2022房地产估价师考试试题题库5章.docx

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1、2022房地产估价师考试试题题库5章2022房地产估价师考试试题题库5章 第1章 租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（）答案：对解析：

2、考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A、 应急物品B、 一般物品C、 特殊商品D、 稀缺物品答案：D解析：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品

3、的一种分配方式。购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（ ）。A土地所有权B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用权D固有汽车加油站E乡镇企业用房正

4、确答案：AC基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（）答案：错解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全

5、。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查

6、结果给予了赔付。乙公司应承担的民事责任有（）。A.停止侵害B.消除危险C.返还财产D.赔偿损失答案：B,D解析：消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。停止侵害，是指行为人停止其正在实施的侵害行为。返还财产，是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。2022房地产估价师考试试题题库5章 第2章房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（）答案：对解析：本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收

7、益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。根据物权法，下列财产中?，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地产不得设走抵押权。参见教材P122。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C外部性也称外部效应、外部影响，有害的外部性也称为负的外部性、内部经济。（）答案：错

8、解析：本题考查的是相互影响。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济。参见教材P63。# 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价正确答案：B(2022真题) 抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。（）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本

9、数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。 下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。A抵押价值B市场价值C计税价值D投资价值E在用价值正确答案：AB 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。 （ ）正确答案：房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。2022房地产估价师考试试题题库5章 第3

10、章建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复后的房地产价值大于修复前的房地产价值，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值，则是可修复的；反之，是不可修复的。P321。下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据答案：A解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价

11、格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。A.9000B.10250C.12000D.15000答案：B解析：(1)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元35000 万元30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000

12、0/3500085.71%，5085.71%100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额=土地增值额40扣除项目5=3000040350005=10250(万元)。 房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。某

13、企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，销售税费为300元/，直接成本利润率为6，则开发后地价为（）元。A、1840B、3300C、3000D、2840答案：B解析：考点:适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（10001500）（165%5%）1003003300（元）。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的

14、含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求

15、旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：AE2022房地产估价师考试试题题库5章 第4章 根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （

16、）正确答案：针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A、 主观合理价值和公开市场价值B、 主观合理价值和非公开市场价值C、 主观合理价值和客观合理价值D、 公开市场价值和非公开市场价值答案：D解析：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )答案：错解析：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项

17、目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（）级资质房地产估价机构进行资产清算。A.一B.二C.三D.四答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的

18、来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )正确答案：答案 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：对解析：本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成

19、本。 影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDE答案 ABDE 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )正确答案：答案 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。2022房地产估价师考试试题题库5章 第5章 关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资

20、组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消正确答案：DB选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。下列关于担保物权的表述，错误的是（）。A.质权的标的物只能是动产或不动产B.担保物权包括抵押权、质权、留置权C.留置权是债权人留置债务人动产的权力D.抵押权债务人或第三人不转移财产的占有答案：A解析：本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。参见教材P422。6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入

21、使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 10.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案：B解析：乙方购买甲方收益的购买价格为：803000120

22、.850.65/10%1-1/（1+10%）34802000120.850.65/10%1-1/（1+10%）11=839.92（万元）。开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A、 1%3%B、 0.5%0.9%C、 3.5%D、 4%答案：A解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。A所欠债务的先后顺序B所欠债务的总额比例C尚欠债务的比例D债权人索债的急缓程度正确答案：A比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析

23、：本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准答案：B,C,D,E解析：房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：获取土地；项目核准和开工计划；确定规划设计方案并获得规划许可；工程建设招标；开工申请与审批；其他。下列可以作为强制拆迁证明人的有( )。A、 拆迁单位代表B、 被拆迁人单位代表C、 街道办事处D、 居委会E 当地公安部门代表答案：B,C,D解析：强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。 投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动正确答案：B答案 B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。