房地产开发报建流程心得体会.docx

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1、房地产开开发报建建流程房地产开开发报建建流程中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施，作为为曾经的的房地产产管理部部门的小小混混以以及现在在的下海海流浪人人员，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有些感感慨，在在这里讲讲一讲。涉及房地地产管理理的各大大部门之之间的恩恩怨由来来已久，我想到到哪里就就讲到哪哪里吧。下面基基本上是是按照报报建的先先后顺序序来说。1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规划要要点批复复阶段土地证和和建设用用地规划划许可证证这两个个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序，非常的

2、的有学问问。有经经验的同同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，基本上上就可以以判断出出地块背背后的故故事。这这三样东东西涉及及到国土土部门和和规划部部门旷日日持久的的权力斗斗争。目目前我国国法律也也没有很很好的规规范这个个问题。恩，简单单的说一一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载明了了土地用用途及使使用期限限（只是是载明）；建设用用地规划划许可证证由规划划部门颁颁发，是是核定土土地用途途及用地地界线的的法律依依据；规划要要点批复复由规划划部门颁颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里

3、里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一般来说说，一块块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以下简简称地规规证）之之后，才才能领取取土地使使用权证证。这绝绝对应该该是必须须的程序序。因为为国土部部门必须须依据规规划部门门核定的的土地功功能及土土地使用用强度，才能计计算出土土地出让让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是呢，在现实实中呢，这个想想法只能能是理想想状态。因为首首先，很很多地方方的国土土部门在在出让土土地的时时候，根根本不考考虑规划划，直接接就整块块出让了了。然后后给人家

4、家办出商商住用地地土地使使用权证证。这种种让人无无法理解解的土地地出让模模式一度度非常盛盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。我不是批批评这种种土地出出让模式式容易滋滋生腐败败。要知知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地，是到220000年之后后才上市市的。我我只不过过是说，我

5、国在在这个问问题上缺缺乏经验验，国际际上也没没有什么么可供借借鉴的模模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里给我指指三道四四。我在在这个行行业浸了了这些年年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何何况当时时呢。不过无论论如何，这种土土地交易易模式现现在已经经只是历历史了。新城乡规规划法第第三十八八条：在在城市、镇规划划区内以以出让方方式提供供国有土土地使用用权的，在国有有土地使使用权出出让前，城市、县人民民政府城城乡规划

6、划主管部部门应当当依据控控制性详详细规划划，提出出出让地地块的位位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未确定定规划条条件的地地块，不不得出让让国有土土地使用用权。以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出

7、让合合同组成成部分的的规划条条件。希望在我我日后的的职业生生涯中，不要再再拿着商商住用地地土地证证去规划划部门死死磨硬泡泡，阿门门。2、项项目公司司设立、立项、环境评评估、房房地产开开发资质质这四项几几乎是每每一个项项目要开开始的时时候必须须要搞的的东西。非常的的社会主主义特色色。不过过这里也也有些东东西很有有趣，与与法律的的关系也也比较大大，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母公司司拍到的的土地，转到其其全资设设立的项项目公司司名下，按我国国法律，不属于于交易。我再次次强调一一下：母母公司与与其全资资子公司司之间的的土地流流转，不不属于交交易。再再次强调调：不属属于交易易。因此此，

8、房地地产公司司可以任任意设置置项目子子公司，在房子子卖完后后再把它它在实体体上消灭灭，只留留下一个个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非常的的经济实实用，因因此现在在我国稍稍微有点点规模的的房地产产公司都都这么干干。再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政府是是从什么么角度来来管理的的。反正正现在各各地由于于市场经经济的深深度不同同，所以以在这个个事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管，有些地地

