房地产估价师历年真题5章.docx

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1、房地产估价师历年真题5章房地产估价师历年真题5章 第1章 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/。A1667B1765C1875D2000正确答案：D 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付正确答案：D 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。A系统风险B资本价值风险C比较风险D个别风险正确答案：D个别风险是投资者可以控制的风险。数学曲线拟合法主要有（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数修匀法E、回归

2、分析法答案：A,B,C解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。确定城市规模的常用方法有（）。A.综合平衡法 B.加权分析法 C.区域分配法 D.环境容量法 E.线性回归分析法答案：A,C,D,E解析：本题考查的是城市性质与城市规模。确定城市规模的常用方法有综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改

3、变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。收益性物业的运营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金

4、及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。房地产估价师历年真题5章 第2章某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元

5、，无其他法定优先权。该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：该公司2022年9月10日破产时，该公司能有（）万元拍卖款偿还银行。A.1900B.2500C.2000D.1400答案：D解析：城市房地产管理法第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，因此可用于偿还银行的拍卖款=2000-600=1400（万元）。 半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开

6、发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：对解析：本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。 在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（ ）。A用地控制指标B环境容量控制指标C建筑形态控制指标D城市设计引导及控制指标正确答

7、案：B 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A销售费用、销售税费和开发利润B销售费用、销售税费和所得税C销售费用、销售税费和购地税费D销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A、余地价B、减少地价C、补地价D、增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域正确答案：D答案 D 房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成为房地产市场分析的第

8、一步工作。假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。房地产估价师历年真题5章 第3章张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（）作为能否退房的依据。A、A市人民政府的核验结果B、B市土地部门的核验结果C、A市房管部门的核验结果D、B市质量监督站的核验结果答案：D解析：本题考查的是房

9、地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2% B.3% C.5% D.8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构

10、负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A建筑安装工程费B其他工程费用C管理费用D营业税金E专业人员费用答案：A,B,C,E解析：成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。在计算成本利润率时应计算利息的有：土地费用；建筑安装工程费

11、；其他工程费用；管理费用；专业人员费用；在开发完成前发生的销售费用。D 项，营业税金属于销售税费，不计算利息。某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78 B.257.55 C.873.19 D.1427.16答案：B解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V= I/（Y-gI）1-（1+gI）/（1+Y）n-E/（Y-gE） 1-（1+gE）/（1+Y）n= 80/（

12、6%-4%）1-（1+4%）/（1+6%）8-45/（6%-3%） 1-（1+3%）/（1+6%）8=257.55（万元）。房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费 B.房地产估价收费 C.房地产经纪收费 D.房屋买卖收费 E.房屋交易收费答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产中介服务收费分为三类：房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费。 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况

13、交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2022年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2022年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从2022年11月2022年10月地价每月上升0.5%。(2)当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示.

14、 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2022年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)正确答案：(1)成本法公式如下：房地产价格土地重置价+建筑物重置(或重建)价建筑物折旧(2)求取土地的重置价：1)用市场法求取：A修正后的单价2200(100100)(1+O.

15、5%)6(10097)2336.94(元/m2)B修正后的单价2050(100100)(1+0.5%)9(10092)2330.56(元/m2)C修正后的单价2380(100103)(1+O.5%)4(100105)244.99(元/m2)再用简单算术平均法求得土地价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16(元/m2)2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：(100000666.67)+150+1205.382259.60(元/m2)3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+225

16、9.60)22281.88(元/m2)土地总价2281.8810002281900(元)228.19(万元)(3)求建筑物的重置价值为：110045004950000(元)495(万元)(4)求建筑物折旧总额为：495(2060)165(万元)(5)计算估价额： 该房地产价格(总价)228.19+495165558.19(万元)该房地产价格(单价)558190045001240.42(元/m2)房地产估价师历年真题5章 第4章某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5。（）答案：对解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年

17、的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI有效毛收入运营费用102.57.5（万元）；该房地产价值V有效毛收入有效毛收入乘数1010100（万元）；该房地产的资本化率R根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（）亿元。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合保险法和公司法的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员

18、；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.区域规划D.国土规划答案：C解析：本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）正确答案：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元

19、，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。(2022真题) 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）答案：对解析：本题考查的是辐射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛

20、收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入参减去空置和收租损失后的收入。 关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税正确答案：D房地产估价师历年真题5章 第5章(2022真题) 房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名

21、以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。关于收取租金的说法中，正确的是（）。A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便 B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失 C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效 D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金答案：B解析：本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法

22、要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、20答案：C解析： 本题考查的是土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C2022年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2

23、亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000B.5000C.6000D.7000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元20%4000万元。1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍

24、卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元答案：C解析：