潢川县老年公寓可行性研究报告.doc

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1、潢川县老年公寓可行性研究报告潢川县老年公寓暂命名项目可行性研究报告目 录一、工程概况1工程简介2研究范围二、工程背景及可行性分析p 1工程背景2工程建立的可行性3工程规划及回报方案三、工程选址与建立条件1工程选址2建立条件四、建立规模和建立方案1总体设计2建立规模五、投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措六、工程风险分析p 1工程风险分类2工程风险控制对策七、可行性研究结论1老年公寓建立是必要的2老年公寓建立是可行的一、工程概况1 工程简介潢川县老年公寓是一家社会效劳福利养老机构，该公寓结合当地实际，将社会养老、福利救助、五保供养融为其中，完美地集养老、医疗、学习、娱乐、教育、休闲、救

2、助为一体，是一座生活舒适、田园感受、设施配套、功能齐全、无障碍、园林化、居家式的星级新型养老效劳体系，围绕“尊老、敬老、助老，为社会分忧，为家庭解难”的办院理念，本着“面向社会，为老效劳”的效劳宗旨，实现“替爸妈分忧，代儿女尽孝”的使命，成为潢川县首家宾馆化养护型养老机构。工程占地40亩，规划建筑总面积7000平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套效劳设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：600户，总人口：1100人。1.1工程名称潢

3、川县老年公寓1.2工程建立地点工程地点位于潢川县京九大道小潢河南岸，紧邻老城区、中心商务区，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.3工程法人及法人代表工程法人：法人代表：2 研究范围本可研报告的研究范围如下：工程背景和建立的必要性及可行性分析p ；工程选址和建立条件分析p ；建立规模和建立方案；组织机构与工程管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析p 和工程效益评价；工程进度安排；工程风险分析p ；可行性研究结论。二、工程背景和建立的必要性及可行性分析p 1工程背景1.1进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据结合国20_6年2月份公布的数据，世界人口

4、老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22%。全国进入老龄化社会，并且老龄化程度越来越高的趋势在短期内不会改变。在将来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地进步潢川县老龄人口比重。目前，潢川县老年人口已达10万人，占全县总人口的12.2%，老龄化形势非常严峻。截至20_年底，全县只有政府主办敬老院26所，还没有一家社会养老效劳机构，其中县设社会福利院1所，农村敬老院25所，共有床位数近1903张，平均每百名老年人缺乏1.7张，集中供养“五保”、“三无”老人2093人。需要机构养老效劳的人数占老年人口总数的3%左右，需新增床位9.8万张，才能满足老

5、年人机构的效劳要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓980多家。针对老龄化形式严峻，为完善老年人效劳设施，潢川县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老效劳机构，探究建立老年效劳设施投入多元化机制。本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目的，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等效劳为原那么，有必要在潢川县城区内建立至少一所老年公寓。1.2单身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承当起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来，子女

6、送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所承受2工程建立的可行性老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、工程周期回报及资金回笼可观，因此，作为公益事业的养老机构社会效益较大，有国家政策及当地政府的大力扶持，可以料想到具有可观的经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析p ，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的开展。特殊原因及有利时机：目前我县处于大开展时期，城市定位及县区板块的扩张晋级，促使县内很多老人无居可住的实际市场情况下，潢川县老年公寓恰逢天时地利人和，工程现有建筑可迅速

7、开展壮大。3工程规划及回报方案老年公寓是稳利行业，一期3年工程方案：中档的休养护理养老机构，预计投入250万；二期2年工程方案：康复医疗干休所养老机构，预计投入180万。集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。回报方案：一期工程建立符合城区当前政策及老人居住需求，具有自己的自身优势，具有20_多位固定老人的居住客，工程上马即有稳固的本钱收入；预计1-2年收回本钱，3年即可盈利。合作形式讨论：1、股权合营参与经营股权含：干股与分红股2、股权合营利益分红不参与经营3、只是针对性风投或资本运作利益分红4、 三、工程选址与建立条件1工程选址工程地点位于潢川县京九大道小潢河南岸，紧邻老城区、中

8、心商务区，空气清新、地理位置优越，交通方便。2工程初始条件紧邻老城区、中心商务区，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，工程区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。县政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为工程建立提供了有力的保障。现阶段潢川县养老机构的开展，老城区养老公寓少，需求量大，而新建老年公寓更少。一些农村及城乡结合的养老院由于建在离县城中心很偏远的地方，社

9、会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。我们潢川县老年公寓工程，处于老城区、中心商务区内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。四、建立规模和建立方案分二期运营开发1总体设计总用地面积约24000平方米，建筑用地面积约7000平方米。2建立规模无须重复建立详细功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他。3现建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、结实等建筑构件的根本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.

10、80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色彩宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配平安玻璃，并在玻璃上设有醒目的示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台

11、阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五、投资估算和资金筹措方案一期工程投资1 投资估算1.1建房：40万。1.2设备：60万 1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需90万元。1.4工资：照顾老人的日常生活约40人，工资900元每月以上投资共计约240万元。2资金筹措80-100万元之间六、工程风险分析p 1工程风险分类1.1建立风险建立风险是指工程改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法到达预期运行标准而带来的风险，它是建立工程的主要风险之一。1.2本钱超支风险工程本钱控制是企业本钱管理的根底和核心。本钱控制，指在工程本钱的形成过程中，对消

12、费经营所消耗的人力资、物质资和费用开支，进展指导、监视、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏向，把各项消费费用控制在方案本钱的范围之内，保证本钱目的的实现。本钱风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时本钱风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险工程的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、平安风险、政策风险、资金风险等。2工程风险控制对策2.1建立风险在工程施行之前，已事先制定一个实在可行的、科学的进度方案。该方案一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同

13、条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进展合理的预估，并进展承诺。于是对承包商在工程理论过程中，需承受相当的工期风险，并承受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。现有工程内建筑合理布局符合我们公寓建立要求，重要建筑已无须重复建立，只需改建及个别小区域建立即可，以此可躲避本工程的主要风险。2.2本钱超支风险 合理的投资方案，相关政策、法规、建立要求、平安设施、根本设施、效劳培训、管理团队等根本设施储藏。七、可行性研究结论1养老院建立是必要的老年人的比例在逐步提升，20_年底这一比率已经到达12.2%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的效劳；潢川县作为一个拥有人口规模38万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建立是可行的虽然老年公寓属于投资周期较长的工程，但其已不是较大的危险工程，并且作为公益事业它所发挥的宏大效用是不可估量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建立在经济上是可行的。第 10 页 共 10 页