构建多层次的城镇住房供应体系——基于厦门市实证分析的讨论.doc

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1、构建多层次的城镇住房供给体系基于厦门市实证分析的讨论【文章编号】10021329(2021)090028-10【中图分类号】TU984:F29335【文献标识码】A【作者简介】周凌(1985一)女同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生.赵民I,9521男同济大学建筑与城市规划学院,教授博士生导师.【收稿日期l202106-16构建多层次的城镇住房供给体系基于厦门市实证分析的讨论周凌赵民【摘要】就如何进一步深化和完善我国的城镇住房制度进行了讨论.提出为了社会的和谐开展,并应对不同社会群体的住房需求,构建包括保障性住房在内的城镇多层次住房供给体系势在必行.以厦门市为例展开实证分析和讨论:其一是在城镇

2、土地资源供给的约束下,存量房产和增量房产配置状况的边际分析及城镇住房供给体系的政策导向;其二是在空间结构的约束下,城市规划对于住房供给的影响作用.【关键词】城镇住房;供给体系;空间结构SIONSYSTEM:ACASESTUDYOFXlAMENZHOULing;ZHAOMinABSTRACT:ThiSpaperdiscussesonhowtoreforillitisnecessarytoestablishamulti?layerurbanhous?ingsystemincludingtheindemnifactoryhousingtomeettheresidentialneedsofdiffer

3、entsocialgroups.ginaleffectofthestockandincrementofhousingandpolicytendencyinurbanhousingsupplysystemundertheconstraintoflandsupply;secondlydiscussestheeffectofurbanplanningonhousingmarket.KEYWORDS:urbanhousing;supplysystem;spaitalstruCare1导言我国1970年代末期开始的改革开放涉及到度和住房制度改革对城镇建设的影响极其重大和产业化.再到强调社会公平的演进;对

4、应的供给方式经历了福利分房到有偿分配再到市场化配置及建立多层次住房供给体系的开展阶段在城镇住房政策不断调整的同时城镇住房建设的标准及居民的居住水平也有了巨大的变化并呈现出不同的阶段性特征(表1).住房制度改革主要是将住房资源的配置逐步止住房的实物分配逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住镇住房开发和供给迅疾实现了市场化房地产的设部的房屋概况统计公报我国推行城镇住房制由1978年的670m提高到了2005年的26,11吖.就人均总量而言我国已经辞别了城镇住房的短缺时代;居住水平的衡量标准也已随之提高户均一套房,人均一间房标准的提出表达了对居住质量的追求.其是在许多快速

5、开展的大城市土地制度的改革极大地凸现了中心区位的土地稀缺性及经济价群体的存在.使得住房需求13益多元化.的住房需求,构建包括保障性住房在内的多层次8一茫浴壁0lTPLz三z0卫m<而2耵引表1我国住房开展阶段及其对应的住房标准住房开展阶段主要政策政策目标住房标准1950年代一1976年:(关于职工宿舍居住面积和造价的暂行规定>贫民区治理解决根本城市职工宿舍居住标准单身宿舍为2428m1977-1985年:改革<关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报拉开住宅商品化的序幕开放初期告>(1982).试行出售公有住房和实行提租补贴以租促售的改革商品化推进时期(1994)城市住宅

6、小区建设试点工作安居工济体制相适应的住房制平要到达小康水平.到2000年量的双重提高居住面积达mJSm1998年至今实行?关于进一步深化住房制度改革加快住房建设缓解和解决中低收入家2002年十六大报告中提出小康新的住房制度时期的通知>(1998)建立以经济适用房和廉租庭的住房困难,调整住社会居民居住标准为到达城镇住宅小康社会的居住目标研究>(2003)?关于经济体制下多层次住房会居住目标明确提出户均一套调整住房供给结构稳定住房价格的意见>供给体系房人均一间房.功能配套,设备(2006).<国务院关于解决城市低收入家庭齐全,经济适用住房单套的建筑住房困难的假设干意见>

7、;(2007).<经济适用面积控制在60m左右住房管理方法>(2007)资料来源:根据路红,姜书明?和谐人居中国城镇小康住宅开展的理想目标?(中国建筑工业出版社,2007)以及相关政策文件整理而成.住房供给体系势在必行本文以厦门市为例展开实例分析和讨论.2城市经济增长与住房水平提升厦门是中国最早实行对外开放政策立经济特区,当时的城市规模很小;至市的建设跳出了本岛,逐步扩展到市产总值从1981年的741亿元上升至2006年的116237亿元人均GDP加速增长(图1).经济增长推动了城市建设住宅建设也有了相应的长足开展.厦门市的住宅建设曾经历了两次区的1980年至1990年,年住宅竣工

