21年房地产估价师经典例题6篇.docx

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1、21年房地产估价师经典例题6篇21年房地产估价师经典例题6篇 第1篇受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。A对迟交租金的租户断水断电B对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C灵活选择收租方式D合理确定收租时间E提供主动收租服务答案：B,C,D,E解析：在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，

2、并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产测绘的内涵。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理五大子项。 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A.技术发展环境 B.人口资源环境 C.产品调查 D.经济环境答案：C解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环

3、境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（）答案：错解析： 本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。21年房地产估价师经典例题6篇 第2篇 某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。A36B40C38D4

4、4正确答案：A答案 A该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）答案：错解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。 ( )答案：错解析：须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A消

5、防栓系统B自动喷洒系统C分质供水系统D分区分压供水系统答案：A解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌（）。A.金融诈骗罪B.提供虚假证明文件罪C.侵犯财产罪D.出具证明文件重大失实罪答案：B解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错

6、的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。21年房地产估价师经典例题6篇 第3篇开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）答案：错解析：本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。 城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )答案：对解析

7、： 房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。（）答案：对解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。21年房地产估价师经典

8、例题6篇 第4篇 采用收益法测算房地产价格时，A房地产净收益按固定数额逐年增B房地产净收益按固定数额逐减压C房地产净收益按固定比率额逐年增D房地产净收益按固定比率额逐年减正确答案：A从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A、商品住宅 B、商用房地产 C、经济适用住宅 D、出让国有土地使用权答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（）年。A、10 B、15 C、20 D、30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估

9、法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

10、 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建.缓建的房屋建筑面积 E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和答案：B,C,E解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。21年房地产估价师经典例题6篇 第5篇 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价

11、格（ ）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B 当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：决定房地产需求量的因素，不包括（）。A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.消费者的收入水平 D.相关物品的价格水平答案：B解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。 固定

12、资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和恢复E其他费用正确答案：ACE 钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题6篇 第6篇纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚

13、动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金

14、收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）答案：解析：本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元年末销售收入6007800468（万元）年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5

15、040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A年末运营成本为9600A30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入100012A90%10800A年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益

16、率）为16%可以计算净现值指标净现值0时，可求出最低租金水平自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。 某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。A3%B3.5%C7%D4%正确答案：D依题意，可根据公式： 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。