战略投资部拓展流程管理 页 XXXX年 管理制度.docx

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1、战略投资资部拓展展流程管管理20122-8-13一、目的的及适用用范围 为规规范项目目拓展流流程，提提供决策策依据，特制订订本流程程; 本流流程适用用范围为为北京海海航置业业房地产产新项目目拓展论论证管理理工作，以及相相关研究究工作。二、职责责 战略略投资部部1.负责责拓展项项目信息息收集、市场调调研、现现场踏勘勘，针对对宏观经经济、区区域经济济、房地地产市场场调查相相关工作作。2.项目目初步操操作方案案阶段，与招标标与成本本管理部部、项目目管理部部、合规规部、计计划财务务部进行行非正式式沟通，确定项项目定位位、运作作方式、成本估估算、投投资收益益测算等等形成项目初初步操作作方案，报项项目评审

2、审会审议议；成立立了项目目组或项项目公司司的，由由项目组组或项目目公司撰撰写项项目初步步操作方方案。3.可行行性研究究阶段：战略投投资部牵牵头与项项目方进进行深入入洽谈，制定可可行性研研究计划划，通过过项目背背景调研研，确定定初步项项目定位位建议，并以其其为核心心组织各各相关部部门开展展相应职职责工作作，最终终形成项项目预预可研；成立立了项目目组或项项目公司司的，由由项目组组或项目目公司撰撰写预预可研。4.决议议、评审审阶段：负责将将预可可研报报经营层层进行决决议、评评审，对对通过决决议的项项目，根根据经营营层意见见对可行行性研究究报告进进行修改改，完善善；5.立项项阶段：启动集集团内部部项目

3、立立项工作作,但成成立了项项目组或或项目公公司的，由项目目组或项项目公司司进行立立项。6.立项项通过后后，以专专项工作作组的形形式，开展法律律及财务务尽职调调查、商商务谈判判、拟定定协议并并进行内内部报批批，根据据报批情情况开展展下一步步工作。 合规规部1.初步步操作方方案阶段段，提供供法律风风险防范范意见；2.可行行性研究究阶段：对合同等等法律文文件进行行审查，提出法法律意见见。 项目目管理部部1.初步步操作方方案阶段段，提供供土地、规划分分析及规规划草案案；2.可行行性研究究阶段：提供土土地整理理、工程程技术、进度分分析。 招标与成成本管理理部1.初步步操作方方案阶段段：提供供项目成成本初

4、步步估算；2.可行行性研究究阶段：深化成成本估算算方案。 计划财务务部1.在可可行性研研究阶段段：提供供初步资资金方案案。2.可行行性研究究阶段：落实资资金方案案、税务务筹划。 项目评审审会由各职能能部门经经理组成成，负责责对项项目初步步操作方方案进进行评审审。 投资决议议会由公司经经营层领领导组成成，负责责对项目目预可可研进进行决议议。三、流程程说明 战略略投资部部根据项项目信息息，进行行市场调调研及现现场踏勘勘，分析析区域宏宏观经济济发展水水平、产产业状况况、收入入水平，调研区区域房地地产市场场行情，项目所所在区域域竞品项项目概况况等，该该环节由由战略投投资部牵牵头负责责。招拍拍挂项目目在

5、此环环节的操操作周期期为100天；其其他类型型项目在在此环节节的操作作周期根根据项目目特点、了解信信息的进进度及合合作方的的配合情情况而定定，一般般不超过过20天天。 通过过初步了了解及调调研，战战略投资资部认为为可以否否决的项项目，报报部门总总经理审审批，否否决项目目或要求求进一步步调研。操作周周期为22天。 战略略投资部部主持对对项目进进行初步步市场定定位、初初步方案案设计、操作思思路、完完成简单单的成本本估算及及相关经经济测算算，编制制项目目初步操操作方案案，各各职能部部门配合合。该操作作周期为为5至110天。 项项目初步步操作方方案提提交项目目评审会会审批。项目评评审会由由各职能能部门