9、方就管管得非常常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立项与与其他程程序的先先后关系系那更是是异常随随便的事事情。譬譬如最近近国家的的政策，要求先先把环境境评估搞搞了，再再回头来来立项。这是基基于加强强环境保保护促进进可持续续发展的的考虑。但在很很多地方方，环评评的一项项主要前前提材料料就是立立项批文文。立不不了项根根本做不不了环评评。不过过上有政政策下有有对策，事情都都是人办办出来的的。反正正到目前前为止，建设项项目都在在纷纷的的上马中中，我也也不知道道大家都都是怎么么在这些些莫名其其妙的政政策中穿穿过来的的。反正正我自己己如果操操办这些些事情，基本上上都是直

10、直接去这这些部门门，譬如如去计划划部门，就让他他们给我我推荐可可行性研研究报告告的编制制公司，去环保保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总之我我自己一一看到这这些手续续，头就就痛得厉厉害。房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因为任任何人都都可以上上网查到到，某某某是什么么专业资资质任职职什么公公司。现现

11、在结构构类的工工程师难难找啊，感慨一一个。嘿嘿嘿。下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。3、总平平面审查查阶段这个阶段段各地的的叫法不不一样，我听得得比较多多的叫“修建性性详细规规划审查查”。这这个阶段段就是审审查小区区的总平平面规划划图纸，也就是是审一个个小区的的建筑物物都是怎怎么排的的，每栋栋单体建建筑有多多高，有有多大，各栋单单体建筑筑之间怎怎么间隔隔，间距距是多少少，日照照够不够够，总容容积率是是多大，有没有有超过规规定的容容积率，建筑密密度是多多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等，这这些东西西都是非非常的专专业啊专专业。在这里我

12、我要举例例说明一一下，比比如建筑筑密度，这个东东西看起起来很简简单是吧吧，就是是建筑物物基底面面积占整整个小区区面积的的比例数数。譬如如这个小小区是11万平方方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我这330000平方米米的建筑筑占地里里面，有有20000平方方米是一一个大型型的架空空平台，架空层层下是停停车位，上面是是空中绿绿化广场场。现在在，争议议就来了了，我这这个20000平平方米，到底算算不算建建筑基底底？你之之所以限限制我的的建筑密密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的

13、休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但是我我这个东东西顶上上都是绿绿化啊，我的绿绿化没有有减少啊啊，我的的休闲空空间没有有减少啊啊，所以以这个220000平方米米不能算算在建筑筑密度里里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反正技技术规范范没有限限死，有有无穷的的空间可可以钻营营。再举个例例子，容容积率，总建筑筑面积除除以净用用地面积积。也是是看起来来很简单单。但是是放到实实践中一一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？是纯粹粹的土地地使用权权证载的的面积呢呢，还是是比这个个面积大大那么一一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去

14、呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这都是是可以钻钻营的地地方。其他的地地方，譬譬如消防防通道的的设置，高层建建筑四周周必须设设立环形形消防车车道。但但是这么么一搞，小区的的绿化基基本上就就毁掉了了。怎么么办？设设置那种种隐形消消防车道道，上面面种草保保持绿化化，就指指着图纸纸说这就就是一条条消防道道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消防车车道的载载重量那那是有非非常严格格滴设计计要求滴滴，反正正我个人人不知道道这种草草地能不不能承载载得起消消防车。审总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的

15、活活，这个个过程一一般都要要2到33个月，往往都都要和规规划部门门反复修修改扯皮皮，来回回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才能通通得过。我反正正几乎没没有见过过能顺顺顺当当啥啥工作不不做，干干等着就就能通过过总平面面审查的的。我也也没见过过那种零零缺陷的的总平面面设计，只要有有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要么就就是车道道转弯半半径太小小，等等等等等。（在这这自夸一一个：本本人不才才，曾经经试过在在10天天内完成成这个工工作，至至今被引引为传奇奇

16、故事。嘿嘿）4、管线线综合审审查、排排水许可可证管线综合合审查是是规划部部门的专专业审查查内容之之一，我我现在专专门拿出出来讲，因为这这个东西西实在是是非常，非常的的专业啊啊。搞得得不好的的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，无无论什么么房地产产公司，在这个个问题上上栽跟头头的的几几率，是是一样的的，这个个东西就就跟击鼓鼓传花似似的，一一轮到就就死。说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电电线路、弱电线线

