新可研给施工单位参考文件.docx

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1、 中恒江南第一城项目可研报告中恒江南南第一城城项目可行行性研究究报告重庆市机机械工业业第三设设计院北京中恒恒房地产产开发有有限公司司二00七七年一月月三十日日第一章项项目建设设背景第一节 国家宏宏观经济济环境及及行业政政策法规规自改革开开放以来来，我国国的经济济体制历历经了从从计划经经济向社社会主义义市场经经济转型型的初级级阶段，现已逐逐步走向向了成熟熟健康发发展的市市场经济济时期，一直保保持着稳稳健、快快速的增增长水平平。结构调调整成效效进一步步显现，从国家家统计局局发布的的各项指指标看，20005年国国民经济济呈现增增长快、效益好好、低通通胀的良良好发展展态势，经济运运行的稳稳定性有有所提

2、高高，发展展的协调调性有所所改善。20006年上上半年，全国的的宏观经经济也取取得了全全方位的的发展，工业增增速呈现现高位加加快趋势势，上半半年工业业增加值值累计增增长177.7%，同比比增幅提提高了11.3个个百分点点。工业业生产呈呈现出全全面加快快的势头头，399个行业业中有半半数行业业增速提提高。企企业效益益逐月提提高，上上半年全全国规模模以上工工业企业业实现利利润同比比增长228%，继续保保持较快快增长速速度；工工业经济济效益综综合指数数1822.755，比去去年同期期提高115.666点。财政收收支也显显示了良良好的态态势，上上半年财财政收入入同比增增长222%，比比上年同同期多收收

3、36000亿元元。城乡乡居民收收入增加加，上半半年全国国城镇居居民人均均可支配配收入559977元，扣扣除价格格因素，实际增增长100.2%，增速速比去年年同期加加快0.7个百百分点；农民人人均现金金收入117977元，实实际增长长11.9%，虽然增增速较上上年同期期回落00.6个个百分点点，但仍仍然是多多年来较较高的增增长速度度。消费费品零售售额增速速加快，上半年年全社会会消费品品零售额额同比增增长133.3%，比上上年同期期提高了了0.22个百分分点；扣扣除价格格因素实实际增长长12.4%,比上年年同期提提高了00.4个个百分点点，而且且出现了了二季度度增速不不下降反反而上升升的近年年少见

4、情情况。上半年年，全社社会固定定资产投投资4223711亿元，同比增增长299.8%，增速速比去年年同期加加快4.4个百百分点。其中，城镇固固定资产产投资3363668亿元元，增长长31.3%，加快44.2个个百分点点。在城城镇固定定资产投投资中，房地产产开发投投资76695亿亿元，增增长244.2%，加快快0.77个百分分点。20066年上半半年我国国出口额额42885.993亿美美元，同同比增长长25.2%；进口额额36771.446亿美美元，同同比增长长21.3%。消费价价格总水水平基本本稳定，上半年年累计居居民消费费价格总总水平比比去年同同期上涨涨1.33%，增增幅同比比低1个个百分点

5、点，在经经济增长长明显加加快的同同时，消消费价格格涨幅没没有出现现明显的的加快，经济增增长与消消费价格格走势的的背离比比较明显显。房地产方方面，220066年17月，全全国房地地产开发发投资持持续平稳稳增长，房地产产开发投投资1000355.2亿亿元，同同比增长长24.3%，增幅上上升2.1个百百分点。住宅房房地产开开发投资资占700.3%，其中中，经济济适用房房开发投投资占33.2%。东、中、西西部地区区商品住住宅开发发完成投投资同比比增长分分别为222.77%、553.00%、333.66%，其其中，东东部地区区商品住住宅开发发投资增增幅明显显低于中中、西部部地区。 20006年117月，

6、全全国完成成购置土土地面积积187708.84万万平方米米，同比比下降33.0%，同比比去年增增幅回落落了6.1个百百分点，低于商商品房施施工面积积涨幅的的21.9个百百分点、新开工工面积涨涨幅的221.00个百分分点。 总体来看看，当前前房地产产市场正正在朝着着宏观调调控的目目标方向向发展：住宅为为主的房房地产开开发投资资平稳增增长；商商品房施施工、竣竣工和新新开工面面积均大大幅上升升；房地地产开发发企业本本年土地地购置面面积有所所减少，完成土土地开发发面积上上升；商商品住房房价格涨涨幅总体体放缓。但各项项调控政政策落实实还有一一个过程程，还面面临一些些问题：一是住住房供应应结构性性矛盾依依