6、经经理组成成，经过过项目评评审会，决定项项目放弃弃或继续续深化。操作周周期为22天。 通过过项目评评审会的的项目，进入项项目可行行性研究究阶段，由战略略投资部部组织各各职能部部门共同同完成项项目预预可研。该操作作周期为为5至110天。 预预可研提交投投资决议议会审批批。投资决决议会由由公司经经营层领领导组成成。三分分之二以以上领导导否决的的项目应应放弃；针对领领导提出出的问题题可以形形成解决决方案的的应修改改可研报报告重新新上会；全部通通过无大大问题的的项目应应进入项项目立项项阶段。该操作作时间周周期为22至5天天。 充实实完善立立项报告告，启动动项目内内部立项项。内部部立项通通过后，以专项项

7、工作组组的形式式，开展展法律及及财务尽尽职调查查，推进进商务谈谈判、协协议拟定定及后续续的协议议签署。 协议议签署后后，交由由项目公公司推进进，财务务、报建建等部配配合完善善手续。四、相关关文件及及交付成成果文件件 交付付成果文文件1.附件件1项项目初步步操作方方案：包括项项目概况况、市场场研究、产品定定位、成成本估算算、投资资收益测测算、风风险分析析等 2.附件件2预预可研：包括括项目概概况、市市场研究究、产品品定位、规划设设计、开开发计划划、成本本估算、投资收收益测算算、资金金筹措及及运用、风险分分析等。 相关文件件1. 附件3盘源初初始信息息记录表表2. 附件4资料清清单3. 附件5土地

8、信信息采集集表4. 附件6项目市市场调研研计划表表5. 附件7项目市市场调研研表6. 附件8尽职调调查清单单7. 附件9项目可可行性评评审方式式、要求、及及相关事事项附件1项目初步步操作方方案一、项目目名称及及类型命名规则则为“城市或或地理位位置+项项目名”，一经经确定后后则对内内统一使使用。二、项目目背景主要包括括项目来来源、项项目获取取方式、合作意意向、洽洽谈的进进展、项项目获取取的意义义等内容容。三、合作作方及合合作条件件 合作作方背景景介绍 合作作方提出出的主要要条件，洽谈进进展等。四、项目目位置 项目目位置：主要包包括项目目在城市市中的位位置、所所处的功功能区、该功能能区定位位与发展

9、展状况、区域交交通情况况。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。 项目目四至范范围 项目目周边配配套附图：地地块四至至范围及及周边设设施图。五、项目目现状及及权属状状况 土地地现状：包括七七通一平平情况、宗地内内是否有有拆迁、高压线线等对开开发有较较大影响响的因素素；开发发手续进进展，取取得政府府审批文文件情况况。 建筑筑物现状状：外立立面，内内装修，设施设设备等。附图：现现状图 土地地权属的的说明，包括土土地使

10、用用权人、土地用用途、土土地使用用年限等等。 房产产权属的的说明（如有）规划控制制指标项目指标备注用地性质质总用地面面积亩其中净地面积积亩代征地面面积亩地上建筑筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑筑面积其中地下车库库人防及配配套容积率控制高度度米建筑密度度%绿化率%停车位个个数六、项目目公司概概况（如如果涉及及公司股股权收购购）包括公司司历史沿沿革、注注册资本本、经营营和开发发资质、股东及及股权结结构、公公司资产产负债和和财务状状况等。七、市场场分析 区域域市场行行情（包包括商圈圈或板块块分布、供应量量、销售售价格、租金及及出租率率等）； 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展趋势势； 项

