房地产估价师历年真题和解答5章.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答5章房地产估价师历年真题和解答5章 第1章 某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为05年，建设期为25年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。A75554B77284C140088D143390正确答案：B一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计

2、息期应为25年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为125年。销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。 与报酬率性质不同的名词有（ ）。A利息率B折现率C内部收益率D资本化率正确答案：D 材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答

3、案： 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则正确答案：D房地产估价师历年真题和解答5章 第2章某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A3B4C5D6答案：B解析：社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。

4、目前我国的社会保险主要有：统筹医疗保险；社会养老保险；劳动工伤保险；失业保险等。 国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。A住宅小区绿地率在30%以下B住宅小区建筑容积率在1.0以上C单套建筑面积在120m2以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下正确答案：BCD国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发202226号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在10以上；(2)单套建筑面积在120以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价

5、格12倍以下。业主对住宅的专有部分进行装修时，只能拆除部分的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理概述。业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。 某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价

6、格为（ ）元/m2。A3000B4500C5200D5600正确答案：D房地产估价师历年真题和解答5章 第3章“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。（ ）答案：错解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。长期趋势法可以用于（）。A推测、判断房地产的未来价格B预测收益法中未来的租金、空置率等C市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D比较、分析两宗或两类以

7、上房地产价格的发展趋势或潜力E填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,D,E解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调

8、查E.竞争情况调查答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。 计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?正确答案：计算房地的重新购建价格有两大路径：模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；先计算土地的重新购建价格，再计算建筑物的重新购建价格，然后相加。计算土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格，这特别适用

9、于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格，也可采用成本法计算其重新开发成本。计算建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。 收益法适用的条件是房地产的（ ）。A收益能

10、够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化正确答案：D通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。房地产估价师历年真题和解答5章 第4章 （ ）是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资正确答案：B 开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。A单项工程竣工验收B综合验收C单位工程验收D单项验收正确答案：AB开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平

11、方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米） 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金D国家计划资金正确答案：A 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A无

12、民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”房地产估价师历年真题和解答5章 第5章在零售商业物业租约中，设置（）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。A.限制经营内容相似的租户 B.限制租户在一定地域范围内重复设店 C.关于每一独立承租单元的用途 D.其他条款答案：A解析：

13、本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益

14、，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案：D答案 D为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考点:净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。