某地房地产市场调查报告 页.docx

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1、泰州房产产市场调调查报告告目录第一部分分项目目投资环环境可行行性分析析PP166一、城市市概况二、城市市经济发发展状况况三、最新新城市建建设总体体规划第二部分分泰州州房地产产市场分分析PP7115一、房地地产发展展势态分分析二、房地地产一级级市场分分析三、房地地产二级级市场分分析四、房地地产三级级市场分分析五、城市市居民可可承接力力分析与与年需求求量预分分析第三部分分项目目分析PP1636一、项目目概况二、项目目各项经经济指标标三、项目目周边竞竞争楼盘盘分析四、项目目SWTTO分析析五、项目目潜在客客户分析析泰州市场场调查报报告第一部分分项目目投资环环境可行行性分析析一、城市概概况1、地理理位

2、置泰州市地地处江苏苏省中部部、长江江北岸,西面连连接扬州州市、北北面和东东北毗邻邻盐城市市、东面面紧依南南通市、南面与与苏州、无锡、常州三三市以及及镇江市市所辖扬扬中市隔隔江相望望。全市市南北长长而东西西窄，南南北最大大直线距距离约1124公公里，东东西最窄窄处约119公里里，最宽宽处也仅仅55公里里，全市市总面积积57990平方方公里，其中市市区面积积4288平方公公里，总总面积中中，陆地地面积占占82.74%，水域域面积占占17.26%。自20001年年末，泰泰州市行行政区划划设海陵陵、高港港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰44个县级级市，共共有911个镇、8个乡、6个街道道办事处处、333

3、8个居居民委员员会、115788个村民民委员会会，其中中海陵区区、高港港区下辖辖9个镇、2个乡、6个街道道办事处处、877个居民民委员会会、1227个村村民委员员会。220033年末，泰州总总户数1169.59万万户，总总人口5503万万人，其其中市区区62万人人。2、交通通条件泰州滨江江近海，有着良良好的区区位优势势。苏中中入江达达海的55条重要要航道在在此交汇汇。境内内长江岸岸线近百百公里，其中110米以以上较为为稳定的的深水岸岸线600公里，建有长长江港口口3个。以以国家一一类开放放口岸泰州州港为主主体的内内河港口口群初具具规模。投资110多亿亿元建成成的泰州州引江河河工程集集引、排排、

4、航于于一体，成为泰泰州经济济发展的的一条“龙脉”。全市市公路通通车总里里程56693公公里，3328国国道、宁宁通高速速公路、广靖高高速公路路、宁靖靖盐高速速公路、京沪高高速公路路在境内内纵横交交错。江江阴长江江大桥及及其南北北接线高高速公路路，开辟辟了泰州州与上海海、苏南南的快速速通道。铁路交交通发展展较快，新长铁铁路、宁宁启铁路路均从泰泰州境内内穿过，明年泰泰州铁路路将全线线贯通。3、历史史文化泰州是一一座历史史文化名名城。战战国时期期称海阳阳，汉初初称海陵陵，南唐唐至明清清称泰州州，取“国泰民民安”之意。千余年年来，泰泰州枕吴吴楚之交交，襟江江淮之风风，交通通发达，经济繁繁荣，素素有“汉

5、唐古古郡、淮淮海名区区”之称。泰州历历代人文文荟萃，名贤辈辈出，“儒风之之盛，夙夙冠淮南南”。水水浒传作者施施耐庵、泰州学学派创始始人哲学学家王艮艮、扬州州八怪代代表人物物郑板桥桥、京剧剧艺术大大师梅兰兰芳、地地质学家家丁文江江等，均均是泰州州历代文文化名人人中的杰杰出代表表；抗金金英雄岳岳飞、政政治家文文学家范范仲淹、书画大大师齐白白石等曾曾在泰州州主政或或从业。丰富的的历史积积淀为泰泰州留下下众多名名胜古迹迹。现存存古遗址址、古建建筑、古古石刻数数百处，其中列列为省市市级文物物保护单单位的有有1344处。全全市建有有5座博物物馆，珍珍藏文物物万余件件。千年年古刹光光孝律寺寺在海内内外佛教教