7、然突出出，调控控任务还还十分艰艰巨；二二是部分分城市房房价上涨涨仍然偏偏快，离离预期目目标还有有差距；三是部部分中心心城市异异地购房房所占比较较大；四四是房地地产开发发、交易易、中介介等环节节行为不不规范问问题仍较较突出。在房屋价价格不断断攀升的的情况下下，国家家和各个个地方也也出台了了一系列列的调控控政策，从国八八条到国国六条再再到国十十五条，旨在平平抑居高高不下的的房价，打击短短期投机机行为。又比如如出台规规定要求求开发商商每个项项目中套套型建筑筑面积在在90平平方米（或900平方米米以下）的住房房数量需需占700%等。而20006年年，央行行还数次次调高利利率和存存款准备备金率，以有效效

8、地控制制银行贷贷款的额额度。 尽管如如此，在在长期经经济向好好的远景景下，中中国的房房地产业业发展仍仍处于上上升通道道中，并并将在很很长一段段时间内内维持着着上升的的取向。国家对对房地产产市场的的调控政政策其目目的并不不是遏制制发展，而是对对市场进进行良性性调整，可以预预见在经经过合理理的调整整后，中中国的房房地产发发展将走走得更远远更健康康。按照照国际经经验，当当国民经经济人均均年产值值（GDDP）达达到10000美美元至330000美元区区间的时时候，这这个国家家的消费费结构将将发生巨巨大的变变化，住住房、汽汽车的消消费将呈呈现爆发发式的快快速增长长。国民民经济是是房地产产发展的的源动力力

9、，是房房地产高高速发展展最大的的引擎，是房地地产发展展的决定定性力量量。最能能决定房房地产行行业走向向和未来来的因素素就是国国家经济济走势和和大局，房地产产发展与与国民经经济发展展成正比比，只要要国民经经济保持持高速发发展态势势，房地地产业必必将随之之扬帆远远航。 第第二节、重庆市市宏观经经济环境境及行业业政策分分析重庆历来来就是统统帅我国国西南广广大地域域的重镇镇，又是是我国最最新的直直辖市，能够成成为直辖辖市是与与其在我我国政治治、经济济、地理理、人文文等历史史与现实实生活格格局分不不开的。重庆是是我国西西南地区区的经济济、交通通、文化化、政治治中枢，并负有有沟通东东西、承承启南北北的地理

10、理优势。随着长长江三峡峡水库的的成功蓄蓄水，重重庆市的的水路交交通完成成了阶段段性布局局，甚至至地理区区域格局局也已呈呈现定势势。使得得重庆经经济地位位如虎添添翼。我国宏观观经济政政策中西西部大开开发的战战略方针针注定了了重庆的的特殊地地位。因因此，走走活重庆庆经济是是我国近近期与远远期发展展规划中中举足轻轻重的一一枚棋子子。近年年来随着着我国西西部大开开发战略略推进，重庆市市的经济济得以快快速发展展，人民民生活水水平也大大幅度提提高，这这也为重重庆房地地产市场场的发展展提供了了一个良良好的基基础。目前重庆庆正处于于大发展展阶段，居民消消费能力力不断提提高，政政府加大大基础设设施建设设，已完完

11、成“八小时时重庆”和“半小时时主城区区”工程为为主的基基础设施施建设；未来几几年内将将相继建建成几个个上百万万人口规规模的卫卫星城市市；城市市总体规规划修编编以后，都市发发达经济济圈（主主城区）内城市市规划区区面积将将有所扩扩大，数数个片区区也将在在重新调调整规划划后进行行改造建建设，这这些因素素都将极极大地促促进重庆庆房地产产开发投投资和消消费的进进一步活活跃。重重庆市房房地产政政策十分分灵活，市场呈呈现一片片繁荣的的良好势势头。重重庆市住住宅房地地产市场场近年一一直保持持持续、快速、稳定、协调的的发展势势头，逐逐步成为为支撑全全市国民民经济发发展的重重要力量量。重庆市房房地产市市场持续续稳