8、.增加了7倍人均住房面积到达了770m第二次飞跃是1990年的住房制资料来源:2021年厦门经济特区年鉴.表2厦门市各年份人均居住面积,五年增长率(%)4135225447注:均以户籍人口计算,下同.资料来源:2005年厦门经济特区年鉴.29誊I匐黼IjI姜I陵墓l【辞I;ci期间经济开展和住房制度改革的成效(表2).3城市总体住房水平的持续提高及其结构性矛盾家经济开展阶段和城市化水平来确定,并以人均居住面积作为衡量标准.比照国际标准相对于现阶段的人均国民生产总值和城市化水平,厦门市就人均居住水平而言已明显超前.似乎已进入了全面满足住房质量要求的时期并相应地需采用舒适健康的城市住房标准.国民生

9、产总值,人均居住水平都是平均量概均居住面积的统计方法无法反映诸如中低收入者住房情况,外来人口买房两套以上产权房拥有者数量等非平均量.在方案经济年代,住房开展与经济社会开展市场经济条件下.住房是竞争产品,住房消费是个体行为,个体的经济能力和偏好决定了住房市构性矛盾客观存在特别是中低收入人群的居住下以厦门为例展开实证分析.表3厦门市人均居住面积的分布状况(2000年)Tab.3PercapitalivingspaceinXiamen(2000)31人均住房面积趋大,住房困难家庭减少,但解困任务依然突出市的整体人均居住面积就已高达2293m,总体事实是仍有2337%的家庭无法到达人均8m的城镇最低住

10、房标准:同时有15%的家庭人均居住面积超过了50m.明显苦乐不均(表3).在1998年的房改政策出台后厦门市政府制会保障性住房与各类商品房共同构成了多层次的市厦门市的商品房价格开始持续上涨:另一方面,岛内的商品房建设以大户型为主流.以发现人均居住面积小于16m的家庭与大于住面积小于8m的家庭的比例由23%降至5%而人均50mi以上的家庭的比例那么由15%降至8%.另一方面.人均居住面积在2029m的家庭的比例急剧上升(图2).总体而言,两极化的苦乐不均状况有了发现.在住房困难家庭数减少的同时,从人均居住面积8m跃升至20m的梯度中缺乏渐进的总家庭人均居住面积(m)户数sI,T912131617

11、192029303940_资料来源:2000年厦f市人口普查资料.图2厦门市人均居住水平分布的历时性比拟(2000年及2006年)Fig.2PercapitalivingspaceinXiamen(2000,2006)资料来源:2000年厦门市人口普查资料:2006年课题组抽样调查数据u一薄浴造ol丁z兰z0卫罢而3引过渡即人均1316m的中低水平家庭比例在开展的过程中不降反升而人均3039m及4049m的高端家庭的比例那么进一步攀升.需要指出的是,随着住房水平的提升,宫方请社会保障性住房的困难家庭的住房控制标准,假设将2006的低端居住面积标准定为人均12叶.那么住房困难群体的比例仍然到达9

12、%.考虑到这一16的看,人均居住面积16m以下家庭的住房改善程度不及中高端家庭的改善程度.已大幅提高但仍较不平衡除了住宅面积之外,住房间数是衡量居住中心课题组发布的?中国全面小康社会的居住目标研究?0提出了5个定性指标和16个定量指标.5个定性指标的具体内容是户均一套房,人均一为是实现和谐人居的重要标准.在2000年.厦门市36%的家庭只拥有一间住房(户均一间房).合住LLII高达1420%.住房产的户型分布结构的不理想状态.着住房面积的增加而急剧攀升.人均拥有12问房的家庭群体占到了55%,居住质量提升的趋势明显.但同时仍有约32%的达不到人均一间房的小康标准.家庭结构与住房状况存在关联性大

13、家庭积2029m及人均12间房的住房标准而言已是否切实得到解决,而并非是一个总量或人均的标准.面原有低水平的居住状况亟待改善,另方面.均住房水平会进一步降低.因此,对家庭规模和住房水平的相关程度分析可反映出弱势群体住房问题随时间开展的累积程度.基于2006年的抽样调查数据将家庭人口构成分为13人的核心家庭,36人的中等规模家庭和69人的大家庭三组在核心家庭组中3494%的家庭人均居住面积为1316m在中等规模家庭组中.以人均居住面积913m的家庭为最多,在这一组中的比例达4283%而大家庭组中,人均居住面积小于8m的户数比例与居民的住房状况有着关联性据2006年抽样调查数据.居住面积小于8m的