6、界享有有盛名，日涉园园、崇儒儒祠、岳岳王庙、安定书书院、施施耐庵陵陵园、郑郑板桥故故居、梅梅兰芳纪纪念馆等等人文景景观俱是是泰州历历史文化化的瑰宝宝。4、人文文习惯溱潼会船船节溱湖地地区历史史文化悠悠久，民民间传说说丰富多多彩。南南宋绍兴兴元年，一支从从山东南南下投奔奔岳家军军的义民民队伍行行至溱湖湖，与金金兵遭遇遇，打得得金兵落落花流水水，义民民也伤亡亡惨重，血染溱溱湖。溱溱湖百姓姓含悲收收葬为国国捐躯的的英雄，并于每每年清明明节撑船船来此祭祭扫，久久而久之之，便形形成清明明撑会船船的习俗俗，由此此演化成成每年一一度的水水乡民间间盛会溱潼潼会船节节。每年年清明节节，四乡乡八镇的的数百船船只，

7、上上万船民民来此聚聚会，观观众游客客超过十十万人。其恢宏宏壮观的的场面，惊心动动魄的争争赛、多多姿多彩彩的表演演，堪称称民俗文文化之大大观，水水乡风情情之博览览，被海海内外人人士盛赞赞为“天下会会船数溱溱潼”。她是是922中国友友好观光光年江浙浙沪旅游游目的地地之一，955中国江江苏民俗俗风情游游首游式式亦在此此举行，20001年列列为省级级风景名名胜区。中国泰兴兴银杏节节中国泰泰兴银杏杏节由“银杏艺艺术节”、“银杏科科技节”演化而而来。每每年在银银杏成熟熟的时候候举办此此节，旨旨在以银银杏为媒媒、宣传传泰兴。银杏节节期间，一般都都要举办办论坛、科技市市场、产产品交易易、信息息发布、项目洽洽谈

8、、人人才引进进以及大大型文艺艺演出等等活动，以促进进泰兴与与外界的的交流沟沟通，进进一步提提高泰兴兴的知名名度，强强化招商商引资、院企对对接、项项目开发发等工作作，推进进全市经经济的健健康、快快速发展展。122年来，银杏节节为泰兴兴经济和和社会各各项事业业的发展展起到了了积极的的推动作作用。中国兴化化郑板桥桥艺术节节郑板桥桥是清代代著名的的书画家家、文学学家、“扬州八八怪”的杰出出代表人人物，在在海内外外享有盛盛誉。兴兴化是郑郑板桥先先生的故故乡。为为纪念板板桥，宣宣传兴化化，扩大大交往，加快发发展，从从19993年11月22日郑郑板桥诞诞辰3000周年年之际举举办了首首届“中国兴兴化郑板桥桥

9、艺术节节“后，每每两年举举办一次次。二、城市经经济发展展状况1、城市市类型泰州区位位优越，地势平平坦，有有良好资资源条件件和经济济基础，目前已已聚集春春兰集团团、扬子子江药业业集团、LG等世世界知名名企业。东西承承接上海海、南京京两大经经济圈，南北联联接苏南南、苏北北两大经经济板块块，是长长江三角角洲工业业发达、商贸繁繁荣的中中心城市市之一，已逐步步形成了了一个以以工业为为主商贸贸并存发发展的新新兴商贸贸城市。2、宏观观经济水水平20033年泰州州市国民民经济快快速增长长, 国内内生产总总值达5580.04亿亿元，国国内生产产总值年年均增长长13.4%，是建市市以来增增幅最高高的一年年，占全全

10、省的比比重4.7%。其中，第一产产业增加加值722.622亿元，增长33.0%；第二二产业增增加值3300.37亿亿元，增增长177.6%；第三三产业增增加值2207.05亿元，增长111.77%。人人均国内内生产总总值1115133元，增增长133.3%。三次次产业构构成比例例由上年年的144.249.536.3调整整为122.552.835.7。全全市财政政收入66625563万万元，比比上年增增长244.7%，总体体经济发发展形势势良好。个私经济济发展较较快，全全市个体体经济投投资2336.667亿元元,比上年年增长222.11%,占占仅仅总总量的440.88%,比比上年增增长2.4%,

11、泰州目目前个体体工商业业共有111万余余户，私私营企业业147768户户,比上年年增长114%。社会会消费品品零售总总额增长长12.4%。城镇居居民年人人均可支支配增长长6.44%。3、城市市人口分分布20033年末全全市人口口分布状状况:地区总总人口数数(人) 城镇镇人口乡村人人口市区66229910 54770288 7558822 兴化市 154499222 55567726 99331966 靖江市 66447066 30080226 33566680泰兴市 129921227 55635548 72885799 江堰市 90669799 33347993 55721186从泰州市市的