11、目目在区域域内开发发的机会会点与市市场潜力力。 结论论：产品品开发或或经营定定位，包包括市场场定位、价格定定位、产产品建议议等。八、投资资及收益益估算投资成本本预测、租售收收益预测测、投资资回报率率、资金金需求和和计划等等。（股股权收购购类项目目应说明明税务筹筹划情况况）。九、项目目运作思思路获取项目目的整体体操作思思路和流流程，存存在的问问题和解解决建议议十、综合合建议与与计划 综合合判断 工作作计划附件2-1预可研开发类类投资项项目目录第一部分分 项目目决策背背景一、外部部环境 城市市发展规规划与宗宗地的关关系及对对项目开开发的影影响，如如：规划划交通的的规划与与建设、城市功功能规划划与布

12、局局、局部部区域开开发重点点、政府府重大政政策即将将颁布等等； 宗地地所属地地域在该该城市的的历史、经济、文化、战略发发展等方方面的地地位。例例如，项项目处在在浦东，要说明明浦东在在上海的的地位及及作为全全国重点点开发区区的情况况。 项目目渊源，特殊的的政治或或文化背背景，如如：危房房改造、高新技技术区生生活住宅宅配套、文化园园、政府府重点工工程等；二、内部部因素 项目目启动对对公司未未来几年年发展战战略、发发展规划划的意义义（一般般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）； 公司司提升品品牌形象象、降低低经营风风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 从公公司未来来的利润润需求、可

13、持续续经营等等角度描描述立项项的意义义；第二部分分：项目目概况一、项目目位置项目所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、项目目四至及及现状 四至至范围； 项目目现状，包括是是否有拆拆迁、高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素；附图：四四至范围围图、现现状照片片。三、项目目周边配配套 交通通状况现有交通通体系说说明，包包括高

14、速速公路、城市干干道、公公交系统统、轨道道交通系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统； 教育育、医院院、大型型购物中中心、文文化体育育娱乐设设施、公公园、银银行、邮邮局等配配套设施施。四、项目目周边自自然人文文环境根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写五、大市市政配套套（七通通一平）道路现状状及规划划发展、供水状状况、污污水、雨雨水排放放、通讯讯（有线线电视、电话、网络）、供电电、燃气气、供热热及生活活热水等等大市政政条件是是否具备备，并说说明接入入成本

15、。六、规划划控制指指标具备条件件的尽可可能填写写，下表表可按实实际情况况适当调调整项目指标备注用地性质质总用地面面积亩其中净地面积积亩代征地面面积亩地上建筑筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑筑面积其中地下车库库人防及配配套容积率控制高度度米建筑密度度%绿化率%停车位个个数第三部分分：法律律及政策策性风险险分析一、合作作方式及及条件 合作作方基本本情况：名称、主要股股东投资资情况、注册资资本、成成立时间间、特殊殊背景等等； 合作作方式：例如：直接购购买项目目、收购购公司股股权、共共同设立立公司等等。 交易易价格、总地价价、楼面面地价等等。 付款款进度及及与付款款条件。 其他他合作的的主要条条

16、件 与合合作方式式相关的的其它法法律规定定二、土地地法律及及权属状状况 开发发手续进进展，取取得政府府审批文文件情况况； 土地地权属的的说明，包括土土地使用用权人、土地用用途、土土地使用用年限等等，是否否有抵押押、查封封或他项项权利等等。第四部分分：市场场分析一、区域域市场综综述对销售型型物业按按照下表表列示区区域内项项目的主主要指标标，并从从产品供供应、需需求、消消化速度度、租售售价格等等方面对对区域市市场作分分析描述述。楼盘名称称项目1项目2项目3项目4用地面积积（亩）建筑面积积 （万万）总套数（套）容积率产品类型型主力户型型开盘时间间已推总量量（套）销售价格格（元/）月均销售售套数销售率

17、开发商附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。二、区域域内表现现最好个个案状况况三、近一一年内区区域内土土地供应应状况（开发类类项目填填写）名称土地坐落落占地面积积（亩）建筑面积积（万m22）土地用途途总成交价价（万元元）楼面地价价 （元元/ mm2）竞得人附图：成成交土地地位置分分布图四、小结结： 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展趋势势 项目目在区域域内开发发的机会会点与市市场潜力力第五部分分：项目目总体定定位一、项目目素质分分析 优势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作

