2022房地产估价师历年真题解析5章.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析5章2022房地产估价师历年真题解析5章 第1章(2022真题) 购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（）答案：对解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付

2、的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（）。A.安全文明施工费 B.冬雨季施工增加费 C.夜间施工增加费 D.材料费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。挑廊（）计算建筑面积。A、按其围护结构外围水平投影面积的一半 B、按其外围水

3、平投影面积 C、一般不 D、按净面积答案：A解析： 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率 建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应正确答案：B 某城市2022年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A04月B25月C04年D25年正确答案：D吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（）。A.火险 B.全损险 C.财产毁损责任保险

4、 D.员工医疗保险和失业保险 E.职工信用保险答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。A.假设开发法 B.比较法 C.收益法 D.成本法答案：A解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。2022房地

5、产估价师历年真题解析5章 第2章甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵

6、循合法原则，应选择办公用途的可比实例。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。A.7 B.10 C.15 D.30答案：B解析： 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致

7、商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。A、1B

8、、2C、3D、6答案：C解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（）。A.城市化水平的提高 B.房地产交易税费的减少 C.房地产本身价格的提高 D.家庭人口规模的减少 E.房地产开发建设要素价格下降答案：A,B,D解析：本题考查的

9、是需求及其变动。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求。 关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。A投资者可以转让其出资B投资者享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息正确答案：D 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A2022房地产估价师历年真题解析5章 第3章宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指

10、农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商品房于2022年1月8日竣工验收合格，2022年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2022年1月8日起计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产2022年2月25日的价格为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人

11、民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）。参见教材P195。按照（），环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。A.环境要素 B.污染物的性质 C.污染物的形态 D.污染产生的原因答案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。

12、( )答案：对解析：下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。A、 土地使用权B、 所有权C、 地役权D、 典权E 租赁权答案：A,C,E解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义 股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析5章 第4章 市场法估价的操作步骤有( )。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD答案 ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做

13、适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C下列关于征收与征用异同的表述中，错误的是（）。A.补偿内容相同 B.前提条件不同 C.所有权转移不同 D.适用对象不同答案：A解析：本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同。所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）答案：错解析：本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城

14、市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其

15、他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案：对解析：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2022房地产估价师历年真题解析5章 第5章无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相

16、同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（）答案：对解析：本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（）倍。A1B3C4D5答案：B解析：住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存基数每年调整一次。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。 近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2

17、022年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2022年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：第101题：下列可能导致普通商品住宅价格下降的因素是（ ）。A消费者对普通商品住宅未来价格的预期B普通商品住宅的造价降低C大量高档商品住宅投放市场D生产技术水平的提高正确答案：ABD以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C

18、、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析： 本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ ）。A28.60%B35.OO%C40.00%D50.00%

19、正确答案：C下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A住房抵押贷款B商品房开发贷款C住房公积金贷款D房地产开发企业公开发行股票答案：D解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。直接融资的优点在于：利于资金供求双方直接联系；促进资金使用效益的提高；有利于筹集长期投资资金，包括发行长期债券和发行股票。ABC 三项属于间接融资方式。物业的使用人也是物业管理服务的对象。（ ）答案：对解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。