12、定发发展，也也得益于于近年来来对各项项涉及房房地产开开发的政政策的调调整与完完善。一一是土地地政策：经营性性土地全全部实行行招标、拍卖、挂牌出出让；拍拍卖的土土地都要要有建设设性详规规和控制制性详规规；完善善土地储储备制度度，坚持持熟地出出让；建建立了土土地供后后跟踪监监管制度度；对闲闲置土地地征费、依法收收回，防防止浪费费土地。二是房房地产规规划计划划制度：编制并并严格执执行房地地产开发发年度计计划和城城区控制制性详规规；加强强城市房房屋拆迁迁规划计计划管理理；完善善廉租住住房保障障体系。三是房房地产信信贷政策策：提高高了房地地产开发发企业申申请开发发贷款的的准入门门槛；加加强房地地产开发发

13、贷款管管理。四四是房地地产市场场监管制制度：建建立了包包括计划划、金融融、统计计、国土土房管等等部门在在内的联联席会议议制度；加强开开发资质质管理，建立房房地产信信用档案案体系；加强房房地产市市场信息息系统和和预警预预报体系系建设；建立了了房地产产交易、权属业业务管理理系统、商品房房网上签签约系统统、房地地产市场场信息发发布系统统等。在政策方方面，重重庆市政政府办公公厅转发发了市国国土房管管局等部部门关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格促进房房地产市市场健康康发展的的实施意意见，主要从从住房结结构调整整、土地地供应、规划等等8个方面面调控房房地产市市场。意见放宽了了住房公公积金的的提取

14、和和使用，即住房房公积金金缴存职职工在购购买住房房时，可可全额提提取本人人及直系系亲属的的公积金金账户余余额，作作为购房房首付款款；未建建立住房房公积金金的，允允许以建建立了住住房公积积金的直直系亲属属的名义义申请住住房公积积金贷款款。政策对不不同方向向，不同同主体的的影响是是不同的的，在重重庆的实实施意见见中，明明确提出出了禁止止任何名名义的集集资建房房，这将将在一定定程度上上增加了了商品房房市场的的有效需需求。闲置地地按出让让金5%收闲置置费政策的的出台将将有效遏遏制开发发商依靠靠倒买倒倒卖土地地增值的的投机行行为，同同时也在在一定程程度上增增加了开开发商的的风险和和资金压压力。公公积金政

15、政策的出出台，使使市民置置业、房房贷更为为方便与与自由，市民申申请住房房公积金金贷款买买房将更更加方便便，可以以降低购购房者的的首付款款压力和和贷款利利息压力力，这在在一定程程度上可可以激发发部分购购房者的的积极性性。总体而言言，一个个健康良良性的市市场将更更好的保保护投资资者和消消费者双双方面的的利益，将有益益于市场场的长远远发展。重庆做作作为国家家三峡项项目的重重点区域域，外来来企业到到库区投投资可享享受国家家西部开开发政策策、三峡峡库区移移民开发发及对口口支援政政策、重重庆市鼓鼓励外来来投资优优惠政策策。从220044年20009年国国家每年年还将从从三峡工工程建设设基金中中安排55亿元

16、，建立三三峡库区区产业发发展基金金，用于于扶持三三峡库区区移民就就业的产产业项目目。从三三峡电站站的电价价收入提提取一定定基金用用于后期期重点扶扶持库区区移民发发展生产产及基础础设备、技术培培训等项项目。这这些优惠惠措施的的实施必必将有力力的带动动重庆市市范围内内的经济济新增长长，推动动地区的的发展。重庆市在在宏观调调控和金金融政策策等方面面对房地地产企业业的要求求，在一一定程度度上加大大了房地地产企业业的操作作难度，导致部部分资金金欠缺的的房地产产企业出出现困境境，目前前从市场场来看影影响明显显，重庆庆市很多多资金实实力较小小的房地地产企业业出现集集体退市市的现象象。但这这对于那那些有实实力

