房地产开发项目工程管理流程指引范本.docx

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1、 2008年中海地产工程管理工作研讨会资料汇编房地产开开发项目目工程管管理流程程指引对于普通通的房地地产开发发项目而而言，工工程管理理流程一一般如下下：1. 项目部组组建公司取得得用地许许可后，应尽早早确定项项目经理理人选，尽快明明确项目目前期人人员组成成，以便便有专门门部门及及人员开开展及推推动项目目前期工工作。【完成时时间】 取得用用地许可可证后【落实部部门】 公司项目部成成立后，应着手手研究各各阶段项项目部各各方面人人员需求求计划及及到位计计划，并并通过公公司人力力资源部部门随着着项目进进展将人人员逐步步配备到到位。目前，我我司深圳圳地区开开发的项项目一般般由中海海监理负负责监理理，工程

2、程管理一一般实行行项目部部与监理理部一体体化运作作，即地地产与监监理组成成统一的的项目部部，地产产统筹管管理，项项目部内内部统一一分工，其中地地产方面面侧重整整个项目目的推进进及运作作，监理理方面侧侧重现场场的质量量管理。项目部部地产方方面岗位位设置情情况为：项目经经理、项项目副经经理、计计划工程程师、技技术负责责人、安安装工程程师、QQS、材材料工程程师，监监理方面面岗位设设置情况况为：总总监、土土建工程程师（若若干）、给排水水工程师师、电气气工程师师、测量量工程师师、文员员。具体体组织架架构如下下：1.1 项目初期期：项目目成立至至主体开开工期间间配备5人人：项目目经理 1名 技技术负责责

3、人 1名 水水电工程程师 1名 测测量工程程师 1名(兼土建建工程师师) 后后勤人员员 1名名1.2 项目建设设期：主主体开工工至项目目入伙期期间 项目经理理：1名名 项目生产产经理：1名，由副经经理或项项目总监监担任 现场管理理人员分分成若干干小组：土建组组（若干干，视项项目规模模而定）、安装装组、室室外组、内业组组、后勤勤组土建组33人：组组长1名名、土建建工程师师1名、土建管管工1名名；安装组224人人：具体体人数视视项目规规模而定定，建面面10万万m2以以下2人人，100200万3人人，200400万4人人；室外组33人：土土建工程程师（兼兼测量）1名、安装工工程师11名、景景观工程程

4、师1名名；内业组44人：技技术负责责人1名名、项目目QS 1名、预算工工程师11名、文文员1名名；后勤组33人：司司机1名名、厨师师1名、帮厨（兼清洁洁保安）1名。说明：土建组的的设置：a) 以Toownhhousse住宅宅为主，则每223万万m2划划分1个个土建小小组；b) 以多层层或中高高层住宅宅为主，则每55万m22划分11个土建建小组； c) 如果全全部为高高层，则则每67万mm2划分分1个土土建小组组。汇总上述述各组人人员，若若土建组组按2个个来计算算，整个个项目人人员编制制为200222人，其其中地产产编制66人，监监理编制制1416人人。1.3 项目后期期：项目目入伙后后至结算算

5、/维修修工作完完成期间间 剩余维修修和结算算工作：土建工程程师2名名、水电电工程师师2名、室外工工程师11名、地地盘QSS 1名名、预算算工程师师1名、司机11名、厨厨师1名名；合计计9人。 仅剩结算算工作后后：地盘QSS 1名名、预算算工程师师1名、司机11名、厨厨师1名名；合计计4人。其中地产产方面人人员岗位位主要职职责如下下：项目经理理：全面面主持项项目部日日常工作作，包括括对监理理部的领领导及考考核。项目副经经理：主主管计划划、技术术、甲供供材管理理及与公公司各部部门衔接接，也有有部分项项目由项项目副经经理充当当生产经经理角色色，负责责现场施施工单位位的管理理及施工工进度、质量、成本、

6、安全的的控制。计划工程程师：一一般由项项目副经经理兼任任。负责责总工期期的控制制，组织织公司相相关部门门研究确确定项目目发展计计划并动动态调整整，负责责编制设设计出图图计划、样板确确认计划划、合约约分判计计划、材材料供应应计划以以及对施施工单位位施工总总进度计计划、阶阶段施工工计划的的审核等等。技术负责责人：负负责项目目技术管管理及实实施工作作，负责责设计及及变更出出图、样样板确认认的衔接接及管理理工作，负责各各项招标标技术要要求编制制及技术术标评审审等。安装工程程师：负负责安装装专业技技术管理理及实施施工作，负责安安装专业业设计及及变更出出图、样样板确认认的衔接接及管理理工作，负责安安装专业