17、路，这这三项综综合起来来考虑，根据各各项设计计规范科科学统筹筹安排，放到同同一张图图纸上。给排水水不用多多解释了了，就是是怎么引引自来水水进小区区，然后后怎么把把生活污污水和雨雨水排出出小区；强电就就是生活活用电，线路从从哪里进进，怎么么上楼，怎么进进门；弱弱电的内内容就多多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等，多多得要死死。上面面这三样样东西要要科学的的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不能到到处乱走走。作为为非专业业人士，要判断断一个小小区的官官线综合合设

18、计好好不好，只需要要看两个个东西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑了。2、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布，不是搞搞到到处处都是。如果什什么沙井井盖搞得得满地都都是，简简直看不不出走向向来的，基本上上这个小小区你就就可以考考虑放弃弃了。为什么我我要这么么强调这这个管线线综合呢呢？如果果它设计计不好有有什么后后果呢？首先，就是给给排水会会整天出出问题。一下雨雨小区就就变池塘塘的事情情，我实实在是见见得太多多了；然然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小区网网络运营营

19、商根本本没得选选，因为为只埋了了一条管管，别的的网络运运营商想想进来提提供优质质服务都都不行，而现在在的这家家，不是是这里的的线路坏坏就是那那里坏，整天修修，我这这正打怪怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏天千千万别开开空调，一开就就断电跳跳闸。家家里的电电器得轮轮着用，千万别别一起开开。看电电视的时时候千万万别开电电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？管线综合合既然如如此重要要，那么么我们说说，我们们设计的的时候好好好的考考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是不行行。为什什么？因因为所有有的线，

20、你都得得从外面面引进来来，都得得跟外面面有个接接口。但但是接口口在哪里里呢？我我现在告告诉你们们，无论论开发商商们在事事先做多多少准备备工作，做多少少调查工工作，都都无法保保证预留留的接口口不发生生变化。最常见见的是市市政排污污管线突突然就重重新施工工，换地地方了，哪怕它它不换地地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了。这种种事情太太常见了了。大家家肯定经经常看到到市政管管线施工工，把路路挖开，今天搞搞搞这里里，明天天搞搞哪哪里。我我反正是是被这个个东西搞搞怕了。这种情情况那是是想赔钱钱都搞不不定的。然后，高压电电线的接接入口，一开始始说得好好

21、好的，从某某某变电站站接，等等到施工工完毕，要正式式接的时时候，突突然发现现那个变变电站已已经搬走走了，又又或者它它的容量量已经超超了，不不能再让让你接，你得从从其他地地方接，这个时时候只能能花冤枉枉钱，乱乱引。引引到多少少电算多多少电。至于，呃，会会引起什什么生活活上的麻麻烦，我我也不知知道。再说到这这个排水水许可证证。这个个东西是是市政部部门发的的，专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。这个东东西管的的是管径径和流量量，以及及连接市市政管线线的位置置。然后后这个东东西反过过来又影影响管线线综合设设计，事事实上是是一回事事。我就就

22、不多说说了。5、单体体审查、建筑工工程规划划许可证证规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的，但但是总体体来说，相对于于总平面面规划，就比较较容易通通过一点点。单体设计计是啥呢呢？就是是在总平平面规划划的基础础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目前来来说，我我国各大大城市在在车位问问题上管管得那都都是非常常严格的的，要求求一般是是每户住住宅配一一个车位位，商业业一般是是1000平方米米配一个个车位。大体的的配置要要求基本本上都是是