18、方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合公司司发展思思路等方方面论述述。 劣势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合公司司发展思思路等方方面论述述。 机会会：从市市场机会会、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。 挑战战：从市市场机会会、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。二、市场场定位三、价格格定位四、客群群定位第六部分分：规划划设计分分析一、初步步规划设设计思

19、路路 主要要产品类类型：多多层、高高层，还还是联排排别墅等等其他类类型，及及不同类类型产品品的比例例。 如果果是大型型、超大大型项目目，对营营造大社社区概念念的考虑虑。二、规划划设计方方案（规规划平面面图、效效果图、户型图图等，不不具备条条件的可可以不写写）第七部分分：项目目开发计计划一、土地地升值潜潜力初步步评估从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。二、立即即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析。三、工程程计划：工期计计划、竣竣工计划划。第八部分分：投资资收益分分析一、成本本预测说明测算

20、算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总建筑筑面积，住宅和和非住宅宅面积，容积率率，项目目总投资资（直接接建造成成本加期期间费用用，不包包括营业业税和所所得税）等。并并参照下下面表格格列示：项 目投资总额额（万元元）单位成本本（元/m2）土地成本本开发前期期费建安工程程费基础设施施费公共配套套费不可预见见费直接成本本小计营销费用用管理费用用财务费用用总投资合合计注：以上上单位成成本计算算方式为为投资额额/可售售建筑面面积，请请按照以以上表格格调整测测算表分分类。二、销售售收入分分析主要列示示可销售售部分的的物业的的销售数数据，物物业类型型可依据据实际情情况增减减。项 目目合计2010

21、0年20111年20122年20144年住宅销售面积积销售比例例销售价格格销售金额额写字楼销售面积积销售比例例销售价格格销售金额额合计销售面积积销售金额额三、税务务分析 营业业税及附附加 所得得税 土地地增值税税（股权权收购类类项目应应重点说说明）四、经济济效益分分析 经济济效益分分析的假假设条件件，如：是否享享受政府府各种税税费的减减免等 项目目利润率率、投资资回报率率、投资资回收期期及主要要经济指指标。五、敏感感性分析析分析成本本和销售售的主要要指标变变动对项项目经济济效益的的波动影影响，以以及盈亏亏平衡点点。六、项目目资金预预测 资金金投入计计划：各各期地价价、收购购款、建建设成本本等的

22、投投入安排排。 资金金回款计计划：各各期销售售回款计计划。 资金金需求计计划：各各期资金金的需求求缺口、资金解解决方案案、融资资途径等等。 启动动资金及及启动时时占用资资金内容容、资金金占用峰峰值、实实现现金金正流入入时间。第九部分分：投资资风险分分析包括但不不限于以以下风险险：一、拆迁迁风险：若包含含拆迁，拆迁由由谁负责责解决、拆迁成成本如何何控制等等；二、法律律风险：涉及股股权类的的债权债债务风险险、诉讼讼风险等等；三、政策策风险：是否是是国家政政策限制制的项目目，如别别墅、高高尔夫等等，如何何通过变变通的方方式解决决；四、技术术风险：项目的的规划条条件是否否能够实实现，是是否存在在规划方

23、方面的硬硬伤等；五、市场场风险：项目定定位的产产品若不不是主流流产品，市场是是否存在在重大波波动风险险等；六、管理理风险：项目是是否在现现有公司司管理半半径内，人员配配置是否否充足、是否会会引起管管理成本本大幅增增加等。注：以上上仅针对对项目可可能发生生的投资资风险，不涉及及本项目目或非针针对本项项目的风风险可不不写。第十部分分：综合合分析与与建议一、对项项目判断断的结论论二、下一一步工作作建议附件：1.项目目测算表表格：包包括成本本测算、收入测测算、现现金流量量表、资资金平衡衡表、收收益指标标分析等等；2.欲签签订的合合作意向向书或合合同文本本。附件2-2预可研持有型型物业投投资项目目目录第

