21年房地产经纪人历年真题解析8卷.docx

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1、21年房地产经纪人历年真题解析8卷21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第1卷房屋租赁经纪业务关键环节分析的内容有（）。A.客户接待B.独家代理C.房屋带看D.达成房屋租赁意向E.房屋租赁合同签订和收取租金（押金）答案：A,C,D,E解析：房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：客户接待；房源配对；房屋带看；达成房屋租赁意向；房屋租赁合同签订和收取租金（押金）；经纪服务费结算。王某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，王某每月应还款7907.9元。假设王某已按月等额偿还了5年，王某的贷款余额为（）元。A.788555.2B.8654

2、46.7C.755567.5D.745567.5答案：D解析：已知月还款额A7907.9（元），按月计算的贷款期限n180（个月），按月计算的已偿还期m51260（个月）。则该家庭的贷款余额为：某开发商开发一个住宅小区，该小区土地总面积为20000m2，住宅用地总面积为15000m2，规划建筑面积80000m2。其中，22层的住宅楼4幢，每幢12000m2；10层的住宅楼4幢，每幢7000m2，其余的为配套设施建筑。该小区规划建设930套住宅。李某虽然没有明确的购买目的，看到周围的不少朋友在买房，便在该小区以3000元/m2的价格购买了一套建筑面积为90m2的已经竣工的住宅。该住宅小区规划要求

3、的绿地面积应该不少于（）m2/人。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：C解析：衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于0.5m2/人，小区绿地（含组团）不少于1m2/人，居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5m2/人。印花税的税目不包含（ ）。A.购销合同B.产权转移书据C.营业账簿D.身份证答案：D解析：印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：购销合同，按购销金额0.3贴花；加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5贴花；建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5贴花；建筑安装工程承包合同，按承包

4、金额0.3贴花；财产租赁合同，按租赁金额1贴花；货物运输合同，按运输费用0.5贴花；仓储保管合同，按仓储保管费用1贴花；借款合同，按借款金额0.05贴花；财产保险合同，按保险费收入1贴花；技术合同，按所载金额0.3贴花；产权转移书据，按所载金额0.5贴花；营业账簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花；其他账簿按件计税，一件5元；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。 房源的动态性主要包括（）等方面。A.物业使用年限的更改B.物业使用范围的变动C.物业交易价格的变动D.物业保修期限的变动E.物业使用状

5、态的变动 答案：C,E解析：房源的动态性主要包括：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第2卷房地产经纪人了解客户购买动机和需求的正确做法有（）。A.积极引导客户明确其真实需求B.提供多种房源包容客户弹性需求C.基于客户的最初购房需求提供房源D.通过日常聊天了解客户购房潜在需求E.采用封闭式提问方式询问客户购房需求答

6、案：A,B,D解析：了解客户购买动机和需求的正确做法包括：不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题。客户的需求项目往往是有弹性的，应通过设定条件来包容客户的需求。房地产经纪人要了解客户的真实需求，必须和客户建立良好的关系。房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊，更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。工业固体废物中有毒物质最多，对环境污染最严重的是（）。A.煤渣和粉煤灰B.有色金属渣C.铬渣D.化工废渣答案：D解析：工业固体废物主要包括：煤渣和粉煤灰；有色金属渣；铬渣；化工废渣。其中，化工废渣种类繁多，以塑料废渣、石油废渣为主，酸碱废渣次之。化工废渣中有毒物质最多，对环境污染最严重。房屋抵押权最

7、高额抵押登记包括()。A:房屋最高额抵押权确定登记B:房屋最高额抵押权设立登记C:房屋最高额抵押权转移登记D:房屋最高额抵押权变更登记E:房屋最高额抵押权注销登记答案：A,B,C,D解析： 如果某经纪机构主要面对零散的房地产业主和消费者，则适宜的经营模式为（）A.无店铺模式B.单店铺模式C多店铺模式D连锁店模式E网上联营经营模式正确答案：BCDE张某在2022年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。按照设计规

8、定，该住宅楼安装的电梯数量应不少于（）部。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第3卷下列属于合同法的基本原则的有（）。A.平等原则B.自愿原则C.追求利益原则D.公平原则E.诚实守信原则答案：A,B,D,E解析：合同法的基本原则包括：平等原则；自愿原则；公平