7、业各项招招标技术术要求编编制及技技术标评评审等。甲供材工工程师：负责甲甲供材计计划的落落实、跟跟进、核核收及进进度款审审核。项目QSS：负责责项目部部粮单审审核、补补充预算算审核、零星项项目分判判及结算算初审。2. 项目前期期阶段2.1 地块围围墙封闭闭【完成时时间】 取得用用地许可可证后【落实部部门】 项目部部负责责招标前前提供围围墙封闭闭方案及及定标后后围墙封封闭施工工管理【配合部部门】 合约部部负责责围墙施施工合约约分判 营销部部负责责在招标标前提供供围墙广广告要求求【注意事事项】 围墙形式式应满足足我司CCI标准准。 围墙施工工应结合合工程及及营销等等多种因因素考虑虑以避免免后期施施工

8、中返返工，这这些因素素主要有有：a）围墙形形式及高高度应根根据营销销广告要要求选取取；b）围墙附附近今后后短期内内是否存存在地基基处理、挖土施施工等影影响围墙墙稳定性性的情况况，围墙墙基础埋埋深是否否低于临临时道路路基层挖挖土面标标高，如如存在以以上情况况，应采采取临时时围护或或改变围围墙形式式等措施施。 对于工地地范围以以内围墙墙使用时时间较短短（使用用时间6个月月）后需需拆除的的临时围围墙，如如售楼区区与施工工区、分分期之间间临时围围墙可采采用活动动围板的的分隔形形式。对对于大盘盘分期开开发且围围板工程程量较大大、拆除除后重新新搭设等等周转次次数较多多或围板板搭设时时间在主主包单位位进场前

9、前的情况况，可由由我司事事先单独独分判一一家围板板单位施施工以节节约成本本；对于于围板工工程量小小、拆除除后重新新搭设等等周转次次数不多多且围板板搭设时时间在主主包单位位进场后后的情况况，可委委托由主主包单位位搭设。2.2 项目部部办公室室选址、租用或或搭设【完成时时间】 前期工工程开始始前【落实部部门】 项目部部负责责项目部部办公室室选址、租用或或搭设及及办公设设备计划划的拟订订【配合部部门】 合约部部负责责项目部部办公室室搭设及及装修分分判综合部负责责项目部部办公室室设备调调拨及购购置【注意事事项】 项目部办办公室选选址一般般宜选在在项目地地块附近近的位置置，且应应相对固固定，项项目开发发

10、周期内内不宜反反复搬迁迁。 办公室是是租用现现场办公公场所还还是搭设设临时建建筑需根根据项目目及周边边情况综综合研究究确定。如项目目周边有有现成建建筑物适适合作项项目办公公之用，且租金金及可提提供的租租期合适适，可选选择租用用办公室室。如项项目周边边附近无无适合项项目办公公的建筑筑物，或或无法租租到合适适的办公公场所，则考虑虑搭设。 项目部办办公场所所如选择择搭设临临时建筑筑物方式式，可能能还需根根据当地地政府要要求报批批及消防防报建。 办公室租租用或搭搭设需考考虑各阶阶段人员员总体数数量情况况，应结结合开发发周期长长短、当当前及高高峰期人人员总体体数量多多少、当当前时期期距高峰峰期时间间长短

11、等等因素综综合确定定办公场场所规模模大小、是一次次完成到到位还是是逐步扩扩租或扩扩建。 项目办公公场所包包括办公公室、会会议室、食堂及及清洁、厨师等等后勤人人员宿舍舍、厕所所等，项项目所处处位置如如较偏远远时还应应考虑工工程师值值班宿舍舍或驻现现场管理理人员宿宿舍。办办公场所所规划应应分区明明确，包包括经理理、副经经理、总总监办公公室，内内业办公公区，QQS办公公区，现现场工程程师办公公区，会会议室，食堂，工程师师值班宿宿舍，保保安宿舍舍，厕所所等。偏偏远地区区可能还还应考虑虑养狗等等辅助保保安措施施。 常用办公公设备有有办公桌桌、办公公椅、电电脑、电电话、传传真机、打印机机、空调调、文具具柜

12、、会会议桌、会议室室桌椅、食堂家家具、沙沙发、电电视。另另外还应应申请办办公电话话号码、网络等等，电话话号码数数量根据据管理人人员数量量并结合合办公场场所分区区情况确确定。2.3 原始地地貌测绘绘【完成时时间】 方案设设计开始始前【落实部部门】 发管部部或项目目部委托测测绘单位位对项目目地块原原始地貌貌进行测测绘【配合部部门】 项目部部现场场配合，如：清清除杂草草等【注意事事项】 方案设计计开始前前，公司司有关部部门应委委托测绘绘单位进进行原始始地貌测测绘，为为项目施施工总平平面规划划设计提提供依据据，也为为今后土土方分判判、施工工及结算算提供依依据。2.4 地质勘勘察【完成时时间】 初步勘勘

