广东省物业管理条例（修改初稿）.docx

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1、广东省物物业管理理条例（修订草草案）第一章 总 则第一条为为了规范范物业管管理行为为，明确确业主及及非业主主使用人人、物业业建设单单位、物物业管理理企业的的权利和和义务，保障物物业的合合理使用用，创造造和保持持整洁、文明、安全、舒适的的居住和和工作环环境，促促进物业业管理行行业的健健康发展展，根据据国家有有关法律律、法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条本本条例适适用于本本省行政政区域内内的物业业管理。本条例所所称物业业，是指指已建成成并交付付使用的的各类建建筑物、场所及及其附属属的设施施、设备备和相关关场地。本条例所所称物业业管理，是指业业主及非非业主使使用人、物业建建设单位位、物

2、业业管理企企业根据据法律、法规的的规定和和合同约约定对物物业的共共有部分分进行维维护、修修缮，对对物业管管理区域域共同事事务进行行管理的的活动。本条例所所称业主主，是指指物业的的产权人人。指房地产产权证上的权权属人、房地产产购销（预售）合同上上的购房房人（预预购人），或办办理产权权初始登登记的房房地产建建造人。本条例所所称非业业主使用用人，是是指物业业承租人人和实际际使用物物业的其其他人。本条例所所称物业业建设单单位，是是指依法法从事物物业建设设、经营营的法人人和其他他组织。本条例所所称物业业管理企企业，是是指依法法设立的的从事物物业管理理服务经经营活动动的企业业法人。第三条 各级人人民政府府

3、应当引引导建立立社会化化、专业业化、市市场化的的物业管管理体制制。第四条省省人民政政府建设设行政主主管部门门对全省省的物业业管理工工作实施施监督、管理和和指导。市、县县人民政政府建设设行政主主管部门门或者房房地产行行政主管管部门（以下简简称物业业主管部部门）对对本行政政区域内内物业管管理工作作实施监监督、管管理和指指导。各级人民民政府的的其他有有关行政政主管部部门在各各自职责责范围内内，协同同实施本本行政区区域内物物业管理理的有关关工作。街道办事事处、社社区居民民委员会会应当协协助主管管部门对对物业管管理进行行监督，并协调调物业管管理与社社区管理理的相互互关系。第五条 拥有共共有设施施、设备备

4、与场地地的物业业应当划划归同一一物业管管理区域域。物业管理理区域的的划定，可按照照规划图图、红线线图、旧旧城改造造用地范范围、已已经自然然形成的的范围等等来划定定。分期期建设或或者两个个以上单单位开发发建设的的住宅区区，其设设置的配配套设施施设备是是共用的的，应当当划分为为一个物物业管理理区域。但该住住宅区内内已分割割成多个个自然街街坊或者者封闭小小区的，可以分分别划分分为独立立的物业业管理区区域。面面积较小小且相邻邻的物业业，主管管部门应应协调有有关建设设单位、业主及及业主委委员会，尽可能能合并形形成一个个有规模模效益的的物业管管理区域域，统一一实施物物业管理理。实施物业业管理的的物业管管理

5、区域域，应当当依照本本条例的的规定成成立一个个业主大大会，选选聘一个个物业管管理企业业统一实实施物业业管理。第二章物业建建设单位位第六条物物业建设设单位在在物业管管理中享享有以下下权利：（一）选选聘前期期物业管管理企业业；（二）以以未售出出物业业业主的身身份享有有业主的的权利；（三）法法律、法法规规定定和合同同约定的的其他权权利。第七条物物业建设设单位在在物业管管理中应应当履行行以下义义务：（一一）在物物业规划划、设计计、施工工、验收收等环节节征询物物业管理理专业人人员的意意见；（二）向向业主提提供物业业质量保保证书和和使用说说明书，履行质质量保证证责任；（三）保保证本物物业管理理区域业业主、

6、非非业主使使用人优优先使用用其独立立经营的的物业配配套设施施；（四）协协助筹备备成立业业主大会会；（五）向向依法成成立的业业主大会会筹备小小组提供供资料，协助召召开首次次业主大大会会议议及成立立业主大大会； （六）以以未售出出物业业业主的身身份履行行业主应应当履行行的义务务；（七）法法律、法法规规定定和合同同约定的的其他义义务。第八条 物业业共有部部分，包包括道路路、绿地地，建筑筑物的主主体和外外墙、管管线、电电梯、楼楼梯、走走廊、天天台以及及其他不不可分割割的共有有部位、共有设设备设施施及相关关场地空空间等，物业建建设单位位应当将将其随物物业的出出售或者者其他方方式一并并转移给给全体业业主，