24、一部分分：项目目背景和和意义一、项目目来源及及洽谈进进展二、项目目获取的的意义 项目目启动对对公司发发展战略略、发展展规划的的意义，在公司司发展中中的地位位（是否否核心项项目）； 公司司提升品品牌形象象、降低低经营风风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 从公公司未来来的利润润需求、可持续续经营等等角度描描述立项项的意义义。第二部分分：项目目概况一、地理理位置项目所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、

25、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、周边边环境包括交通通状况、周边建建筑和设设施，客客流情况况等。三、物业业现状 土地地和房产产的权证证登记信信息，权权属信息息； 地块块位置（四至），地块块面积、用地性性质、剩剩余年限限等； 物业业建成时时间、建建筑结构构、建筑筑指标、功能设设置等表1：技技术指标标项目指标备注总用地面面积亩其中净地面积积亩代征地面面积亩地上建筑筑面积万平米地下建筑筑面积其中地下车库库人防及配配套容积率控制高度度米建筑密度度%绿化率%停车位个个数表2：建建筑功能能设置（酒店为为例）功能设置置面积楼层描述客房部分分公共营业业部分大堂部分分

26、餐厅部分分厨房部分分娱乐商务、会会议非营业部部分行政部分分设备部分分其它辅助助部分 物业现状状建筑物的的外立面面，内装装修和设设施设备备（空调调通风系系统、给给排水系系统、强强弱电、消防、电梯和和门禁系系统等）情况，附照片片。第三部分分：项目目公司（权属人人）概况况一、转让让方概况况转让方基基本情况况、初步步合作意意向及方方式（包包括价格格及合作作条件）二、项目目公司概概况（如如果涉及及股权收收购） 公司司历史沿沿革 股权权情况及及股东情情况介绍绍 财务务情况分分析最近三年年以及近近期财务务报表及及财务状状况说明明书，固固定资产产明细表表，长、短期借借款明细细表，所所有资产产的产权权负担详详情

27、，执执行的各各项税费费标准、税收优优惠政策策等。 经营营情况分分析物业的经经营租赁赁情况，包括收收入、成成本和利利润的指指标。表3：经经营情况况调查分分析表（酒店为为例）1、收入（最最近三年年）指标备注1.1平均房价价1.2入住率1.3客房收入入及客户户群1.4餐饮收入入1.5客房出租租收入1.6其他收入入2、成本控制制指标备注2.1人工成本本率2.2餐饮成本本率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政费用用率2.6维护修理理费用率率2.7折旧与摊摊销3、经营效益益指标指标备注3.1客房营业业毛利率率3.2餐饮营业业毛利率率3.3EBITTDA3.4GOP率率 公司司运营资资质、员员工情况况、诉讼讼

28、仲裁等等或有事事项情况况。第四部分分：市场场分析一、区域域市场综综述当地经济济发展情情况、城城市规划划、行业业发展态态势等。二、物业业的商圈圈分析项目所在在区域发发展特点点、客源源市场说说明、市市场竞争争状况等等。三、周边边同类物物业供应应量、客客户来源源、租赁赁价格、出租率率等物业名称称地理位置置占地面积积（万）建筑面积积（万）硬件标准准租赁价格格出租率四、结论论 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展趋势势 本案案在区域域内开发发的机会会点与市市场潜力力第五部分分：房地地产价值值评估要求分别别采取市市场法、成本法法、收益益法三种种方法对对目标物物业的每每平米价价值进行行评估，取平均均估值

29、结结果或者者得到价价值评估估区间。一、市场场法举例例本项目项目1项目2项目3交易价格格待估260000330000190000交易时间间100100100100交易情况况100100100100区域因素素临路状况况1001039998生活服务务设施10010010098商务配套套设施1001029897自然环境境条件1009910198个别因素素建筑规模模10010310499容积率1009610098建筑形式式1009810095功能定位位10010510596装修10010510599物业管理理公司1001009996入住时间间100102101103修正系数数0.88820.89901.