23、这样，各城市市大同小小异。车车位不够够，基本本上都别别想通过过单体审审查。当然，总总平面审审查期间间一般来来说，也也会审车车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按355平方米米到455平方米米平方米米一个车车位这样样的经验验值，来来评估地地下室面面积够不不够，一一般来说说规划部部门不会会很在意意车位够够不够，不会认认真的在在图纸上上数。但但是单体体阶段就就不一样样了，就就开始数数了。这这个时候候什么毛毛招都会会用上。比如所所谓的子子母车位位啦，根根本停不不进去车车的转角角位也放放个车位位啦，等等等等等等，不一一而足。但是有有些时候候，无论论怎么摆摆都摆不不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这

24、里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那玩意意非常的的不好使使唤，进进出一次次花上半半个小时时那是非非常正常常的事情情。不过过无数开开发商都都只是停停留在口口头上，只要通通过单体体审查了了，这个个机械停停车装置置那是绝绝对不会会安装的的。那么，为为什么开开发商那那么不愿愿意建大大点地下下室？因因为建地地下室是是亏本的的。买的的人也少少。我知知道这个个话一说说出来粪粪青们就就会向我我开炮，说什么么10几几20万万买一巴巴掌大的的停车位位，开发发商还亏亏本？事事实是，停下一一台车，的确只只需要110个平平方米不不到的空空间。但但是，你你要把这这部车停停进去，你另

25、外外还需要要30平平方米的的进车道道。所以以按经验验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基本上上都是335到445平方方米。规规划部门门都这么么掌握。你这个个车是不不能垂直直起降的的。这就就是客观观规律。当然我这这个是大大概经验验，在有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。审完单体体设计，设计公公司再细细化一下下出建筑筑施工图图，就可可以申领领建设工工程规划划许可证证。这个个过程比比较没什什么技术术含量。不值得得多说。我就一一笔带过过了。不过这个个建设工工程

26、规划划许可证证，在新新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么么玄虚。6、消防防和人防防专项审审查这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但是如如果说简简单，也也可以很很简单。至于人人防报建建，这个个东西莫莫名其妙妙，我不不知道这这个算什什么，我我对任何何备战的的东西，都心存存恶感。先从消防防说起。消防部部门是武武警

27、官兵兵，不是是政府机机构，这这个大家家心里要要有数。我国的的消防审审查，在在很多时时候都是是非常扯扯淡的，非常官官僚的。另外呢呢，我们们的开发发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，是非常常不方便便的。基基本上来来讲，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。在这个个方面，审查那那也是越越来越严严。一般般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为什么么呢？因因

28、为这些些企业长长期和消消防部门门打交道道，跟消消防部门门之间的的关系千千丝万缕缕源远流流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基本上上没人敢敢动手脚脚。比如如12层层以上要要设置专专门的消消防电梯梯，177层以上上设置剪剪刀楼梯梯，这些些强制性性规范已已经是铁铁律。我我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是是基本上上没人敢敢去办。起码我我不敢。在我个个人日后后的职业业生涯中中，我也也不敢。人防工程程是非常常神

29、经的的一样中中国特色色的东西西。我不不知道这这个东西西算啥。真要有有空袭了了我绝对对不会呆呆在高层层建筑的的地下室室里，9911的的那栋大大楼就是是前车之之见。真真要被炸炸了楼，呆在地地下室里里绝对活活埋掉。当然这这只是我我的个人人观感，大家不不必介意意。人防部门门属于政政府部门门，不是是军队编编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们，所有的的

30、人防用用途的东东西，产产权都是是国家所所有。国国家为了了鼓励大大家搞人人防工程程，就允允许你暂暂时用着着。但是是这个产产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。因为人防防用途部部分的车车位只不不过是一一种暂用用的性质质，不能能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那都不不知道算算啥，那那个东西西要真放放进地下下室，还还真是搞搞碉堡了了。也不不知道能能防什么么。 7、节能能审查、施工图图审查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完成结结构施工工图