17、的开开发商而而言，同同样也意意味着将将会有更更大的市市场空间间被让出出。第三节 万州区经经济环境境及行业业发展状状况分析析万州作为为三峡库库区的中中心城市市，具有有地理、交通、资源等等优势。20005年地地区生产产总值同同比增长长13.2%，地方财财政收入入增长110.44%；全全社会固固定资产产投资增增长188.4%；社会会消费品品零售总总额增长长15.2%；外贸出出口增长长41.2%；城市居居民人均均可支配配收入增增长100.8%；农村村居民人人均纯收收入增长长12.9%；新增城城镇就业业岗位11.455万个，新转移移农村劳劳动力33.1万万人。随着西部部大开发发的深入入推进，万州可可望获

18、得得更有力力的支持持；东部部沿海发发达地区区的资本本、产业业加速向向西部转转移，万万州具有有承东启启西的区区位优势势和水陆陆空立体体交通等等比较优优势，可可以更多多地予以以承接；同时，重庆市市委、市市政府把把加快万万州及三三峡库区区生态经经济区的的发展，使其成成为库区区的经济济中心，最具特特色的发发展地区区，列为为重庆十一五五规划的的工作重重心。一、万州州综合经经济实力力的增强强，将为为城市建建设提供供强大的的源动力力。1、万州州国民生生产总值值在最近近十年来来一直保保持快速速发展的的态势，增长幅幅度惊人人，年均均增长幅幅度超过过了100%（十五期间年年均增长长达到了了12.5%），高于于同期

19、全全国增长长幅度，显示了了万州区区健康、良性经经济发展展局面。2、通过过对最近近10年来来万州区区国民经经济的研研究，我我们可以以发现，万州区区虽然受受到了三三峡移民民工程的的影响，但其经经济并没没有受到到多大的的干扰，这主要要归功于于万州区区自身拥拥有比较较良性的的经济结结构（220055年万州州区第一一、第二二、第三三产业比比重为112.33：42.5：45.2）。三峡移移民工程程虽然影影响了万万州农业业经济，但对第第二产业业和第三三产业的的影响较较小。3、在 十五五期间，万州区区国内经经济保持持高速发发展态势势。20005年年，万州州区完成成国民生生产总值值1333.4元元，同比比增长1

20、12.33%，分分别比全全国、重重庆市高高3.77和1.55个百分分点，年年均增长长12.5%。地方财财政收入入6.88亿元，同口径径比较，年均增增长177.6%。全社社会固定定资产投投资累计计完成3345亿亿元，年年均增长长18.1%。完成城城市建设设面积339.99平方公公里，比比上年增增加1.1平方方公里。城镇化化率466.0%，比上上年提高高1.55个百分分点。4、“十十五”期间，共完完成房地地产开发发投资445.554亿元元，为全全区固定定资产投投资总额额的133.2%，实现现增加值值18.22亿亿元。房房地产业业主要税税、费、出让金金入库66.277亿元，占同期期财政收收入的220

21、.998%。竣工商商品房3334.05万万平方米米，其中中住宅2245.2万平平方米，商业营营业用房房76.38万万平方米米，写字字楼122.477万平方方米。专专业物业业管理面面积3440万平平方米，城镇居居民人均均居住建建筑面积积26.32平平方米。其中220055年完成成房地产产开发投投资111.155亿元，为全区区同期固固定资产产投资总总额的111.775%，实现增增加值44.466亿元。房地产产业主要要税、费费、出让让金入库库1.883亿占占同期财财政收入入的266.988%，竣工商商品房440.995万平平方米。20006年一一季度完完成房地地产开发发投资1148225万元元，实现

22、现增加值值59330万元元。 5、20005年年地区社社会消费费品零售售总额达达到488.8亿亿元，同同比增长长15.2%。批发和和零售业业总额为为40.4亿元元，同比比增长115.33%；餐餐饮业为为6.88亿元，同比增增长144.5%。全年年接待海海内外游游客3224.55万人次次，同比比增长440.55%，实实现海内内外旅游游收入44.955亿元，同比增增长399.4%。据统统计局资资料显示示：20006年年上半年年，万州州区国民民经济继继续保持持增长态态势，增增长率达达到了114.33%。6、产业业结构方方面，万万州十五期间立立足优势势资源和和优势产产业，全全区工业业经济再再创新高高。