30、2665比准价格格229440293774240227评估单价价254447二、成本本法举例例建筑面积积362440含地下面面积土地价值值7248800000其它方法法测算结结果(元元)建筑物成成本费用用名称测算结果果说 明建筑安装装红线内市市政费10%建安费用用的100%-115%不可预见见费5%建安市政政费用的的3%-5%专业人士士费10%建安市政政费用的的5%-10%管理费3%土地取得得和开发发成本的的3%-5%建安综合合单价建安价值值18933973370.2土地与建建筑物合合计26188773370.2销售费用用2095501889.6628%两税一费费5.55%,广广告代理理费1%

31、-3%在建工工程没有有此项费费用投资利息息20977197739.46.000%一至三年年期贷款款利息66%成本利润润12311368824.825%土地与建建筑物合合计的115%-30%房地产价价值61566841124.1169889.0076227三、收益益法举例例租赁收入入有效毛收收入+押押金利息息收入潜在毛收收入日租金33-100元有效毛收收入出租率550%-95%押金利息息收入押金（nn个月租租金）经营费用用0税金房地产税税12%，两税税一费55.5%管理费有效毛收收入的22%-55%维修费重置价值值的1%-3%保险费重置价值值的0.2年净收益益35,7714,9566.299收益

32、年期期45土地或建建筑物年年限报酬率6.000%报酬率66%-88%还原系数数15.4456评估值552,0044,3667.77215,2231.91181777.8890558四、土地地升值潜潜力初步步评估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。第六部分分：物业业持续经经营预测测一、持续续经营的的更新改改造计划划改造思路路、改造造成本和和时间计计划二、持续续经营预预测 经营营收入预预测 经营营成本和和费用预预测、税税务分析析 净利利润预测测 现金金流预测测 经济济效益评评价1.项目目净

33、现值值2.内部部收益率率3.投资资收益率率4.投资资回收期期5.敏感感性分析析第七部分分：物业业收购方方式一、收购购方式：购买资资产（收收购物业业或按揭揭购买）、购买买项目公公司股权权（现金金收购、承债收收购、混混合模式式）二、收购购价格及及支付方方式三、收购购操作流流程四、收购购资金来来源与融融资计划划第八部分分：投资资风险分分析政策风险险、市场场风险、管理风风险、技技术风险险、财务务风险、法律风风险等。注：以上上仅针对对项目可可能发生生的投资资风险，不涉及及本项目目或非针针对本项项目的风风险可不不写。第九部分分：综合合分析与与建议一、对项项目立项项的结论论二、下一一步工作作建议附件：1.有

34、关关项目公公司的资资质调查查、法律律文件等等2.价值值评估测测算表3.经营营预测表表4.欲签签订的合合作意向向书和合合同文本本附件3：盘源初始始信息记记录表盘源初始始信息记记录表日期：年年月日一、开发发商情况况（并购购项目填填写）公司名称称： 股东结构构：股东背景景：联系地址址：传真：对接联系系人：职务：E-mmaill：手机：电话：公司历史史沿革：已开发项项目介绍绍：二、项目目概况项目名称称：项目位置置：用地性质质： 住宅宅 写字楼楼 商业 酒店综合体体 其他项目现状状、工程程进度： 土地地平整 基础础施工 主体体在建 封顶顶 竣工工 入伙伙占地面积积：建筑面积积：容积率：项目权属属取得情情