9、原则；诚实守信原则；守法和公序良俗原则。通常用于产品的成熟期，目的是保持客户对该产品的记忆的是( )广告。A:通知性B:说服性C:提醒性D:了解性答案：C解析：无须办理房屋所有权转移登记的是（）。A、房屋租赁B、受遗赠房屋C、以房屋出资入股D、房屋分割导致所有权发生转移答案：A解析：房屋登记办法明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；以房屋出资入股；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；法律、法规规定的其他情形。A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向

10、出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（ ）。(2022、2022、2022年真题)A.信念B.性格C.气质D.能力答案：B解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。该情形属于抵押贷款面临的（）。A.房屋贬值风险B.购

11、房者房屋处置风险C.利率变化风险D.无力继续偿还贷款本息风险答案：B解析： 购房者房屋处置风险是指一旦因购房者不能偿还贷款，银行根据房地产抵押合同相关条款对房屋进行处置，银行往往为尽快回收自己的贷款，有可能将房屋以低于市场的价格委托给法院低价拍卖该房产。A项，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。C项，市场利率的波动没有人能预料，故借款人需要有思想准备。D项，借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第4卷写字楼运作与住宅的不同之处重点体现在（）。A、项目资源利用的

12、程度明显不同B、项目资源属性判断指标的差异C、市场分析的宏观经济关联性判断D、市场分析的技术水平显著不同E、具体的办公物业类型界定的显著不同答案：B,C,E解析：任何一个房地产项目在投入建设之前都需要根据既定的土地性质与规划用途，进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目运作与住宅存在以下显著不同：项目资源属性判断指标；市场分析的宏观经济关联性判断；具体的办公物业类型界定。房屋建筑工程质量保修责任的具体内容包括（ ）。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向设计单位发出保修通知B.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设

13、行政主管部门报告，采取安全防范措施C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收D.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任E.保修费用由质量缺陷的责任方承担答案：B,C,D,E解析：房屋建筑工程质量的保修责任有：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施。保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。施工单位不按工程质量保修书约定

14、保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。房地产经纪公司对销售人员进行培训的内容应包括（）。A.房地产开发企业基本情况B.销售项目基本情况C.掩盖购房风险的销售语言D.销售技巧E.签订买卖合同的程序答案：A,B,D,E解析：销售人员的培训内容包括：房地产开发企业基本情况；销售项目基本情况；销售技巧；签订买卖合同的程序等。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为()年。A:2B:3C:4D:5答案：B解析

15、：共用题干赵先生购买一套旧有住房，建筑面积200，每平方米售价4500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求赵先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。住房置业担保公司提供的是( )的行为。A:房地产贷款信用保险担保B:房地产贷款保证保险担保C:连带责任保证担保D:抵押财产担保答案：B解析：21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第5卷房地产经纪合同是双务合同，双方当事人存在着（）关系。A、互为对价B、互为等价C、权利相对D、义务相对答案：A解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合

16、同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。房地产居问是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的()服务，并收取委托人佣金的行为。A.代书B.媒介C.咨询D.议价答案：B解析：房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括（）。A、出租人的姓名（名称）、住所B、承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码C、出租人与承租人的关系D、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限E、其他需要记载的内容答案：A,B,D,E解析：房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：出租人的姓名（名称）、住所；承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号

17、码；出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；其他需要记载的内容。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。若房屋所有权人坚持不降低售价，李某说服张某接受房价的正确做法为（）。A、提供近期类似房屋成交案例供张某参考B、突出该房屋在交通和配套设施方面的优势C、故意营造多个客户抢购该房屋的竞争氛围D、介绍资深注册房地产估价师为张某提供咨询服务答案：A,B解析：房地产经纪人应该积

18、极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“()”。A:保障售房B:购买C:集体住房D:房改售房答案：D解析：21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第6卷存量房商业抵押贷款的申请对象必须是年满（ ）周岁，不超过65周岁。A.14B.16C.18D.24答案：C解析：存

19、量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户籍的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。个人住房中的组合贷款是指（ ）。(2022年真题)A.购房贷款和装修贷款B.购买两套或者两套以上的贷款C.贷款资金开源于两家或者两家以上商业银行D.由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款答案：D解析：组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为（ ）的租金。A.

