XX资产评估有限公司XX煤矿评估报告.doc

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1、 东莞宏远工业区股份拟收购威宁县煤炭沟煤矿70%股权工程资产评估说明 第一局部 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或局部内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估 二一年七月十六日 第二局部企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该局部内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见?

2、关于进行资产评估有关事项的说明?。 第三局部资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 一评估对象与评估范围内容 评估对象是威宁县煤炭沟煤矿的股东全部权益。评估范围为威宁县煤炭沟煤矿在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额19,014,429.20元、负债1,168,000.00元、净资产17,846,429.20元。具体包括流动资产750,000.00元；非流动资产18,264,429.20元；流动负债1,168,000.00元。 上述资产与负债数据摘自经广东正中珠江会计师事务所审计的2021年4月30日的威宁县煤炭沟煤矿资产负债表，评估是在企业经过审计后的根底上进行的。 委托评估对

3、象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 本次评估范围中的主要资产为无形资产矿业权、房屋建筑物、设机器设备。 威宁县煤炭沟煤矿采矿许可证于2007年9月30日由贵州省国土资源厅颁发。许可证编号为5200000711738，采矿权人为威宁县煤炭沟煤矿张金火，矿山名称为威宁县新发乡煤炭沟煤矿，地理位置为威宁县新发乡，开采矿种为煤，开采方式为地下开采，生产规模为15万吨/年，矿区面积为4.0000km2，开采深度为13801200标高，矿区共由 4个拐点圈定。采矿许可证有效期限为6年零贰个月，即自2007年9月至2021年11月有效。 房屋建筑物建筑面积合计2822.70平方米，为威宁县

4、煤炭沟煤矿生产及相关配套所需要的办公楼、宿舍楼、配电房、机房、地磅房等。 设备类资产均分布煤炭沟煤矿厂区内，分布较为集中，其中机器设备主要为煤矿生产所需的装载车、发电机组、空压机、井下设备以及皮带输送设备；车辆主要为用于运输交通的皮卡、摩托车等；电子设备主要为用于办公的电脑、打印机、保险柜等。 二实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值965.68万元，占评估范围内总资产的50.79%。主要为房屋建筑物、机器设备及存货等。这些资产具有以下特点： 1、实物资产主要分布在威宁县新发乡先锋村煤炭沟煤矿的矿区内。 2、公司在整合了周边10个小煤矿后，目前正按开采设计方案进行矿井建设，设

5、备尚未完全投入使用。 三企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 企业申报的无形资产为采矿权，采矿权人为威宁县煤炭沟煤矿张金火。截止基准日2021年4月30日，威宁县煤炭沟煤矿无账面未记录的无形资产。 四企业申报的表外资产的类型、数量。 截止基准日2021年4月30日，威宁县煤炭沟煤矿申报的评估明细表中无表外资产。 五引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额或者评估值。 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系广东正中珠江会计师事务所的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。 二、资产核实情况总体说明 一资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，

6、制定现场清查实施方案，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他资产小组，同时于2021年5月10日至17日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2021年4月下旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的根本概念、资产评估的任务、本次资产评估的方案安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此根底上，填报“评估申报明

7、细表和“资产调查表，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、改和完善资产评估申报明细表，使“表、“实相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表、“实相符的根底上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事

8、人出具了“说明和“承诺函。 二影响资产核实的事项及处理方法 公司房屋建筑物均未办理产权证，其房屋建筑面积以被评估单位和委托方共同确认并提供的资料为准。 除上述情况之外，评估人员未发现其他影响资产清查的事项。 三资产清查核实结论 经过清查核实，至评估基准日，威宁县煤炭沟煤矿已交纳采矿权价款500万元，尚存116.80万余未交。 评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况说明： 1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。 2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细工程已与企业财务人员进行了沟通。 第四局部资产根底法评估说明 根据本次资产评估

