房地产估价师历年真题和解答5篇.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答5篇房地产估价师历年真题和解答5篇 第1篇主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是（）。A、修复成本法B、价差法C、损失资本化法D、长期趋势法答案：B解析：考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。室内装修可以通过评估确定，而是否补偿，要经过协商确定。房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构确定。所有工程建设项目，均需向城乡规划主

2、管部门申请核发选址意见书答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。 当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。A裁决申请书B被拆迁房屋的权属证明C未达成拆迁协议的原因D申请人身份证明E被拆迁房屋的估价报告正确答案：ABD除本题选项外，还应提交：(1)申请裁决的理由及相关证明材料；(2)房屋拆迁管理部门认为应提供的与行政裁决有关的其他材料。 某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为

3、2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m2。A10000B12000C180000D15000正确答案：A选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )答案：对解析：拍卖人应当于拍卖日（）日前发布拍卖公告。A.5 B.7 C.14 D.21答案：B解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。房地产估价师历年真题和解答5篇 第2篇 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或

4、者集体土地享有占有、使用收益的权利、但不享有处分的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。A权责发生制原则B收付实现制原则C配比原则D划分收益性支出和资本性支出原则正确答案：A证券市场中，发行市场是已发行证券的再转让市场，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场。（）答案：错解析：本题考查的是证券市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（ ）此题为判断题(对，错)。

5、正确答案：某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀

6、投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案：解析：开发商成本利润率开发成本利润率RPC：(1)先求项目总开发价值GDV。项目总建筑面积：45007.5m233750m2。基底建筑面积：450065%m22925m2。商业用房建筑面积：29253m28775m2。住宅出售建筑面积：33750m2-29255m219125m2。

7、总销售收入：800019125元+12000095元164400000元。项目总开发价值：800019125万元+12000095万元+20005.58775万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。购地款：6000万元。建造成本：350033750万元11812.50万元。专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元1535.63万元。财务费。购地款利息：6000(1+7.5%)3.5-1万元1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5%)-1)万元1001.

8、11万元，财务费用合计：2729.35万元。销售费用：1644000002.5%万元411万元。项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元22488.48万元。(3)解析 成本利润率某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.591，9月30日为6.461。下列关于该房地产价格的说法，正确的是（）A该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B该房地产的实际交易价格为人

9、民币6404元/m2C该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%答案：A解析：A项，该房地产的名义交易价格为人民币10006.59=6590（元/m2）；B项，该房地产的实际交易价格为人民币10836.46=6996（元/m2）；C项，该房地产9月30日的价格为1000（1+1%）8=1083（美元/m2）；D项，因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨1%，以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的

10、价格为4000元/；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D房地产估价师历年真题和解答5篇 第3篇甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅

11、增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为（）。A、0.40 B、0.57 C、2.00 D、2.17答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅总建筑面积=住宅平均层数住宅基底总面积=524=120万平方米，容积率=总建筑面积/土地面积=120/60=2。参见教材P34。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三

12、级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。下列各项中，不属于规费的是（）。A.社会保险费 B.住房公积金 C.劳动保险和职工福利费 D.工程排污费答案：C解析： 本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括：社会保险费、住房公积金、工程排污费或其他应列而未列入的规费。选项C，属于企业管理费。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥

13、补的，可以在（）年内延续弥补。A、3B、5C、8D、10答案：B解析：本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5 年内不足弥补的，用税后利润弥补。在参见教材P271。只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )答案：错解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。 搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采

14、用市场法估价时才可以开始。( )正确答案：答案 搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。 （ ）年，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。A1999B2000C2022D2022正确答案：A1999年，国务院颁布了住房公积金管理条例，2022年国务院又主要针对住房公积金管理机构等内容对公积金条例进行了修订。房地产估价师历年真题和解答5篇 第4篇 民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管

15、理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（ ）正确答案：权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法正确答案：ABCD(2022真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A.5%B.8%C.10%D.12%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上

16、不高于12%。 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000

17、万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元正确答案：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元(2) 专业费应为(5

18、000+2000)800006%元=3360万元(3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格

19、，分别折现至价值时点答案：D解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。房地产估价师历年真题和解答5篇 第5篇房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性B、垄断性C、外部性D、均衡性E、信息不对称性答案：B,C,E解析：考点:房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市

20、场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。 廉租住房保障资金的来源有（ ）等。A地方财政预算安排B中央财政专项补助C住房公积金增值收益D土地出让净收益E住宅专项维修资金正确答案：ABCD 下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C 为某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE甲公司于3 年前以出让方式取得

21、一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设

22、定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共 B.社会 C.集体 D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有( )。A.硬度和耐磨性 B.密度C.弹性和塑性 D.脆性和韧

23、性E.吸水性和吸湿性答案：A,C,D解析：(2)弹性与塑性。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。(3)脆性与韧性。材料的脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。脆性材料的抗压强度远大于其抗拉强度，所以脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，如天然石材、陶瓷、砖、玻璃、普通混凝土等。材料的韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。(4)硬度和耐磨性。材料的硬度是指材料表面抵抗硬物压人或刻划的能力。材料的耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力。材料的硬度愈大，耐磨性愈好。在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）。A.动态盈利性指标B.动态淸偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标答案：C解析：本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。