14、居民中6552%属于大家庭户.从居民户总教上看虽然大家庭组占总户数的比例较低.仅为580%.但由于其家庭人口数量多对这一组的实际人口数量不可小视.上述分析说明基于传统的以家庭户教为单元进行的人均居住面积和人均住房间数的统计分析.有可能会低估城市住房困难群体的解困需求和难度.33空间因素导致的住房市场低效住房的空间区位认同隐含着择居中的综合考与岛外的区位差异表达在交通的可达性,公共服务设施配套教育和医疗水平等诸多方面,从而分布特征可从不同区位的住房供求状况和居住水平等角度加以分析,其中的供求状况以住房价格为表征.其一岛内的住房价格大幅高于岛外反映图3厦门市人均住房间数与人均住房面积分布(2006

15、年)Fig.3PercapitaroomsandpercapitalivingspaceinXiamen(2006)资料来源:2006年课题组抽样调查数据.一圈I霍邢3一奎墨*一莲甚兰暑IngPfanning表4厦门市岛内外住房市场比拟(2006年)岛内岛外价格类型(元)建筑面积百分比建筑面积百分比规模(m)(%)规模(m)(%)15OO250000O0852802320(含2500)3OO04400050002377OO76902367764900资料来源:2000年厦Il市人口普查资料.表5厦门市岛内外人均住房面积与间数的分布(2000年)Tab.5Percapitalivingspace

16、androomsinsideandoutsidetheisland(2000)人均住房建筑户均住房间数住房建筑总面积地区面积(m/人)(间/户)(万m)岛内1941815591r岛外3353226983资料来源:2000年厦Il市人口普查资料.表7厦门市分区域住宅建设与销售总量(2005年)Tab.7QuantitiesofbuiltandsoldhousingindifferentdistrictsofXiamen(2005)岛内岛外分区思明区湖里区集美区海沧区同安区总计1ll所占百分比63523451O0(%)6832l18所占百分比58226I6100(%)8020注:2003年开元与鼓

17、浪屿并入思明区,岛内辖思明,湖里两区.资料来源:2005年厦门市经济特区统计年鉴.表6厦门市岛内外人均住房面积结构(2000年)Tab.6Percapitalivingspaceinsideandoutsidetheisland(2000)显示,除岛外大量的城中村及正在施工的住房等无法统计价格外,岛外住房价格主要集中在40005000元/m区间,约237万m建筑面积的住宅在此区间内,以此为峰值向两端递减,房价岛内,岛内房产的高端化趋势极为明显(表4).其二.据2000年的数据测算,岛内外住房水内(表5).基于市场供求关系,可以认为岛外住房供给的边际效用低,房产资源利用粗放.从住房供给内部结构看

18、,岛外人均30m以上的住房宽裕住户占据了较高的比例,这与岛外自难家庭户主要集中在岛内.约占80%.显示了很强的区位依赖性(表6).其三.2000年以来,厦门岛内外不均衡的住房供求格局仍在延续,择居的区位偏好或区位依矛盾进一步激化而另一方面岛外的土地存量大.对居住开发的容纳还有较大的弹性,但是区位不佳.在现有开发模式下难以形成高效供给.2005年的住宅建设与销售数据显示.68%的竣工住宅集中于岛内.岛外竣工量仅占32%从销售比J看.岛内销售量更是高达80%.岛外仅为20%(表7).总括而言厦I,市的住房供给呈现出以岛内为主的空间供给结构.岛外各区吸引力相对不大.难以实现住房市场的区位替代空间因素

19、加剧了住房供求的结构矛盾,导致了市场的低效.4住房供给结构性矛盾的成因分析型化8以下912131617192029303940495O以上资料来源:2000年厦门市人口普查资料.n,J一藩潜琶nlT.L>z兰z0卫mvIm3引门岛内严控住房建筑比例的专题会议上做出了一项决定:今后岛内新报建的商品房住宅每户建筑面积一般不小于150m,而且原那么上不再批建小容为:岛内(不含鼓浪屿区)建筑面积在150m以上(含150m)岛外建筑面积在80m以上(含80m)的购房者,可一次性办理房屋产权人或其共同居住的配偶,父母或子女不超过3人的常住的常住户口).据称,这些政策的出发点是控制岛内的人口投资性购房