7、不不得保留留，并在在房屋销销售合同同中予以以明示。第九条物物业管理理区域中中可以独独立经营营的配套套设施，包括会会所、学学校、医医院、商商场、幼幼儿园、停车场场、游泳泳池等，物业建建设单位位在物业业出售合合同中可可以声明明保留并并独立经经营，但但不得变变更规划划的使用用功能，并应当当接受统统一的物物业管理理。物业建设设单位在在物业出出售合同同中未声声明保留留的场所所、配套套设施等等，均属属全体业业主所有有。第十条物业交交付使用用后，物物业管理理企业承承接物业业时，物物业建设设单位应应当向业业主大会会、物业业管理企企业移交交下列物物业档案案资料副副本：（一）物物业管理理区域规规划图、竣工总总平面

8、图图；（二）单单体建筑筑、结构构、设备备、附属属工程安安装竣工工图；（三）给给水、排排水、供供电、供供热、燃燃气、通通信、智智能化等等管网工工程竣工工图；（四）有有关设施施、设备备的安装装、使用用和维护护保养技技术资料料；（五）物物业竣工工验收备备案文件件；（六）物物业配套套设施的的产权清清单；（七）业业主姓名名、购房房面积、通信地地址、联联系电话话等统计计汇总资资料；（八）建建设单位位自营或或自用物物业的性性质、建建筑面积积的清单单及产权权证明资资料；（九）法法律法规规规定的的物业使使用、维维护、管管理所必必需的其其他资料料。上述条款款所列移移交的物物业档案案资料属属全体业业主所有有，业主主

9、大会未未成立或或者业主主大会成成立后未未具备保保管条件件的，物物业管理理企业可可以代为为妥善保保管。当当业主大大会或者者业主委委员会要要求移交交或者使使用时，物业管管理企业业应当无无条件予予以移交交或者提提供。第十一条条物业建建设单位位应在物物业管理理区域内内配置物物业管理理用房，包括物物业管理理办公用用房和业业主委员员会办公公用房。物业管管理用房房的产权权属全体体业主所所有。物业管理理办公用用房的具具体标准准按不少少于该物物业管理理区域房房屋总建建筑面积积的千分分之二提提供，但但最高不不应超过过三百平平方米；建筑面面积在五五万平方方米及以以下的，按不少少于建筑筑面积一一百平方方米提供供。业主

10、主委员会会办公用用房，按按照不少少于建筑筑面积三三十平方方米的标标准提供供。物业管理理用房应应为地面面以上的的独用成成套房屋屋，并具具备水、电使用用功能。第十二条条物业业建设单单位应当当对需要要单独计计费或分分摊计费费的场地地、设施施设备安安装水、电独立立计费表表，并严严格区分分民用或或者商用用。第三章 业主主、业主主大会、业主委委员会、业主公公约第十三条条业主在在物业管管理中享享有以下下权利：（一） 合法占有有、使用用、装饰饰、维修修物业专专有部分分；（二） 合理使用用、维护护物业共共有部分分；（三）参参加业主主大会会会议，行行使有关关物业管管理事项项的提案案权、表表决权；（四）参参与制订订

11、、修改改业主公公约和业业主大会会章程；（五）业业主委员员会成员员的选举举权、被被选举权权；（六六）请求求召开业业主大会会临时会会议；（七七）享受受物业管管理服务务合同所所约定的的服务；（八）对对业主大大会、业业主委员员会、物物业建设设单位、物业管管理企业业以及其其他业主主、非业业主使用用人的物物业管理理行为和和专项维维修资金金的管理理使用提提出建议议，依法法进行监监督；（九九）法律律、法规规、业主主公约和和物业管管理服务务合同规规定或者者约定的的其他权权利。第十四条条业主主在物业业管理中中应当履履行以下下义务：（一）按按物业的的规划用用途，正正当合理理使用物物业并承承担相应应的法定定责任；（二

12、）遵遵守业主主公约或或者前期期物业管管理公约约、业主主大会章章程；（三）执执行业主主大会和和业主大大会授权权的业主主委员会会作出的的决议、决定；（四四）履行行物业管管理服务务合同，配合物物业管理理企业正正当合理理的管理理与服务务；（五）按按时交纳纳物业管管理服务务费、专专项维修修资金以以及依照照业主大大会决定定需要收收取的其其他费用用；（六）维维护其他他业主、非业主主使用人人的合法法权益；（七）法法律、法法规规定定的其他他义务。第十五条条非业主主使用人人在物业业管理活活动中的的权利与与义务由由业主与与非业主主使用人人约定，但不得得违反本本条例的的有关规规定。非非业主使使用人可可以接受受业主的的

