黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例分析.doc

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1、黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例分析60 Jt1t'xJIHf厅'Jf/JW7/9黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例分析都朋摘要:本立对全球第二点和人股技青基金-1，石集团收公司(WallooSIreet CapitAi.)在内的世界上最大的几家私募基金和购商业地产信托基金EOP的案例进行了企析，王要讲这了收购地产集团组成竞标联合体，抛出新的竞标价格，使这-交易出现的过程以及对行业前景的判断。了新的悬念。10天之后，美国第二大的阻一-Yomado房地关键词:黑石集团i房地产投贵信托基金?0?0EOP产信托公司也宣布参加角逐，1月18日，其董事长兼CEO罗斯中图分类

2、号:F270文献标iR码:A给泽尔发出要约，价格是52美元。立章编号:CN43-1即IF(2007)9-翩-02对手的咄咄逼人更让施瓦兹曼对F.OP志在必得，他看好商者:非革师范大学金触革;上海，拟淄2业地产的前景经挤在增长，房屋的使用率在上拜，房也在上涨，这营造了-个很好的市场环境，商业地产，无论是酒店、仓库四7年2月7日.美国最大的私人股权NIJf基金黑石集团还是写字楼，都炙手可热，这种俏况还将延续。;他说。达成了历史上最大的-宗私募基金收购案，同时也是史上戴大黑石与EOP展开了新-轮的谈判，施瓦兹曼提出，如果EOP的一宗杠杆收购交易，以到亿美元的价格收购了美国最大的将违约金从2亿美元增加

3、到5亿美元，黑石将把他们的价格提商业地产信托基金F.OP(句助恼明h阳恤队圃，即权益写字高到每股54美元。而罗斯也在密t反攻，一周后他开出每股56后ll!资信托)，作为C，施瓦兹曼将接管这家美国簸大的房地美元的价格，这当然是个颇具竞争力的报价.但因为局部款项要产ll!资信托基金。用股票支付，无疑增加了不确定性，而且依照该方案，合并可能F.OP既是美国最大的房地产投资信托基金，也是美国最大要花好几个月才能完成，而黑石一周之内就能搞定。的写字楼物业持有和经营者。其前身是公司主席山姆泽尔在这宗收购在2月9日宣告结束，收购价格为每股55.5美l叨6年成立的一个房地产管理和收购机构。F.OP在美国拥有超

4、元，连带黑石集团承当的F.OP大约165亿美元的债务，黑石收购过1.05亿平方英尺的地产.其中包括曼哈顿的全球广场、芝加总本钱接近390亿美元，成为有史以来规模最大的-宗杠杆收哥的城市歌剧大楼以及西雅图最高的建筑物-哥伦比亚中购交易。心。EOP曾被财窑杂志评选为接受尊徽的公司，该公司还为了收购FilP，黑石专门成立了黑鹰信托，其资本金约为成为了第一家进入标准普尔那么名单的美国房地产公司。l创亿美元黑石另借债近m亿美元。此外.自离盛、美国银行等组成的债权融资安排准备了近到亿美元作为最高限额，-、黑石集团收购EOP的过程可见黑石的收购弹药是多么的充足，足以见得当初其势在必得近期的写字楼价格持续上涨

5、，整个房地产市场的回报率不之决心。断下降，这些RElTs(ReOI ESIa胆lJII'曲回醺知血，解篝为房地产投二、写字楼市场前景扑朔迷离资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合公众投资者资金，国专门机构经营管理，通过多元对于如亿美元的天价，有些人认为价格过高，不知道黑石化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产工程进行投资组为什么要花费这么大一笔钱，但肯定有他们的原因;也有些人还合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以是认为EOP被贱卖了，事实上还有一些财团看上了EOP，在拟圆派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期徨定的投资收年秋天的贝尔

6、斯登论坛上，喜达屋酒店集团的创始人巴里斯坦益)越来越难以获得股东期望的收益率，此外，聊的老板山姆利克就评价这笔交易是;最大的抢劫飞h曲的总裁米歇尔择尔(Sem剧)认为在精写字楼市场上州结束之前，他的公怯斯特里也参加了那个论坛，司恐怕难以实现好转，这在-定的程度上说明其自身的写字楼是近热闹的股TT收购案的迭起，投资RE祖克曼(抽回m再贷款l亿美元后.共以到亿美元成交。z.d四时，他在-天之内卖掉了价值7，500万美元的股票。?0?然而，四7年1月初，包括塞尔伯吕资本管理公司句怕回i位于被士顿管理着l0亿美元的公司GMO，在拟泊年年韧Copiial)、喜达屋资本集团(St&明叫;严时)和沃

7、尔顿街资本管理的时候卖掉了它拥有大局部的阻T。而德意志私人资产管理?0?0?0?0?0?0?栋?0?0?0?0?0?0?0?0握掱?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?傼?0?汶?0?0?0?0?准?0?0?慬?0?0?0?0?0?0?0?0?浭?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?穥?仆?0?0?0?0?0?傱?0?0?0?潭?0?0?0?0?0?0?0?甩?0?0?傣?0?0?0?0?0?玿劷?0?0?0?0剅?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?洨?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?勄?0?0?