12、人口口分布状状况来看看,泰州市市区人口口与其他他四市相相比要少少的多,城市化化发展还还是相对对落后,市区人人口增长长速度缓缓慢，市市区乡村村人口仅仅7.55万人,城市发发展后备备力量相相对不足足。泰州州虽然是是市区所所在城市市，但是是在城市市的人口口规模上上不存在在优势，周边的的四市经经济发展展迅速，逐渐形形成多个个经济中中心，市市区的聚聚集能力力相对薄薄弱。4、人均均收入支支出情况况20033年市区区居民人人均可支支配收入入85117元，人均消消费性支支出57743元元，恩格格尔系数数42.3%;全市农农民人均均纯收入入40779元，人均消消费性支支出26606元元，恩格格尔系数数41.7%

13、；人均手手存现金金18559.77元；人人民生活活达到小小康水平平。附泰州市市20003年来来人均可可支配收收入情况况:市区区人均可可支配收收入全市农农民人均均纯收入入金额(元元) 885177 40079增长率(%) 9.44 6.4 恩格尔系系数(%) 442.33 411.720033年泰州州市城镇镇居民平平均每人人生活费费支出及及构成情情况:项目金金额(元) 占总总支出比比例食品 224299.299 422.3衣着5554.53 9.666 家庭设备备品3388.4 66.766 医疗保健健 3994.886 66.877 交通通讯讯 5442.551 99.455 教育文化化娱乐服

14、服务5550.05 9.558 居住 5578.58 10.07杂项商品品和服务务 3004.773 55.311 总支出 57442.994 1100全市生产产资料市市场322个，年年成交额额1722.044亿元。其中，批发零零售贸易易业零售售额1449.334亿元元,餐饮业业21.5亿元元。泰州州消费环环境不断断改善，消费市市场持续续升温，活跃兴兴旺，泰泰州市区区20003年，社会消消费品零零售总额额1733.766亿元，同比增增长122.4%。居住住支出仅仅次于食食品支出出，达到到5788.588元，说说明人们们对改善善居住条条件，提提高生活活质量的的要求更更为强烈烈。三、最新城城市建设

15、设总体规规划泰州的城城市扩张张，已经经显现出出向南，向东的的发展趋趋势。向向南发展展是进一一步呼应应沿江开开发，主主要为：拓展新新区，建建设新的的商务区区、高教教区与居居住区，提升新新区综合合功能；高新技技术开发发区沿泰泰高路西西侧向南南拓展,不断放放大产业业效应。向东发发展进一一步整合合海陵、姜堰资资源，主主要以海海陵工业业园区、农业开开发区为为主体,从基础础设施、产业配配套、资资源整合合、城市市空间等等方面协协调姜堰堰共同发发展。在在城市向向南、向向东发展展的同时时,应积极极整合城城市西北北侧用地地，协调调好九龙龙与城市市同步发发展的关关系，不不断改变变北侧的的交通状状况与生生活环境境。城

16、市中期期规划 20006-220100年，人人口555万，用用地600平方公公里。其其中：主主城区442万人人，高港港区133万人。主城区区完成环环城河以以内的综综合整治治，基本本实现下下坝地区区的改造造，初步步完成五五巷、涵涵西街古古民居片片的保护护与改造造。新区区完成府府南街区区的综合合开发，基本完完成3228国道道以南地地区东风风路至泰泰高路之之间的商商住开发发。加快快高科技技工业园园区、春春兰工业业园、西西北工业业区的开开发建设设，基本本完成周周山河以以北用地地的项目目布点，适时开开发周山山河以南南泰高路路以西区区域。高高港区的的刁铺镇镇、口岸岸镇完成成由集镇镇向中等等城市发发展的过过

