21年房地产估价师考试真题及答案5辑.docx

《21年房地产估价师考试真题及答案5辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试真题及答案5辑.docx（23页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试真题及答案5辑21年房地产估价师考试真题及答案5辑 第1辑 下列保险中，属于政策保险的有（ ）。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险正确答案：BCE社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政策保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A、

2、销售收入B、租金水平C、运营成本D、营业收入E、出租率答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。 收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资收益率排序插入法E收益乘数法正确答案：ABD投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接

3、投资，投资于房地产的有价证券。下列属于单位工程的有（）。A、土建工程B、安装工程C、装饰工程D、地下连续墙工程E、土石方工程答案：A,B,C解析：本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。(2022年真题) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：本题考查

4、的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。如果整个投资市场的平

5、均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62%答案：A解析：本题考查的是资本资产定价模型。折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）90.23（159）10.38。住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A.7 B.8 C.9 D.10答案：D解析： 本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。21年房地产估价师考试

6、真题及答案5辑 第2辑下列各项中，不属于规费的是（）。A.社会保险费 B.住房公积金 C.劳动保险和职工福利费 D.工程排污费答案：C解析： 本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括：社会保险费、住房公积金、工程排污费或其他应列而未列入的规费。选项C，属于企业管理费。目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C

7、.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人/25人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P4346。 房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量

8、、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，建筑物的剩余经济寿命为从价值时点开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。建筑物的剩余经济寿命为从价值时点起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。P314。 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投资组合理论认为，对于相同的

9、宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。 （三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。A估价

10、对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题正确答案：B以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案：对解析：损益表

11、的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。21年房地产估价师考试真题及答案5辑 第3辑征收集体土地的补偿费归（）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡（镇）人民政府C土地使用者D农村集体经济组织答案：D解析：对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。个人住房公积金贷款利率调整实行（）。A一日

12、一定B一月一定C一年一定D年内分段答案：C解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 1 月 1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在 1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500m2，致使国家损失1000 万元，该房地产估价师涉嫌（）。A金融诈骗罪B提供虚假证明文件罪C侵犯财产罪D出具证明文件重大失实罪答案：B解析：房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照房屋征收条例的规定进行

13、处罚。在具体的法律责任中，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。根据题意，该房地产估价师虚增建筑面积，涉嫌提供虚假证明文件罪 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入 额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表

14、3，并用净现值法，分别从 全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1 项目现金流量表 单位:万元 时 间 O 1 26 711 1219 20 自有资金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 经营费用 200 300 300 300 转售收入 8000表2 全部投资现金流量表 单位:万元时间 O 1 26 711 1219 20 现金流人量 现金流出量 净现金流量正确答案：(1)填表2、表3得出表4、表5：表4 全部投资现金流量表 单位：万元时 间 O12671112161719

15、20现金流人量600010001200130013009300现金流出量20008000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000表五 自有资金现金流量表 单位：万元时 间 O1267111216171920现金流入量10001200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95412.9510009000表六 自有资金现金流量表 单位：万元 时 间O1267111216171920现金流入量10001

16、200130013009300现金流出量20002000778.05878.05878.05300300净现金流量-2000-2000221.95321.95412.9510009000(2)净现值的计算公式：(3)计算贷款的年还本付息额：(4)计算项目的全部投资经济效果：因为FNPV1>O，所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。(5)计算项目的自有资金经济效果：方法1：满足自有资金的经济效果评价要求。纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。答案：错解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人负税人纳税人是直接向国家交纳

17、税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格答案：B,C,E解析：知识点 成交价格、理论价格和评估价值在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 ( )。A.宏观区

18、位 B.中观区位C.微观区位答案：C解析：从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。宏观区位指某个城市在一定地域范围内(如一个地区、一个国家乃至世界)所处的位置与地位。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。中观区位是指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。(2022真题) 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）答案：对解析：本题考查

19、的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因而，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。21年房地产估价师考试真题及答案5辑 第4辑（）是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.抵押用途 D.租金及交付方式 E.房屋的修缮责任答案：B,D

20、,E解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A、购买价格B、空置率C、运营费用D、资本化率答案：D解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元。A.53.80B

21、.55.47C.55.54D.58.79答案：D解析：复利系数的应用。P5+A（P/A，I，n）5+5（1+6%）17.8-1/6%（1+6%）17.858.79。 某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万，2022年末完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万，2022年竣工的房屋建筑面积为80万。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。A05B15C2D3正确答案：B 不属于保险合同辅助人的是（ ）。A保险受益人B保险代理人C保险公估人D保险经纪人正确答案：A保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成

22、交价格为2500元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末每月价格递增1，2022年6月末至2022年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（ ）元/m2。A2648B 2688C 2708D2734正确答案：C 某投资者以18万元/的价格购买了一个建筑面积为60的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在531%基础上上浮15个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报

23、率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）正确答案： 在法律中，宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同它相抵触。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 拆迁估价一般应当采用（ ）。A市场比较法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A21年房地产估价师考试真题及答案5辑 第5辑根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由

24、低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A成交价格B账面价格C正常价格D期望价格答案：C解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。下列房地产法律、法规中，以国务院令颁布的是( )。A.住房公积金管理条例B.城乡规划法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房产测量规范答案：A解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有

25、土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A、潜在毛租金收入B、空置损失C、租金损失D、其他收入E、运营费用答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作答案：对解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。#在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。A.物业出租经

26、营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率答案：B解析：制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。影响需求价格弹性的因素不包括（）。A.商品的耐用程度 B.时间的长短 C.商品本身用途的多样性 D.消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短

27、。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿 B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿 C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿 D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿 E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为

28、 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?答案：解析：（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择 70 年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。