13、察在方方案设计计前详细勘察察在扩初初设计前前【落实部部门】 发管部部或项目目部委托勘勘察单位位对项目目地块地地质情况况进行勘勘察【配合部部门】 项目部部现场场配合，如：提提供临水水、临电电接驳等等【注意事事项】 项目块获获取后，就可以以进行项项目地质质情况初初步勘察察，初步步勘察最最晚必须须在项目目规划设设计方案案阶段完完成。通通过初步步勘察，可大致致了解本本项目地地块的基基本地质质情况及及复杂性性。规划划设计方方案确定定后，应应立即根根据规划划设计方方案对本本项目地地块地质质情况进进一步进进行详细细勘察。 一般来说说，工程程勘察费费占项目目开发总总成本的的比例很很小，而而地质情情况勘察察的准

14、确确性相当当重要，对确定定基础选选型及基基坑支护护方案影影响极大大，应严严格按照照规范勘勘察密度度及勘探探深度进进行勘察察，不宜宜为省勘勘察费而而随意减减少勘探探点及勘勘探深度度。 对于地形形高低起起伏大、地质情情况变化化大、地地质情况况复杂的的项目，如初步步勘察中中反映出出地质情情况变化化大或地地质情况况复杂的的项目，在详细细勘察时时应适当当加密勘勘探点或或加深勘勘探深度度。这种种情况下下地质勘勘察结果果的全面面性及准准确性对对准确选选取基础础形式及及基坑支支护方案案尤其重重要，在在项目地地质勘察察阶段对对此如不不高度重重视，今今后在施施工中才才发现地地质勘察察结果全全面或不不准确将将可能引

15、引起不得得不改变变基础形形式、改改变基坑坑支护形形式等重重大变更更，有些些甚至已已为时已已晚而无无法采取取弥补措措施，现现场相当当被动，对项目目的影响响将不可可估量。2.5 周边市市政配套套调查及及方案优优化【完成时时间】 方案设设计前【落实部部门】 发管部部/项目目部周边市市政配套套调查设计部周边边市政配配套与项项目接驳驳方案优优化【配合部部门】 项目部部现场场配合，如：现现场实地地踏勘、测量等等【注意事事项】 发管部及及项目部部应在项项目前期期方案设设计前对对项目周周边市政政配套情情况进行行实地踏踏勘及向向有关市市政部门门收集相相关资料料的方式式进行调调查，并并将调查查情况提提供给设设计部

16、、发管部部及设计计院，供供方案设设计及方方案优化化时参考考。 供水：重重点调查查项目所所在片区区的供水水现状是是供水充充裕还是是供水紧紧张，调调查供水水水厂及及管道网网络的建建设现状状及近、远景规规划，调调查水压压、水量量数据及及周边楼楼盘供水水解决办办法。通通过上述述情况的的调查分分析，制制定本项项目临时时施工用用水和正正式供水水的解决决方案，为小区区环路管管道敷设设方式、小区要要否二次次加压及及地下水水池容量量、主体体建筑各各楼层是是利用市市政压力力直接供供水还是是变频供供水等解解决方案案提供依依据。 供电：通通过对项项目所在在片区变变电站及及供电线线路现状状及近、远景供供电建设设规划的的

17、了解，调查分分析周边边可靠的的临电电电源接驳驳点，调调查分析析小区正正式供电电各种可可能的外外线解决决方案，以最终终找出最最经济、可靠的的供电方方案。 电讯：电电讯工程程包括有有线电视视、固定定电话、移动通通讯、宽宽带网络络等市政政配套工工程。通通过前期期的市场场调查和和经济分分析，需需要确定定由市有有线电视视台还是是由当地地镇办电电视台的的接入有有线电视视信号、小区固固话是采采取电信信还是网网通的运运营方案案、小区区网络是是采取AADSLL上网还还是LAAN宽带带上网等等电讯解解决方案案。 燃气：由由于燃气气管道建建设进度度往往跟跟不上项项目所在在片区的的城市建建设进度度，故项项目开发发前期

