房地产开发企业适税流程.docx

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1、房地产开开发企业业适税流流程签订土地出让合同，办理土地证阶段契税：土地价格*3城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率建筑施工阶段印花税：合同金额*税率销售阶段营业税：预收款*5城建税：营业税*7教育费附加：营业税*3地方教育费附加：营业税*1土地增值税（预缴）：预收款*1印花税：合同金额*税率项目汇算清缴阶段土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25房产税：见附注附录：一、契税税：（一）参参考税法法： 1.中华华人民共共和国契契税暂行行条例 19997年年7月77日 国国务院令令第2224号 2.中华华人民共共和国契契税暂行行条例细细则 19997年11

2、0月228日 财法字字【19997】52号号二、城镇镇土地使使用税：（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例20006年112月331日 国务院院令第4483号号2.关关于土地地使用税税若干具具体问题题的解释释和暂行行规定19888年110月224日 （888）国税税地字第第0155号（二）附附注：1.税率率：单位位：元/平方米米市、县一级土地地二级土地地三级土地地四级土地地济南市市市区16842.42.房屋屋销售后后，办理理完毕土土地分割割手续，该房屋屋所应分分摊的土土地不需需缴纳城城镇土地地使用税税。三、印花花税：（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国

3、印花税税暂行条条例119888年8月月6日国国务院令令第111号2.中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例施行行细则19888年99月299日 （88）财税字字第2555号3.国国家税务务局关于于印花税税若干具具体问题题的规定定19988年年12月月12日日 （888）国国税地字字第0225号（二）附附注：1.税率率：税 目范 围税 率纳税义务务人说 明购销合同同包括供应应、预购购、采购购、购销销结合及及协作、调剂 、补偿偿、易货货等合同同按购销金金额万分分之三贴贴花立合同人人加工承揽揽合同包括加工工、定作作、修缮缮、修理理、印刷刷、广告告 、测测绘、测测试等合合同按加工或或承揽收收入万分分之

4、五贴贴花立合同人人建设工程程勘察设设计合同同包括勘察察、设计计合同按收取费费用万分分之五贴贴花立合同人人建筑安装装工程承承包合同同包括建筑筑、安装装工程承承包合同同按承包金金额万分分之三贴贴花立合同人人财产租赁赁合同包括租赁赁房屋、船舶、飞机、机动车车辆、机机 械、器具、设备等等按租赁金金额千分分之一贴贴花。税税额不足足一元的的按一元元贴花立合同人人货物运输输合同包括民用用航空、铁路运运输、海海上运输输、内河河 运输输、公路路运输和和联运合合同按运输费费用万分分之五贴贴花立合同人人单据作为为合同使使用的，按合同同贴花仓储保管管合同包括仓储储、保管管合同按仓储保保管费用用千分之之一贴花花立合同人

5、人仓单或栈栈单作为为合同使使用的，按合同同贴花借款合同同银行及其其他金融融组织和和借款人人（不包包括银行行同业拆拆借）所所签订的的借款合合同按借款金金额万分分之零点点五贴花花立合同人人单据作为为合同使使用的，按合同同贴花财产保险险合同包括财产产、责任任、保证证、信用用等保险险合同按投保金金额万分分之零点点三贴花花立合同人人单据作为为合同使使用的，按合同同贴花技术合同同包括技术术开发、转让、咨询、服务等等合同按所载金金额万分分之三贴贴花立合同人人产权转移移书据包括财产产所有权权和版权权、商标标专用权权、专 利权、专有技技术使用用权等转转移书据据按所载金金额万分分之五贴贴花立据人营业帐簿簿 生产产