17、渡，加加快长江江岸线的的综合开开发。城市远期期规划 20006-220200年,主城区区形成大大城市规规模，城城市用地地调整基基本完成成，形成成结构合合理、功功能明确确、交通通便捷、环境优优美的新新城区，完成老老城区的的全面改改造。高高港区形形成中等等城市规规模，沿沿江开发发已成规规模。寺寺巷和野野徐、泰泰东和苏苏陈组团团形成，成为市市区间的的重要节节点。第二部分分房地地产市场场分析一、房地产产发展势势态分析析1、房地地产市场场红火20044年一季季度全市市房地产产开发共共完成投投资9.41亿亿元，同同比增长长51.82%，低于于全社会会固定资资产投资资增幅220多个个百分点点。这是是近年来来

18、泰州市市首次出出现房地地产开发发投资增增长慢于于全社会会投资增增长的局局面。据据统计，20004年一一季度全全市房地地产开发发施工房房屋面积积2044.066万平方方米，同同比增长长62.31%；海陵陵区销售售房屋面面积300.977万平方方米，同同比增长长2833.299%；商商品房销销售额55.111亿元，同比增增长2885.006%。空置商商品房增增长的局局面得到到遏制。一季度度全市空空置房331.006万平平方米，与上年年同期基基本持平平。市区区一季度度空置房房同比下下降了111.442%，空置面面积为55.122万平方方米。2.旧城城改造与与新区建建设力度度相当，形成板板块竞争争泰州

19、政府府呼吁旧旧城改造造和新区区建设协协调发展展，要在在推进新新区建设设的同时时，加快快旧城改改造。旧旧城区启启动坡子子街商贸贸区的建建设，加加快完成成拆迁及及相关配配套，将将坡子街街商贸区区与五一一路、府府前街商商贸区以以及东进进西路商商贸区连连成一片片，届时时将成为为老城区区繁华的的商业街街区。这这样势必必带动周周边楼盘盘的价格格，该区区域目前前典型的的楼盘有有鹏欣丽丽都，开开发规模模也相当当大，现现在正处处预约阶阶段，估估计今年年内会开开盘，开开盘价具具周边业业内人士士估计会会在30000元元每平方方米。新新区在建建的项目目有盛世世华庭、西湖翠翠苑、景景泰园、泰墅园园、恒景景国际花花园以及

20、及本项目目。在市市场上不不仅仅存存在区域域竞争，同时和和老城区区也形成成竞争，老城区区在生活活配套以以及商业业配套上上存在一一定的优优势，目目前整体体价格要要比新区区高。但但是新城城区在规规划上是是今后的的城市中中心，泰泰州市政政府以及及其他的的办事机机构全部部集中于于此，从从长远角角度看，新区的的房地产产发展前前景将十十分看好好。3.放量量供量，是机会会也是挑挑战20033-20004年年泰州市市土地供供应量公公相当大大，未来来几年内内泰州市市楼盘上上市量将将会非常常大。初初步估计计，今后后新区板板块的供供应量就就将达到到1000万平方方米，如如果再加加市中心心、城东东板块等等，两年年内的供

21、供应量肯肯定可达达到1550万平平方米，所以未未上市的的体量面面积数字字无疑是是庞大的的,市场板板块竞争争将会更更加激烈烈,应当谨谨防的开开发。所所以我们们认为本本案在开开发策略略上，第第一是要要抓住稍稍纵即逝逝的开发发时机，第二是是要做出出自己的的特点，第三是是要谨慎慎推盘，第四是是要做好好楼盘的的品质。4.房价价步步高高升，一一路上扬扬虽然价格格上涨之之势很猛猛，20003年年市区均均价就已已超过每每平方米米21000元大大关，其其他地区区均价115500元。目目前价格格并没有有呈下降降趋势，相反的的是房价价继续往往上扬，目前的的情况是是：地段段不好，品质不不高的楼楼盘，价价格升不不上去，

22、买是没没有问题题的。而而一些定定位准确确，有自自己特点点的楼盘盘则是呈呈旺销之之势，例例如鹏欣欣丽园等等（均价价在27700元元每平方方米），其规模模庞大，地段很很好，生生活配套套设施齐齐全，其其销售情情况仍然然非常好好(一期销销售率达达1000)。另外外如黄金金家园小小高层，香江花花园等品品质较好好的楼盘盘最高价价已突破破每平方方米30000元元以上。根据我我们对泰泰州市房房地产市市场的分分析，认认为明后后两年房房价还有有上涨的的空间。如东进进路北侧侧正在筹筹备之中中的鹏欣欣丽都，估计开开盘时价价格会在在30000每平平方米以以上。形形成高价价旺销的的其中最最主要的的原因是是泰州市市目前有有