35、况： 项目实景景照片；限高：建设内容容：三、报盘盘人信息息报盘人：联系手手机：报盘人渠渠道：内部 部门门名称：外部 单位名名称：附件4资料清单单项目收购购（资产产收购）资料项目收购购（股权权收购）资料o 企业简介介o 企业已开开发项目目简介o 项目用地地批复o 项目用地地红线图图o 项目权属属证件o 建设项目目管理部部门的项项目批准准文件o 环境评估估审批文文件o 用地方案案图o 总平面报报建（修修改性详详规报建建）o 项目工程程进度计计划表o 项目规划划设计图图纸o 项目所属属区域规规划文件件o 项目现状状实景照照片o 土地评估估报告在售项目目另需提提供：o 项目销售售工具o 项目客户户统计

36、资资料o 项目销售售数据统统计o 企业简介介o 最新的营营业执照照（正本本及副本本）及年年检记录录o 企业组织织机构代代码证o 税务登记记证（国国税和地地税）o 房地产开开发资质质证书o 其他有关关设立企企业的政政府批复复、证书书o 公司股东东协议o 公司章程程及其全全部修改改及补充充文件o 验资报告告o 股权/资资产转让让协议及及相关批批文（公公司股东东协议）o 公司的股股东名单单项目资料料参考资资产收购购项目资资料招拍挂项项目资料料土地一级级开发项项目资料料o 当地土地地市场的的行情（二级招招拍挂的的行情，包括价价格、摘摘牌/招招标/竞竞价的潜潜规则等等）o 土地市场场管理的的基本政政策o

37、 相关税费费的收取取标准、适用条条件o 土地公开开出让文文件中对对土地的的规划条条件及土土地使用用条件的的规定o 各部门的的办事周周期及效效率o 竞价的基基本规定定及技巧巧o 选择合适适的土地地估价方方法o 竞争对手手的情况况o 项目产权权及有关关的法律律文件（如规划划设计要要点、红红线图、征地许许可证、批地时时间）；o 现场情况况（包括括现有土土地平整整情况、市政状状况、拆拆迁状况况等）；o 项目周边边情况，（包括括周边的的自然环环境、人人口情况况、交通通状况、城市公公建配套套、市政政设施现现状及规规划情况况、区域域发展远远景等）；o 区域一级级开发配配套政策策（包括括一级开开发参与与和收益

38、益政策、征地拆拆迁实施施政策和和补偿政政策、有有关土地地进入公公开市场场的相关关政策）；o 区域已获获审批的的规划文文件（城城市总体体规划、镇域规规划、控控制性详详细规划划或其它它专项规规划等）；o 合营/转转让单位位的期望望要求；附件5：土地信息息采集表表土地信息息采集表表信息来源源： 记录编编号：项目联系系人：实地考察察日期：一、宗地地基本情情况概要要宗地名称称位置区域位置置土地编号号四至范围围东南西北地段土地所有有权归属属土地使用用权归属属土地方土地使用用年期交易方土地规划划用途技术指标标占地面积积（平米）建筑覆盖盖率机动车位位建筑面积积（平米）其中：住住宅容积率商业公建配套套土地渊源源

39、土地现状状周边环境境合作方式式及条件件合作方式式土地价格格周边可拓拓展土地地付款条件件交地标准准经济测算算项目判断断意见战略投资资部意见见后续跟进进操作附件6项目市场场调研计计划表项目名称称调研人员员调研区域域调研时间间调研内容容调研目标标考虑因素素方法设计计预计进度度使用人力力预 算相关说明明中心经理理意见战略投资资部经理理意见附件7项目市场场调研表表楼盘项目目基本资资料楼盘名称称售楼电话话销售证号号所在区域域设计单位位发展商代理商项目属性性物管单位位建筑面积积占地面积积建筑风格格栋数层数绿化率物业费用用总套数销售率户型配比比取暖方式式销售速度度得房率客群来源源置业特征征销售起价住均价住最高价格住付款方式式商商商装修标准准采光通风风建筑结构构开工时间间