21年房地产估价师考试试题题库7卷.docx

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1、21年房地产估价师考试试题题库7卷21年房地产估价师考试试题题库7卷 第1卷 下列可不计算面积的有（ ）。A有顶盖无围护结构的场馆看台B利用地下室设置的消防水池C建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台D单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层正确答案：BCDE根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A、继承取得不动产 B、购买新建商品住房 C、依据人民法院判决取得不动产 D、抵押不动产 E、农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂

2、行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。A开发结束时的时间B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时间D全部租售出去时的时间

3、正确答案：A答案 A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。A若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E若乙地

4、块临街深度为150ft，则其总价为117万元正确答案：CE挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（ ）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。21年房地产估价师考试试题题库7卷 第2卷 2022年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。A12%B18%C27%D33%正确答案：C企业所得税实行比例税率，年应纳税所得额超过3

5、万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%税率征收。某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A.1.2% B.4.80% C.4.91% D.5.82%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息40012=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。 资产报酬率越低，说明企业的获利能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）此题为判断题(对，错

6、)。正确答案：甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）万元。A.小于1000 B.等于1000 C.等于1100 D.大于1100答案：D解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。21年房地产估价师考试试题题库7卷 第3卷甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地

7、产评估机构评估该房地产于2022年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2022年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2022年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容

8、必须做出哪些具体调整？答案：解析：1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行

9、调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。 保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。（ ）正确答案：如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。 投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（ ）正确答案：正好相反。房地产

10、开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议 B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户 C.初步确定目标市场.售价或租金水平 D.申请办理建设工程施工许可证 E.制定项目开发过程的监控策略答案：A,B,C,E解析：本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。住房置业担保公司的组织

11、形式可以为（ ）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位答案：C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。21年房地产估价师考试试题题库7卷 第4卷关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费答案：D解析：基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧

12、费和摊销费。建筑区划内的道路，属于( )。A.原房地产开发企业所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.业主与物业服务企业共有答案：C解析：物权法规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（ ）。A.平均空置率B.平均吸纳量C.平均交易量D.平均租售价格答案

13、：A解析：房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（）条件方可形成。A.可保危险的存在 B.单个经济单位的结合 C.多个经济单位的结合 D.随机事件的科学化 E.必然事件的科学化答案：A,C,D解析： 本题考查的是保险形成的条件。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成：（1）可保危险的存在；（2）多个经济单位的结合；（3）随机事件的科学化。 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗

14、电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B21年房地产估价师考试试题题库7卷 第5卷某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。A、 噪声和污染程度发生变化B、 土地形状发生变化C、 人口密度发生变化D、 出行便捷程度发生变化答案：D解析： 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标地损失

15、之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发生管部门正确答案：B工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A区位相近B权利性质相同C面积相等D档次相当E建成年份相同答案：A,B,D解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同。房地产开发项目竣工验

16、收之前的初步检查工作，由（）组织。A项目施工单位B项目监理单位C项目建设单位D建设行政主管部门答案：C解析：初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。21年房地产估价师考试试题题库7卷 第6卷下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值 B.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较 D.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作

17、出的答案：A解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产

18、的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。某物业未来10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5 年年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析： 某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，但该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开

19、发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。21年房地产估价师考试试题题库7卷 第7卷 下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。A边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点B总产量曲线的拐点为边际产量最大值点C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP且MP>0D其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征正确答案：C理性厂商的要素投入量合理区间为MP

20、AP至MP0之间。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格答案：C解析：本题考查的是商业房地产估

21、价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值。下列不属于注册房地产估价师禁止行为的是（ ）。A.签署有虚假记载内容的估价报告B.以个人名义从估价机构获取业务C.未在所注册的房地产估价机构从业D.允许他人以自己名义从事房地产估价业务答案：B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈

22、述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。P196。 下列属于概率抽样类型的是（ ）。A简单随机抽样B随意抽样C估计抽样D定额抽样正确答案：A概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C