6、经营用用帐册记载资金金的帐簿簿，按固定资资产原值值与自有有流动资资金总额额万分之之五贴花花。其他他帐簿按按件贴花花五元立帐簿人人权利、许许可证照照包括政府府部门发发给的房房屋产权权证、工工商 营营业执照照、商标标注册证证、专利利证、土土地使用用证按件贴花花五元领受人四、营业业税及附附加（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例119933年122月133日 国国务院令令第1336号2.中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则19993年112月225日 （933）财法字字第0440号3.营营业税税税目注释释（试试行稿）19993年112月227日 国税发发【1999

7、3】1499号4.中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例19885年22月8日日 国发发【19985】19号号5.国国务院关关于教育育费附加加征收问问题的紧紧急通知知19994年年2月77日五、土地地增值税税：（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例19993年年12月月13日日 国务务院令第第1388号2.中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则119955年1月月27日日 财法法字【119955】0006号3.国国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知20007年年1月116日 国税发发【2000

8、6】1877号（二）附附注：1. 计计算增值值额的扣扣除项目目： (1)取得土土地使用用权所支支付的金金额； (2)开发土土地的成成本、费费用； (3)新建房房及配套套设施的的成本、费用，或者旧旧房及建建筑物的的评估价价格； (4)与转让让房地产产有关的的税金； (5)财政部部规定的的其他扣扣除项目目。2. 土土地增值值税实行行四级超超率累进进税率: 增值额额未超过过扣除项项目金额额50%的部分分，税率率为300%。 增值额额超过扣扣除项目目金额550%、未超过过扣除项项目金额额1000%的部部分，税税率为440%。 增值额额超过扣扣除项目目金额1100%、未超超过扣除除项目金金额2000%的

9、的部分，税率为为50%。 增值额额超过扣扣除项目目金额2200%的部分分，税率率为600%。3. 土土地增值值税的清清算条件件：（一一）符合合下列情情形之一一的，纳纳税人应应进行土土地增值值税的清清算：（1）房房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的；（2）整整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的；（3）直直接转让让土地使使用权的的。（二二）符合合下列情情形之一一的，主主管税务务机关可可要求纳纳税人进进行土地地增值税税清算：（1）已已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转转让的房房地产建建筑面积积占整个个项目可可售建筑筑面积的的比例在在85%以上，或该比比例虽未未超过885%，但剩余

10、余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的；（2）取得销销售（预预售）许许可证满满三年仍仍未销售售完毕的的；（3）纳纳税人申申请注销销税务登登记但未未办理土土地增值值税清算算手续的的；（4）省省税务机机关规定定的其他他情况。六、企业业所得税税：（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国企业所所得税法法20007年年3月116日 主席令令【20007】63号号2.中中华人民民共和国国企业所所得税法法实施条条例220077年122月6日日 国务务院令【20007】第第5122号3.关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题的的通知20006年33月6日日 国税税发【220066】311号（

11、二）附附注：1.开发发企业开开发、建建造的住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物、附附着物、配套设设施等开开发产品品，在其其未完工工前采取取预售方方式销售售的，其其预售收收入先按按预计计计税毛利利率分季季(或月月)计算算出当期期毛利额额，扣除除相关的的期间费费用、营营业税金金及附加加后再计计入当期期应纳税税所得额额，待开开发产品品结算计计税成本本后再行行调整。2.开发发项目位位于省、自治区区、直辖辖市和计计划单列列市人民民政府所所在地城城市城区区和开发发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于115%；开发项项目位于于其他地地区的，不得低低于100。 七、房产产税：（一）参参考税法法：1.中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例119866年9月月15日日 国发发（19986）90号号2.关关于房产产税若干干具体问问题的解解释和暂暂行规定定19886年99月255日 财财税地字字第0008号（二）附附注：1.房地地产开发发企业建建造的商商品房，在出售售前，不不征收房房产税；但对出出售前房房地产开开发企业业已使用用或出租租、出借借的商品品房应按按规定征征收房产产税。2.自用用房产按按房产原原值减除除10-300后的的余值乘乘以税率率1.22计征征；出租租的房产产按出租租收入乘乘以122计征征。