8、0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?汐?0?0?0?0?0?0?0?0?债?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?倨?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?伛?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?汏?0?0?傰汬?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?楴?0?0?0?0?0?0?0?0?0?僖?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?曁?0?0?0?0?0?0?0?秋?劢?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?汉?0

9、?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0瘰?0?0?0?0?0?0?0?0?0?汣?0?0?0?0僔?0?0?0?0?0?0?汤?0?犵?0?0?0?0?0?0?0?0?0?佐?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?兲?0?0?0?佐?0?0?0?0?押?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?剅?0?0?0?0?0?0?呲?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?剅?0?犲?0?0?悫?0?1ttI'JI / 61 公司等机构投资者也正在抛售美国阻T哺号似乎很危险.美是不容质疑的，但是租金的上涨与土地资产的货

10、值并不如人们国N财富连续的报道就提示投资者，如果你从7年来的旺rr所预想的一样存在于每个地区。在洛杉矶、旧金山以及纽约，这投资中获得收益，现在似乎到了撤退的时候了。从l哪年年些政测是正确的，但是像达拉斯和费城等地区，说其能够保持增底，公开交易的厄阳的总回报率已经到达了300%，而且许多*就具有夸张的镰疑了。另外，对于更高租金的预期仅仅是?0?阻m的价格已经过高了。有市场人士认为，私人股本公司争种衡量EOP此次交易的方法，黑石此次对EOP收购很难带来比购凹r.，即黑石财团收购EOP等事件，将推高凹r，股价，令较高的收益。而Green如回翩翩自身也并没有购置任何阻rr.回报率更低，事实似乎确实如此

11、，美国REIT协会曾表示，Rmo 现在美国的凹T的收益在3.8%左右，而这与国家债券相比已总的来看，由于写字楼物业的管理比拟简单，其估值大敖来经到达了1985年以来的最低点。而EOP的情况也难逃大势的自对物业租金收入的看法和对利率环境的判断。这些都是宏观带动，它的资本回报率并不高，在4%和5%之间。同时，许多经济层面的变量。也就是说，美国最伟大的地产家和美国最大机构投资者在两年来首次成为了胚盹的净卖方，因此也就不的私募基金投量的是对未来美国经济走势的研判.难理解华尔街抛出了此次收购并不值得的信号了。三、价值投资还是快进快出?写字楼阻rr.是否真的没有盈利空间了?行业未来的开展状况会如何?这个较

12、优质投资产品是否已经到达了升值的顶一般来说，私人股极公司收购某-公司后，会将其持有比拟峰，此间I!正在困扰着无数投资者。长的时间，稳健地将其改善后才会再次出卖，而且只有在被收购通常地，用来衡量RE町估值价格的工具为RE股票价格的公司被评为具有指在上升的回报的背景下才会出现，但在黑与刑的比率(刚为FUI也From伽晦咽，RP经营收入，而AF?0?石收购EOP中，持有匹)1'并改善它的盈利能力并不是黑石集团FO指的就是调整后的资产净值和经营收入，这个比率也就相当的兴趣所在，如果黑石仍然持有过多的房地产资产，美国经济速于衡量其他非RE企业的市盈率)。现在，美国回r.正以相度的衰退很有可能让

13、此次巨额的并购成为它的失败之举。较高当于AFF018.8倍的水平在市场交易，而且是1997年以来最高的利率可能延缓经济的增长速度，并且给预期增长的写字楼租水平，较过去0年前平均水平高出近阳。很显然地，町r.的赁市场降温。早在收购完成之前的I月，瑞银集团就表示，如果估值过高。黑石集团拿下EOP，因其举债过多.黑石很可能将EOP大约然而，>en&的投资组合经理詹姆斯考尔(，町回70%的资产变卖以还债。j)说，虽然道琼斯威尔夏也指数(-个专门指数，包括了较事实确实如此，此刻黑石正在拆分即这块巨大的蛋糕并小的不动产投资信托、持有抵押贷款而非待有地产或管理保健将每块以好的价格尽快地卖出去，