23、20005年年实现工工业增加加值333.0亿亿元，同同比增长长18.5%，其中规规模以上上工业企企业实现现工业增增加值117.661亿元元，同比比增长224.00%；工工业产品品产销率率达到994.33%。全全年实现现工业品品出口交交货值22.944亿元，同比下下降4.9%。全年完完成新产产品产值值9.222亿元元，同比比增长772.44%，占占全区规规模以上上企业的的17.6%。从产业比比重来看看，20005年年万州区区第一、第二、第三产产业的比比重为112.33：42.5：45.2，较较全国三三产的比比重（115.22：52.9：31.9）更更为合理理，显示示了万州州区较为为良性的的产业发

24、发展格局局。从走势来来看，万万州区经经济发展展呈现更更为合理理的发展展趋向，第一产产业（农农业）的的所占的的比重持持续走低低，而第第二、第第三产业业的比重重持续攀攀高，产产业比重重进一步步得到优优化。二、人口口和就业业情况20055年末全全区户籍籍人口为为1700.700万人，其中城城区人口口56.5万人人；全年年人口出出生率99.6，死亡亡率为44.0，人口口自然增增长率55.6，人口口平均密密度为每每平方公公里4994人。万州人人口中115至59岁的的人口数数量为1117万万人，占占总人口口的688.266，这这些人口口都将是是房地产产市场的的潜在消消费者。万州就业业人口为为84.5万人人

25、，其中中从事第第二产业业的劳动动人口为为19.2万人人，从事事第三产产业的劳劳动人口口为255.9万万人。目目前，万万州区外外来人口口有6万多人人，新增增人口预预计2万万人/年年左右，具有劳劳动能力力的有4450000余人人，主要要从事个个体经营营和服务务行业等等工作。三、住房房情况从人均住住房面积积来看，万州区区城镇居居民的人人均住房房面积为为26.32平平方米（移民占占有一定定的比例例），这这个数字字大于重重庆市（24.3平方方米）和和全国（26平方方米）的的数字。受移民民住房政政策的影影响，部部分城市市居民通通过优惠惠的购房房政策取取得了住住房，是是人均住住房面积积增长的的主要原原因。万

26、万州区城城镇居民民已经从从过去的的解决基基本住房房问题向向改善住住房质量量转化，他们再再次购房房时必然然对房屋屋的综合合素质和和性价比比产生更更高的要要求。万州现有有住宅质质量较低低，具有有改善住住房条件件的内在在动因。万州区区整体住住房质量量仍然处处在非常常低的层层面，低低档次的的移民房房占据很很大的比比例，市市区早期期住房也也存在建建筑密度度高、缺缺乏绿化化、舒适适度差等等劣势，这些居居民具有有改善自自己住房房条件的的外在动动因。房地产市市场表现现也在一一定程度度上印证证了万州州居民改改善住房房条件的的旺盛需需求。万万州房地地产市场场最近二二年商品品房市场场呈现较较为明显显的增长长态势，1

27、0000元/平方米米以上的的商品房房年均销销售量达达到533.844万平方方米，说说明万州州居民不不仅具有有改善住住房条件件的要求求，更有有改善住住房条件件的经济济实力。从居民构构成来看看，万州州70年代代前后人人口高峰峰期出生生的居民民，目前前正好处处于购房房、结婚婚、生育育的高峰峰期，必必然导致致房地产产需求的的升温，将形成成一股购购房热潮潮。万州统计计局调查查数据显显示，万万州区户户均人口口呈现逐逐年缩小小趋势（20005年户户均人口口3.003人，比20000年年减少了了0.115人），这说说明万州州家庭呈呈现小型型化发展展倾向，从而导导致对住住宅需求求的增加加。四、万州州区城市市居民

28、可可支配收收入、消消费能力力、消费费潜力呈呈快速增增长据统计，万州区区20005年城城市居民民人均可可支配性性收入为为85440元，对于每每个家庭庭来说，其余额额流向分分为两部部分，一一是子女女的教育育经费，二是家家庭的大大项开支支，如购购买房产产等。按照国际际上通行行的衡量量房价高高低的标标准收入房房价比，即居居民户均均年收入入与在当当地一套套住宅平平均总价价之比，收入房房价比在15以下是是比较合合理的空空间，在在16至18之间时时，居民民便会感感觉到购购房的压压力；而而达到118时就大大大超出出合理空空间。那那么就万万州区目目前居民民的可支支配性收收入情况况来说，万州房房价还在在可接受受的