9、的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产根底法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。 一、流动资产评估技术说明 一评估范围 纳入评估的流动资产包括其他应收款和存货。 二评估程序 1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。 2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。 3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的根底上分别评定估算。 三评估方法 1、流动资产评估方法 采用重置本钱

10、法评估，主要是：对应收类债权资产，以核对无误账面值为根底，根据实际收回的可能性确定评估值 2、各项流动资产的评估 1其他应收款 其他应收款账面余额750,000.00元，未提坏账准备，账面净额750,000.00元。主要为上交给咸宁县环保局的地质证金等。 评估人员在对其他应收款核实无误的根底上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定的方法确定评估风险损失进行评估。 保证金等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。 其他应收款评估风险损失为零，其他应收款评估值为750,000.00元。 二、

11、固定资产评估技术说明 一房屋建筑物类资产评估技术说明 1、评估范围 本次委估的房屋建筑物类资产清查核实账面原值973,000.00元，账面净值922,667.80元。 2、房屋建筑物概况 根据本次评估范围，房屋建筑物类资产包括办公楼、宿舍楼、机房、 地磅房、职工食堂等。 1房屋建筑物分布状况 威宁县煤炭沟煤矿的房屋共17项，建筑总面积2,522.70平方米，位于威宁县新发乡煤炭沟煤矿。 申报评估建筑物多数建筑物于2021年建成。 2主要房屋建筑物结构 威宁县煤炭沟煤矿房屋主要结构为砖混、框架结构。 砖混结构一般为砖条形根底，钢筋混凝土根底梁或圈梁，上部为365mm或240mm厚砖外墙，240m

12、m厚砖内墙，墙内设圈梁及构造柱，顶部设有钢筋混凝土板。 框架结构的根底一般为独立根底，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体一般为180200mm厚红机砖。屋面有隔热层及防水层。 3主要房屋建筑物状况 办公室，建成于2021年2月，建筑面积为109.70平方米，砖混一层，外墙刷白灰，内墙及天花刷白浆，水泥地面，木门，铁窗，室内暗水暗电。 宿舍楼，建成于2021年2月，建筑面积为280.00平方米，砖混一层，外墙刷白灰，内墙及天花刷白浆，水泥地面，木门，铁窗，室内暗水暗电。 4室外配套工程 公司室外配套工程，主要为公共设施配套。公共设施配套工程包括道路、给排水、蓄水池、

13、电力、通讯等。 3、评估过程 1收集资料及准备 根据资产占有单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等等，同时根据资产占有单位的实际情况，填写“房屋建筑物状况调查表。 2实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，对房屋建构筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。 3评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的根底上，根据委估房屋建

14、构筑的具体情况，采用本钱法进行评估作价，最后撰写房屋评估说明。 4、评估方法 本次房屋建筑物的评估采用本钱法。 主要房屋建筑物评估方法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估值。 房屋建筑物评估值=重置全价成新率 其他房屋建筑物是在实地勘察的根底上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。 1重置全价 重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金本钱三局部组成。 a、建筑安装工程造价确实定 建筑安装工程造价包括：

15、定额直接费、其他直接费、间接费、保险费、利润、税金等。 对于价值高、重要的建构筑物，收集典型工程的竣工验收、预结算、竣工结算、施工图纸等资料，并现场勘察核实估算工程量，在此根底上套用?贵州省建筑工程计价定额?2004年版、?贵州省装饰工程计价定额?2004年版、?贵州省安装工程计价定额?(2004年版)计算出建筑安装工程预算基价总价，再根据定额费率进行取费，计算得出建筑安装工程总造价。 对于价值量较小、结构简单、数量较多的建构筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。即将相同或相近的其他建构筑物分别编组，然后对各类建构筑物在其结构类型及使用功能的根底上根据该类型建构筑物在评估基准日及所在地正常的施

