22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇.docx

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1、22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第1篇根据城市房地产管理法，各类房屋重置价格应当定期确定并公布。（）答案：对解析：本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。城市房地产管理法第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。参见教材P103。某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62 000B、 60 000C、 65 000D、 62 500

2、答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物的折旧问题。该宗房地产相对于空地的减价颇为 (300-50)250元62 500元 解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答案：解析：应收集的资料包括： 目前房

3、地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题 是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。A弥隙市场B细分市场C主流市场D消费市场正确答案：B答案 B 细分市场是市场上规模较大的、易于

4、识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。 承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。A6.19B6.42C7.20D9.58正确答案：A 房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度

5、支持职工贷款购房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第2篇房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场 B.土地转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 E.一手房市场答案：B,C解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（

6、存量市场或二手房市场）。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。经济适用房计入房价的企业管理费以( )成本因素为计算基础。A、 征地和拆迁补偿费B、 规费C、 教育费附加D、 建安工程费E 住宅小区基础设施建设费答案：A,D,E解析：经济适用房计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费为计算基础。房地产开发项目投资估算时，如为委托

7、销售代理的，则代理费应列入（）。A、管理费B、销售费用C、其他费用D、前期费用答案：B解析： 本题考查的是投资估算。销售费用是指开发商在銷售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托銷售代理的各项费用。 下列可不计算面积的有（ ）。A有顶盖无围护结构的场馆看台B利用地下室设置的消防水池C建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台D单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层正确答案：BCDE某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前

8、期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（）。A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年10月18日B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2022年4月18日C、开发经营期为2022年10月18日至2022年10月17日D、建设期为2022年10月18日至2022年10月17日E、销售期为2022年4月18日至2022年4月17日答案：A,D,E解析： 本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2022年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2022年10月18日到2022年4月17日；建设期

9、为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2022年10月18日到2022年10月17日；销售期为2022年4月18日到2022年4月17日。 承包人在确定变更后14 日内不向工程师提出变更程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第3篇 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人

10、数规模。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。某单位于2022年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2022年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2022年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2022年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，

11、则估价时点应为2022年10月10日和2022年5月9日。（）答案：错解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额。所以此题所指情况的估价时点应为2022年5月9日。投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件一般应

12、包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：考点:估价当事人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.

13、宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。 国家征收集体土地遵循有偿使用土地的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第4篇 以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A基础设施状况B人口数量和结构C居民思想观念D宏观金融政策E新产品开发能力正确答案：BC答案 BC 社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和

14、民族特点等。人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价？（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市 价确定，并应当征询有关当事人的意见。参见教材P127。 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）A 奢侈品的需求价格弹性相对较大B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性正确答

15、案：ADE （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。正确答案：（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=80012/10%11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2022年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2053

16、年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44答案：A解析：本题考查的是商业房地产估价的常用方法。V3007.511（17.5）38.53752.92（万元）。关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估

17、不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。A权益型B抵押型C伞型合伙D多重合伙E混合型正确答案：CD22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第5篇建设工程规划许可证由（）核发。A.

18、城市人民政府城乡规划主管部门 B.省人民政府确定的镇人民政府 C.县人民政府城乡规划主管部门 D.省人民政府确定的主管部门 E.县人民政府确定的镇人民政府答案：A,B,C解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（）。A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格 B、类似房地

19、产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据 C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格 D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC 路线价法主要适用于( )。A城市街道两侧商业用地的估价B

20、旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A答案 A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE 运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法正确答案：D答案 D运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。A街道B房号C幢D丘正确答案：D权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第6篇被征收人对房地产估价机

21、构复核结果有异议的，应当申请行政复议或者行政诉讼。（ ）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P6465。 本票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

22、答案：开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳（）。A、所得税B、增值税C、契税D、房产税答案：C解析：考点:土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的

23、供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 912 某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。第 9 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B 依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师模拟冲刺试题集7篇 第7篇(2022年真

24、题) 某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，决定是否开发一些成长型项目属于成长型期权。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C 承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）正确答案：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力

25、。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（）分析。A总量结构B产品结构C投资结构D区域结构答案：D解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。