29、范围围内，还还有较大大的成长长空间。随着移民民迁建扫扫尾，大大面积的的集资建建房减少少，万州州房地产产市场经经过了一一段调整整期后，目前正正在由特特殊市场场向一般般市场过过渡，开开始走向向良性发发展轨道道。根据房屋屋产权登登记机构构统计，20005年，商品房房交易创创历史新新高，销销售面积积74.5万平方方米，成成交金额额10.5亿元元，同比比增长113.77%和23.6%。住宅交交易面积积55.6万平方方米，金金额5.47亿亿元，销销售面积积和金额额分别同同比增长长24.1%和和41.3%。一批新新楼盘预预售呈现现热销局局面，特特别是位位置好、环境好好、能看看江的电电梯江景景房更是是出现供供

30、不应求求的现象象。五、国家家宏观调调控政策策对万州州房地产产市场的的影响 1、住住房供应应结构国家从220055年起连连续出台台了很多多政策，从央行行的调息息，到“国八条条”、“新八条条”、“七部委委八条”，以及及后来的的一些财财税和金金融政策策，在这些些政策作作用下，市场上上曾经出出现了很很长时间间的观望望，但观观望之后后房价依依然没有有得到抑抑制，主主要城市市房价上上窜迹象象明显。建设部部以及政政府都认认为前期期的某些些政策不不到位，所以效效果不理理想，未未来仍然然需要继继续执行行，甚至至强化。因此，“新六条条”应运而而生。政策链接：l 国务院规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房

31、建设，套型建筑面积90平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上。l 7月6日，国家建设部165号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见：90平方米是指套型建筑面积，而70%的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。l 7月3日，重庆市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。l 8月8日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见：1) 禁止以各种名义集资建房，要求全面停止各级党政机关、群众团体、事业单位以各种名义

32、投资建（购）住房，凡正在筹备的应立即停止，未开工的不得再动工，重庆市监察部门将对违规行为进行查处。 2）、每年建200万平方米普通商品房，为确保中小套型、中低价位普通商品住房的供应，解决中低收入家庭的住房困难，意见对此作了量化规定。 3）、拆迁项目要提供30%便宜房，建设单位在申请建设项目拆迁许可时，必须提供一定数量的“便宜”安置房源。 4)、闲置地按出让金5%收闲置费，除不可抗力原因外，超出土地出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，按照出让金总额的5%依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。5）、对满2年未动工开发的项目，收回其土地使用权，收回的闲置土地纳入政府储备，按城市规划重新供

33、应土地。6）、公积金直系亲属可互提买房，意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。l住房供应应结构的的规定必必须和市市场相结结合、和和消费者者需求相相吻合，一个城城市年度度70%的900平方米米住房供供应结构构规定仅仅仅是出出于满足足中低收收入者的的购房需需求，但但又如何何满足大大量有超超过900平方米米住房需需求的消消费者呢呢？ 1) 国六条中中“90平平方米以以下住房房须占项项目总面面积七成成以上”最终被被定义为为项目控控制与总总

34、量控制制相结合合的政策策，导致致本政策策在具体体执行过过程中，存在灵灵活变通通的可能能性。但但对具体体项目而而言，尚尚存在许许多不确确定因素素，公司司在开发发项目时时，应该该对此引引起足够够的重视视。2) 20066年9月月10日日，国国务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知的发布布，中国国土地调调控新政政正式出出台，土土地“闸门”将进一一步收紧紧。专家家预测，受此政政策影响响，中国国土地价价格预计计将提高高近500。这这一政策策的实施施，可能能将进一一步增加加房地产产投资成成本和风风险。据据调查万万州土地地价格在在06年年底，已已经上涨涨。3) 万州区集集资建房房一度大大行其道道，很多

35、多企事业业单位以以各种形形式集资资建房，严重干干扰了商商品房市市场，本本政策的的出台可可以有效效减少集集资建房房现象，在一定定程度上上增加了了商品房房市场的的有效需需求。万万州区政政府前期期在江南南新区以以集资建建房名义义所征的的一块地地，政府府决定不不在修建建了，这这对本项项目来说说，是一一个很好好的机会会。4) “闲置地地按出让让金5%收闲置置费”政策的的出台将将有效遏遏制开发发商依靠靠倒买倒倒卖土地地增值的的投机行行为，同同时也在在一定程程度上增增加了开开发商的的风险和和资金压压力。5) “每年建建2000万平方方米普通通商品房房”政策的的实施，可能增增加项目目在设计计规划方方面的不不确