18、往往往面临临着是依依赖市政政燃气管管道供气气还是小小区自建建瓶组站站供气的的方案选选择。燃燃气工程程方案的的确定需需要综合合权衡项项目所在在片区燃燃气配套套建设的的总体规规划、本本项目规规划方案案设计（如小区区自建瓶瓶组站，则燃气气瓶组站站30MM范围内内都不得得有建筑筑物）、小区竣竣工入伙伙时间等等方方面面面情况况来进行行决策。 排污：随随着社会会对节能能环保政政策的日日益重视视，政府府对小区区污水排排放的审审查也日日趋严格格。小区区污水经经过化粪粪池处理理后能否否直接排排入市政政污水管管道不但但决定于于周边污污水处理理厂的投投运进度度，而且且还决定定于小区区于污水水处理厂厂之间污污水市政政

19、管道的的建设情情况。如如小区污污水不能能在入伙伙时直接接排入市市政污水水管道，则在项项目开发发前期考考虑建设设小区污污水处理理生化池池，并需需相应考考虑生化化池的建建设用地地、建设设成本、运行维维护费用用等等问问题。2.6 设备选选型定位位【完成时时间】 方案设设计阶段段【落实部部门】 发管部部/设计计部设备选选型定位位【注意事事项】 做好设备备材料的的选型定定位工作作：当前前建筑市市场中材材料品牌牌众多，产品规规格、档档次不一一，产品品质量也也良莠不不齐。同同时，施施工图纸纸中一般般不给定定材料品品牌，有有的连材材质也不不给定，需要根根据楼盘盘的定位位和设备备参数来来选用合合适的材材料产品品

20、。因此此，做好好设备材材料的前前期选型型定位工工作就尤尤为重要要。在进进行材料料选型定定位时，首先要要对本项项目所需需采用的的水、电电、气、空调等等各设备备材料及及常见品品牌进行行列举（尽量不不要漏项项），然然后通过过调查问问卷、厂厂家考察察、楼盘盘调研等等方式对对各种类类的产品品品牌进进行调查查研究，并按照照各品牌牌的市场场占有率率、生产产供货能能力、性性价比等等参数进进行档次次划分，最后根根据本项项目楼盘盘档次定定位来在在同一档档次的设设备材料料品牌中中进行选选择。 新材料、新技术术、新工工艺的运运用：相相对土建建专业的的产品材材料相对对稳定而而言，设设备专业业的新材材料、新新技术、新工艺

21、艺变化较较快、发发展迅速速。例如如：23年前前还在大大量使用用的铸铁铁排水管管现已基基本被UUPVCC管普遍遍替代；在短短短两、三三年间，小区对对讲已经经历了普普通壁挂挂式或嵌嵌入式对对讲、黑黑白及彩彩色可视视对讲、住宅智智能化集集成终端端等几代代产品的的更替。因此，在项目目开发前前期的设设备材料料选型定定位工作作中，要要加强对对各种新新材料、新技术术、新工工艺的考考察研究究，按照照施工样样板、小小规模试试用、大大规模使使用的步步骤来谨谨慎、持持续地推推进“三新”设备材材料的运运用。3. 前期工程程阶段3.1 施工路路口开设设【完成时时间】 前期工工程开始始前完成成，并尽尽可能在在围墙施施工时

22、与与围墙一一并考虑虑。【落实部部门】 发管部部负责责向城市市管理部部门报建建 项目部部负责责施工路路口位置置选定及及路口开开设施工工管理【配合部部门】 合约部部负责责委托施施工单位位施工【注意事事项】 施工路口口位置宜宜结合小小区总平平面设计计正式路路口位置置设置。 尽量结合合主包单单位标段段划分考考虑每个个主包单单位都有有独立的的出入口口， 施工路口口的数量量应以满满足及方方便现场场施工管管理需要要为原则则，不宜宜太多，也不宜宜太少；同时也也应兼顾顾不同施施工阶段段或现场场流水施施工的需需要。 施工路口口应按城城管文明明施工需需要设置置洗车台台及沉砂砂池等，并应满满足我司司CI要要求。3.2

23、 地基处处理【完成时时间】 基础施施工前【落实部部门】 发管部部组织织在招标标前岩土土设计单单位确定定地基处处理方案案项目部负责责定标后后地基处处理的现现场施工工管理【配合部部门】 合约部部负责责在要求求的时间间节点前前完成地地基处理理工程招招标【注意事事项】 对于场地地为填海海区工程程，为保保证今后后小区建建成后室室外沉降降值在规规范允许许范围内内，应在在项目前前期进行行地基处处理工程程。地基基处理方方案有堆堆载预压压、动力力排水固固结、水水泥搅拌拌桩等多多种形式式，各种种处理方方案的成成本、工工期各异异，且受受季节、天气影影响不一一样，需需根据项项目实际际情况对对比后选选取。 对于场地地表