13、书面委委托参加加业主大大会，并并代业主主行使业业主权利利，但非非业主使使用人不不能担任任业主委委员会委委员。第十六条条物业业产权发发生变更更的，新新业主应应当在办办理产权权转让手手续后三三十日内内告知业业主委员员会和物物业管理理企业。第十七条条业主大大会是行行使和维维护物业业管理区区域全体体业主在在物业管管理活动动中合法法权益的的自治组组织，是是物业管管理区域域内物业业管理活活动的最最高权利利机构。业主大大会应当当设立业业主委员员会作为为执行机机构。一个物业业管理区区域内成成立一个个业主大大会。但但是业主主少于五五名且经经全体业业主一致致同意，决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业

14、主大大会、业业主委员员会的职职责。业业主大会会由全体体业主组组成，行行使下列列职权：（一一）制定定、修订订业主公公约、业业主大会会章程；（二二）选举举、撤换换、罢免免业主委委员会委委员；（三）听听取、审审批业主主委员会会选聘、续聘、解聘物物业管理理企业的的报告；（四）审审议、批批准物业业管理服服务合同同；（五五）监督督业主委委员会、物业管管理企业业的工作作，并听听取、审审查其工工作报告告；（六六）审议议业主、业主委委员会、物业管管理企业业有关物物业管理理的提案案；（七七）制定定和修订订专项维维修资金金筹集方方案，审审议专项项维修资资金的使使用方案案并监督督其实施施；三百名业业主以上上的物业业管

15、理区区域，可可按单元元、楼层层、幢等等为单位位选举业业主代表表，采取取召开业业主代表表大会的的形式选选举业主主委员会会，业主主代表应应有其所所代表的的业主的的书面委委托，业业主代表表的投票票权按其其所代表表业主的的投票权权之和计计算。业主是自自然人的的，其书书面委托托应附业业主本人人身份证证复印件件，境外外业主签签发的委委托书须须由合法法公证人人见证。第十八条条 物业业管理区区域符合合下列情情形之一一的，应应当按本本条例规规定召开开首次业业主大会会会议，成立业业主大会会，选举举产生业业主委员员会。（一）物物业已交交付使用用的建筑筑面积达达到物业业管理区区域总建建筑面积积百分之之五十以以上的；（

16、二）物物业交付付第一个个业主使使用之日日起满两两年的。分期开发发交付使使用的物物业管理理区域，首期符符合前款款条件，可召开开首次业业主大会会会议，成立业业主大会会，选举举产生业业主委员员会。后后期入住住的业主主必须纳纳入其中中，不得得成立新新的业主主大会和和业主委委员会。第十九条条 物业业管理区区域符合合召开首首次业主主大会会会议条件件的，业业主、物物业建设设单位或或物业管管理企业业应当及及时告知知区物业业所在地地区、县县人民政政府物业业行政主主管部门门，主管管部门应应会同街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社区区居民委委员会，在接到到通知之之日起两两个月内内指导成成立由业业主代表表和物业业建

17、设单单位组成成的业主主大会筹筹备组，由筹备备组召集集第一次次业主大大会会议议，成立立业主大大会，选选举产生生业主委委员会。物业建建设单位位、物业业管理企企业、业业主及非非业主使使用人应应当协助助召开业业主大会会。业主大会会自首次次业主大大会会议议召开之之日起成成立。业业主委员员会成立立后的业业主大会会会议，由业主主委员会会负责召召集，每每年至少少召开一一次。如受场地地或其他他原因的的限制，业主大大会也可可采用书书面形式式召开。业主大大会筹备备组或业业主委员员会可将将需要业业主大会会讨论通通过的文文件及其其他事项项，以书书面形式式印发给给业主，要求业业主在规规定的合合理时间间内提出出意见和和作出

18、表表决。未未在规定定时间内内答复的的，视其其全部同同意。首首届业主主大会决决议应在在区、县县物业主主管部门门的监督督下汇总总和公布布结果。第二十条条 召召开业主主大会会会议，筹筹备组应应当于会会前不少少于十五五日书面面公告全全体业主主，公布布会议的的内容、日期、地点、召开方方式等。因紧急急情况需需要召开开业主大大会会议议的，提提前公告告时间不不得少于于七日。第二十一一条 物物业管理理区域内内发生或或者可能能发生重重大事件件必须及及时采取取措施处处理的，在下列列情况下下，业主主委员会会应当在在十五日日内召开开临时业业主大会会会议：（一）经经业主委委员会决决议的；（二）经经物业管管理企业业提请的的