36、定性性，应该该引起我我们足够够的重视视。6) 公积金政政策的出出台，使使市民置置业、房房贷更为为方便与与自由，市民申申请住房房公积金金贷款买买房将更更加方便便，可以以降低购购房者的的首付款款压力和和贷款利利息压力力，这在在一定程程度上可可以激发发部分购购房者的的积极性性。在政策方方面，虽虽然国家家出台了了一系列列政策对对房地产产市场进进行调控控，但以以万州目目前发展展来看，房地产产市场的的发展并并不是过过热，而而是仍不不完善。诚然，各项政政策对于于本地市市场还是是有影响响的，但但对于本本项目而而言，一一个规范范化的市市场将降降低投资资风险，因土地地和金融融政策而而使一部部分发展展商退出出也将减

37、减轻市场场上的无无序竞争争。2、土地地政策房地产业业作为我我国的重重要支柱柱产业之之一，是是国民经经济的一一个重要要增长点点。与房房地产业业密不可可分的土土地市场场，则是是房地产产发展的的奠基石石，为促促进房地地产市场场持续健健康的发发展，需需合理利利用土地地，因此此，加大大对土地地市场的的监控力力度就成成为了政政府稳定定国民经经济重要要手段之之一。政策链接：l 重庆市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知，从2006年1月1日起，应税土地等级由原来的12级调整为8级，将最高等级土地每平方米的年税额由原来的7.00元调整为10.00元，最低等级土地由原来的0

38、.20元调整为1.00元。l 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。l 中国国土资源部5月31日公告，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。政府出台台一系列列关于土土地市场场的政策策，一方方面，在在一定程程度上起起到了打打击囤地地炒房、抑制地产产开发过过度、稳稳定日益益增高的的房价的的作用；另一方方面，也也是房地地产市场场的一

39、次次重新洗洗牌，使使房地产产市场更更趋于规规范化与与合理化化。从万万州国土土局的数数据可以以看出，20006年下下半年万万州的土土地招拍拍挂价格格，王家家坡-牌牌楼路段段每亩已已涨至775万元元，五桥桥上海大大道-百百安坝每每亩也接接近400万元；土地政政策的调调整，一一方面将将刺激万万州房市市的价格格，同时时也会限限制一部部份资金金实力较较弱的房房地产企企业，但但对本项项目而言言意味着着将会有有更大的的市场空空间被让让出。3、房地地产销售售管理目前，万万州许多多开发商商在商品品房销售售中存在在一些违违规的操操作手法法，如囤囤积房源源、虚报报销售进进度、无无证销售售、虚假假广告等等，这些些违规

40、销销售行为为置消费费者而不不顾，严严重损害害了普通通消费者者的切身身利益，同时也也造成了了市场信信息的不不对称，阻碍了了房地产产市场的的健康发发展。因因此，规规范万州州房地产产的销售售行为已已势在必必行。政策链接：l 2月9日起，重庆市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零销售需取得房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米。l 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 从220066年下半半年开始始，万州州区建委委和房管管局等相相关职能能部门，

41、采取开开展专项项检查，加大对对房地产产市场违违法行为为的查处处力度，通过三峡房房市网公示市市民关心心的商品品房楼盘盘销售相相关手续续是否齐齐备、楼楼盘建设设进度信信息等一系列列举措，有效规规范了万万州房地地产市场场的建设秩秩序、交交易秩序序，强化化了房地产产市场的的监管职职责；今后的的万州房房地产市市场将越越来越规规范有序序。六、万州州区城市市发展现现状及规规划展望望万州区地地处长江江中上游游结合部部，位于于三峡库库区腹心心地带。因“万川毕毕汇、万万商云集集”而得名名，距今今已有117000多年的的历史。建国后后，曾先先后设置置万县地地区和地地级万县县市。重重庆直辖辖后，建建立万州州区。万万州