31、、水水电施工工图等等等全部施施工图及及结构计计算书等等，完成成节能设设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审查查，在我我的个人人经验里里面，是是怎么审审都行的的事情。我国现现在越来来越强调调可持续续发展，建筑节节能摆上上的位置置也越来来越高。这么说说吧：什什么3660度大大落地窗窗、全敞敞开式阳阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏天空空调得开开到疯狂狂掉。不不过老百百姓都喜喜欢这种种新鲜东东西。恩恩，在这这里南北北差异非非常明显显：北方方一般在在节能审审查上都都比较能能达标，老百姓姓在观念念上也比比较能接接受这个

32、个，因为为北方有有一个取取暖的问问题，节节能不能能达标的的房子，在冬天天那可是是要白白白的花出出取暖费费的。但但是南方方人对这这种东西西就比较较不待见见，我就就好这一一口，你你管得着着啊。说到这里里不由得得想对那那个套型型建筑面面积900平方米米以下占占70%以上的的90770政策策说两句句。建设设部的官官员们在在政策制制定上，必定带带有强烈烈的北方方特征。北方人人在考虑虑在冬天天取暖的的要求之之后，的的确不习习惯居住住大面积积。开间间超过66米的客客厅，在在取暖上上就肯定定不达标标了。同同时，在在完全不不考虑洗洗手间的的采光和和通风要要求时，90平平方米的的套型面面积的确确可以设设计出非非常

33、不错错的三居居室的户户型。这这是与北北方人的的使用习习惯及气气候一致致的：空空气干燥燥，而且且洗手间间的使用用频率较较低，一一般人都都不习惯惯每天洗洗澡。（我说明明，我这这不是地地域歧视视啊，我我这完全全是就事事论事。）但在在南方，仅仅只只是增加加这么一一个洗手手间的窗窗户，990平方方米要设设计出三三居室，就几乎乎是不可可能完成成的任务务。这个个稍微在在图上画画一下就就知道了了。房子子朝外的的位置就就那么几几个面，几个房房间一占占，厕所所就不知知道摆在在哪里了了。本人人当年参参与的好好几个项项目，为为了在满满足这个个90770的要要求下还还能做33房单位位，设计计师呕了了不知道道多少吨吨血。

34、现现在市场场上的公公司逼得得没法子子，被迫迫只能大大量的推推出两房房单位。当然，两房单单位也可可以住，不过就就不能养养孩子，一养孩孩子这家家就完蛋蛋了，爸爸爸妈妈妈爷爷奶奶奶加孩孩子哭，连转身身的地方方都没有有。现实实就是这这么滴残残酷。客客观规律律就是如如此。现在有些些公司为为了规避避这个990700，还想想了些花花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将这个个做法称称为不良良开发商商昧着良良心做事事。我个个人无言言以对。恩，说个个节能审审查，一一说开去去就说了了这么多多，不好好意思不不好意思思。现在在开始说说施工图图审查。施工图图审查现现在都

35、已已经在表表面上市市场化了了，允许许开发商商自己找找资质的的施工图图审查单单位做审审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连设计计、施工工技术都都非常落落后，因因此这个个审查实实在是见见仁见智智，根本本没法子子审。在在这里讲讲一个本本人曾经经亲历的的事情。那一年年在珠三三角一个个三线城城市，在在一个别别墅项目目门口建建一座景景观塔。那个塔塔呢，形形状就像像个纺锤锤，中间间粗两头头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突然这这塔就塌塌了，整整个检查查组全部部死光。这是个个大事啊啊，政府

36、府因此组组成了浩浩大的调调查，来来查这个个事故的的原因。首先当当然是从从源头设设计查起起。结果果一查，设计坚坚称没有有任何设设计上的的问题。于是把把那图纸纸送去重重新做审审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两边就就吵了起起来。最最后两边边都说服服不了对对方。要要说这个个图纸违违反强制制性规范范吧，它它也不违违反。但但是不违违反强制制性规范范就表示示安全合合格吗？我看谁谁也不敢敢说这个个话。最最后只能能把施工工单位拉拉出来，判了几几个罚了了些钱，了事。现在合合生在广广州的某某楼盘前前面，也也打算树树这么一一个塔，做审查查的时候候也是吵吵得不可可开交。最后也也是不了了了