16、工水平、施工质量和一般装修标准下确定其基准单方造价，在此根底上依照建构筑物的特点如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等和现场测量的工作量，采用概算的方法进行价风格增和调减，将增减额折算为建筑物的单方造价，最终确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。 b、前期及其他费用确实定 前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个局部。包括的内容及取费标准见下表： 表51建设前期及其他费用表 序号工程计算根底计算标准取费 1建设单位管理费建安工程造价1.50%财建2002394号 2勘察设计费建安工程造价3.37%计价格200210号 3工

17、程建设监理费建安工程造价2.50%发改价格2007670号 4招标代理效劳费建安工程造价0.70%计价格20021980号 C、资金本钱确实定 资金本钱系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原那么考虑： 资金本钱=建筑安装工程造价+前期及其它费用合理工期贷款利息50% 2成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限实际已使用年限+尚可使用年限100% 3评估值 评估值=重置全价成新率 5、评估结果及增减值

18、原因分析 评估范围内的房屋建物类资产账面原值973,000.00元，账面净值922,667.80元。评估原值1,702,900.00元，评估净值1,702,900.00元，原值增值729,900.00元，增值率75.02%，净值增值541,826.20元，增值率58.72%。详见“固定资产清查评估汇总表、“房屋建筑物清查评估明细表。 房屋建筑物评估值增值的原因主要为该矿是由十个小矿整合而成， 原来的建筑都是通过350元/平米的价值入账的。近年来，由于建筑材料价格、人工的上涨，导致房屋建造本钱的增加，导致原值及净值评估增值；企业的折旧年限普遍较短、房屋建筑物的已使用年限和尚可使用年限大于企业的折

19、旧年限造成评估净值增值。 6、典型案例 案例1：宿舍楼明细表5-1-1第1项 1、房屋建筑物概况 矿宿舍楼，砖混结构，一层，外墙刷白灰，内墙及天花刷白浆，水泥地面，木门，铁窗，室内暗水暗电。 该建筑物于2021年2月竣工使用，账面原值98,000.00元，账面净值92,930.60元。建筑面积为280.00平方米。 该宿舍楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置本钱法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金本钱 1

20、建筑安装工程造价 建筑安装工程造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、保险费、利润、税金等。建筑安装工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用?贵州省建筑工程计价定额?2004年版、?贵州省装饰工程计价定额?2004年版、?贵州省安装工程计价定额?(2004年版)的规定计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见下表。根据实际情况总体工程建成至投产的合理建设期为2年，二年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原那么计算资金本钱。具体计算过程详见以下各表： 表5-1综合楼建安工程造价取费计算表 序号费用工程计算公式费率金额元 1直接工程费按价目汇总表计算8764

21、6.43 2施工技术措施费按价目汇总表计算 3施工组织措施费1相应费率3.79%3,321.80 4 直接费小计1+2+390,968.23 5 规费4核准费率3.82%3,474.99 6 间接费小计 5 3,474.99 7利润4+6相应利润率5.87%5543.816783 8动态调整 发生笔按规定计算4+6+7+8相应税 3,409.56 9税金率 3.41% 10 土安工程造价 4+6+7+8+9103,396.59 经测算建筑安装工程总造价为103,396.59元。 2前期及其他费用计算表 表5-2工程前期费用计算表 序号 费用名称取费基数费率金额取费依据 1建设单位管理费建安工程

22、造价1.5%1,550.95财建2002394号 2勘察设计费建安工程造价3.37%3,484.47计价格200210号 3工程建设监理费建安工程造价2.5%2,584.91发改价格2007670号 4工程质量监督费建安工程造价0.08%82.72黔府办发2001105号 5招标代理效劳费建安工程造价0.7%723.78计价格20021980号 6合计8,344.10 经测算该办公楼的前期费用为8,344.10元； 3资金本钱 根据实际情况该工程建成至投产的合理建设期为2.0年，2年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原那么计算资金本钱。 资金本钱=建筑安装工程造价+前期及其它费

