房地产估价师考试答案5卷.docx

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1、房地产估价师考试答案5卷房地产估价师考试答案5卷 第1卷金融市场交易的对象为货币资金。答案：对解析：货币资金成为金融市场交易的对象。 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（ ）万元。A132B15.9C19.5D20.4正确答案：B15万元+（180-150）万元3%=159万元。某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A部门作出征收决定，2

2、022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的答案：C,D解析：本题考查的是国有土地房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得

3、以营利为目的。P5556。 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于减价拍卖的说法中，正确的是( )。A、 减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B、 是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C、 根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D、 遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E 减价拍卖皆为买方报价拍卖答案：B,C,D解析：增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减

4、价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际收益率（1名义收益率）（1通货膨胀率）。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收益率）（1通货膨胀率）。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。房地产估价师考试答案5卷 第2卷 在众多的不确定性因素中,找出对项目经济

5、评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）的目的。A盈亏平衡分析B敏感性分析C风险分析D概率分析正确答案：B单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。 2022年10月12日原建设部发布了注册房地产估价师管理办法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门

6、申报价格。A15B30C60D90正确答案：D 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500B3000C3500D4000正确答案：B下列计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。无柱雨棚不计算建筑面积；骑楼本身计算建筑面积，其下方公共交通空间不计算建筑面积；无顶盖的阳台，实则不属于阳台，无法实现阳台功能，不计算建筑面积。挂牌出让的

7、，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。A、2 B、5 C、7 D、10答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。房地产估价师考试答案5卷 第3卷房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。A、 超额利润B、 投资回报C、 内部收益D、 风险报酬答案：D解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。 对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B答案：B。对拆除

8、公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。新建商品住房转让手续费由（）承担。A转让方B销售代理人C受让方D转让方和受让方合同答案：A解析：关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3 元，存量住房每平方米6 元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50。根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A、无偿收回 B、给予补偿收回 C、自动续期 D、届满前一年申请

9、续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ ）。A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整正确答案：D 即使在房地产市场比较发达的地区比较法也并非完全有效。此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间

10、办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。 A.通胀率上行 B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温答案：A解析：房地产估价师考试答案5卷 第4卷某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每

11、年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划（2）编制项目的借款还本付息表（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解析： 据调查

12、，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（?D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（?D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金正确答案：D民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（）答案：错解析：本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济

13、关于收取租金的说法中，正确的是（）。A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便 B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失 C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效 D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金答案：B解析：本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地

14、取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平答案：A,D解析：本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价 时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发 法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出

15、及应得利润。参见教材P171。 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。房地产估价师考试答案5卷 第5卷会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，描述的是（）。A、会计主体 B、持

16、续经营 C、会计分期 D、货币计量答案：B解析： 本题考查的是会计假设。持续经营是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营目标和目标不断的经营下去。 该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的（ )A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.比例相对指标正确答案：A标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围

17、内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。参见教材P378。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析： 某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）。AP（1+i）nBP（1+i*n）CP*n*iDA（1+i）n正确答案：BFn=P（1+i*n）不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场 B.一个高尔夫球洞 C.一条保龄球球道 D.封闭使用的大院深处的一幢房屋 E.一个游泳馆答案：B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。