2022房地产估价师考试试题题库7章.docx

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1、2022房地产估价师考试试题题库7章2022房地产估价师考试试题题库7章 第1章 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A2040.8B3451.83C5089.1D6666.7正确答案：B能查到指北针和风玫瑰图的建筑图纸是（）。A.总平面图 B.建筑平面图 C.建筑立面图 D.建筑剖面图答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。总平面图是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的水平投影图。总平面图包含的主要内容如下：（1）拟建建筑和原有建筑的外形、层数和它们的

2、相对位置关系；（2）建筑物周围的地形、道路（包括拟建的道路）、水源、桥梁和绿化等；（3）室内地坪、室外整平和道路的绝对标高；（4）指北针和风攻瑰图等。 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）A货币证券B性用证券C商品证券D资本证券正确答案：C 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降正确答案：D答案 D在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。A时间类参数B融资类参数C评价标准

3、类指标D收益类指标正确答案：B 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性正确答案：ADE统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。( )答案：错解析：知识点 统计概要 公债券也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库7章 第2章 G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。AG快餐公司与w公司签订租赁合同B到

4、当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB被征收人选择产权调换的，只需要评估被征收房屋价值。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P60。关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：C,D,E

5、解析：资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。剩

6、余使用年限40年，建筑物已经使用年限8年，成新率40/4883.33%。工业用地的最高出让年限是（）年。A.30 B.40 C.50 D.70答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失 B.房产税 C.房屋折旧费 D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产

7、改扩建费用和所得税。 某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）。AP（1+i）nBP（1+i*n）CP*n*iDA（1+i）n正确答案：BFn=P（1+i*n） 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值正确答案：ABC收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越

8、可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。2022房地产估价师考试试题题库7章 第3章2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量2022年住宅出租量）/（2022年可供销售

9、的住宅2022年可供出租的住宅）（1680320）/（1800450）=88.89%。参见教材P43。某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2 。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为1 2309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为1 1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566 +

10、12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？答案：解析：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。国库券是一种直接金融工具。（）答案：对解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。房地产估价师注销注册可由当事人申请答案：对解析：注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出； 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年

11、，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬牢为6%。那么甲的价格（ ）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（）答案：错解析：本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）答案：错解析：考点:市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题

12、为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库7章 第4章 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的（）确定。A账面原值B账面净值C重置价值D账面原值加成数答案：C解析：房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。 临街深度价格修正率表的制作形式有（ ）。A单独深度价格修正率B累计深

13、度价格修正率C平均深度价格修正率D以上均正确正确答案：D临街深度价格修正率表的制作形式有A、B、C三项所述的内容。 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个专用存款账户。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 李某所购房屋的建筑面积为（ ）。A70B76C83D92正确答案：C成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70+13=83。(2022真题) 某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商

14、品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费答案：D解析：基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。决定房地产供给量的因素有（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、该种房地产的开发技术水平D、房地产开发商对未来的预期E、相关物品的价格水平答

15、案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。2022房地产估价师考试试题题库7章 第5章 房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的粗部测量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有( )。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁答案：B,C,E解析：城市房地产管理

16、法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。 关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较正确答案：A2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡

17、某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5月31日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A、4600B、6000

18、C、17000D、23000答案：A解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。23000万元20%4600万元。# 若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是（ ）（公式中C表示消费，Y表示收入）。A0.8B0.8yC1000D1000+0.8y正确答案：B消费函数可表示为：CA+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中月恰好

19、是边际消费倾向。转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45C.60 D.90答案：A解析：城市房地产开发经营管理条例规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。（ ）正确答案：如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。 对于

20、不定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库7章 第6章下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A.建筑面积 B.建筑进深 C.室内净高 D.建筑层数 E.建筑质量答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济

21、寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（）年。A.37 B.40 C.60 D.63答案：A解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。6034023（年），602337（年）。李某购房，取得该房屋所有权的时间是（）时。A签订房屋买卖合同B付清房价款C记载于房屋登记簿D取得房屋所有权证书答案：C解析：物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据

22、法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，目的在于对外公开房地产的权利状况，保证房屋交易的安全和便捷。产权登记制度中规定，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。建筑面积在500以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意

23、义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产损害赔

24、偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）答案：对解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。李某出售其在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为5 万元，应缴纳城市维护建设税应为( )元。A.500B.2500C.

25、3500D.6000答案：B解析：城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。2022房地产估价师考试试题题库7章 第7章 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）答案：错解析：开发投资项目的期间费用

26、是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。当房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。 该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。A综合楼B住宅C水塔D配套公建用房正确答案：ABD 某房地产评估的估价时点为2022年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2022年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象

27、，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2022年中期比2022年中期上涨1%，2022年中期比2022年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：（1）交易情况修正系数：（100-7）/100=93/100（2）交易日期修正系数：（100+4）/100=104/100（3）区域因素修正系数：100/（100-5）=100/95（4）个别因素修正系数：100/（100+2）=100/102（5）计算比准价格A：比准价格A=400093/100104/100100/

28、95100/102=3992.6元/m2正确答案：(1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)=100/93(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100(100+3)/100=104.03/100(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)=100/105(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)=100/98厂商经营决策的利润最大化原则是（ ）。A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本答案：D解析：本题考查的是成本分析。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）

29、。 某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?正确答案：在房地产保险时，下列属于保险标的范围内的是（）。A、非法占用的财产B、违章建筑C、危险建筑D、被保险人替他人保管的财产答案：D解析：本题考查的是财产保险。违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。参见教材P329。下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）。A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费C、开发期间税费D、临时安置费答案：D解析：考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。