21年房地产估价师历年真题解析6卷.docx

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1、21年房地产估价师历年真题解析6卷21年房地产估价师历年真题解析6卷 第1卷 房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和（ ）。A住宅使用说明书B住宅验收说明书C住宅保修说明书D住宅保修保证书正确答案：A 2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆

2、迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？正确答案：答：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以

3、委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。 楼面地价应该是（ ）二者之比值。A建筑容积率与土地单价B土地单价与建筑覆盖率C土地单价与建筑容积率D土地总价与总建筑面积E土地总价与建筑容积率正确答案：CD楼面地价是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析

4、：考点:写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。21年房地产估价师历年真题解析6卷 第2卷 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属

5、于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 （）答案：错解析： 本题考查的是房地产实物因素。层高或净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。某房地产开发公司计划在202

6、2建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（）年年底。A.2057年 B.2067年 C.2087年 D.不限年限答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。 房地产开发投资的经济效果的大小主要由（ ）等指标来衡量。A销售收入B成本利润率C现金回报率D投资收益率E开发利润正确答案：BDE房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率 B.比例税率和定额税率 C.累进税率和累退税率 D.特殊税率和一般税率答案：B解析：本题考查的是印花税。

7、印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。21年房地产估价师历年真题解析6卷 第3卷建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的也不能除外。( )答案：错解析：知识点 我国现行土地制度概述某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（） 元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的

8、价格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。下列关于个人房地产税收优惠政策，表述正确的有（ ）。A.个人出租住房取得的收入按4%征收房产税B.个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税C.个人销售住房暂时免征土地增值税D.个人购买经济适用住房减按1.5%征收契税E.个人出租住房，减半征收个人所得税答案：A,B,C解析：本题考查的是

9、关房地产税收的优惠政策。个人购买经济适用住房减半征收契税；对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。P261。 房地产开发项日实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项日手册制度正确答案：A21年房地产估价师历年真题解析6卷 第4卷市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A、 统一采用总价B、 统一面积单位和内涵C、 统一付款方式D、 统一币种和货币单位E 统一采用单价答案：B,C,D,E解析： 消费同收入之间存在相对稳定的依存关系，在其他条件保持不变的情况下，一般来说，消费数量随着收入的增加而减少，但消费减少的幅度不及收入增加的幅度大。（ ）此题为判断题(

10、对，错)。正确答案： 下列（ ）情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B私有住宅转让后用于商业活动的C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的正确答案：ACDE甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2022年7月底竣工后对外营业。 2022年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地

11、产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年

12、期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些答案：解析：房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。

13、（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A.16.79 B.18.12 C.25.01 D.31.17答案：C解析：本题考查的是复利计算。i=8.7%/12=0.725%，A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=500.725%（1+0.725%）120/（1+0.725%）120-1=0.62529，年收入=0.62529/30%12=2

14、5.01（万元）21年房地产估价师历年真题解析6卷 第5卷 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的持点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P10。 根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（ ）。A无柱的雨篷B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.20m以上的技术层D与室

15、内不相通的装饰性阳台正确答案：B房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。最为科学的距离概念是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。P132。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A15B25C35D55答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和

16、转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：4015=25（年）。21年房地产估价师历年真题解析6卷 第6卷( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 房地产的权益和区位B、 房地产的权益C、 房地产的实物和权益D、 房地产的区位答案：D解析：下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样 E.估计抽样答案：

17、D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A、B、C均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A风险基金B保证金C预留金D周转金答案：B解析：担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记的类型。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起( )个月内未申请登记的，预告登记失效。A.半B.1C.2D.3答案：D解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。