21年房地产估价师考试试题及答案5章.docx

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1、21年房地产估价师考试试题及答案5章21年房地产估价师考试试题及答案5章 第1章 下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为（ ）。A一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的 建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的 效果，作为开发建设项目投资决策的依据B银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，实际上，他们不必 对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款C项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备 进口必须在可行性

2、研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约D在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了 建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行E未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划正确答案：ABCD项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。相关性原则所说的相关，是指与政策相关。 ( )答案：错解析：是与决策相关。 对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC财务分析指标中，应收账款周转率越

3、高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松

4、，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建

5、筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。本案例背景中涉及的保险类型有（）。A.责任保险B.财产保险C.社会保险D.保证保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。建设工程一切险、火灾保险属于财产保险；意外伤害保险属于人身保险。参见教材P329。下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买 B.征用的实质是强制使用 C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为 D.征用是所有权的改变，不返还 E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿答案：A,B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时

6、使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（）答案：错解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B解析：房地产估价师

7、和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转租赁B.杠杆租赁C.综合租赁D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，甶承租人以产品偿还租金的租赁形式。参见教材P241。21年房地产估价师考试试题及答案5章 第2章下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之

8、日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日；被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值；对于未经登记的建筑，应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P6263。关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供

9、给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：流动性偏好利率理论，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。其主要内容是：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量，取决于人们的流动性偏好。利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。 我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增

10、长可分为人口自然增长和人口机械增长答案：A解析：考点:人口因素。随着家庭的小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，住宅价格有上涨趋势。下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿答案：C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。建筑材料已经是一个重要的室内环境污染源，例如吸声及隔声

11、材料、壁纸等都可能含有致敏原。（）答案：对解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。吸声及隔音材料都可能向室内释放多种有害物质，可能造成过敏；壁纸，尤其是天然纺织壁纸中的纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏原。参见教材P65。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（）。A.正常报酬 B.正常回报 C.正常利润 D.超额利润答案：D解析：本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。商业保险是一种自愿保险。 下列登记中,房屋登记机构应当进行实

12、地查看的情形是（ ）登记。A预购商品房预告B房屋转移C在建工程抵押权D房屋抵押权正确答案：C21年房地产估价师考试试题及答案5章 第3章 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：ABC经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其

13、较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析：考点:市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。 （二）张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/，租期为5年，费用按法规各自承担。第 8 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A

14、没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益与2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制不包括（）。A.全民所有制 B.社会主义所有制 C.劳动群众集体所有制 D.初级公有制 E.高级公有制答案：B,D,E解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。下列关

15、于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（）。A.私立学校用地50年B.厂房用地50年C.大型超市用地50年D.别墅用地70年答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%

16、，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64 B.55.40C.56.24 D.68.04答案：C解析：本题考查的是直接资本化法。VNOI/R11.87050（110%）（110%）12/5%11.856.24（万元）。 根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按（ ）收取。A面积B套C成交价格D件正确答案：D某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月

17、1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。21年房地产估价师考试试题及答案5章 第4章证券价格是

18、由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：本题考查的是证券的一般特征。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。 按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 公开招标的费用要低于邀清招标的费用。 （ ）正确答案：采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A、空置率B、资本化率C、运营费用D、开发期与租售期E、建筑安装工程费答案：B,D,E解析：考点:房地产

19、开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 (

20、)答案：错解析：房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。 数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检

21、的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B21年房地产估价师考试试题及答案5章 第5章 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A12%B20%C24%D30%正确答案：D答案 D 6002000100%30%集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并

22、抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D建设单位取得建设用地规划许可证后，由（）划拨土地。A.土地管理部门 B.县级以上人民政府 C.县市级以上人民政府 D.省级以上人民政府答案：A解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人

23、民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )答案：错解析：签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正

24、确的是（）。A、乙丙甲B、甲乙丙C、丙甲乙D、乙甲丙答案：A解析：考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=E（NPV），V甲=8901500=0.59，V乙=9101800=0.51，V丙=12002200=0.55。 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋正确答案：D偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）答案：错解析：本题考查的个人所得税。下列各项个人所得，应纳个人所得税：（1）工资、薪金所得；（2）个体工商户的生产、经营所得；（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；（4）劳务报酬所得；（5）稿酬所得；（6）特许权使用费所得；（7）利息、股息、红利所得；（8）财产租赁所得；（9）财产转让所得；（10）偶然所得；（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。