房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx

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1、房地产估价师考试历年真题精选9篇房地产估价师考试历年真题精选9篇 第1篇 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A、房地产开发用地B、学校C、在建工程D、古建筑E、特殊厂房答案：B,C,D,E解析：本题考查的是合法原则。选项A，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。某开发商于2022年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2022年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店

2、面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2022年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，

3、不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。答案：解析：一、现金流入项目（1）租金收入A11501250100009（万元）以后每年上涨2%（2）转售收入：设为A万元二、现金流出项目：（1）定金：5万元（2）追加首付款11.5万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：3万元（5）装修费用：6万元资本金现金流量表下列用来作为不动产产权证书和房产档案的附图的有( )。A.规划图 B.宗地图C.房产分幅图 D.房产分户图E.地形图答案：B,D解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。下列关于不动产登记的表述错误的是（）。A.建设用地使

4、用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P156。 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有

5、物业的（ ）。A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入正确答案：C房地产估价师考试历年真题精选9篇 第2篇具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。A、 建设部B、 建设部住宅与房地产业司C、 建设部信息中心D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期

6、为2年，准备采用“滚动开发的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营

7、期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)正确答案：第一种解法：(1)因为题目提出开发商要求的目标收益率，故本题考虑资本金现金流量。设单位面积月租金为A，则项目各年资本金净现金流量为：第O年年末(第1年年初)：支出200万元，净现金流量-200万元；第1年年末：出售收入4008000-320(万元)，投资400万元，净现金流量一800万元；第2年年末：出售收入6007800-468(万元)，支付本息和为：Pin+P=40010% 2+400=480(万元)，净现金流量-12万元；第3年年末

8、：净现金流量为：1000A 60%(1-30%)12=5040A(元)第4年年末：净现金流量为：1000A 70%(1-30%)12=5880A(元)第5年年末：净现金流量为：1000A 80%(1-30%)12=6720A(元)第650年年末：净现金流量为：1000A90%(1-30%)12=7560A(元)(2)净现值为O时，开发商收益率可达到ic=16%,此时求得月租金最低水平（）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。A.平均增减量法 B.移动平均法 C.指数修匀法 D.平均发展速度法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期

9、的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。 某商场的土地使用年限为40年，从2022年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2022年10月1日带租约出售时的正常价格。正确答案：该商场2022年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：(1) 商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益200180(1-25%)1232

10、.40(万元)租赁期限外年净收益200200(1-25%)1236.00(万元) 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 （ ）（有修改）正确答案：抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。选项C容易

11、混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。参见教材P419。房地产估价师考试历年真题精选9篇 第3篇房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产“进来”的方便程度。（）答案：错解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产“进来”的方便程度。 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B

12、股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘烂尾等现象的发生。 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45正确答案：B城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。某工厂有甲、乙两个厂区，当初

13、两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房

14、屋和土地进行估价答案：B解析：房地产估价师考试历年真题精选9篇 第4篇 强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：( )是指外汇买卖活动的总称。A、 外汇市场B、 外汇总市场C、 汇兑买卖D、 汇兑市场答案：A解析：题干表述是外汇市场的定义。大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行负债业务。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构

15、拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。 行政裁决的主要制度有（ ）。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度B行政复议制度E行政公开制度正确答案：ABC装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能

16、引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。A50个月B100个月C10个月D10年正确答案：B一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。房地产估价师考试历年真题精选9篇 第5篇(2022真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记

17、C.记载于登记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）正确答案：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。对债务人而言，直接融资比间接融资的风险大。答案：错解析：直接融资的局限性主要表现在：(1)直接融资双方在资金数量、期

18、限、利率等方面受到的限制比间接融资多。(2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。征收与征用的不同点包括()。A所有权转移B前提条件C主体D客体E适用对象答案：A,B,E解析：征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同。#对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（）答案：错解析：本题考查的是

19、审核与交付估价报告。经修改、重新撰写或者重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。房地产估价师考试历年真题精选9篇 第6篇某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。该估价项

20、目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响答案：C解析：该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机答案：C解析：本题考查

21、的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）答案：对解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时

22、间为120学时。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。A信用B管理C法律D操作正确答案：D某类房地产20222022年的价格见表2，关于平均增减量

23、法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有（）。表2某类房地产20222022年的价格（单位：元/m2）A房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C2022年的价格趋势值为6900元/m2D2022年的价格趋势值为7283元/m2E2022年的价格趋势值为7634元/m2答案：A,B,E解析：2022年的价格趋势值：d=（64895734）2=377.5（元/m2），V2022=P0di=5734377.53=6866.5（元/m2）；2022年的价格趋势值：d=（68705734）3=378.67（元/m2），V2022=P0di=5734378.

24、674=7248.67（元/m2）；2022年的价格趋势值：d=（72545734）4=380（元/m2），V2022=P0di=57343805=7634（元/m2）。房地产估价师考试历年真题精选9篇 第7篇房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。赵某于2022年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限

25、为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2022年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2022年4月1日至2022年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。答案：解析：土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。A、抵押人、抵押、抵押权人B、使用权人、转交、其他土地使用者C、使用权人、出租、承租人D、出租人、出租、承租人答案：D解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出

26、租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A2500B400C2100D2900正确答案：C 构成利率最高界限的是（ ）。A预期通货膨胀率B平均利润率C再贴现率D物价上涨率正确答案：B 我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试历年真题精选9篇 第8篇拍卖中的价高者得规则，并不约束竞买人

27、，不论竞买人身份、地位等因素如何，只要应价最高，就能成为实际买受人。（）答案：错解析：本题考查的是价高者得规则。价高者得规则约束竞买人。不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价（应价）是最高报价时，才能成为实际买受人。参见教材P430。根据城市房地产管理法规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（）。A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外C.用地单位改变土地利用条件及

28、用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。用业主共有道路而增设的车位，属于（ ）。A.买

29、受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权-共有部分的共有权。建筑区划内车位、车库的所有权归属。物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2022年4月末，该类房地产自20

30、22年1月至2022年7月末每月价格递增1%，2022年7月末至2022年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A.6080.60 B.6141.81 C.6151.81 D.6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2022年10月末的价格6000（11%）31036151.81（元/m2）。若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验判断。（）答案：错解析：在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影

31、响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验进行判断。 开发项目房地产市场分析应该注意（ ）方面。A需求分析B供给分析C竞争分析D市场占有率分析正确答案：ABCD这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。房地产估价师考试历年真题精选9篇 第9篇 金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于替代原则，表述错误的是（）。A.替代原则会用

32、于比较法.收益法，成本法等估价方法中 B.收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的 C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格 D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内答案：B解析：本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。 就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测正确答案：D答案 D 市场

33、需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。(2022真题) 商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。如没有约定，按照法律规定处理。 影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质正确答案：ACD影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。