23、大批旧旧城项目目，促使使了房地地产的进进一不发发展。5.开发发商各显显其能，高品质质楼盘不不断面市市以盛世华华庭为例例，其在在泰州市市房地产产市场中中可以算算是高品品质的楼楼盘。无无论从前前期广告告宣传还还是设计计商及物物业管理理公司等等的资源源整合，再加上上市政府府对面核核心地段段,人民公公园,人民广广场和周周边便利利的交通通环境的的硬件设设施。盛盛世华庭庭没有理理由不做做高品质质的楼盘盘。而事事实也正正是如此此，全面面的配套套设施，都使得得这一高高品质楼楼盘在泰泰州市民民心中烙烙下深深深的印记记。同时时象西湖湖翠院、泰墅园园、恒景景国际花花园、四四季林语语、鹏欣欣丽都等等楼盘的的品质在在泰

24、州处处于领先先地位。6.小高高层悄然然进入泰泰州市场场产品稀缺缺主要表表现在产产品品质质，在此此前泰州州市房产产品普遍遍是单一一的多层层住宅，楼盘缺缺乏特质质，自220022年凤凰凰房产开开发泰州州市第一一个小高高层水景景住宅取取得成功功后，高高层住宅宅已经悄悄悄的进进入泰州州市场.盛和房房地产开开发的盛盛世华庭庭;泰州基基泰恒业业房产公公司开发发的景泰泰园高层层住宅；鹏欣房房地产开开发的鹏鹏欣丽都都以及绍绍兴恒景景房地产产开发的的恒景国国际花园园都设计计有小高高层住宅宅。随着着楼盘品品质的提提高，消消费者的的品味也也会相应应的提高高，这也也就导致致发展商商在推出出产品的的同时要要考虑更更多的

25、因因素同时时，把自自己的产产品做得得更美更更好，以以求在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出，届时将将会加剧剧泰州市市房地产产市场的的繁荣与与发展，同时必必将引起起新的一一轮开发发热。7.泰州州住宅开开发市场场热点板板块预测测泰州市房房地产发发展主要要分布在在老城区区和城南南新区两两大快，老城区区的旧城城改造力力度也是是相当大大，大都都是一些些零星的的小盘，而且城城市的主主要交通通比较狭狭窄，从从远期来来看，不不存在优优势。现现在由于于其交通通设施,生活配配套设施施等比较较完善，在其竞竞争上还还是有一一定优势势，价格格水平也也相对新新区要高高点。新新区在规规划上比比较完善善，各个个功能分分区明确确

26、，道路路宽敞，生活区区也逐渐渐趋向成成熟，同同时又是是泰州市市的政府府部门集集中办公公地点。目前新新区楼盘盘面积都都在1000亩以以上，大大盘时代代的到来来将在在在新区诞诞生，因因此新区区的发展展是大趋趋所势，从长远远的家度度看，市市民对新新区的房房产绝对对看好，普遍认认为新区区的房子子在三五五年后肯肯定看涨涨，目前前最主要要的是商商业设施施不比老老区，人人气一时时难聚。二、房地产产一级市市场分析析1、土地地出让方方式描述述申请国有有土地使使用权的的方式主主要有两两种：一一是划拨拨，二是是出让。作为房房地产开开发用地地，一般般都是以以出让方方式取得得国有土土地使用用权的。在公开开、公平平、公正

27、正的土地地使用制制度基础础上出让让方式有有三种：招标出出让、拍拍卖出让让、挂牌牌出让。招标出让让国有土土地使用用权，是是指市、县人民民政府土土地行政政主管部部门(以下简简称出让让人)发布招招标公告告，邀请请特定或或者不特特定的公公民、法法人和其其他组织织参加国国有土地地使用权权投标，根据投投标结果果确定土土地使用用者的行行为。拍卖出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布拍卖公公告，由由竞买人人在指定定时间、地点进进行公开开竞价，根据出出价结果果确定土土地使用用者的行行为。挂牌出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布挂牌公公告，按按公告规规定的期期限将拟拟出让宗宗地的交交易条件件在指

28、定定的土地地交易场场所挂牌牌公布，接受竞竞买人的的报价申申请并更更新挂牌牌价格，根据挂挂牌期限限截止时时的出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。该方方式是目目前泰州州市主要要的土地地出让方方式。2、出让让土地与与城市基基准地价价之间的的变幅情情况图表11 主城城区商业业用地级级别基准准地价单位位：元/平方米米土地级别别一二三四五六基准地价价 32200 22550 114000 8220 6620 4000 地价变幅幅 22200-42000 116500-28850 9500-18850 5200-11120 4700-7770 3300-5000 容积率 0.22 1.9 11.7 1.