24、层为为回填土土的项目目，在前前期工程程场地平平整后应应采取强强夯等措措施进行行地基处处理。 软弱地基基处理的的范围应应经充分分论证后后确定，除采用用天然地地基形式式的建筑筑物范围围外，消消防道路路、游泳泳池等对对地基承承载力要要求较高高的部位位也应进进行地基基处理。 对于场地地原始地地形高差差较大的的山地建建筑项目目，应提提前考虑虑室外挡挡土墙设设计、室室外管线线设计等等，并考考虑各部部位挡土土墙、管管线、主主体建筑筑之间的的平面及及标高关关系，必必要时还还需优化化设计，从而确确定各部部位室外外结构、管线、主体建建筑的先先后施工工顺序，并将需需提前施施工的室室外大型型结构、主要管管线在前前期工

25、程程阶段施施工完成成。3.3 土方工工程【完成时时间】 根据项项目具体体情况确确定。对对于地块块场地原原始地貌貌高差较较大影响响现场施施工的土土方要在在场地平平整前完完成；对对于地下下室基坑坑土方一一般在基基础施工工前完成成；对于于室外园园建土方方一般在在室外管管线施工工前完成成【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后土方工工程现场场施工管管理【配合部部门】 设计部部负责责在土方方工程施施工招标标前提供供室外总总平面设设计图合约部负责责在要求求的时间间节点前前土方工工程招标标【注意事事项】 项目部应应协调设设计部门门在方案案阶段要要先要进进行土方方平衡测测算，优优

26、化方案案，尤其其对于山山地建筑筑。 对于场地地内原始始地形局局部高差差较大的的土丘或或沟壑，且在室室外场地地标高设设计中无无需保留留的，应应在前期期工程场场地平整整前提前前施工这这部分土土方工程程； 场地内设设置合理理的土方方临时堆堆土点。分期开开发或占占地面积积大的项项目，土土方临时时堆土点点可设置置在相邻邻、较晚晚开放的的范围内内；一次次性开发发同时占占地面积积小的项项目，土土方的临临时堆放放点可设设置在工工期短，晚开工工的栋号号。 充分考虑虑雨季对对临时堆堆土的影影响，地地势较高高的堆土土点或堆堆土较高高的部分分，经历历雨季前前要做好好临时支支护，以以保证安安全及避避免水土土流失影影响地

27、势势较低部部位的结结构施工工。 前期工程程策划中中应结合合土方平平衡一并并考虑，应认真真比较施施工现场场各种不不同的土土方调配配方案对对项目的的成本、进度所所产生的的影响，从中选选取更合合理的方方案。 通过勘察察报告了了解土质质情况，提前规规划土质质较差的的部分要要进行外外运，实实际操作作中应做做好实测测工作。3.4 场地平平整【完成时时间】 管桩施施工单位位或主包包单位进进场前【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后场地平平整工程程现场施施工管理理【配合部部门】 设计部部负责责在土方方工程施施工招标标前提供供室外总总平面设设计图合约部负责责在要求求的时间间节点前

28、前完成场场地平整整工程招招标3.5 场内临临时施工工道路及及排水组组织【完成时时间】 主包单单位进场场前【落实部部门】 项目部部负责责招标前前提供相相应设计计及现场场施工要要求明确确、定标标后临时时施工道道路及排排水组织织现场施施工管理理【配合部部门】 设计部部负责责在土方方工程施施工招标标前提供供室外总总平面设设计图合约部负责责在要求求的时间间节点前前完成场场临时施施工道路路及排水水组织施施工招标标【注意事事项】 应利用项项目前期期施工图图设计及及主包分分判这段段时间，利用已已有设计计信息，委托或或分判相相应施工工单位，在主包包单位定定标及进进场前完完成场内内临时施施工道路路及排水水组织施施

29、工，为为主包单单位进场场施工创创造有利利条件，同时对对缩短项项目发展展总工期期大为有有利。 尽量在各各主包单单位标段段内形成成环路以以便各主主包单位位现场交交通组织织。 尽量结合合正式小小区道路路，将临临时路与与永久路路相结合合以节约约成本。如小区区总图出出图进度度能够保保证，则则正式道道路路基基及管线线可先施施工，作作为临时时施工道道路使用用，标高高按正式式道路最最终完成成面标高高预留2200进进行控制制（预留留高度待待入伙前前再施工工）；如如小区总总图出图图进度不不能够保保证，临临时施工工道路规规划时，也应尽尽量和方方案图中中的小区区道路定定位一致致。 临时施工工道路建建议尽量量形成砼砼面