20、需求并激发了岛内的房地产开发热表达且还产生了其他的联动效应.其一,大户型加之捆绑落户政策激发的海岛型城市景观和宜居的城市环境吸引了大量外地购房者福建本省内及境外人士在厦门投资买房的比例很高.据2005至2006年的统计数据.外来购房者的比例已逾50%.抽样调查还显示有两套以上产权房的家庭也占有一定比例,其中本岛的稀缺空间资源日益为高收入阶层所享用.其二由于自然条件的制约及开发模式的局市政区的发育缓慢,岛内居民去岛外择居和定居开发的大户型政策难免加剧中小户型住宅和存量房产的市场竞争客观上会使得区位依赖性很强的弱势群体处于相对更为不利的境地.其三在商品房开发建设总量既定的情况些经济状况尚好,但又算

21、不上富裕的所谓夹心销售总量来看,小于60m的住房销售套数始终维持在总销售套数的1O%o20%之间呈供不应求状态(图4).市场竞争导致了小户型住房价格的了夹心阶层的下移,最终受影响最大的必定是处于住房供给链最底端的低收入阶层.在大户型,高端化的开发政策导向下尽管厦门市的总体人均住房水平不断提高但得益大的主要是高收入阶层:从物质形态上看,厦门本利益在住房市场过滤机制的作用下需要有政策性机制的保障.2006年5月29日国家九部委根据国六条的精神联合出台了?关于调整住房供给结构稳定1日起凡新审批,新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须到达开发建筑总面积的7

22、0%以岛内可建设用地的日益减少岛外的住房开发量配套开发以及形成住房市场的有效供给等将是一个很大的挑战.的空间失衡厦门市的住房问题与城市规划战略及空间结构密切相关,空间结构背后隐含了交通可达性和配套设施的健全程度及效劳水平等,空间绩效问题对住房市场的供给和需求都具有决定中基于空间本钱和住宅本钱的权衡而做出.2006年的课题调查说明就医疗,教育文化休闲等配套效劳设施而言,厦门岛内明显优的交通联系;已建成的海沧大桥早晚顶峰时段设施的低水平厦门从海岛型转向海湾型城市的空间拓展战略目标尚未能实现,客观上导致了不利于疏解的循环累积效应.一方面低收入群体基于设施便利性交通本钱和就业岗位等考虑不愿搬出本岛i岛

23、内城33寄I圈Ij烁I鋈陵蠢l邢【洒I目I弈Il图4商品住宅成交面积分布资料来源:厦门市房地产交易统计数据.图5厦门市城中村高层住宅和经济适用房的空间布局Fig.5Spatiallayoutofurbanvillages,highrisebuildingsandaffordablehousinginXiamen资料来源:2006年课题组调查,厦门市住房建设近期规划(20062021).中村不断发育,这类非制度化的存量房产已极为可观.且与其他类型住宅用地相互参杂:其选址大多临近交通干道,顺应了低收入群体的居住偏好.分散理性决策的房地产增量开发必然是依托于既有的城市设施配套,开发活动趋于高度集聚土

24、地资源的刺激下,大高层,高强度开发已在改变着厦门本岛的空间尺度和意象.前景堪忧.中高收入群体的住房需求和投机性需求支撑体的人均住房水平.高端商品房和城中村的并存及各自存量的区高涨的房价及随之而来的开发本钱的提升,客观上使得保障性住房和中低档次的小户型住房开发难以在本岛的较佳地段选址.由此,保障性住房的开发区位与特定群体的居住偏好发生背离.新出台的?厦门市住房建设近期规划?提出未来3-5年内将建设402万m的社会保障性商品期将大大改善中低收入群体的住房状况(表8).但偏远.从早期的金鸡亭,康乐新村,吕岭花园,到海沧新区根据规划安排,未来三年内的经济适用房建设将主要集中在集美杏北新城翔安新区位适宜

25、性将会是一个大问题(图5).5以建设和谐社会为目标,构建多层次的城市住房供给体系51多层次住房供给体系及其政策导向自住房制度改革以来,我国城镇住房的供给已从方案经济时代的福利分房走向了市场经济下的利分房,并以最快的速度将存量公有住房售出;然为改革后的房地产市场的开展带来了巨大的动供给的问题.与一般市场产品所不同的是,住宅既不是单纯的商品,也不是纯粹的公共物品,而是兼决住房问题的需求群体,社会IlJ是针对无力改善4一藩哥潜壁0lT>z兰z0卫m<lE,.,.,.,.,一l*蛰,or32zomocI8表达在经济性与福利性的兼顾上.在方案经济年代.城镇根本没有房产市场.政府投资及单位效益