23、用合理工期贷款利息50% =103,396.59+8,344.1025.40%1/2=6,034.00元 4重置全价： 重置全价建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金本钱 103,396.59+8,344.10+6,034.00 117,774.69元 综合办公楼重置全价取整为117,800.00元。 3、成新率 该建筑物2021年2月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为40年，已使用1.17年。通过现场勘察，该房屋根底无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚无空鼓、裂纹现象；外墙外表无剥落，门窗无变形破损；水、电等配套设施正常使用。考虑到被评估房产是与煤矿生产所

24、配套的生产用房，在储量耗尽的情况下将被弃置，其使用年限与煤矿的可采年限有密切的关系，因此尚可使用为7.36年。 通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。 理论成新率=尚可使用年限已使用年限+尚可使用年限100% =7.361.17+7.36100% =86%。 4、评估值确实定 评估值=重置全价成新率 =117,800.0086% =101,308.00元 二设备类资产评估技术说明 1、评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产是企业申报的机器设备、车辆和电子设备。账面原值6,891,674.00元，账面净值5,712,017.73元。 2、设备概况 纳入评估范围的设备类资产均分布煤炭沟

25、煤矿厂区内，分布较为集中，其中机器设备主要为煤矿生产所需的装载车、发电机组、空压机、井下设备以及皮带输送设备；车辆主要为用于运输交通的皮卡、摩托车等；电子设备主要为用于办公的电脑、打印机、保险柜等。 3、评估过程 1清查核实 为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该企业根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的根底。 针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。 设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解

26、设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能到达的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比拟充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场观察设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。 根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表、“实相符。 关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。 2评定估算 根据评估目确实定价值类型、选择评

27、估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。 3评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。 4撰写评估技术说明 按财政部颁发的有关评估报告的根本内容与格式，编制“设备评估技术说明。 4、评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原那么，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置本钱法进行评估。 评估值=重置全价成新率 1机器设备及电子设备 A、重置全价确实定 机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金本钱等局部组成。依据财政部、国家税务总局财税2021170 号?关于全国实施增值税转型改革假设干问题的通知?，自

28、2009年1月1日起，购进或者自制包括改扩建、安装固定资产发生的进项税额，可根据?中华人民共和国增值税暂行条例?国务院令第538号和?中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么?财政部、国家税务总局令第50号的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。 重置全价计算公式： 重置全价设备购置费运杂费+安装工程费其他费用资金本钱设备购置所发生的增值税进项税额 评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装或安装由销售商负责以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。 设备购置价确实定 向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日

29、市场价格的设备，以市场价确定其购置价； 不能从市场询到价格的设备，通过查阅2021年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购置价； 对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价(以元/吨计)，再乘以设备的总重量确定。 运杂费确实定 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为根底，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此局部价格)，那么不计运杂费。 安装调试费 设备的安装工程费主要由直接工程费、间接费、利润和税金构成。 根据设备

30、特点，依据原中华人民共和国机械工业部的?机械工业建设工程概算编制方法及各项概算指标?有关规定，以及调查分析近期设计单位和委估单位设备购置费用构成综合计算确定。 对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。 工程建设其它费用 工程建设其它费用主要由工程建设管理费、工程建设技术效劳费、其它费用等构成；依据原中华人民共和国机械工业部的?机械工业建设工程概算编制方法及各项概算指标?有关规定及国家发改委相关文件确定。 根据该单位建设规模等情况测算出了前期及其它费用率如下表。 表5-35工程建设其他费用率 序号费用名称计算依据 费率(%) 一工程建设管理费1+2+3+4+5 1建设工程法人管理费安装工程费 3.1 2招标费设备购置费+安装工程费 0.38 3工程监理费安装工程费1.64 4设备监造费 设备购置费0.36 5工程保险费设备购置费+安装工程费 0.3 二工程建设技术效劳费6+7+8+9+10+11+12+13 6工程前期工作费勘测设计费14.5