29、44 1.2 11.0图表22 主城城区住宅宅用地级级别基准准地价单位位：元/平方米米土地级别别一二三四五基准地价价 10000 8300 6550 4450 3500 地价变幅幅 8000-112000 6880-9980 5000-8000 3350-5500 2990-4410容积率 1.33 1.2 11.1 1.00 1.0 3、20004年年泰州市市土地成成交情况况20044年上半半年,泰州市市政府相相对放宽宽,大量土土地上市市,新开土土地和更更新改造造土地估估计在110000亩以上上,土地市市场价格格一时难难以上涨涨,其中主主要的原原因还是是泰州市市政府的的政策,实施旧旧城改造造

30、和新区区建设协协调发展展,缺乏实实施只拆拆不建,推地还还绿,更新交交通设施施的政策策,使土地地市场价价格处于于萧条局局面。近期220044199号地块块，即电电视塔街街区工程程改造地地块正在在公开挂挂牌。该该地块位位于青年年南路东东侧，海海陵南路路西侧，暮春街街南侧。经勘测测定界，宗地总总面积约约12889577平方米米（1993.444亩），其中中：出让让土地面面积约11213347平平方米（1822.022亩）、河流道道路绿化化面积776100平方米米（111.422亩）。规划用用途为商商业住宅宅综合用用地，规规划建筑筑面积约约12226500平方米米，其中中：商业业约4444100平方米

31、米、住宅宅约7882400平方米米，容积积率约00.955。本次次挂牌出出让地块块为现状状毛地，起始价价为2.01亿亿元。附：20004年年1月12日开开始泰州州市土地地供应（包括近近期招标标的）地块位置置地块面面积（亩亩）总建筑筑面积（M2）住宅面面积（MM2）起始价价（万元） 成交交价（万元） 20033-300-1东东进路西西片地块块，鼓楼楼路西，东进路路北555.006 5533449 1177446 887500 20033-300-2东东进路东东片地块块，鼓楼楼路东，南通路路西，东东进路北北 1221.115 11015527 442295 18110020044-2号号海陵区区8

32、0地块块 299.166 116400 20044-4好好地块，汽车城城东，海海陵路西西，永兴兴路南，永定路路北3353.37 24333200 16652000 1114110 20044-5号号地块，江洲南南路，本本项目 1055.666 6665888 6665888 6000020044-8号号地块，南官河河东，凤凤凰路南南，泰高高路西，变电所所北882 8816000 7732000 227422 20044-100号地块块，南通通路西，东进路路北1166.09 17110222 8221277 2882888 20044-122号地块块，江洲洲南路东东，迎春春西路南南，南官官河西，

33、景庄河河北侧 59.73 386610 325510 38000 20044-144号地块块，中国国联通有有限公司司泰州分分公司西西侧，建建工大厦厦东侧，凤凰东东路北侧侧 122.699 1446633.311 7666 20044-155号地块块，鼓楼楼南路东东，预备备役二团团南，凤凤凰河西西，永兴兴路北 1166.811 9995499.8 752265.4 770800 20044-166-1号号地块职职中路东东，一职职中南，稻河路路西，扬扬州路北北 1339.335 11122274 791115 9755 20044-166-2号号地块南南关河东东，东进进路西南南，城河河北337.6

34、64 1170000 990000 1220 20044-199号地块块，即电电视塔街街区工程程改造地地块1193.44 12226550 7782440 2201000 三、房地产产二级市市场分析析1、市区区房地产产开发投投资状况况20033年，泰泰州市区区房地产产投资总总额为112.335亿元元，占全全市的339.666%。市区全全年新开开工各类类住宅550万平平方米，竣工554万平平方米，销售面面积达660.335万平平方米，市区住住宅楼基基本是买买方市场场。泰州州市房地地产市场场的发展展仍是有有目共睹睹的，而而且其增增长的势势头仍显显得很猛猛，以这这样的态态势而言言，对于于近期将将推出