19、；（三）经经百分之之二十以以上业主主提请的的。物业管理理企业或或者百分分之二十十以上业业主提请请召开业业主大会会会议，必须书书面载明明召开临临时业主主大会会会议的理理由、目目的和提提请时间间。逾期未召召开的，提请者者可向当当地物业业主管部部门申请请，由物物业主管管部门裁裁定是否否召开，裁定召召开的，物业主主管部门门可以责责令业主主委员会会限期召召开或者者由物业业主管部部门直接接组织召召开。第二十二二条 业主应应当按时时出席业业主大会会会议，参加投投票。业主的投投票权，纯住宅宅物业按按户计算算，一般般为每户户一票。商业用用房、工工业厂房房或综合合性物业业（指既既有住宅宅，又有有商业用用房或工工业

20、厂房房的）中中的非住住宅物业业，按建建筑面积积，每一一百平方方米为一一票，不不足一百百平方米米有单独独房地产产权证书书的，可可与其他他业主合合并计票票，每满满一百平平方米计计一票。业主不能能出席业业主大会会会议并并投票的的，可以以书面形形式向业业主大会会会议表表达自己己的意见见或者书书面委托托他人投投票。无无完全民民事行为为能力的的业主，由其法法定代理理人出席席业主大大会会议议。建设单位位是未租租售物业业的业主主，享有有条例例规定定的业主主权利，同时应应承担业业主的义义务。其其拥有的的投票权权按本条条例规定定计算，但在首首次业主主大会会会议上所所持的投投票权，最高不不超过全全部投票票权的三三分

21、之一一。第二十三三条 召召开业主主大会会会议，应应当有持持有半数数以上投投票权的的业主出出席。业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论或书书面征求求意见的的形式举举行。业主大会会会议的的决议、决定，应当获获得出席席业主大大会会议议半数以以上投票票权的业业主同意意方为通通过。对于于下列重重大事项项，应当当经出席席业主大大会会议议三分之之二以上上投票权权的业主主同意方方为通过过：（一一）业主主公约、业主大大会章程程的制定定、修改改；（二二）选聘聘、续聘聘、解聘聘物业管管理企业业；（三三）建筑筑物的重重建及物物业的大大修、更更新和改改造，专专项维修修资金的的筹措和和使用；（四四）物业业管理服服务合同同

22、重要条条款的确确定、变变更。业主主大会会会议的决决议、决决定通过过后应当当予以公公布。包包括弃权权和投反反对票的的业主在在内的所所有业主主及其他他相关人人应当遵遵守和执执行。 第二十四四条业主主大会以以共有物物业一年年的经营营收益和和全体业业主一年年的物业业管理服服务费为为限承担担物业管管理服务务合同的的违约责责任。第二十五五条 业业主大会会应当自自首次业业主大会会会议通通过成立立业主大大会决议议之日起起十五日日内，到到所在地地的县、区物业业主管部部门办理理登记，业主大大会自登登记之日日起成立立。业主大会会成立登登记的有有关事项项发生变变更的，应当在在变更之之日起十十五日内内办理变变更登记记。

23、物业发生生毁损不不堪使用用或者灭灭失，经经业主大大会特别别事项决决定不再再重建的的，应当当在通过过决议之之日起十十五日内内，宣告告解散业业主大会会，并到到成立登登记的物物业主管管部门办办理注销销登记。第二十六六条 业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构，是业业主大会会法律上上的代表表主体，符合社社团登记记条件的的可以到到民政部部门进行行社团登登记。其其职责是是：（一）召召集业主主大会会会议，向向业主大大会报告告工作；（二）草草拟业主主公约、业主大大会章程程草案或或者提出出修改草草案，草草拟业主主大会决决议草案案；（三）执执行业主主大会决决定、决决议；（四）监监督业主主大会决决定、决决议，业业

24、主公约约的实施施；（五）督督促业主主、非业业主使用用人遵守守物业管管理规定定，督促促业主按按时缴交交物业管管理服务务费，物物业管理理企业履履行合同同规定的的义务；（六）听听取业主主、非业业主使用用人、物物业管理理企业的的意见与与建议，处理协协调物业业管理中中的相关关问题；（七）为为业主大大会续聘聘物业管管理企业业或者重重新选聘聘物业管管理企业业做好相相关的准准备工作作，经业业主大会会授权和和批准，代表业业主大会会与物业业管理企企业签订订物业管管理合同同。（八）业业主大会会授权交交办的其其他事项项。第二十七七条业主主委员会会委员应应当从业业主中选选举产生生。业主主在业主主委员会会中的席席位不得得

