21年房地产估价师预测试题6辑.docx

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1、21年房地产估价师预测试题6辑21年房地产估价师预测试题6辑 第1辑下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A普通商品住宅B城市基础设施用地C公立学校办公楼D大型商场E经济适用住房答案：B,C,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。1998 年 7 月 3 日国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设应符合土地利用

2、总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B答案 B成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 土地增值

3、税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（）万元。A.2540 B.2648 C.2720 D.2400答案：D解析：本题考查的是单利计息与复

4、利计息。企业支付的本息总额=800010%26=2400（万元）。 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。如没有约定，按照法律规定处理。21年房地产估价师预测试题6辑 第2辑 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 标高分绝

5、对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A10B9C1D0.9正确答案：C 重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性正确答案：C2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目

6、的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/m2，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。A、 12个月B、 18个月

7、C、 22个月D、 24个月答案：C解析：人口密度高，房价一定会高。（）答案：错解析：本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。控制性详细规划的内容不包括( )。A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围B.确定近期建设目标、内容和实施部署C.规定建筑后退红线距离D.规定交通的出入口方位答案：B解析：控制性详细规划的内容包括：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的

8、走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用及建筑管理规定。21年房地产估价师预测试题6辑 第3辑有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P13。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。A、 1963.64B、 2000C、 2552.73D、 2600答案：C解析：保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要

9、依据。答案：对解析：保险合同是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占

10、用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

11、答案：A,B,C,D解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。关于物权的效力说法有误的是( )。A、 同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B、 同一标的物一般来说物权优先于债权C、 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D、 物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利答案：C解析：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。M2=M1+单位和个人的活期存款+其他存款。（）

12、答案：错解析：本题考查的是货币供给层次。M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。21年房地产估价师预测试题6辑 第4辑 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：征收与征用的不同点包括()。A所有权转移B前提条件C主体D客体E适用对象答案：A,B,E解析：征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同。# 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直

13、接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A(2022真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。（）答案：错解析：考点:价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有

14、（）。A.二氧化硫 B.一氧化氮 C.一氧化碳 D.甲醛 E.碳氢化合物答案：A,E解析：本题考查的是大气污染物及其危害。二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，光化学烟雾能加速橡胶制品的老化，腐蚀建筑物和衣物。 房地产中介服务机构或执（从）业人员的不良行为记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序，并分类在房地产中介服务行业信用档案中保留一定的期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当某开发商

15、的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ）。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法正确答案：B当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果价格比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。21年房地产估价师预测试题6辑 第5辑 在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。A拖欠的建筑工程材料费B拖欠的建筑工人工资C抵押担保债权D出租房屋租金正确答案：D由于高新技术开发区的建设，李某拥有的三间瓦房，一个豆腐作坊，还有相应的300平方米大院列入征收范围内，李某拥有土地契约，但没有房屋产权证，请问如何处理未经登记的房地产，

16、由于李某刚重新装修了三间瓦房，因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿？李某的大院属于自己违章扩建的，李某要求给予补偿的要求是否合理？答案：解析：被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。物业资产管理的职能包括( )。A、 物业管理B、 设施管

17、理C、 资产管理D、 运营管理E 组合投资管理答案：A,B,C,E解析：解析 物业资产管理含义 甲公司向银行申请的贷款，其种类为（ ）A短期贷款B中期贷款C自营贷款D特定贷款正确答案：AC 指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：B答案 B 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。下列说法不正确的是( )。A、 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

18、B、 共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C、 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让答案：B解析：共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是不确定份额的共有。 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B1.0C1.5D2.0E3.0正确答案：CDE收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。（）答案：错解析：本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收

19、益为导向来求取房地产的价值或价格。21年房地产估价师预测试题6辑 第6辑可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。（）答案：对解析：考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。 在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值正确答案：D （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2022年12月

20、1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。第 96 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。A商品房预售合同未经备案，合同无效B在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。正确答案：BD 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。

21、A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB商场的土地使用权为40年，从2022年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2022年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2022年5月31日带租约出售时的正常总价格。答案：解析：(1)计算各层可出租的面积：2000m260%=1200m2。(2)计算租期

22、内年净收益：180120012(1-20%)元=2073600元=207.36万元。(3)计算第一层在租期满后的年净收益：200120012(1-20%)元=2304000=230.4万元。(4)计算第一层的正常价格：(5)计算第二层的年净收益：120120012(1-20%)元=1382400元=138.24万元。(6)计算第二层的正常价格：(7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。知识点 净收益每年不变的公式(2022年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）答案：错解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房的资格者投票选择B公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定D招投标正确答案：D