2022房地产估价师每日一练6辑.docx

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1、2022房地产估价师每日一练6辑2022房地产估价师每日一练6辑 第1辑某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14答案：C解析： 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.

2、73（万元） 从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应执业资格证书D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效正确答案：A 在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D民问信用正确答案：B 在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。A应计息的项目B计息的方式C计息周期D计息期的长短E银行存款利率正确答案：A

3、BCD假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除ABCD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。 城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：20

4、22房地产估价师每日一练6辑 第2辑 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（）答案：对解析：交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。 某临街深度3048m（即100f1），临街宽度20m的矩形土地，总价为12192万元。按四三二一法则，其相邻临街深度1524m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A53

5、34B8534C10668D21336正确答案：C算数平均数属于平均指标。（）答案：对解析：本题考查的是平均指标。平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。以下各项中，属于房地产开发项目涉及

6、的主要不确定性因素的是（）。A、租售价格B、租金水平C、空置率D、购买价格答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。（）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：考点:市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的

7、定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.二次定位方式 C.对抗性定位方式 D.产品差别化方式答案：B解析： 本题考查的是市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。

8、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。2022房地产估价师每日一练6辑 第3辑某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。该购房者第10年最后一个月份的还款额为（ ）元。A.6021.47 B.6344.50 C.6378.50 D.6383.45答案：B解析：下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A.契税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.个人所得税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地

9、使用税按年计算，分期缴纳。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不 变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的 规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到

10、最大时的生产规模。一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A、 投入资金的安全性B、 投资项目的变现性C、 投资收益的长期性D、 项目定位的科学性E 资产管理的复杂性答案：A,B,E解析：房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房

11、地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于2022年12月25日到2022年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（

12、已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、

13、签字和致函日期目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（一）假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：（1）不考虑特殊买家的额外出价；（2）交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；（3）交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；（4）交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；（5）该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前

14、提。（二）限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。5.本报告价值时点为估价

15、师实地查勘估价对象之日。6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的商品房销售窗口表而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。指错：6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值。估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额

16、度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）估价对象描述1.房地产概况估价对象北邻学院，南侧为路，西侧路，规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。项目由房地产开发有限公司开发，建于2022年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为12层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。2.房地产状况和权利目前所有权人已领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平

17、方米。3.区域概况3.1 地理位置估价对象位于市区南岸二期12层，北邻学院，南侧为路，西侧路。3.2 交通状况估价对象附近有1路、16路、8路、82路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。3.3 商业繁华度估价对象地处市区的核心地段，周边配套设施齐全，大广场、苏宁电器、美联福超市、超市等商场，吃喝玩乐都方便。3.4 公用基础设施估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，医疗城，中小学：一小、四小、二中、八中、十一中。大学：院分校、学院、管理学院、学院、学院、大学分校，公用配套设施齐全。3.5 环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。五、价值时点2022年12

18、月25日（实地查勘完成之日）六、价值类型本报告评估的价格为估价对象在价值时点满足上述全部假设和限制条件下于价值时点的公开市场价值。公开市场价值是指：1.买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；2.有一段合理交易时间；3.在此期间房地产市场保持稳定；4.房地产买卖符合国家法律规定。指错：7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）七、估价原则1.合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法

19、规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2.最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时

20、存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。4.价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价

21、师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。指错：8.估价原则缺谨慎原则八、估价依据（略）九、估价方法房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。方法定义（略）指错：9.估价

22、方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格的因素，进行认真测算，最终确定估价对象在价值时点2022年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）指错：10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年1月4日到2022年1月

23、15日十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。指错：11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等。十五、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。（2）假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%1

24、5%。（3）假定在价值时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。指错：12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析1.项目概况南岸二期规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。结构为钢混结构，停车

25、位3000个。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2022年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为12层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。二、估价对象权益状况描述与分析目前所有权人已领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为南岸二期房地产，本次评估面积为12000平方米，土地使用权面积为6000平方米。土地概况及权属状况房地产开发有限公司于2022年06月25日取得开发区路以东南岸二期地块的国有土地使用证，证号为国用（2022）第03，土地登记用途为商业、住宅，土地使

26、用权面积为16.5万m2，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2022年6月25日取得建设用地规划许可证。2022年12月25日建成。三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、估价方法适用性分析（略）4是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：投资利润=（土地成本+建造成本+管理费用+投资利息）利润率=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元）0.4=2403.48万元1.2.5 销

27、售税费增值税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5%计，则销售税费为：销售税费=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）0.05=420.61万元指错：19.未进行销售费用的计算或未说明不计算销售费用的理由。20.成本法测算中，销售税费计算错误。1.2.6 建筑物折旧额该建筑物无残值，则建筑物的折旧额=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润）5/40=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）5/40=1051.52万元1.2.7 估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+

28、投资利息+投资利润+销售税费-建筑物折旧额V=2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元+420.61万元-1051.52万元=7781.26万元指错：21.未说明折旧采用年限法的理由，应结合评估人员现场观察确定综合成新率。计算建筑物折旧时，计算基数包括土地成本错误。2.采用比较法测算2.1估价对象第一层测算过程比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、市场状况、区位因素、实物因素修正，求取估价对象价格。1）选取可比实例针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况

