22年房地产估价师考试真题及答案8辑.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及答案8辑22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第1辑风险型决策的具体方法包括（）。A、最大可能法B、期望值法C、决策树法D、大中取大法E、最小最大后悔值法答案：A,B,C解析： 本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。 建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总

2、投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼

3、的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)答案：解析：设月最低租金为A元。 第1年：年初支出200万元；年末收入400m28000元/m2=320万元。 第2年：年初支出400万元；年末收入600m27800元/m2=468万元。 年末支出本息和：Pin+P=400万元10%2+400万元=480万元。第3年末：净经营收入=1000万元A60%(1-30%)12=5040A。 第4年末：净经营收入=1000万元A70%(1-30%)12=5880A。 第5年末：净经营收入=1000万元A80%(1-30%)12=6720A。 第650年末：净经营收入=1000万元A

4、90%(1-30%)12=7560A。 (2)净现值=0，可求最低月租金水平：ic=16% 则：0=-200-(400-320)(1+16%)-(480-468)(1+16%)210000+5040A(1+16%)3+5880A(1+16%)4+6720A(1+16%)5+7560A16%1-1(1+16%)45(1+16%)5。 则：A=86.45元/m2。下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（ ）。A.抵押权已登记的，优先于未登记的进行清偿B.抵押权登记顺序相同的，按照数额大的优先清C.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例同时清偿D.抵押权均已登记的，按照登记的先后顺序清偿偿E.抵押权均

5、未登记的，按照合同签订的先后顺序清偿答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。P148。 单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）正确答案：单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第2辑关于路线

6、价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法答案：A,D解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。参见教材P364、378。 某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205

7、.2万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：反映企业营运能力的财务分析指标有( )。A.流动比率 B.应收账款周转率C.资产报酬率 D.存货周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C租赁期限内的年净收益200

8、180(130%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(130%)12336000(元)V302400(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑

9、物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第3辑 征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%一80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X1(10%30%)12%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利用直线趋势法对某类商品住宅20222022年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.

10、6987D.7757答案：D解析：本题考查的是数学曲线拟合法。取2022年对应的X1，2022年对应的X1，则满足X0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0，间隔1。2022年，X11，则Y3522385117757（元/m2）。参见教材P385。印花税采用比例税率答案：错解析：印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A、形象 B、产品 C、人员 D、服务答案：D解析：本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别

11、化就越容易实现。参见教材P122。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第4辑从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（）答案：对解析：考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。 某在建工程开工于2022年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地

12、使用年限为50年，从2022年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2022年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2022年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。正确答案：(1) 设该在建工程的正常购买总价为

13、V(2) 计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积=20005.1=10200(m2)(4) 购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V(5) 该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(万元)(6) 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2) 下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定正确答案：B甲房地产公司2022年1

14、2月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D.现状价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就

15、是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933正确答案：C 22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第5辑投资基金类别中，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份指的是（）。A.封闭型 B.开放型

16、 C.契约性 D.公司型答案：B解析：本题考查的是投资基金类别。开放型，允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%11/（110%）19/（110%）-3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%11/（110%）20，解得可支付的

17、土地年租金144（万元/年）。 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A50B100C150D200正确答案：C 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A48999B49553C69553D80000正确答案：D下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析：考点:不应承接估价业务的情

18、形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第6辑国有土地上房屋征收与补偿条例在我国法律体系中属于（）。A.法律 B.行政法规 C.部门规章 D.地方性法规答案：B解析：本题考查的是房地产行政法规。以“条例”冠名的是行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。 房地产是指土地、建筑物、地上临时搭建筑物及地上定着物。（ ）正确答案：房地产是指土地及

19、建筑物等土地定着物，而地上临时搭建物不属于房地产。某估价事务所在2022年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2022年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A、 2022年5月30日B、 现在C、 重新估价的作业日期D、 要求重新估价的委托方指定的日期答案：A解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )此题为判断题(对，错

20、)。正确答案：债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。答案：对解析：若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第7辑年度土地储备计划包括（）等指标。A.年度供应规模 B.年度土地新增规模 C.年度前期开发规模 D.年度后期开发规模 E.年初与年末土地储备规模答案：A,C,E解析：本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土

21、地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B因为40<(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年) 按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）正确答案：房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。 甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。A绝对指标B相

22、对指标C平均指标D变异指标正确答案：B 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及答案8辑 第8辑(2022真题) 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。（）是分析计算一个或多个风险因

23、素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、临界点分析B、保本点分析C、敏感性分析D、盈亏平衡分析答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费

24、归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。A基础设施状况B城市或区域总体经济发展水平C产业与结构布局D社区和城市发展形态正确答案：D答案 D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变生产要素的规模所决定。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。