25、超过其其业权比比例。业主委员员会应当当由五名名以上单单数委员员组成，委员每每届任期期由业主主大会决决定，但但最长不不得超过过五年。任期内内委员可可以根据据实际情情况更换换。委员员可以连连选连任任。业主委员员会设主主任、副副主任各各一名，由业主主委员会会从委员员中选举举产生，负责业业主委员员会会议议的召集集。业主主委员会会主任最最多可以以连任两两届。业主委员员会召开开会议必必须有过过半数委委员出席席，作出出决定必必须有过过半数委委员同意意。业主主委员会会委员投投票时每每人一票票。业主主委员会会作出的的决定应应当予以以公布。业主委员员会办公公经费来来源，是是否设置置专职人人员，委委员是否否领取津津

26、贴及津津贴来源源由业主主大会决决定。业业主委员员会及业业主委员员会委员员不得接接受物业业管理企企业任何何形式的的津贴、补助。第二十八八条担任任业主委委员会委委员应当当具备以以下条件件：（一）属属于该物物业管理理区域内内的业主主；（二）遵遵纪守法法，公益益心强，无违法法行为纪纪录；（三）对对物业管管理业务务有一定定程度的的了解；（四）模模范履行行业主的的义务，按时缴缴交物业业管理服服务费、专项维维修资金金，遵守守物业管管理制度度。业主本人人、配偶偶及其直直系亲属属在本物物业管理理区域选选聘的物物业管理理企业任任职的，不宜担担任业主主委员会会委员。业主委员员会经业业主大会会选举产产生后，应持登登记

27、申请请书、业业主委员员会名单单、章程程，在十十五日内内报物业业所在地地县、区区物业主主管部门门备案。对没有有异议的的，主管管部门应应在十五五日内发发给核准准通知书书，并办办理登记记，核准准登记日日期为业业主委员员会成立立日期。对不符符合规定定成立的的，不予予登记，并书面面通知申申请人。业主委员员会委员员不得滥滥用职权权，不得得损害其其他业主主利益或或者干扰扰物业管管理企业业的正常常经营活活动。没没有通过过业主大大会同意意，业主主委员会会签订或或撤销物物业管理理合同为为无效行行为。业业主委员员会辞退退物业管管理企业业或物业业管理企企业辞去去管理工工作，应应提前三三个月通通知对方方，并在在通知对对

28、方后两两个月内内选聘新新的物业业管理企企业。第二十九九条 业主主委员会会会议由由业主委委员会主主任根据据工作需需要召集集，并应应在会议议召开七七天前将将会议通通知及有有关材料料送达每每位委员员。业主主委员会会任期期期满三个个月前，应负责责筹备和和组织选选举新一一届业主主委员会会，并按按规定报报主管部部门备案案。原业业主委员员会任期期期满时时向新业业主委员员会办理理移交手手续。原原业主委委员会任任期满后后，新业业主委员员会尚为为成立的的，应当当将资料料和公章章移交县县、区物物业主管管部门保保管，待待新业主主委员会会成立后后再移交交给新的的业主委委员会，在此期期间的一一切相关关事务由由业主大大会负

29、责责，县、区物业业主管部部门和街街道办事事处、社社区居民民委员会会有义务务协助组组织召开开业主大大会。第三十条条 业业主、业业主委员员会应接接受物业业主管部部门的指指导、监监督。业业主委员员会成立立后不能能履行条例规定的的职责的的，主管管部门有有权责令令其限期期整改，拒不整整改的，应当督督促和指指导业主主重新召召开业主主大会，选举产产生新的的业主委委员会。业主委员员会决定定物业管管理重大大事项时时，应充充分听取取物业主主管部门门、业主主、承租租人或其其他非业业主使用用人的意意见。第三十一一条 业业主委员员会委员员因物业业转让、身体健健康状况况变化、损害业业主合法法权益及及其它方方面的原原因不能