42、位于于重庆主主城至宜宜昌的中中点，库库区的中中心，周周边近110万平平方公里里的范围围内，辖辖53个乡乡镇街道道，幅员员面积334577平方公公里，220055年末总总人口1170.70万万，城市市人口约约6.0万万，是长长江中游游唯一一一个城区区人口逾逾50万的的大城市市和最重重要的商商业城市市，具有有广阔的的市场腹腹地和辐辐射区域域。万州州所占据据的重庆庆东大门门的位置置与其扼扼守长江江水道要要冲的地地位，决决定了其其面对长长江中下下游及府府视湖广广，北通通陕、鄂鄂，为重重庆市连连通大半半个中国国北方的的重要岗岗位，这这也为万万州房地地产市场场提供了了一个强强有力的的发展基基础和平平台。重

43、庆市第第二次党党代会明明确提出出，要把把万州建建设成为为重庆的的第二大大城市，充分发发挥万州州区的经经济带动动和辐射射功能。在万州州区城市市总体规规划及万万州“十五”计划中中，提出出了城市市发展要要“过江推推进”、尽快快形成“一江两两岸”、“八大组组团”的格局局。1、经济济总量目目标（十十一五规规划）：地区生生产总值值年均增增长133%以上上，20010年年人均国国内生产产总值达达到20011美美元。工工业增加加值年均均增长117%，工业经经济效益益综合指指数达到到1400%；全全社会固固定资产产投资年年均增长长10%；社会会消费品品零售总总额年均均增长115%；地方财财政收入入平均增增长14

44、4% ；城镇化化率达到到55% 人口口自然增增长率控控制在44以内；城市居居民人均均可支配配收入年年均增长长11%；农村村居民人人均纯收收入年均均增长99%；单单位地区区生产总总值能源源消耗比比“十五”期末降降低188%左右右。2、城市市建设目目标重庆第第二大城城市、三三峡库区区经济中中心把万州建建设成为为“重庆第第二大城城市”、“三峡库库区经济济中心”的城市市定位，已经得得到了上上至中央央、下至至各级地地方的支支持和肯肯定，并并被写入入重庆市市政府府工作报报告和和重庆庆市“十一五五”规划纲纲要，重庆市市将采取取特殊政政策，集集中力量量支持万万州建设设成为重重庆第二二大城市市。建设设为重庆庆第

45、二大大城市是是万州的的重点战战略之一一，就是是城市发发展过江江推进，开发建建设江南南新区，最终人人口争取取达到116万。加快基础础设施建建设，进进一步完完善城市市功能，稳步推推进旧城城改造，完善城城市水电电气及防防灾等设设施。完完成江南南新区核核心区建建设和苎苎溪河流流域综合合整治工工程，建建成南北北滨江路路、三峡峡移民广广场。建建成万宜宜铁路、万开和和万云高高速公路路、万石石高等级级公路、江南集集装箱码码头一期期工程，实现“2小时时万州”。加强强能源设设施建设设，加快快水利设设施建设设，城域域网在城城区实现现全覆盖盖，城区区宽带覆覆盖率达达到600%以上上。3、生态态环境目目标：基基本实现现

46、城市环环境优美美、生态态良性循循环，森森林覆盖盖率达到到35%以上，水土流流失治理理率达到到45%以上，大力发发展循环环经济，按照“减量化化、再循循环、再再利用”的原则则，以“低消耗耗、低排排放、高高效率”为目标标，逐渐渐形成能能源节约约型的经经济增长长方式和和消费模模式。4、万州州中远期期规划20200年建成成百万人人口级大大城市万州建设设“重庆第第二大城城市”规划分分为三个个阶段：到20007年年，主城城区人口口达到662万，建成区区面积550平方方公里，城镇化化率达到到50.8%；到20010年，主主城区人人口达到到70万，建成区区面积660平方方公里，城镇化化率达到到55%；到20020年年，主城城区人口口达到1100万万，建成成区面积积1000平方公公里，城城镇化率率达到770%，在三峡峡库区率率先实现现现代化化。一阶段：五年打打基础，到20007年年，实现现“三个建建成”。一是是建成经经济强区区。主要要经济指指标实现现“三个翻翻番”。国内内生产总总值年均均增长111%，在20001年年的基础础上翻一一番，达达到1550亿元元；地方方财政收收入在220022年基础础上翻一一番，年年均增长长15%，达到到11.3亿元元；全社社会固定定资产投投资年均均增长114%，五年累累计投资资4200亿元，在前五五年的基基础上翻翻一番。