21年房地产估价师每日一练8辑.docx

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1、21年房地产估价师每日一练8辑21年房地产估价师每日一练8辑 第1辑不动产是指（）等定着物。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.汽车答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据不动产登记暂行条例第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。A.重新改造后价值 B.管理费用 C.销售费用 D.投资利息答案：A解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益

2、的损失。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14（18%-9%）=10.26%。P26。下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（）。A、在建工程抵押估价 B、期房预售价格评估 C、预购商品房抵押估价 D、用于产权调换的期房价格评估

3、E、建筑物火灾毁损价值评估答案：B,C,D解析：本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162163。下列房地产不得抵押的有（）。A幼儿园的教学楼B某大学的校办工厂C依法查封的房屋D正在建造的商品房E已出租的商品房答案：A,C解析：物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被

4、查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。城市房地产抵押管理办法也规定，下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。21年房地产估价师每日一练8辑 第2辑下列关于股票的表述中，错误的是（）。A、股票可以作为买卖对象和抵押品 B、股票本身有价值 C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股 D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险答案：B解析：本题考查的是股票的含义。选项B错误，

5、股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。答案：错解析：投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE房地产开发活动仅从货币形态这个方面进行考察。（）答案：错解析：考点:

6、现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。A、 人均绿地率B、 停车位C

7、、 用地性质D、 建筑密度答案：C解析：21年房地产估价师每日一练8辑 第3辑某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少答案：解析：该家庭每月用于住房支出的数额A=2000035%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=1012=120（月）。最高贷款额P=A/i1-1/（1+i）n，P=7000/0.5%1-1/（1+0.5%）120=630514.17（元）。 投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。（ ）正确答案：投保火灾

8、险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重 建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。 房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年D2年正确答案：B在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A、 文献查阅法B、 观察法C、 专题讨论法D、 问卷调查法E 实验法答案：B,C,D,E解析：收集一手资料的方法有观察法、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。 下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施丁企业C有保证工程质量和安

9、全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。21年房地产估价师每日一练8辑 第4辑我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对

10、解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。本次估价的估价对象应包括（ ）。A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙答案：C解析：征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用

11、地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。某在建工程于2022年4月1日开工，2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期。3（2413）14（个月）。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月。后续新增的前期，3个月。P

12、346。在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。21年房地产估价师每日一练8辑 第5辑被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，

13、可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定答案：错解析：房屋征收条例规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层正确答案：B 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。A5%B10%C20%D30%正确答案：B答案 B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。 房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）此

14、题为判断题(对，错)。正确答案：按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD答案 ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、

15、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。21年房地产估价师每日一练8辑 第6辑 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部 B.人力资源和社会保障部 C.各省级房地产行政主管部门 D.中国房地产估价师与房

16、地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。A100B140C1100D1540正确答案：D城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇

17、的，税率为1%。5000元/80=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元5%7%=1540元。在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A、市场需求上限B、市场有效需求C、市场现实需求D、市场最低需求答案：A解析：考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，

18、因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本 B.重置成本 C.置换成本 D.估算重建成本 E.估算重置成本答案：A,B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。21年房地产估价师每日一练8辑 第7辑个人住房公积金贷款利率调整实行（）。A一日一定B一月一定C一年一定D年内分段答案：C解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 1 月 1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在 1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；

19、贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。下列关于保险经营规则，表述正确的有（）。A.保险经营规则是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范 B.保险经营规则是保险法为保险人设立的基本义务，保险人必须履行 C.不须分业经营，即同一保险公司可以同时经营财产保险和人身保险 D.经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务 E.经营人身保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期财产保险业务和意外保险业务答案：A,B,D解析：本题考查的是保险经营规则。选项C错误，保险业必须分业经营；选项E错误，经营财产保险业务

20、的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A人力资源和社会保障部B住房和城乡建设部C所在地省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门答案：D解析：房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。

21、省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置 B.交通便利条件 C.自然或质量状况 D.设施完善程度 E.收益能力答案：A,C,E解析： 本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。 乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后正确答案：C21年房地产估价师每日

22、一练8辑 第8辑(2022真题) 建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。 拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价230万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的拥进最高为（ ）万元A 64B 96C 160D 224正确答案：C下列行为中，应当缴纳契税的有( )。A.

23、房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD 零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：