30、能继续担担任的应应及时补补选，补补选办法法应在业业主委员员会章程程中予以以明确。业主委员员会主任任有损害害业主合合法权益益的，经经半数以以上委员员同意，可以召召开业主主委员会会会议，重新在在委员中中选出新新的业主主委员会会主任，并增选选一名新新的业主主委员会会委员。业主委员员会章程程参照有有关行政政主管部部门的示示范文本本制订。第三十二二条业业主大会会及业主主委员会会凭县、区物业业主管部部门核发发的登记记证书，申请刻刻制印章章。业主大会会的印章章由业主主委员会会保管，依据业业主大会会会议的的决议使使用。第三十三三条 本本条例所所称业主主公约，是指由由业主共共同承诺诺，在物物业管理理区域内内使用

31、、维护物物业及相相关活动动应当遵遵守的行行为守则则。业主主公约应应当对物物业的使使用、维维护、管管理及业业主的公公共利益益等事项项依法作作出约定定。业主公约约对全体体业主和和非业主主使用人人具有约约束力。业主公约约应包括括如下主主要内容容：（一）业业主使用用、经营营、转让让、出租租拥有物物业时应应遵守的的事项。（二）业业主对物物业进行行室内装装修时应应遵守的的事项，包括是是否收取取装修押押金，装装修押金金的退还还方式等等。（三）业业主物业业管理服服务费的的缴交方方式和时时间，不不按时缴缴交物业业管理服服务费时时，物业业管理企企业可采采取的处处罚措施施。（四）前期物物业管理理服务协协议中中约定应

32、应在业主主公约中中保留的的内容。业主公约约应报当当地主管管部门备备案，并并在物业业管理区区域的出出入口明明示。第三十四四条业业主转让让或者出出租物业业时，应应当将业业主公约约作为物物业转让让合同或或者租赁赁合同的的附件。业主公公约对受受让人或或者承租租人具有有同等约约束力。转让人或或者出租租人应当当自物业业转让合合同或者者租赁合合同签订订之日起起三十日日内，将将物业转转让或者者出租的的情况告告知业主主委员会会和物业业管理企企业。第三十五五条业业主大会会章程应应当就业业主大会会会议的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成等事事项依法法作出约约定。第三十六六条

33、业业主公约约和业主主委员会会章程不不得与法法律、法法规和规规章相抵抵触。第三十七七条 业主委委员会开开展活动动应当遵遵照有关关法律、法规和和业主公公约、业业主大会会章程的的规定，并自觉觉接受业业主、业业主大会会、物业业管理企企业和物物业主管管部门的的监督。业主大会会、业主主委员会会不得设设立物业业管理企企业从事事物业管管理服务务活动和和从事其其他投资资经营活活动。第三十八八条业业主大会会、业主主委员会会应当与与相关居居民委员员会相互互协作，并配合合公安机机关，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管管理区域域内，相相关居民民委员会会依法履履行自治治管理职职责时，

34、业主应应当接受受居民委委员会的的管理。第三十九九条业业主大会会及其业业主委员员会管理理混乱、滥用职职权，严严重违反反物业管管理法律律、法规规的，物物业主管管部门应应当责令令其整顿顿，对其其通过的的与法律律法规相相抵触的的决议予予以纠正正或撤销销。第四章 物业管管理企业业第四十条条 物物业管理理企业申申请设立立和物业业管理企企业资质质升级须须按物物业管理理企业资资质管理理办法（中华华人民共共和国建建设部令令第1225号）规定的的程序办办理，并并向工商商行政管管理部门门申领营营业执照照后方可可营业。未取得得主管部部门核准准的物业业管理企企业资质质证书的的，不得得从事物物业管理理活动。物业管理理企业

35、的的名称中中应当标标示“物业管管理”字样，物业管管理应为为其专营营或主营营业务。第四十一一条 物业管管理企业业享有下下列权利利：（一）根根据有关关法律、法规和和规范文文件，以以及物业业管理委委托合同同、业主主公约等等，制定定具体的的物业管管理制度度；（二）依依照物业业管理服服务合同同的约定定，实施施物业管管理；（三）根根据合同同的约定定收取物物业管理理服务费费等费用用；（四）劝劝阻、制制止、处处理违反反物业管管理制度度的行为为；（五）请请求业主主大会、业主委委员会协协助管理理；（六）提提请召开开业主大大会会议议；（七）选选聘专营营公司承承担专项项经营服服务业务务；（八）可可以实行行多种经经营，

