2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第1篇采用工程量清单招标的项目宜采用成本加酬金合同方式。（）答案：错解析：本题考查的是招标方式和招标招标机构。采用工程量清单招标的项目宜采用单价合同方式。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在

2、间接工程费中。（ ）正确答案：职工工资应列为人工费。房屋查封登记、注销登记和因登记机构错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。（)答案：对解析：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取；房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。（）答案：对解析： 本题考查的是费用。企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的

3、，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第2篇在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（）。A、5%B、10%C、15%D、20%答案：D解析：考点:房地产估价的特点。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。如果评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”。关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C.大于修复后

4、所能带来房地产增加额的费用 D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用 E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用答案：A,B,D解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法答案：对解析：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企

5、业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有( )。A.有轻微的活动性冲沟 、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；

6、农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第3篇出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。（）答案：对解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，

7、应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划正确答案：ABCE1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时

8、点：2022年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、采用的估价方法本估价采用比较法、成本法综合评估。九、估价结果：2022年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。十、估价人员(略)十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。房地产估价有限责任公司2022年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，

9、建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕

10、花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。二、区域因素分析估价对象位于市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提

11、供了便利。三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1比较法将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。(1) 比较实例确定。比较实例A坐落在市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年为7层砖混结构，房主金 。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼

12、下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。比较实例B坐落在市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、

13、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。比较实例C坐落在市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，

14、有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺

15、地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。(2) 估价计算。交易情况修正。估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。交易日期修正。2022年1月至2022年5月，市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例A

16、=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例B=100(1+0.5%4)/100=102/100；实例C=100(1+0.5%2)/100=101/100。区域因素修正。实例A、C位于市五四路35号佳辉小区，B位于市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。个别因素修正。实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表

17、4-4所示。利用直接比较法公式如下：估价对象房地产的价格=可比实例交易价格交易情况修正( )/100交易日期修正 ( )/100区域因素修正( )/100个别因素修正( )利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价：(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2用比较法测算得出评估标的房地产的总价值：1878.05222.95元=418711元2成本法估价测算过程：该房产1999年购人价为1850元/m2。1850222.95元=412458元产权手续及各项收费：4124585.0%元=20623元利息(412458+20623)3.7%元=16024元

18、投入装修70000元扣除一年折旧7000030%元=21000元412458+20623+16024+(70000-21000)元=498105元根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。七、评估结果采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。故此次评估最后结果为458000元。房地产评估有限责任公司2022年5月23日答案：解析：估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效

19、期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错： 实例A100(1+0.5%)/100100.5/100 实例B100(1+0.5%)/100102/100 实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较

20、法公式错，交易情况修正应为100/( )。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。(15)估价方法选用描述过于简单，没有给出技术路线。 答案解析：试题分析 该题目所考查的除估价报告的形式内容外，主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当，各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。您可能感兴趣的试题 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B 损失赔偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，

21、无损失则无补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第4篇 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地答案：A,D,E解析：宪法规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。(矿藏、水流一律属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂除法律规定属于集体所有的外，属于国家所

22、有)”下列计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。无柱雨棚不计算建筑面积；骑楼本身计算建筑面积，其下方公共交通空间不计算建筑面积；无顶盖的阳台，实则不属于阳台，无法实现阳台功能，不计算建筑面积。 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实施查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查答案：D解析：调查项目可以分成以下三类：试探性

23、调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；描述性调查，即明确一些特定的量值；因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。2022房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第5篇王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至

24、六层。若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1 =0.7：0.6：0. 5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A.11.43 B.11.77C.22.86 D.23.53答案：A解析： （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：D 用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。A交易过程控制B交易情

25、况修正C交易日期调整D交易价格变更E房地产状况调整正确答案：BCE答案 BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限4

26、0年，土地面积为5723.0m2。(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2022年、2022年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房

27、收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+4

28、00元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%+74个X6元/小时X365天X12小时X50%

29、=136.13万元娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%=16.25万元年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.2

30、5)万元=8987.8万元(2)经营费用直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所

31、发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：年折旧费=房屋重置价X(l残值率）耐用年限如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：年折旧费=房屋重置价房屋可使用的年限主体建筑

32、物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为15

33、00元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2则：钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元60年+22.87万元X(12%)+50年=79.02万元/年装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部

34、分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：年装饰折旧费=4355万元18+2345万元10=476.44万元设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置总价约为3000万元。年设施折旧费=3000万元20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用

35、为：年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28

36、.87+91.21)万元=1229.53万元税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率7. 8125%计，则：流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元(3)经营利润以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：年利润=8987.8万元X1

37、2.5%=1123.48万元(4)待估宗地年房地纯收益测算年纯收益=年总收益一年总费用一年利润=(8987.8-6243.731123.48)万元=1620.59万元(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。建筑物还原率一般比土地还原率高2%3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。

38、(6)房屋纯收益房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%X10%=1139.99万元(7)待估宗地年土地纯收益测算土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.5911

39、39.99)万元=480.6万元(8)有限年期土地价格待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积年期修正系数=1一1+(1+r)n式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=11/(1+8%)40=0.9540待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2答案：解析：改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(1 20%) +74个X6元/小时X3

40、65天X12小时X(1 50%)=252. 81 万元(2)会议室年客观收益=(5 000 + 1 600 + 2 300)元/半天X365天X5%X2 = 32. 49万元(3)年客观总收益=(3 979. 89 + 4 155. 53 + 252. 81 + 700 + 32. 49)万元 =9 120. 72 万元(4)营业费用=9 120. 72万元X3%=273. 62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年 限=16年+ 40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4 714. 47万元 56年+ 22. 87万元X (1 2%)50年=

41、 84. 64万元/年(7)年折旧费= (84. 64 + 476. 44 + 150)万元 = 711. 08 万元(8)年利润=9 120. 72 万元X12. 5% = 1 140. 09 万元(9)年纯收益=(9 120. 72-6 243. 73 1 140. 09)万元 =1 736. 90 万元(10)土地年纯收益=(1 736. 90-1 139. 99)万元 = 596. 91 万元(11)待估宗地40年期土地价格= 596. 91万元8%X0. 954 0 5 723. 0 m2=12 437. 80 元/m 2根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。