30、层，以便于于雨季施施工及平平时路面面维护，保证安安全文明明施工形形象。 应重点考考虑项目目售楼区区域开放放或分期期开发的的项目前前期入伙伙后，进进行封闭闭管理时时，后续续施工区区域的道道路交通通组织形形式，保保证道路路通畅。 临时变压压器的安安装容量量尽量遵遵循“小容量量、多台台数、分分批投入入”的原则则，变压压器一般般采用3315KKVA的的台架变变压器，报装程程序简单单且启、停方便便。临时时变压器器安装时时，需要要安装配配套容量量的电容容器来进进行功率率因数补补偿，不不但提高高变压器器负载能能力，而而且能降降低电度度单价。 临时变压压器的安安装位置置要能尽尽量覆盖盖整个施施工区域域，一般般

31、供电线线路超过过2000米就将将产生较较大线路路电压降降而不利利于机械械设备的的经济运运行。同同时，临临时变压压器的安安装位置置需要兼兼顾各分分期分区区建设，尽量不不要产生生“二次迁迁移”。 施工用电电线路尽尽量采用用电缆穿穿套管埋埋地敷设设的方式式，穿越越主要交交通干道道时还需需预埋钢钢套管以以保护电电缆免遭遭破坏；如供电电线路采采用架空空附设方方式，要要注意供供电杆线线不能影影响现场场施工且且要便于于安全文文明施工工的管理理。 因有些偏偏远地区区的施工工用电经经常会发发生停电电、短路路跳闸等等故障，故在售售楼期间间可采用用专用回回路供电电、施工工单位发发电机供供电、小小区正式式发电机机提前

32、进进场并临临时安装装供电等等措施，以保障障售楼处处、样板板房等处处的电力力供应。 施工期间间的临时时供水需需要综合合考虑施施工用水水和生活活用水的的用水容容量，如如水压过过低可采采用储水水池或管管道加压压泵加压压；供水水管道和和水表安安装尽量量按照各各主包单单位能单单独供水水计量的的原则来来布置。a) 雨水沟渠渠要按照照有利于于施工场场地内雨雨水最优优排放的的原则来来布置，一般临临时挡土土墙坡顶顶、坡底底均要设设置雨水水沟渠，施工道道路两侧侧或迎水水面均需需要设置置雨水沟沟渠；雨雨水沟渠渠的砌筑筑要牢固固，沟渠渠两侧要要采用水水泥砂浆浆抹面，防止暴暴雨冲刷刷时沟渠渠侧壁倒倒塌；场场地内雨雨水沟

33、渠渠与市政政雨水井井驳接前前需要设设置沉砂砂池，沉沉砂池要要定期清清淤避免免阻塞市市政雨水水管井。b) 施工场地地内的雨雨、污水水尽量分分开排放放，如不不能分开开排放也也需设置置专门的的污水管管，对污污水进行行收集并并处理后后才能排排放。污污水的排排放需要要提前向向城管部部门申请请并办理理有关手手续，避避免施工工过程中中手续不不全而遭遭致处罚罚。3.6 基坑土土方及支支护【完成时时间】 管桩施施工单位位或主包包单位进进场前（注：深深基坑应应报建）【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后基坑土土方及支支护现场场施工管管理【配合部部门】 设计部部负责责在土方方工程施施

34、工招标标前提供供室外总总平面设设计图合约部负责责在要求求的时间间节点前前完成基基坑土方方及支护护施工招招标【注意事事项】 根据政府府规定，支护深深度超过过5m深深基坑支支护在开开挖前应应报建，取得施施工许可可证后方方可开工工。 做好基坑坑顶及基基坑底排排水，将将水收集集并及时时排出场场外。 分层开挖挖、分层层支护、严禁超超挖，对对淤泥、流沙等等地质条条件较差差的基坑坑还应减减小分层层开挖高高度，必必要时还还应间隔隔开挖，并做好好土方反反压或回回填砂包包等应急急抢险准准备。 加强基坑坑的位移移及变形形监测并并经常巡巡视基坑坑边坡，在基坑坑底开挖挖承台基基础时、下大雨雨时等影影响基坑坑稳定性性的情

35、况况发生时时更应加加密基坑坑监测及及巡视频频次，一一经发现现异常迹迹象应立立即停止止开挖并并采取机机械土方方反压或或人工回回填砂包包等应急急预案，并会同同基坑设设计单位位研究处处理方案案。 基坑顶堆堆载严禁禁超过设设计规定定值，未未考虑行行车荷载载的边破破坡顶不不得行车车。3.7 管桩工工程【完成时时间】 取得桩桩基提前前开工许许可证后后，在主主包单位位进场前前完成施施工【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后管桩工工程现场场施工管管理【配合部部门】 设计部部/发管管部负责在在管桩工工程施工工招标前前提供桩桩基图设计院/发管部部试桩桩时同设设计院一一起参与与试桩并