14、而这个速度与他赢得此次并医疗设施的不动产投资信托)在过去一年时间里上舟了大约购成功的速度几乎-样。2月17日，也就是交易结束后-周左34%，但基于他们的写字楼的内在价值，写字楼类厄rr目前还右的时间内，黑石已经卖掷了53座大楼。这些大楼位于西雅不算太贵。据晨星公司(Mani鸣Co.)的数据，考尔的基金持宿图、波特兰、华盛顿地区。CaIifomia'.hvine Co.是D近的购置多家写字楼企业的股票，其中包括BrooIdield和M础-者，它以秘不示人的价格购置了位于圣地亚哥的17处楼字。在cali Real可C?0?p.事实也说明，尽管过去6年来Rm类股票已实现了不可EOP并购交易

15、完成的当天，房地产开发公司麦克洛(M配胁咽)以思议的涨幅幅度，但现在一些写字楼类阻町仍然保持着上升势70亿美元购置了S处位于纽约曼哈顿的房产。毕银资本(阮a?0?头，尤其在商业房地产市场.投资者仍在积极增持头寸。他们认con Capit.al p，曲回)以.S亿美元购置了华盛顿和西雅图的房为，这类资产既是对他们所持股票和债券在投资种类上的平衡，产。旧金山的shor咽盹1公司在波特兰以12亿美元购置了黑石也是针对通货膨胀的一种风险对冲.另外，凹r是一类长期性旗下的房产。黑石集团已经完成了许多EOP旗下的楼字的转投资。如果追求的是短期暴富，那么投资阻可就选错目标手，而这些资产的交易价格已达146亿

16、美元。了。鉴于房地产需求仍无消退迹象，且市场利率仍处于较低水上面快速的交易速度说明黑石并不想继续投入更多的资金平，因此可以预计，今年阻市场的并购活动将持续。要想获来改善这个已经让它花费巨资的收购了。然而，凭借以往经验得回T可能仍需付出比当时的交易价还要高的金额。判断，私募基金有强大的管理团队和经营公司，它可以进一步发而对于REIT最关键的因素，其收益来源的租金未来的趋掘阻r.潜在的价值。同时，由于私募基金能更自由地运用杠势，由于在建的新写字楼工程偏少，某些写字楼市场的出租率在抒作用，也有更灵活的财务运作，因此它可以出高价收购阳岛，未来两年仍有望大幅提高。而这将使写字楼业主在续签或新签并在将其重

17、组后，分拆出售。黑石近期的售卖活动似乎就是私租约时可提高租金标准，从而有望增加将来的现金流。这些市奠基金运用此优势的表现，而将来最终能否尝到阻T的甜头就场通常也是一些大牌写字楼经营管理公司的大局部写字楼物业看其财务运作能力了，时间会告诉我们最终的答案。所在的市场。这正可能是黑石如此钟情于EOP的原因所在。然而，房产研究机构臼回B如回A命回事表示，租金上涨的趋势(责任编辑:谢,> ?0?0?0?0?剅?0?0?0?0?0?0捯?剥揟?0?0?0?劢?0?0?0?0?0?0?梡挰?0?0?潩?涵剅?0?0?0?0?0?0?0?0?0?傲?0?0?搩?0?0?勫?湉亲?0?涣?0?0?0?0?

18、0?0?0?0?0?0?0?0?捡?淇?0?0?剅?0?0捯?0?0?0?0?0?0?0?0?滟?0?0?0?0?0?勚?0?0?0?牲?0?0?检?0?0?0?0?0?伛?僖?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?珊?0?0?0?0?0?0?0?偡?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0勌?0?0?0?剅?0?0?0?0?0?0?0?0?汐?0?0?0?0?0?0?剅?0?牲?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?牲?0?玵?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?

19、0?0?0?0?牲?0?0?0?0?0?0?0?0?傲?0?0?0?0?0?0?0?0?佐?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?捦?0?0?0?0?歬?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0勔?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?勫?0?0?剅?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0涵?0?滦?0?涶?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?债?0?0?0?0?0?0?0?0?仆?0?0?0?0?劢?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?癪?0?

20、0?0?0?0?0?灥?0?剅?佐?0?0?僆?0?0?0?0?0?0?剅?0?撺?劢牲?债?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?剭?0?0?0牲?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?抹?0?慉?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?扪?0?0?0?0?0?0?槴?0?0?0?0?0?0?0?呲?0?0?0?0?0?伛?0?0?0?0?劽?0?0剅?0?劼?捡?0?0?0?0?0?0?0?0?0?汯?0?0?0?0?牲?0?0?汪?0?0?0?0?0劢?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?0?浢?0?0?0?0?玣?0?0?0?0?0?捡?0?0?0?0?0?0?