21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第1篇 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 外汇市场是外汇买卖活动的总称。它既包括本国货币与外国货币之间的买卖，也包括不同的外国货币之间的买卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。A.经济适用住房建设用地 B.商品住宅用地C.公办学校用地 D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地答案：A,C,D,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形

2、：1.城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。” 下列风险中，属于个别风险的是（ ）。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险正确答案：D比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。 据

3、计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第2篇 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。A估价目的B估价方法C价格类型D时间长短正确答案：B答案 B搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。物业的使用人也是物业管理服务的对象。（ ）答案：对解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过

4、选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 ( )答案：对解析： 招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者，但可以含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第3篇 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工

5、程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：D下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙答案：A解析：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有

6、墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象答案：C解析：本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A、不存在任何期权B、存在期权且不确定性很大C、存在期权且不确定性很小D、存在期权且确定性很大E、存在期权且确定性很小答案：A,C解析：考点:应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，

7、但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第4篇 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观( )的研究。A区位B环境C政策D文化正确答案：A答案 A 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明；其妻子刘某2022年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2022年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。A.2022年3月8日B.2022年3月9日C.2022年4月9日D.2022

8、年4月9日答案：D解析：本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2022年4月9日。 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）。A、1 B、2 C、3 D、5答案：D解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程

9、的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。参见教材P99。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第5篇 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ）此题为判断题

10、(对，错)。正确答案：重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.9

11、1.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是房地产市场指标。2022年住宅市场吸纳率=2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量=（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供租售的住宅+2022年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第6篇 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时

12、点的价格水平进行估算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为同一条供给曲线上量价变化。（）答案：错解析：本题考查的是供给及其变动。供给的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化，表现为供给曲线的移动。参见教材P182。房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,

13、B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第7篇关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的

14、房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可答案：D解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护

15、等；拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。 甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（ ）元。A1000B5000C7000D10000正确答案：B 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价

16、时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：BD限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。 所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第8篇某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2022年10月1日起计，不可续期。该商城于2022年10月1日进行了

17、抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8。请计算该商场2022年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。答案：解析：（1）计算2022年10月1日的再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优

18、先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。2022年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：405=35（年），利用公式：可得2022年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：求解已抵押贷款余额利用公式：可得：利用公式：可得已抵押贷款余额：2022年10月1日再次抵押价值=5827.28455.08/0.50=4917.12（万元）。（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）另一种解法：（3）计

19、算正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）利用公式可得，2022年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：（万元），又已抵押贷款余额（万元）。则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为：6526.56-455.08=6071.48万元。 横道图法用于项目建设阶段的（ ）。A质量控制B进度控制C成本控制D合同管理正确答案：B 深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A、房价租金比B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、开发投资杠杆率答案：A,E解析：考点:市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A、投机 B、储蓄 C、投资 D、信托答案：C解析：本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。