20、1个月B.2个月C.5个月D.半年答案：A解析：居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为1个月的租金，出租人向承租人开具押金收据和租金收据。直接抹灰或者直接喷刷式顶棚较适用于（）。A.舞厅B.酒店大堂C.豪华餐厅D.普通住宅的卧室或书房答案：D解析：直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰

21、或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。材料在外力作用下未发生显著变形就突然被破坏的性质是指（）A、塑性B、弹性C、脆性D、韧性答案：C解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。A项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质；B项，弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质；D项，韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第7卷民事法律关系构成部分包括（）。A、 主体B、 行为C、 内容D、 客体E、 权属答案：A,C,D解析：民事法律关系的要素是

22、指构成民事法律关系的必要因素，包括：主体，即民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的“人”，包括公民（自然人）、法人和其他组织，国家在一些场合也是民事主体；客体，是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等；内容，是指民事主体享有的民事权利和承担的民事义务。关于市场需求的组成，下列说法错误的是（ ）A.购买者是需求的主体B.购买欲望是需求行为的物质保障C.购买欲望是需求的动力D.购买能力是需求的实现条件答案：B解析：市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实

23、现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。客源信息特征分析包括( )。A:购买力与消费信用分析B:目标物业与偏好分析C:客户文化素质及经济来源分析D:客户需求程度分析E:客户购买决策分析答案：A,B,D,E解析：在新建商品房销售过程中，开发商的“捂盘惜售”行为会导致（）。A.投资回收期拉长B.商品房供应的短缺C.使得房价下跌D.使得房价上涨E.可能会带来高利润答案：B,D,E解析：房地产市场营销方案和营销策略受消费者心理预期影响较大。针对房地产开发商而言，他们的非理性看涨预期和未来不确定性显著地推动了房地产项目延迟销售，以“捂盘惜售”行为造成商品房供应的人为短缺，进一步推高了房价

24、。而事实上，开发商的“捂盘惜售”行为并不总指向高利润。下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是( )。A.无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同B.在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金C.在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系D.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任答案：C解析：21年房地产经纪人历年真题解析8卷 第8卷齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2022年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2022年5月与经

25、济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。1.若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照（）确定。A、 适当高于同地段、同类型住房市场租金水平B、 等同于同地段、同类型住房市场租金水平C、 适当低于同地段、同类型住房市场租金水平D、 减免租金答案：C解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建

26、设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。办理贷款时，房屋买房（即借款人）需准备的资料有（）。A、身份证B、户口簿C、婚姻证明D、学历证明E、不动产权证答案：A,B,C,D解析：办理贷款时，房屋买方需准备的资料有：身份证（夫妻双方，正反两面）；户口簿（夫妻双方，首页，户主页，本人页，变更页）；婚姻证明（结婚证、离婚证）；学历证明（大专以上）；收入证明（月供加家庭成员负债综合不得超过月收入的50）；营业执照副本复印件加盖公章，并通过年检；近期连续六个月的财务报表及银行流水（限法人）；年审之后的财务报表（限法人）；公司章程（限法人）。

27、材料的（ ），是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。A.表观密度B.密实度C.密度D.孔隙率答案：B解析：材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。A项，表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量；C项，密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量；D项，孔隙率是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。测量地面点空间位置的基准面是（）。A、大地水平面B、大地水准面C、区域水平面D、平均高程地面点答案：B解析：地面点的空间位置由平面位置（坐标）和高程来确定。测量的基准面是大地水准面。地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。水准面是指水处于静止时的表面；水平面是指与水准面相切的平面；大地水准面是指海洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。按资金来源划分，个人住房贷款可分为（）。A、 住房装修贷款B、 商业性贷款C、 组合贷款D、 住房公积金贷款E、 住房开发贷款答案：B,C,D解析：按照资金来源，个人住房贷款分为：商业性贷款，是贷款人以营利为目的的贷款；是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小；组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。