37、之，因为这这根本说说不清楚楚，到底底安不安安全反正正我个人人不知道道。施工图审审查是收收费项目目，非常常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施工图图审查时时除了给给审查费费，专家家红包那那也是不不能少滴滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。8、余泥泥排放许许可、噪噪音排放放许可、夜间连连续施工工许可余泥和噪噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是因为为这两样样东西是是最扰民民的。我我知道在在很多城城市，几几乎没怎怎么管这这两样东东西：余余泥和噪噪音。但但现在，越来越越多的城城市，开开始加强强了对这这两样东东西的管管理。余泥排放放现在都都快成了了各大公公路管理理部门，包括公公路、交交通

38、、警警察，的的主要生生财道路路了。运运输施工工余泥的的车辆，只能在在规定时时间，规规定道路路上行驶驶。但在在很多时时候，根根本不可可能这么么规范。尤其是是工程赶赶进度的的时候，那是日日夜得都都运泥啊啊，没办办法，只只能打通通各路神神仙。余泥在运运输过程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从天河河一路撒撒到番禺禺，结果果被罚了了5万多多，包工工头拼命命去做工工作都没没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪音排放放许可，是指只只能在规规定时间间，用规规范的，噪音较较轻的方方式施工工。这个个是环境境保护部部门管着着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击

39、桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想当年年我刚刚刚进入这这个行业业时候，我靠，站在工工地里，听了一一天的锤锤击声，第二天天耳朵里里都是嗡嗡嗡声，几乎没没给锤傻傻了。当当然用锤锤击桩，那肯定定是最经经济的。只要没没人管，开发商商绝对用用锤击桩桩。因此此我个人人无论如如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无论怎怎么找关关系都难难批得下下来。如如果居然然胆敢不不报批就就夜间开开工？那那是嫌自自己钱多多，想支支援政府府的贫困

40、困官员了了。但是是绝大多多数的城城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作为从从先进城城市走出出来的三三个代表表，到一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并且自自鸣得意意的说：有这种种手续吗吗？我这这里没有有啊，我我这里很很简单啊啊，什么么什么的的，就和和上面某某些人自自鸣得意意的嘴脸脸，一样样。9、质量量监督、安全监监督我为了把把施工许许可证这这一节赶赶紧搞出出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程

41、程序是这这么一步步步走过过来的。施工许许可证完完了之后后，我随随便这么么一想，我靠，后面不不知道还还有多少少程序。放验线线、白蚁蚁防治、防雷、预测绘绘、预售售、各专专业验收收、项目目备案验验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为什么么我会突突然发这这种神经经写这种种东西呢呢？不明明白自己己啊不明明白自己己。特牢牢骚百余余字。谢谢谢各位位。质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。拿施工工许可证证之前，必须得得去两个个站办审审批手续续。这两两个站的的分工，我跟各各位说老老实话，我分不不清楚。在我看看来，质质量问题题都是安安全问题题。我就就不明白白为什么么要搞两两个站，分着管管。譬

42、如如我打桩桩没按规规定程序序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？我反正正说不清清楚。总总之两个个机构都都得好好好的哄着着。当然然在若干干细节上上这两部部门还是是有所区区别。比比如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在我看来来，安监监把质监监吃掉，并成一一个机构构，没有有任何逻逻辑和操操作上的的困难。在现实的的操作中中，但凡凡涉及到到检测的的，就由由质监办办；不需需要检测测，一般般用肉眼眼就能发发现毛病病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、水

43、泥检检测，这这些东西西，都是是收费项项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是他们也也能想出出非常多多的收费费服务出出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。现在在有有些城市市，质量量检测的的功能已已经开始始市场化化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。我我见过最最好的城城市是广广州。做做个桩检检测的费费用，只只是周边边城市的的3分之之1。恩恩，在这这里，为为了避免免有些人人看不懂懂，我说说一句，打完桩桩必须做做检测