36、并确定收收锤标准准，施工工过程中中出现异异常时提提供处理理意见合约部负责责在要求求的时间间节点前前完成管管桩工程程招标【注意事事项】 按照政府府规定，桩基提提前开工工需报建建，取得得施工许许可证后后方可开开工。 一般管桩桩工程的的施工流流程为：试桩管管桩进场场报验管桩施施工管桩检检测基础验验收 现场施工工控制的的重点有有：每根根桩桩位位偏差、施工期期间桩身身垂直度度、施工工完成前前收锤标标准（最最后三阵阵贯入度度）。另另外还需需控制桩桩焊接间间歇时间间不少于于8分钟钟、桩焊焊接焊缝缝应饱满满均匀等等。施工工过程中中还应对对每根桩桩的桩顶顶标高、配桩长长度作好好记录。 对于淤泥泥质场地地管桩施施

37、工，还还应采取取以下措措施：a） 事事先在施施工场地地内回填填足够厚厚度的砖砖渣层，一方面面便于桩桩机及运运桩车辆辆行走，另一方方面，一一定厚度度的砖渣渣层对管管桩施工工过程中中及完成成后的垂垂直度偏偏移有一一定的约约束作用用。b）每根根桩除在在施工前前应进行行桩位复复核外，每根桩桩打完后后还应立立即复核核桩位偏偏差，发发现问题题后立即即处理。c）严禁禁利用已已经施工工完毕的的桩作牵牵引来拖拖桩。d）加强强成品保保护，已已经施工工完成的的桩边一一定范围围内严禁禁大型机机械通行行。 对桩基布布置较密密的工程程，桩基基施工过过程中应应采取按按桩位跳跳着打的的方式进进行施工工，同时时应定期期复核场场

38、地标高高，避免免因打桩桩施工造造成地面面隆起而而影响桩桩基承载载力的质质量事故故。 由于施工工场地地地质条件件的不确确定性，通常管管桩合同同工程量量是一个个暂定量量，工程程竣工后后需根据据实际工工程量结结算。因因此，为为保证实实际工程程量的准准确性，可采取取工程量量“双控”措施，一方面面针对每每根桩施施工进行行旁站作作出每根根桩的桩桩顶标高高、配桩桩长度的的记录，另一方方面针对对每批次次管桩进进场复核核管桩规规格及数数量，定定期对两两方面记记录进行行汇总复复核，从从而可有有效控制制管桩工工程成本本。 桩基施工工过程中中应提前前考虑后后期主体体施工塔塔吊布置置的位置置，提前前将塔吊吊桩施工工到位

39、，为今后后主包单单位进场场创造条条件；同同时，应应将基坑坑角桩、边桩等等距基坑坑边较近近的桩在在基坑开开挖前采采用送桩桩的工艺艺提前施施工，避避免今后后基坑开开挖后因因桩机施施工操作作面不足足而施工工困难。对于有有些楼栋栋在地下下室范围围之外但但距离地地下室外外边线较较近的情情况，应应分析基基坑顶楼楼栋桩基基与地下下室基坑坑轮廓线线的相对对关系，对于基基坑顶楼楼栋位于于地下室室基坑坑坑底轮廓廓线之内内且距离离足够桩桩机施工工操作面面的管桩桩，可待待基坑开开挖形成成后在基基坑内施施工管桩桩；对于于基坑顶顶楼栋位位于地下下室基坑坑坑底轮轮廓线之之外且距距离基坑坑坑顶轮轮廓线一一定范围围内（一一般考

40、虑虑为100米）的的管桩，考虑到到基坑顶顶管桩施施工的安安全，一一般应在在基坑开开挖前完完成该部部分桩基基施工，且如地地质条件件较差时时，则该该侧基坑坑支护设设计时应应限制水水平位移移值，施施工时严严格按设设计要求求施工。3.8 人工挖挖孔桩工工程【完成时时间】 取得桩桩基提前前开工许许可证后后，在主主包单位位进场前前【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后人工挖挖孔桩工工程现场场施工管管理【配合部部门】 设计部部/发管管部负责在在人工挖挖孔桩工工程施工工招标前前提供桩桩基图合约部负责责在要求求的时间间节点前前完成人人工挖孔孔桩工程程招标勘察院负责责每根桩桩终孔时

41、时桩底岩岩性的鉴鉴定设计院/发管部部负责责施工过过程中出出现异常常时提供供处理意意见【注意事事项】 按照政府府规定，桩基提提前开工工需报建建，取得得施工许许可证后后方可开开工。 人工挖孔孔桩为国国家限制制使用的的基础形形式，安安全防范范尤其需需重视。 一般人工工挖孔桩桩工程的的施工流流程为：分层人工工挖孔分层浇浇注砼护护壁达到终终孔条件件后验孔孔绑扎桩桩芯钢筋筋笼浇筑桩桩身砼检测验收 人工挖孔孔桩工程程安全防防范措施施的重点点是孔内内防触电电、防涌涌水、防防塌方、防高空空坠物、孔周边边安全防防护以及及孔内有有害气体体的排除除等措施施，评估估降水对对周围建建筑物的的危害程程度。 人工挖孔孔桩工程

