房地产估价师考试真题及答案9辑.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案9辑房地产估价师考试真题及答案9辑 第1辑 不计人房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防

2、干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由，延期以两次为限，每次不超过6个月。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率答案：B解析：制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(2022年真题) 投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A.确定型B.成长型

3、C.风险型D.不确定型答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业

4、费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况

5、下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案：解析：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%

6、C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；管理费用：（3600+288）3%=116.64（万元）；销售费用：C总3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）60%（1+6%）1.51+（3600+288+116.64+3%C总）40%（1+6%）0.51=266.79+0.2%C总；销售税费：C总6.5%；投资利润：（3600+288+116.64

7、+3%C总）35%=1401.624+1.05%C；重新购建价格：C总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总6.5%+1401.624+1.05%C总；解得：C总=6356.394万元。方法二：重新购建价格C=1200（1+8%）（1+3%）+C3%60%（1+6%）1.5+1200（1+8%）（1+3%）+C3%40%（1+6%）0.5+C6.5%+1200（1+8%）（1+3%）+C3%35%。解得：C=2118.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.79830000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可修复费用：35万元；装修

8、折旧费：5001/53=300（万元）；设备折旧费：2001/103=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）1/603=281.069（万元）；缺乏电梯的功能折旧费：（32853080%）123/8%11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧费：1/8%11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.08512.34440=4445.90（万元）。 零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变

9、时，会令业主的收入增加。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C1875D2000正确答案：D房地产估价师考试真题及答案9辑 第2辑资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。 当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （ ）

10、此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发的主要阶段有( )。A可行性研究阶段B投资机会选择与决策分析阶段C前期工作阶段D建设阶段E租售阶段正确答案：BCDE答案 BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为( )万元。A40B30C25D22

11、正确答案：D答案 D40-(3+8+7)22(万元) 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率正确答案：C根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权 B.支配权 C.请求权 D.形成权 E.抗辩权答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。A1840

12、B2840C2966D3000正确答案：D依题意，可根据公式：新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润，代人数值即得。房地产估价师考试真题及答案9辑 第3辑2022年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A、367.5 B、382.5 C、523.5 D、543.0答案：B解析：本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65400+(1-0.65)350=382.5（万m2）。 具体承担全国一级资质房地产估价机构信

13、用档案系统管理的部门是（ ）。A建设部B建设部住宅与房地产业司C建设部信息中心D中国房地产估价师与房地产经纪人学会正确答案：D建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能包括分散风险职能、组织经济补偿职能。保险的派生职能包括融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/

14、m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D4375正确答案：C 在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款 B.收取预售款 C.收取定金 D.返本销售答案：D解析： 本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。销售中禁止的行为包括：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的

15、方式销售商品房。下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师 B.律师 C.造价工程师 D.房地产经纪人 E.开发商答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。房地产估价师考试真题及答案9辑 第4辑 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 再贴现利率C、 优惠利率D、 公开市场业务答案：C解析：知识点 货币政策工具经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按

16、照保本微利原则出售。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了

17、其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A、砖混结构B、剪力墙结构C、筒体结构D、砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P69。房地产开发项目策划报告主要内容有哪些？答案：解析：(一)项目背景（二）开发项目地块分析地块的自然条件分析；地块周边的经济及社会条件分析；地

18、块的环境条件分析。（三）开发项目市场调查与分析1市场环境调查与分析政治法律环境；经济环境；人口环境；社会文化环境。2市场需求容量调查与分析国内外市场的需求动向；现有的和潜在的市场需求量；社会拥有量、库存量；同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。3消费者和消费者行为调查与分析消费者类别及其分布；购买能力；购买欲望和购买动机。4竞争情况调查与分析竞争对手的调查与分析；竞争项目的调查与分析。（四）开发项目SWOT分析开发项目的优势分析；开发项目的劣势分析；开发项目的发展机遇分析；开发项E威胁分析。（五）开发项目的市场定位消费群体定位；项目形象定位；规划设计及建筑形象定位；户型定位；价格定位

19、物业管理定位。（六）开发项目的产品策划及规划建议项目总体规划设计建议；建筑个体设计建议；环境景观设计建议；户型设计建议。（七）开发项目房地产项目的定价及价格策略开发项目房地产项目定价目标；开发项目房地产项目定价方法选择；开发项目房地产项目价格策略选择。（八）开发项目房地产项目广告策划及销售开发项目房地产项目广告设计；开发项目房地产项目广告媒体选择；开发项目房地产项目销售计划及策略制定。 商业、旅游用地的使用权出让最高年限为40年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标

20、C.最大费用D.最大利润答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。房地产估价师考试真题及答案9辑 第5辑 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A电费B物业管理费C水费D供暖费E房地产税正确答案：CD非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（）答案：对解析：本题考查的是商品房交付使

21、用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。规划通常指描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。（）答案：错解析：本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思，一是描绘未来，二是行为决策。参见教材P1。 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险答案：B解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用

22、风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。 某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个单位A 4B 5C 6D 7正确答案：C抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人答案：D解析：抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。房地产估价师考试真题及答案9辑 第6辑以同类物业的当前平均价格为基础，确定

23、商品住房销售价格的方法是（）。A领导定价法B挑战定价法C目标定价法D随行就市定价法答案：D解析：随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：难以估算成本；公司打算与同行和平共处；如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。(2022年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用答案：B解析：本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和

24、置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。A.招标 B.划拨 C.拍卖 D.协议 E.挂牌答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，

25、应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。下列各项中，不属于工程建设其他费的事（）。A、固定资产其他费用 B、无形资产费用 C、其他资产费用 D、预备费答案：D解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。 指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.

26、由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B房地产估价师考试真题及答案9辑 第7辑房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。商品房买卖合同属于( )。A.单务合同 B.无名合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管

27、部门或者其他有关部门备案。A、14B、15C、28D、30答案：B解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建筑和设备工种图纸注明比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸，一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。 违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正

28、确答案：下列选项中，属于申请领取建设工程施工许可证应具备的条件有（）。A.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作 B.已经确定施工企业 C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30% E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明答案：B,C,E解析：本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）答案：错解析

29、：本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。房地产估价师考试真题及答案9辑 第8辑当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资

30、产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持有15年后转让，最长持有年限为25年，401525（年）。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住答案：对解析：自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出

31、租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市2022年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2022年住宅销售量为（）万平方米。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.0答案：C解

32、析：考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数前期实际销售量+（1平滑指数）前期预测值0.75650（10.75）500612.5。从（）看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。A.经营形态 B.货币形态 C.物质形态 D.资金流通方式答案：C解析：本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材

33、料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。房地产估价师考试真题及答案9辑 第9辑某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A3627.06B3634.31C4818.34D4842.43答案：A解析：某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还

34、款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A该类房地产的价格水平B消费者的收入水平C该类房地产的开发成本D该类房地产的开发技术水平E房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。

35、并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（）。A、当事人名称和住所B、土地界址C、土地用途D、宗地平面界址图答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售

36、费用、销售税费和投资利息C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、投资利息和开发利润答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为（）元/m2。（年折现率为8%）A、10000B、11000C、11553D、12000答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/（1+8%）0.5+40/（1+8%）=115.53（万元）。实际单价为：115.53/100=11553（元/m2）。参见教材P107。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值。（）答案：对解析：本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期正确答案：ABE