29、正常、用途相似、交易类型相同、区位及实物因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。2）编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表指错：22.比较法中缺少房地产权益因素修正，如土地剩余年限23.比较法中楼层，人流应属于区位因素，不属于实物因素24.实物因素缺少净高、建成年代、外观、内部格局、面积、基础设施等因素的分析比较3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表指错：25.公共配套描述相同打分不同26.区位、实物各因素修正权重未说明理由27.物业管理、装修描述相同，打分不同未说明。4）计算结果指错：28.计算结果表格中，有“市场状况调整”这一

30、项，而前面给出“比较因素条件说明表”、“价格修正及测算表”中没有这一项，缺少市场状况调整说明，或者，市场状况调整无依据。29.可比实例三区位因素修正系数错误，与前面表格不一致。30.未说明可比实例权重取值依据。5）估价对象第一层评估单价为30911.33元/m2。6）估价对象第一层评估总价为30911.33元/m26000m2=18546.8万元。2.2 估价对象第二层测算过程1）根据市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第二层租金为第一层的80%90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。2）比较法测算估价对象第二层单价：30911.33元/m280%=24729.06元/m23）比

31、较法测算估价对象第二层总价：24729.06元/m26000m2=14837.44万元估价对象总价值=18546.8+14837.44=33384.23万元（六）估价结果确定根据本人经验，采用比较法和成本法评估的结果相差较大。采用比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）附件1.估价对象国有土地使用证复印件2.估价对象商品房预售许可证复印件3.估价对象商品房抵押窗口

32、表复印件4.估价对象土地出让合同复印件5.建设用地规划许可证复印件6.单位工程竣工验收证明书复印件7.委托方营业执照复印件8.估价方营业执照复印件9.估价方资质证书复印件10.估价师资格证书复印件指错：31.附件缺少估价委托书复印件附件中缺少可比实例位置图附件中缺少估价对象实地查勘情况和相关照片附件中缺少估价对象法定优先受偿款调查情况。答案：解析：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价

33、所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；15.开发税费代收费用（政策性收费）

34、不准确，应是开发期间税费，未计算其他工程费；16.前期工程费10%取值无依据；17.附属公共配套设施费用按建安工程费的5%计，取值无依据；18.管理费用的计算，前面表述为“该项费用按建造成本费用的5%”，后面列式计算时，计算基数为土地成本和开发成本之和，认为存在前后不一致错误；19.未进行销售费用的计算或未说明不计算销售费用的理由；20.成本法测算中，销售税费计算错误。21.未说明折旧采用年限法的理由，应结合评估人员现场观察确定综合成新率；计算建筑物折旧时，计算基数包括土地成本错误。22.比较法中缺少房地产权益因素修正，如土地剩余年限；23.比较法中楼层，人流应属于区位因素，不属于实物因素；2

35、4.实物因素缺少净高、建成年代、外观、内部格局、面积、基础设施等因素的分析比较；25.公共配套描述相同打分不同；26.区位、实物各因素修正权重未说明理由；27.物业管理、装修描述相同，打分不同未说明；28.计算结果表格中，有“市场状况调整”这一项，而前面给出“比较因素条件说明表”、“价格修正及测算表”中没有这一项，缺少市场状况调整说明，或者，市场状况调整无依据。29.可比实例三区位因素修正系数错误，与前面表格不一致；30.未说明可比实例权重取值依据；31.附件缺少：估价委托书复印件；附件中缺少可比实例位置图；附件中缺少估价对象实地查勘情况和相关照片；附件中缺少估价对象法定优先受偿款调查情况。

36、土地面积量算在( )的基础上进行。A、室内测量B、产权调查C、行政调查D、野外测量E、权属调查正确答案：DE在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。2022房地产估价师每日一练6辑 第4辑 关于安置李某的说法，正确的为（ ）。A应由拆迁人负责安置B应由刘某负责安置C如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住正确答案：BCD 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，

37、人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）正确答案：根据最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、2022年6月1日至2022年2月1日B、2022年6月1日至2022年8月1日C、2022年8月1日至2022年2月1日D、2022年8月1日至2022年8月1

38、日答案：B解析：考点:财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。答案：错解析：房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用D最大利润正确答案：B 业主公约由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同

39、正确答案：A业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的答案：C,D解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，

40、应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设；选项B是依据不足假设；选项E是滥用估价假设，应该对估价资料合理怀疑，并进行有效核实。P419。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。（

41、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师每日一练6辑 第5辑 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保险没有参与国民收入的再分配。（）答案：错解析：本题考查的是保险的职能。保险的分配职能参与了国民收入的再分配。 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成反比。（）答案：错解析： 本题考查的是金融杠杆、回报与风险。如果贷款是无风险的，那么权益回报

42、的风险与杠杆率成正比。 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁B销售C保险D抵押正确答案：C以出让方式提供国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。答案：对解析：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文

43、件；占用士地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A、最低租售价格B、最低租售数量C、最低建安成本D、最高土地取得价格答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。通过市场调研，获得某类房地产2022年至2022年的价格分别为13405元m2、13565元m2、13730元m2、13905 元m2、14075元m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元m2

44、。A、4075.0B、4242.5C、4410.0D、4577.5答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。根据平均增减量法进行测算：d（160165175170）4167.5（元m2），预测该地区商品住宅201年的价格为：V6P0di13405167.5614410（元m2）。2022房地产估价师每日一练6辑 第6辑控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方

45、位。人口容量属于指导性指标。 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。A.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格 B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格 C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价

46、格 D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。 收益性房地产包括( )。A餐馆B旅馆C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD答案 ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5