42、程施工质质量的重重点是桩桩底终孔孔时岩性性的鉴定定，以及及浇灌砼砼时孔内内渗水的的处理，并应确确保砼护护壁的强强度及质质量。挖挖孔遇1.55m流砂砂层、淤淤泥层时时采用减减少每节节护壁高高度、打打插钢筋筋、木板板条、塞塞稻草麻麻袋等方方法穿越越，开挖挖厚层淤淤泥或含含水砂层层时采用用堵截法法止住泥泥、砂、水的涌涌入以保保证安全全施工。 人工挖孔孔桩开挖挖过程中中如出现现桩孔内内大量涌涌水、涌涌砂等异异常情况况，应立立即停止止开挖并并将作业业人员撤撤出孔外外后，采采取从孔孔顶用提提升机械械向孔底底运送沙沙包止水水或止砂砂等抢险险措施，并请求求设计单单位提供供处理意意见。3.9 化粪池池主体工工程

43、【完成时时间】 详见【注意事事项】【落实部部门】 项目部部负责责招标前前现场施施工要求求明确及及定标后后化粪池池主体工工程现场场施工管管理【配合部部门】 设计部部负责责在化粪粪池主体体工程施施工招标标前提供供设计合约部负责责在要求求的时间间节点前前完成化化粪池主主体招标标【注意事事项】 如室外管管线设计计在主包包单位进进场前已已出图，可考虑虑将化粪粪池提前前分判、提前施施工。如如化粪池池离道路路较近且且开挖时时会影响响道路，应尽可可能在道道路施工工前完成成化粪池池施工。提前完完成的化化粪池在在今后施施工期间间可作为为蓄水池池、养护护池或临临时化粪粪池等多多种用途途。4. 工程施工工阶段4.1

44、主包单单位进场场交底【完成时时间】 主包单单位定标标及现场场具备主主包单位位进场施施工条件件后【落实部部门】 项目部部负责责本项目目工程交交底内容容并组织织相关部部门准备备进场交交底资料料并参加加进场交交底会议议【配合部部门】 设计部部/发管管部/合合约部分别别准备设设计、技技术、合合约交底底内容。监理部负责责监理配配合要求求交底【注意事事项】 介介绍工程程概况及及工程各各相关配配合单位位如甲方方、监理理、主包包单位及及公司相相关部门门等相互互认识及及相互之之间联系系方式； 介介绍合同同招标要要求及监监理配合合要求； 安安排布置置进场各各项准备备工作及及相应的的完成时时间。如如：a) 施施工单

45、位位生活区区的位置置及搭设设；b) 施施工场地地的移交交安排；c) 施施工场地地的布置置、加工工场地的的处理、加工机机械的安安装；d) 图图纸会审审安排；e) 提提交施工工组织设设计及施施工计划划，包括括劳动力力进场计计划、材材料进场场计划、机械进进场计划划等；f) 安安排原材材料送检检及报送送项目经经理注册册证书、安全员员上岗证证、大型型机械检检验合格格证明资资料、特特种作业业工人上上岗证等等资料。4.2 主包单单位生活活区搭设设【完成时时间】 主包单单位定标标及现场场具备主主包单位位进场施施工条件件后【落实部部门】 主包单单位按我司司要求尽尽快完成成生活区区搭设以以便工人人尽快进进场【配合

46、部部门】 项目部部/监理理部协助落落实生活活区位置置并作相相应要求求【注意事事项】 主包单位位生活区区宜就近近租赁或或设在最最晚开发发的范围围内以减减少搬迁迁影响； 如所建项项目分期期开发，施工单单位生活活区设在在我司最最晚开发发的范围围内，在在生活区区搭设前前，项目目部应将将允许搭搭建生活活区的位位置、范范围及其其他要求求向主包包单位明明确；如如需在项项目地块块范围外外租赁，如有可可能，项项目部可可利用自自身与周周边单位位的关系系协助主主包单位位租赁生生活区场场所。 主包单位位生活区区临时建建筑物搭搭设，可可能还需需根据当当地政府府要求进进行排污污许可报报批及消消防报建建，施工工时按有有关规定定及报建建要求做做好相关关排污设设施及消消防设施施。 主包单位位生活区区应包括括管理人人员办公公室及宿