36、以以其收益益补充管管理经费费。（九）法法律、法法规和物物业管理理服务合合同规定定或者约约定的其其他权利利。第四十二二条 物业管管理企业业应当履履行下列列义务：（一）履履行物业业管理服服务合同同，提供供物业管管理服务务；（二）接接受业主主大会、业主委委员会、业主及及非业主主使用人人的监督督；（三）接接受有关关行政主主管部门门的监督督管理；（四）协协助召开开业主大大会会议议、业主主委员会会会议； （五）接接受业主主大会及及其业主主委员会会依照合合同约定定或者相相关物业业管理及及财务法法规对物物业管理理服务费费用收支支情况的的监督；（六）重重大管理理措施应应提交业业主委员员会审议议批准；（七）至至少

37、6个个月应向向业主公公布一次次管理费费用收支支帐目；（八）妥妥善保管管物业档档案资料料；（九）合合同到期期或依法法中止合合同关系系时，必必须向业业主委员员会移交交全部物物业管理理档案、财务等等资料和和本物业业的共有有财产，包括管管理费、共有收收益积累累形成资资产。同同时，业业主委员员会有权权指定专专业审计计机构对对物业管管理财务务状况进进行审计计，审计计费用由由业主大大会筹集集;（十）合合同到期期或依法法中止合合同，应应提前三三个月书书面告知知业主委委员会；（十一）法律、法规规规定的其其他义务务。第四十三三条 物业管管理企业业可依法法组织行行业协会会，协助助物业主主管部门门做好行行业自律律性管

38、理理工作及及交流、宣传等等工作。第四十四四条 物业管管理企业业的日常常业务管管理由注注册地的的市、县县（区）主管部部门负责责，资质质管理按按照有关关规定执执行。物物业管理理企业实实行年检检制度。第五章物业管管理服务务合同第四十五五条 物业管管理企业业从事物物业管理理服务活活动，应应当遵循循平等、自愿、公平、诚实信信用的原原则与物物业建设设单位、业主委委员会签签订物业业管理服服务合同同。第四十六六条物业建建设单位位或者业业主大会会应当采采用招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业。符合下列列条件之之一的物物业，可可以不采采用招投投标的方方式确定定物业管管理企业业：（一）物物业的业业主是单单个业主主

39、，或业业主人数数少于五五人且经经全体业业主一致致同意的的；（二）在在一个物物业管理理区域内内，多层层物业总总建筑面面积低于于五万平平方米的的，或高高层物业业总建筑筑面积低低于二万万平方米米的，或或多层、高层混混合物业业总建筑筑面积低低于三万万平方米米的；（三）物物业管理理服务合合同到期期后经业业主大会会表决同同意续聘聘原物业业管理企企业的；（四）投投标人少少于三个个的。第四十七七条 物业管管理企业业应当与与已在物物业主管管部门备备案的合合法业主主大会或或业主委委员会签签订物业业管理委委托合同同，合同同应使用用建设部部和国家家工商局局印发的的示范文文本，并并在合同同中约定定业主不不按规定定的时间

40、间缴交物物业管理理服务费费时，业业主委员员会授权权物业管管理企业业可采取取的制约约措施。物业管理理企业应应当自物物业管理理服务合合同生效效之日起起十五日日内，将将合同报报物业所所在地的的县、区区物业主主管部门门备案。物业管理理委托合合同期满满三个月月前，双双方应进进行协商商，如续续约，经经业主大大会同意意后签订订新的委委托合同同。第四十八八条 物业管管理服务务合同应应当包括括下列主主要内容容：（一） 双方当事事人和物物业的基基本情况况；（二） 物业管理理服务事事项和服服务质量量要求；（三）物物业管理理服务费费、业主主大会会会议决议议规定需需要收取取的费用用等的收收取标准准、收取取方式和和结算办

41、办法、监监管办法法；（四）物物业装修修管理的的有关事事项；（五）合合同期限限；（六）终终止、解解除合同同的约定定，以及及合同终终止时物物业、物物品及档档案资料料的移交交方式等等；（七）违违约责任任及解决决纠纷的的途径；（八）双双方当事事人约定定的其他他事项。第四十九九条物业业管理企企业提供供的服务务应当包包括下列列内容：（一一）建筑筑物及其其附属的的共有设设施、设设备、场场地的养养护与维维修；（二二）绿化化、环境境卫生管管理服务务；（三三）安全全防范服服务；（四四）车辆辆停放及及其场地地的管理理服务；（五五）高层层楼宇增增设的服服务项目目；（六六）物业业档案资资料的管管理；（七七）与业业主和非