26、决定了住房建设的数量和质量:住房短缺居住拥挤,曾是困扰我国城镇多他们是改革的最大受益者而无时机购置公房的之外在一个日益开放的经济社会体系之中,越来越多的外地高收入人群和外来的农民工涌入城镇.对城镇住房供给提出了新的要求.来的潜在需求城市化的开展带来的新增需求房的蛋糕越来越大,然而蛋糕越来越不够吃1人们有理由相信,按现有资源配置方式.即使蛋糕再大.还是会有人吃不到蛋糕.所以我们既要讨论怎么进一步做大蛋糕.更要研究怎么去合理切分蛋糕,所以,构建城镇的多层次住房供给体系势在必行其首要目标应及住房领域的公共政策导向.52构建区隔化的住房市场城市的住房市场必须是一个区隔化的市入人群在这个市场上就没有竞争

27、力i另一方面如果没有区隔投机者就会进入或扰乱社会保障没有系统的制度建设.在放开的市场上,房价该费及投机活动,还应施以经济的和行政的制约措施.而对社会保障性住房这块市场,要有政策区隔的市场.多层次的住房供给体系旨在构建一个区隔化境,户型面积等因素也包括了住房价格空间区位设施配套,准入机制等与城市相关的社会经济因素.区隔化是形成有效供给的第一步,而对这些相关要素的界定那么是有效区隔的根底(图6).5.3理性对待城中村及其他存量低价位房产的租售市场用公有住房的家庭占据了较大的比例,厦门也是如此(图7).自建住房包括了自然村落和城中表8厦门市社会保障性住房工程新开工方案表岛内岛外合计年度建筑面积百分比

28、建筑面积百分比(万m)(万m)(%)(万m)(%)2006笠52280134720216r201O/T648119952125注:保障性住房包括保障性商品房与租赁房.资料来源:厦门市住房建设近期规划(20062021).图7厦门市按照住房来源划分的家庭户数结构资料来源:2000年厦门市人12普查资料;2006年课题组抽样调查数据.35奎I圈I啦I泅l鋈l盖l邢沸l痞lI本I洲I组对厦门市域范围的调查城中村用地约占全部居住用地的29%.大量的廉价住宅为外来人员体系没有开展完善以及由市场供给的商品房价格持续上涨的情况下城中村的灰色住宅效下.城中村是假设干特定群体基于交通本钱城中村的改造或去向必须要

29、与其相应的市场的替代品供给相衔接.另外存量的城镇公房在1998年的住房制度济条件较好的居民在房产市场上购置了商品住宅后将原有的售后公房投入住房二级市场,客厦门市岛外的集美区为例,2006年集美区新开发的多层住宅的售价已达50006000元/,而售内联系最为方便的分区,又是公房集中的区域之一吸引了大量的外来务工人员和集美地区低价位房产的租售市场,也是城镇多层次住房供理而不是视而不见或放任.54高度重视城市规划战略对于完善住房供给体系的重要作用城市规划作为空间资源配置的手段,对住房建设的区位与效劳设施配置水平具有决定性作性很大因此空间结构的效率直接影响着住房的有效供给(图8).城市空间结构的状态表

30、达在土地的使用功能及强度等的组合差异上其背后是政府财政所支撑的公共效劳设施配置及社区发育等人文因素.因此强调空间资源配置的社会公平性必须考虑在特定城市空间结构下具体住宅地块的经济区位和人文区位.其中涉及到交通可达性,市政设施与公共效劳设施便利性的差异,以及对这些空间因素最为敏感的社会弱势群体的需求特征.当城市规模开展到一定程度后,单中,b的空的持续提升又使得中心区的房产对开发投资及置说上海北京等特大城市的中心城区的房价居高不下甚至持续攀升与这些城市的空间特征着天然的本岛一岛外二元城市空间结构;本岛作为城市中心区,近年来新开发的住房以小外的开发建设相对滞后对岛内房产市场的替代作用尚未能充分显现.

31、另一方面城市空间结构对住房的影响不是静态的通过空间资源配置的改变可动态地改变既有的城市空间的绩效,进而影响居民择居的区6一薄浴婪0lT<>主芝.卫粤I200斡豫洙雄釜,0r32z0巾ocI8主体的分散的理性抉择的合成结局或合成谬误所以空间资源配置的优化有赖于集体的理性选择和抉择.厦门市致力于从海岛型城根本转型.也是解决城市居住矛盾,完善多层次转变有赖于代表集体抉择的城市规划战略的科学合理性及公共开发运作的有效性(图9).6结论本文基于厦门的城镇住房问题的分析和研究论点具有特定性但所反映的矛盾及针对未来的讨论那么具有普遍性.住房改革与土地有偿使用的双重转型激发了住房市场的巨大活力,但同时也应看到其背后的制度本钱和社会问题:因而要不断推进改革,完次住房供给体系势在必行其首要目标应是针对现有的住房供求格局的失衡并着重保障中低收入住房群体的利益.这应是政府的价值取向及?