35、的的楼盘，还是有有一定的的空间和和消化能能力的。今年市市政府推推出几幅幅地，面面积也都都具一定定规模，大都被被外地房房地产开开发企业业拿到，房地产产市场趋趋变为本本土与外外来开发发商竞争争的态势势。“僧多”而“粥少”就意味味着竞争争的激烈烈，目前前泰州房房地产市市场上光光规模在在20万平平方米以以上的在在售大盘盘就有22个，而而尚未开开盘的110以上上的楼盘盘也有44个。2、20004年年市区房房地产开开发项目目计划更新改造造项目：序号项目名称建设性质建建设规模模及内容容总投资资建设起起止年限从开工工到20003年年底完成成投资 20004年计计划计划投资建建设计划合计118300009900

36、00 7111000 1 建成成济川小小区续建总规模模5.55万M2,年度开开发规模模5.55万M2 110000 20003-20044 30000 80000 竣竣工 2 实施施东进东东路街区区改造续建总规模模22万M2，年年度开发发规模88万M2 550000 20004-20055 100000 竣工3 建成成时代花花园续建总规模模4.11万M2 60000 220033-20044 30000 30000 竣竣工 4 建成成北荟苑苑续建总规模模4.55万M2 50000 220033-20044 30000 20000 竣竣工 5 海陵陵南路街街区综合合开发新建总规模模7万M2，南南

37、山寺路路南城河河，铁塔塔广场中市河河、暮春春路时代超超市1180000 220044-20066 1100006 肉联联厂东侧侧低洼地地改造工工程新建总规模模12万M2，年年度开发发规模44万M2 200000 20003-20066 60000 7 关帝帝庙巷东东西两侧侧综合开开发新建总规模模2.66万M2，年年度开发发规模11万 M22 60000 20004-20055 40000 8 工人人路北侧侧综合开开发新建总规模模4万M2，年年度开发发规模11.8万万 M22 50000 20004-20055 20000 9 实施施府前路路北侧综综合开发发新建总规模模4.55万M2，年年度开发

38、发规模22万M2 140000 20004-20055 70000 10 税税西街北北侧古民民居保护护性整治治新建总规模模2.55万M2 50000 220044-20066 15000 11 实实施东进进西路综综合开发发续建总规模模6万M2，年年度开发发规模11万M2 180000 20003-20044 80000 12 海海陵区社社区示范范活动中中心新建总规模模2万M2 80000 220044-20055 48000 结结顶13 高高港区旧旧城改造造新建总规模模13万M2 120000 20003-20077 38000 新建工程程：序号项目名称建设性质建建设规模模及内容容总投资资建设

39、起起止年限限从开工工到20003年年底完成成投资 20004年计计划计划投资资年度建建设计划划合计44670000 7225000 1 盛和和花园一一期续建总规模模30万M2，年年度开发发规模110万M2 600000 20003-20077 180000 竣工2 鑫龙龙家园续建总规模模25万M2，年年度开发发规模55万M2 240000 20002-20055 80000 竣竣工 3 府南南居住区区二期新建总规模模1200万M2，年年度开发发规模88万M2 18000000 20004-20077 100000完成拆拆迁、土土地上市市4 拆迁迁安置房房（经济济适用房房）新建总规模模20万M2

40、，年年度开发发规模110万M2 250000 20004-20055 125500完成拆拆迁、土土地划拨拨，主体体竣工5 低价价房建设设工程新建总规模模10万M2，年年度开发发规模55万M2 120000 20004-20055 80000 完完成拆迁迁、土地地划拨6 高港港区房地地产开发发续建总规模模1666万M2，年年度开发发规模118万M2 16660000 20003-20077 160000在未来三三年内,泰州计计划投资资房地产产总额665亿元元，其中中更新工工程完成成投资118.33亿元，新建设设工程完完成投资资46.7亿元元，开发发面积大大约为2250万平平方米左左右,年开发发量

41、估计计在600万平方方米左右右，年销销售在660万左左右。3、全市市20003年房房地产开开发投资资情况20033年全市市房地产产投资额额达到331亿元元,上年同同比增长长59.99%；全市市住宅开开工量为为2444.444万平方方米,上年同同比增长长16.27%；全市市住宅竣竣工面积积为1009.335万平平方米，上年同同比增长长13.55%；全市市商品房房销售面面积为1122.37万万平方米米,上年同同比增长长24.84%；商品品房销售售面积超超出竣工工面133.022万平方方米,房地产产市场十十分红火火。指标名称称计量单单位220033年 20002年年增长比比例(%) 一.本年年总投资

