2022房地产估价师考试答案5章.docx

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1、2022房地产估价师考试答案5章2022房地产估价师考试答案5章 第1章下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率答案：A,D,E解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用；建筑安装工程费；租售价格；开发期与租售期；建筑容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率。（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A、类比法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法答案：B解析：考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理

2、的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A.特色装饰装修 B.厨具 C.特许经营权 D.抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格 B.工程交付使用 C.物业管理企业进驻 D.内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期

3、从工程竣工验收合格之日起计算。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。表2A利用平均增减量法模拟2022年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2022年的价格为8826元/m2C利用平均发展速度法模拟2022年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2022年的价格为7438元/m2E利用平均发展速度法预测2022年的价格为88

4、73元/m2答案：A,B,C,E解析：在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=（71306810）+（78107130）+（81507810）+（84908150）/5=336（元/m2），则V2022=6810+3362=7482（元/m2），V2022=6810+3366=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0ti，即V2022=68101.04512=7438（元/m2），V2022=68101.04516=8873（元/m2）。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A、 私有住宅转让后仍用于居住的B、 办理了出让手续，

5、变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D、 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：B,D解析：知识点 合法原则 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B619.5C3711.5D3719.5正确答案：AVi+1aPi+(1a) Vi36000.65+(1O.65)36303610.5(元/m2)2022房地产估价师考试答案5章 第2章不确定因素对房地产投

6、资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（）答案：对解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。 估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2022年3月1日。土地使用权出让年限为50年窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000(含独立使用的车棚300)其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/。工程子2022年9月1日开工

7、。预计2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的土地交易价格有关资料如下：l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的55，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2、建筑安装工程费为1100元/，专业及管理费为建筑安装工程费的8。3、商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/。运营费用率为24。4，商品住宅建成半年时可售出30，平均价格为2700元/；建成一年时可售出60，平均价格为2800元/；剩余的10会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的35。5、房地产报酬率为8

8、%，折现率为12，贷款年利率为6销售利润率为20，估价测算如下(节选)：采用观金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。解：1、开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000 5=50000(）住宅总面积=500009000=41000()(1)商铺开发完成后的房地产总价直每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(1空置等租金损失率)=5012(110)=540(元/)每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1运营费用率)=540(124)=41040(元/)商铺开发完成后的单价=410408111(1+8)47 1/(1+8)2.5=411845(元/)商铺开发完成后的总价=

9、4118459000=370661（万元）(2)住宅开发完成后的总价值=41 00030 2700(1+12)2.5+602800(1十12)3+10 2900/(1+12)3.5=820406(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=370661+820406=11 91067(万元)2、扣除项目(1)建安工程费=500001100(1+12)=491071(万元)(2)专业及管理费用=491071 8=39286(万元)(3)销售费用和销售税费总额=11 91067(35+55)=107196(万元)(4)销售利润=11 9106720=238213(万元)(5)买方购买该宗熟地应负担的税费

10、=V4=O04V3、总地价2022年9月1日的总地价：V=11 9106749107139286107196238213O04VV=303174(万元)正确答案：1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12。2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.458700=3583105（万元）或3760.528700=3271.65万元。3.在计算2022年9月1目总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04V=5322.25万元 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市

11、场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A、土地B、劳动力C、资本D、环境E、伙伴关系答案：A,B,C,E解析：考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。 某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个

12、单位A 4B 5C 6D 7正确答案：C假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。A、 0.25B、 0.50C、 1.5D、 2.00答案：B解析：解析 投资组合理论 目前，我国房地产估价制度已经确立。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，属于无民事行为能力人的是（）。A.18周岁以上的成年人 B.10周岁以上的未成年人 C.不满8周岁的未成年人 D.20周岁以上的成年人答案：C解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为

13、无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。2022房地产估价师考试答案5章 第3章证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。答案：对解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法正确答案：ABCD 现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 政策性银行的特征中，其经营目标是为了实现政策性银行的政策目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市

14、场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（）。A、成本法 B、收益法 C、基准地价修正法 D、假设开发法答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。（）答案：错解析： 本题考查的是保险合同。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金

15、额。 某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅？正确答案：88.88平米 直接资本化法的优点是( )。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当

16、的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况正确答案：AE答案 AEB、C、D项为报酬资本化法的优点。2022房地产估价师考试答案5章 第4章 房地产投资的缺点是( )。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差D以上均正确正确答案：D答案 D 房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）答案：对解析：考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为

17、有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制订物业管理方案，但不可聘请物业服务企业代为制订。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B.房屋征收

18、部门、无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院答案：A解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。 根据房屋登记办法可以办理预告登记的有（ ）。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房正确答案：ACDE 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则

19、上为（ ）。A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之日D未来处置抵押房地产之日正确答案：C就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值答案：A,B,E解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。2022房地产估价师考试答案5章 第5章金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。A、内部收益率B、销售利润率C、权益资金占总投资比率D

20、、贷款偿还期E、敏感性评价答案：A,B,D,E解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。 预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于资产负债表不正确的是( )。A、 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B、 资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C、 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D、 编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状

21、况和清偿能力的指标答案：B解析：知识点 财务评价的报表 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中部正确的为（ ）A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：AB 中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅?（ ）。Aw公司与商品房预购人签订的

22、预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D 土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国冢B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D土地管理法第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务正确答案：D