42、非业主使使用人约约定的其其他服务务事项。物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专营营企业，但不得得将整体体管理服服务业务务委托他他人。第五十条条 物物业管理理区域内内发生财财产损失失或者人人身伤害害的，物物业管理理企业应应当承担担相应的的管理责责任。除除与业主主大会或或者业主主及非业业主使用用人有书书面合同同约定外外，物业业管理企企业不承承担管理理责任以以外的业业主及非非业主使使用人的的人身保保险和财财产保管管责任。除执行任任务的治治安、安安全、消消防、抢抢险、救救护、环环卫等特特种车辆辆及物业业主管部部门的车车辆外，机动车车辆在物物业管理理区域内内进出、行驶、停

43、放及及其收费费的管理理规定，按照与与业主委委员会的的约定执执行。未未有约定定的，车车辆停放放收费标标准按所所在地的的物价部部门的规规定执行行。物业管理理区域内内收取车车位使用用服务费费、车位位管理服服务费的的，不承承担车辆辆及车内内物品的的保管责责任。收收取车辆辆保管费费的,应应承担车车辆保管管责任,但不承承担车内内物品的的保管责责任。第五十一一条物业业管理企企业可以以与业主主、非业业主使用用人约定定提供物物业管理理服务合合同以外外的服务务项目，服务费费用由双双方约定定。第五十二二条物物业管理理服务合合同期满满未续约约的或者者依据合合同约定定解除合合同关系系的，物物业管理理企业应应当按时时退出

44、原原物业管管理区域域，协助助业主委委员会办办理有关关物业管管理移交交手续，配合依依法选定定的物业业管理企企业的接接管，按按照规定定移交专专项维修修资金及及有关物物业、物物品和档档案资料料。业主、非非业主使使用人欠欠交物业业管理服服务费等等费用的的，原物物业管理理企业可可依法追追缴，业业主委员员会或者者业主大大会应当当予以协协助。第六章 物物业共有有部分维维修与共共同事务务管理第五十三三条 物物业的共共有部分分包括共共有部位位、共有有设施、共有设设备和相相关场地地，另有有约定的的除外。共有部位位是指共共有物业业的主体体承重结结构部位位（包括括基础、内外承承重墙体体、柱、梁、楼楼板、屋屋面等）、物

45、业业外墙面面、门厅厅、传达达室、走走廊通道道、楼梯梯间、电电梯间设设备用房房等。共有设施施是指共共有物业业区域内内建设费费用已分分摊进入入物业成成本构成成的绿地地、公益益性娱乐乐、文体体设施、照明路路灯、窖窖井、化化粪池、垃圾箱箱（房）、邮政政信箱、沟渠、避雷装装置、消消防设施施等。共有设备备是指共共有物业业区域内内建设费费用已分分摊进入入物业成成本构成成的供水水、排水水管道、落水管管、水箱箱、水泵泵，电梯梯、天线线、供电电干线、共用照照明，锅锅炉、暖暖气线路路，煤气气干线，池井、非经营营性车库库、公益益性文体体设施和和共有设设施设备备等。相关场地地是指物物业区域域内的道道路、空空地、停停车场

46、、经营性性用房、管理用用房，屋屋顶和外外墙的广广告空间间和其他他附属空空间等。共有部分分除另有有约定或或政府规规定外，任何一一方不得得多占、独占，他人不不得侵占占。第五十四四条 物业的的共同事事务是指指对物业业的共有有部分的的维护、修缮、使用、经营、管理等等活动。第五十五五条 共有收收益是指指利用物物业的共共有部分分带来的的收益，合同另另有约定定的除外外。共有收益益除支付付设置成成本外，应按有有利于全全体共有有物业业业主的原原则处置置，纳入入物业管管理维修修项资金金管理，也可部部分用于于补贴物物业管理理费。第五十六六条 物业的的使用和和维护应应当遵守守国家有有关城市市规划、环境管管理、房房屋管

47、理理、消防防管理、治安管管理等法法律、法法规的规规定，依依照合同同的约定定，执行行物业使使用、设设备运行行、修缮缮养护等等规范。第五十七七条 物业管管理企业业应在业业主、使使用人使使用房屋屋前，将将物业的的共有部部位、共共有设施施、共有有设备、相关场场地的内内容及其其使用、维护的的方法、要求、注意事事项以及及法规、规章的的有关规规定告知知业主、使用人人。并经经常对物物业管理理区域进进行全面面的巡视视、检查查，定期期对物业业共有部部分进行行养护。第五十八八条 物业管管理企业业发现物物业的共共有部分分损坏时时，应即即时采取取保护措措施，并并按照物物业管理理委托合合同的约约定进行行维修。接到物业业损坏报