2022年山东省房地产估价师提升提分题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】 B2. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估

2、价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A3. 【问题】 下列不属于构筑物的是（ ）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】 A4. 【问题】 2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋，其中有3万m2的房屋未登记，包括1.20万m2的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.被征收人B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同【答案】 C5. 【问题】 （2013年真题）挂牌出让国有建设用地使用权

3、，挂牌时间应不少于（ ）个工作日。A.5B.7C.10D.15【答案】 C6. 【问题】 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 B7. 【问题】 国家实行保护耕地制度，下列不属于耕地范围的是（ ）。A.新开垦荒地B.轮歇地、草田轮作地C.以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D.耕种3年以下的滩地和滩涂【答案】 D8. 【问

4、题】 工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A9. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则

5、该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】 B10. 【问题】 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A11. 【问题】 （2015年真题）抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人【答案】 D12. 【问题】 下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请B.房地产测绘需进行平面控制测量C.一级检查是由施测单位的检

6、查机构进行检查D.房地产测绘实行二级检查一级验收制【答案】 C13. 【问题】 关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 D14. 【问题】 按城市人口划分城市类型，城区常住人口100500万的城市为（）。A.小城市B.中等城市C.大城市D.特大城市【答案】 C15. 【问题】 下列不是估价所需资料的是（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况

7、的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】 B16. 【问题】 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】 C17. 【问题】 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 B18. 【问题】 (2017年真题) 根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）年。A.1B.

8、2C.3D.5【答案】 D19. 【问题】 商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A.供水、供电已确定施工进度和交付日期B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实【答案】 A20. 【问题】 甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。A.C4000B.C=4000C.C=4010D.C4010【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 影响需求价格弹性的主要因素有( )。A.商品的可替代程度B.商

9、品带给消费者的效用C.商品用途的多样性D.时间的长短E 商品生产厂家的资质【答案】 ACD2. 【问题】 影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制【答案】 ACD3. 【问题】 下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大【答案】 BC4. 【问

10、题】 某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为 20 年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD5. 【问题】 房地产的独一无二性，也称为（）。A.独特性B.异质性C.非同质性D.个别性E.有限性【答案】 ABCD6. 【问题】 对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.销售收入D.经营费用E.出租收入【答案】 ABD7. 【问题】 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（）。A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C

11、.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿【答案】 BC8. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC9. 【问题】 房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财

12、务管理等各项内部管理制度健全【答案】 CD10. 【问题】 房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】 AD11. 【问题】 下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有【答案】 A12. 【问题】 下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场

13、【答案】 AC13. 【问题】 以下说法正确的有（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=有效毛收入运营费用C.税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息D.税后现金流=税前现金流大修基金-所得税E.税前现金流=净经营收入大修基金-抵押贷款还本付息【答案】 ABC14. 【问题】 债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】 BC15. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与

14、决策【答案】 BCD16. 【问题】 中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的B.不以盈利为目的C.不经营普通商业银行的业务D.只与政府和金融机构发生业务关系E.为实现国家政策服务【答案】 BCD17. 【问题】 在建立TCP连接过程中，出现错误连接时，（）标志字段置“1”。A.SYNB.RSTC.FIND.ACK【答案】 B18. 【问题】 实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】 ABC19. 【问题】 下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是( )。A.一级资质要有15名以上专职注册房

15、地产估价师B.二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师C.新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师D.三级资质要有5名以上专职注册房地产估价师E 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师【答案】 AB20. 【问题】 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产抵押估价报告估价项目名称：股份有限公司位于市产业园路号房地产抵押价值评估估价委托人：股份有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业期：20

16、11年9月18日至9月27日估价报告编号：估字2011第号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的【答案】1封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。2“致估价委托人函”应放在“目录”之前。3估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似

17、错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。5“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。6估价依据中缺房地产估价基本术语标准。7严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。8估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。9估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。10严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。11估价结果中缺少单价表示或者

18、未说明不列单价的理由。12估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。2. 某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限

19、为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成

20、本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。3. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告

21、的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都

22、需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。4. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但

23、不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国

24、有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分

25、户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和

26、测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。5. 李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋

27、附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。