42、资万元33114484 19446877 599.999 其中住宅宅 万元元 20026443 11364403 48.56二.新增增固定资资产万元11819993 15999988 133.755 三.房屋屋建筑面面积施工面积积万平方方米3316.53 2533.811 244.711 住宅 万万平方米米 2444.444 2210.23 16.27竣工面积积万平方方米1125.06 1188.099 5.90住宅 万万平方米米 1009.335 996.330 113.555 四.土地地开发投投资万元2287009 2225224 227.446 土地开发发面积万平方方米444.775 5

43、57.330 降降21.90五.商品品房销售售额万元11853326 14330755 299.533 商品房销销售面积积万平方方米1122.37 98.02 24.84六.竣工工住宅套套数套 85558 81119 55.411 四、房地产产三级市市场分析析随着泰州州房地产产的进一一步升温温，房地地产二手手市场逐逐渐开始始活跃。据泰州州新世纪纪房产中中介公司司介绍，该公司司几家连连锁店合合计基本本每月能能过户220套左左右商品品房，其其中城南南地区二二手房最最为活跃跃，主要要原因为为：首先，这这个板块块大多是是近几年年修的住住宅小区区，整体体比较新新，小区区规模较较大，内内部环境境以及配配套

44、设施施齐全，整个住住宅区逐逐步趋向向成熟；其次，小区周周边生活活配套设设施逐渐渐完善，大型超超市、学学校、医医院等基基础设施施完善；再次，该区域域处于南南面新区区房源充充足，而而离市中中心只隔隔两座桥桥，相应应市中心心可供应应的新房房子少；最后，泰州城城市整体体向南扩扩发展，购房者者对南区区的房产产前景十十分看好好。这些些因素使使大多购购房者选选择把最最终目标标索定在在该区域域，目前前该区域域商品房房平均价价格23350元元/平方米米左右，去年初初增长特特别快。作为二二手市场场的走势势来看，从一个个方面了了解泰州州房产的的的走势势，也反反映了购购房中作作为投资资开始占占相当的的一部分分。最新交

45、付付几个楼楼盘二手手房情况况：楼盘名称称开盘价价（元/）二手市市场价该区域域租赁价价格1000方为为准中装家电电齐毛胚鹏欣丽园园 22200元元/ 26600元元/ 16600元元/月 6000元/月鑫龙花园园 19900元元/ 23300元元/ 12200元元/月 5000元/月时代花园园 18820元元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月天阳花园园 21100元元/ 28800元元/ 16600元元/月 6000元/月锦绣华庭庭 23350元元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月怡景花园园 22250元元/ 26600元元/ 12200元元/月 50

46、00元/月明珠小区区 14400元元/月 20000元元/月 10000元元/月 4000元/月最新二手手房市场场报价：地点户户型楼层面积车库装修房龄报价凤凰211 联体体别墅 3层 1668 221 毛毛坯002 448 莲花六区区 3室2厅 4楼 1335 113 毛毛坯期房339 盛和花园园 3室2厅 3楼 1337.66 288 毛坯坯 044 400 盛和花园园 3室1厅 4楼 1116 118 毛毛坯期房原价莲花六区区 3室2厅 3楼 1440 119 毛毛坯期房337 莲花六区区3室2厅 5+6 1150+1200 有毛坯期房338.88 莲花七区区 2室1厅 3楼 833 18

47、8 中装装 022 233 景光南苑苑独立别别墅33层 3220 有有毛坯003 998 怡景花园园 3室2厅 2楼 1228 99 毛坯坯期房335 莲花八区区 3室2厅 3楼 1112.222 333.222 毛毛坯003 440 工人新村村 3室2厅 6楼 1003 117 高高装002 228.88 怡景花园园 3室2厅 2楼 1228 99 毛坯坯期房335 明珠小区区 4室2厅 4+5 1153+1200 400 毛坯坯 033 400 五、城市市居民可可承接力力分析与与年需求求量预分分析去年泰州州市城镇镇居民可可支配收收入达到到85117元，人均消消费支出出57443元，住房消消费5