房地产估价师考试答案9章.docx

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1、房地产估价师考试答案9章房地产估价师考试答案9章 第1章 我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织中国房地产估价师学会。 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产

2、贬值正确答案：C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。某房地产估价机构于 2022 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2022 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2022 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2022 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?答案：解析：（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调

3、整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 （ ）正确答案：日标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。 按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，

4、购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A0.21B1.23C2.01D3.23正确答案：B房地产估价师考试答案9章 第2章以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样答案：B解析： 本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资(入股)

5、E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值

6、类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：D 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%答案：C解析：本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800

7、-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（ ）。A数学曲线拟合法B平均增减量法C移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE路线价法专门适用于城镇街道丽侧商业用地估价。房地产估价师考试答案9章 第3章某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553

8、.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。 注册房地产估价师管理办法规定，取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型 B.权益型 C.抵押型 D.互换型 E.混合型答案：B,

9、C,E解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C房地产估价师考试答案9章 第4章 重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程造价指建设一项工程的预期开支或实际

10、开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的。A、投资者B、承包商C、分包商D、政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。 该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。A该区人民政府建设行政主管部门B该市工程质量监督机构C甲公司D

11、丙公司正确答案：C工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。物业管理最主要的特征是（）。A.社会化 B.专业化 C.信息化 D.市场化答案：D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。决策的原则包括（）。A.系统原则 B.满意原则 C.淘汰原则 D.反馈原则 E.落实原则答案：A,B,D解析：本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则收益性房地产包括（）。A.餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地答案：A,B,

12、C,D解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。房地产估价师考试答案9章 第5章某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A、 600B、 900C、 1500D、 1800答案：C解析：知识点 土地补偿费及征地管理费 自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线正确答

13、案：BCDE房地产的有租约限制价值等于（）A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析：开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳（）。A、所得税B、增值税C、契税D、房产税答案：C解析：考点:土地费用。开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要缴纳契税。 抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提 供担保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.

14、08，该房地产的价格为（ ）万元。A38.26B40.33C46.5D62.33正确答案：C房地产估价师考试答案9章 第6章 房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A开发期和租售期B权益投资比率C资本化率D贷款利率E运营费用正确答案：ACD 房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A权益和区位B权益C实物和权益D区位正确答案：D答案 D虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 该综合楼商业部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C40

15、00.00D5000.00正确答案：C容积率总建筑面积/土地面积 建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=610000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。A、经营成本估算表B、借款还本付息估算表C、投资计划与资金筹措表D、销售收入与营业税金及附加估算表E、项目总投资估算表答案：A,B,C,E

16、解析：考点:辅助报表。辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。 成本利润率的计算公式是( )。A开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B开发利润(土地取得成本+开发成本)C开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：A答案 AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。（）主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关

17、秩序，并提供相关服务。A.物业管理业 B.房地产咨询业 C.房地产经纪业 D.房地产开发经营业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。房地产估价师考试答案9章 第7章政府债券体现的权利关系是（）关系。A股权B行权C债权债务D信托契约答案：C解析：政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个

18、人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。 某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程正确答案：B(2022真题) 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同答案

19、：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。 平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产市场调查的过程中，（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A座谈B问卷C观察D实验正确答案：B房地产估价师考试答案9章 第8章 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率

20、 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？正确答案：81.02万元住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析： 本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数答案：A解析： 本题考查的是房

21、地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。A2427B2500C2575D2632正确答案：D房地产估价师考试答案9章 第9章某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为

22、2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。A、 总折旧额B、 物质折旧额C、 建筑的折旧额D、 年平均折旧额答案：B解析：不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A、一个球场B、一个高尔夫球洞C、一条保龄球球道D、封闭使用的大院深处的一幢房屋E、一个游泳馆答案：B,C,D解析：考点:估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一

23、般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A.技术发展环境 B.人口资源环境 C.产品调查 D.经济环境答案：C解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经

24、济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A、选择专业化B、产品专业化C、全面覆盖D、市场集中化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险 B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的 C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响 D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率 E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系答案：D,E解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。