44、。检测合合格了，才能做做承台，继续往往上建。各位的的，明白白？不过呢，绝大多多数的城城市，这这个功能能被质量量监督站站牢牢的的把持着着。这个个也是建建设部门门的生财财主道啊啊。我要要是局长长我也不不肯放。嘿嘿10、施施工招投投标、监监理报建建还是没写写到施工工许可证证，写死死我了，啊啊啊啊我为什什么会想想到写这这个题材材？我现现在内心心深处泛泛滥着一一写到施施工许可可证就太太监掉的的冲动啊啊。首先，我我必须说说明，按按照我国国现行招招投标法法，私营营房地产产公司（无国有有经济成成分），其房地地产项目目不需要要做建筑筑施工招招投标，他们可可以直接接发包。但在某某些大城城市，譬譬如广州州，无论论什

45、么企企业施工工，都必必须做招招投标。这是广广州在管管理上严严重违反反行政许许可法的的地方。我个人人对此一一直持非非常反感感的态度度。在大大多数城城市，私私营企业业只要能能提供私私营企业业证明，既可免免除施工工招投标标手续。啥是私私营企业业证明呢呢？去工工商局打打一张股股东结构构书就行行了。在必须要要做施工工招投标标的时候候，我必必须得说说，这个个领域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施工企企业必须须把自己己的专业业技术人人员备案案到建筑筑管理部部门里去去，一般般包括施施工员、质量员员和安全全员。施施工投标标的其中中一个材材

46、料是专专业技术术人员，根据项项目大小小，配备备的人员员多少也也有不同同要求。大家知知道一下下就行。有一次次在广州州，某企企业围一一个标，另外一一个不识识相企业业就想进进去，材材料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结果，连交件件都交不不进去。总之就就是不受受理。后后来求爹爹爹告奶奶奶给受受理了，然后又又因为其其中一个个人的身身份证复复印得不不清晰，全部材材料退件件。这个个企业的的老板气气得吐血血。到最最后当然然这个标标是投不不进去了了。我这这里讲的的还只是是个小手手段。暗暗地

47、里啥啥招数都都用得出出来。我我个人不不排除有有些人为为了逼别别人退出出投标会会使用黑黑社会的的可能性性。恩，监理理招标的的程序跟跟施工招招标的程程序及做做法几乎乎一致，我不多多说了。监理报建建是完成成这个监监理免招招标或招招标手续续之后的的事情，做一个个监理规规划和监监理细则则，交建建设部门门审核一一番，认认为OKK了，发发一个监监理审查查意见。通过了了就是下下一步，施工许许可证。监理规划划和监理理细则，老实讲讲，在我我个人的的经验里里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。11、施施工许可可证我怀着万万分激动

48、动的心情情，打下下了上面面那5个个字。施工许可可证所须须材料基基本上是是上面全全部手续续一个汇汇总。缺缺一不可可。在我我个人的的职业生生涯中，我从来来没有经经历过能能办齐上上面所有有的手续续，再申申领施工工许可证证的。在在我与同同行的交交流中，我也从从来没见见过老老老实实的的一步步步完成所所有手续续，再来来办施工工许可手手续的。要这样样的话，绝对没没1年的的时间出出不来。不相信信的同学学，请回回头再把把前面110个大大项看一一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工作日日不会少少于200个。而而且得一一步一步步来。这这是什么么概念？这是卡卡死你的的概念。随便哪哪个环节节出了任任何问题题，直接接就GAAME OVEER。在改革开开发之初初，外资资企业刚刚进中国国的时候候，有个个著名的的段子，说是有有个企业业要搞一一个项目目，前后后盖了2200多多个章，事还没没办成。最后撤撤资了，不干了了。上级级政府震震怒，云云云。现在改革革开发