2022房地产估价师经典例题8节.docx

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1、2022房地产估价师经典例题8节2022房地产估价师经典例题8节 第1节所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）答案：错解析：本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。(2022真题) 某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。A.3000B.4000C.7000D.10000答案：D解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A土地补偿费归农村集体组织所有B土地补偿费归农民个人所有C地上附着物和

2、青苗补偿费一定归农村集体所有D地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（）个可比实例。A、12B、23C、35D、56答案：C

3、解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。2022房地产估价师经典例题8节 第2节 房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A、权属有争议尚在诉讼的房屋 B、仍在租赁期限内的住房 C、未取得不动产权证书的房屋 D、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产 E、已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的

4、（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。参见教材P446。 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年

5、等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-1689787.5%=23326.7（元）。P177。（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。2022房地产估价师经典例题8节 第3节 下列对房地

6、产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%正确答案：BDE损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）答案：对解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收

7、入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。 最高最佳使用同时符合（ ）标准。A无任何风险B法律上许可C技术上可能D经济上可行E价值最大化正确答案：BCDE最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途正确答案：ABCD 下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（

8、 ）登记。A预购商品房预告B房屋转移C在建工程抵押权D房屋抵押权正确答案：C2022房地产估价师经典例题8节 第4节 物业服务企业的工作内容包括（ ）。A确立管理目标B制定维修养护方案C制定安全保卫方案D提出预算E确定物业服务费的收费标准正确答案：ABCD 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A、担保能确保贷款得以足额偿还B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D、贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目

9、贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。 最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（ ），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（ ）。A大；小B大；大C小；大D无法判断正确答案：B已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。A、 55.0B、 38.5C、 105.0D、 23.6答案：B解析：总额=7005%(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育

10、费附加是以营业税为基数的。2022房地产估价师经典例题8节 第5节经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让，适用于某些非盈利性用地。 为评估某住宅2022年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2

11、022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A、估价委托人B、估价对象的最高最佳利用分析C、估价方法适用性分析D、估价依据E、估价测算过程答案：B,C,E解析：本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果报告中的内容。参见教材P421422。 在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（ ）此题

12、为判断题(对，错)。正确答案：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。参见教材P2292022房地产估价师经典例题8节 第6节下列物权中，属于用益物权的是（）。A质权B抵押权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （

13、）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则正确答案：ACD下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调

14、换的期房进行估价答案：D解析： 本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B，价值时点在现在，而估价对象是过去和现在的价值差；选项C，价值时点和估价对象都是现在。材料的密度是指材料单位体积的质量。答案：错解析：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。2022房地产估价师经典例题8节 第7节 下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押

15、权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须 重新办理房地产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办 理房屋柢押登记正确答案：B以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.地方政府债券C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入答案：A,B解析：本题考查的是土地储备与土地开发。注意不要与基本制度与政策中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。 某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后

16、2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年4月18日C开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E销售期为2022年4月18日至2022年4月18日正确答案：ADE(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修

17、改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值答案：D解析：抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险答案：B,D,E解

18、析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6）2022房地产估价师经典例题8节 第8节 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：A答案 A 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A、 30%40%B、 40%50%C、 50%60%D、 60%70%答案：C解析：知识点 房地产开发贷款与土地储备贷款 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用

19、货币形式来偿付，但也可以用实物、 ( )等其他形式来偿付。A劳务B工资C贷款D高贷正确答案：A答案 A在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（）。A、供求结构分析 B、产品结构分析 C、区域结构分析 D、投资结构分析答案：A解析： 本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A、 12.55%B、 12.68%C、 14.75%D、 15.01%答案：C解析：解析 复利系数的应用