2022房地产估价师历年真题解析8章.docx

《2022房地产估价师历年真题解析8章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师历年真题解析8章.docx（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师历年真题解析8章2022房地产估价师历年真题解析8章 第1章 按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支

2、付利息的方式还本付息，分3年还清。 (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。 (3)计算期(开发经营期)取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： 1编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。 2若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 (所有的投资和收入均发生在年末)答案：解析：下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产答案：C解析：本题考查的是按

3、实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（ ）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许

4、多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项A正确，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。选项C正确，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。D存在双重影响。可能增加也可能减少供应量。E持有成本，就是房产税，会增加供给。有独立设计文件和相应综合概（预）算

5、书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是（）。A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，具有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。2022房地产估价师历年真题解析8章 第2章(2022年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有

6、投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标答案：B解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行

7、借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）正确答案：房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）答案：错解析：本题考查的是房

8、地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。A208600B380600C211400D239400正确答案：A答案 A 根据公式QtaSt-1+(1-a)Qt-10.43220000+(1-0.43)20000 208600(m2) 征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A、场地平整费 B、城市基础设施建设费 C、渣土清

9、运费 D、青苗补偿费 E、地上物拆除费答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表 B.投资计划与资金筹措

10、表 C.借款还本付息估算表 D.财务计划现金流量表 E.利润表答案：A,D,E解析：本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。2022房地产估价师历年真题解析8章 第3章房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目评估与决策答案：B解析：考点:可行性研究

11、的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，

12、先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=1012=120；A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元） 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）正确答案：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（）。A、伸缩缝B、沉降缝C、防震缝D、施工缝答案：A解析： 本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。保险基本职能中的分散

13、危险是保险经济活动所特有的外部功能。（）答案：错解析：本题考查的是保险的职能。保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能，经济补偿是保险经济活动中的外部功能。2022房地产估价师历年真题解析8章 第4章某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50

14、，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致答案：D解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和

15、实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m

16、2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。A、 1000B、 1080C、 1580D、 1800答案：B解析：知识点 施工许可制度 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他

17、项权利人共同提出受理登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析8章 第5章在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税答案：错解析：在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中

18、某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。 影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境正确答案：D 工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/k

19、m2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。答案：解析：设该成片荒地的总价为V：开发完成后的熟地总价值=2800500000075%=105（亿元）取得该荒地的税费=V4%=0.04V（亿元）土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.65=28（亿元）投资利息总额=（V+0.04V）（1+8%）2-1+28（1+8%）1-1=0.17V+2.24（亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额=1056%=6.3（亿元）土地开发利润总额=（V+V4%

20、）10%2+（28+0.17V+2.24）10%1=0.225V+3.024（亿元）V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）V=45.6（亿元）故：该成片荒地总价=45.6（亿元）单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。普通股股东享有的权利有（）。A股票转让权B要求赎回权C参加表决权D公司剩余财产分配权E股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容来看，普通股股东享有的权利包括：参加股东大会；参加表决；股票转让权；股息红利分配的要求权；公司剩余财产的分配权；对公司事务的质询权；除上述权利以外，股东还享有公司章程规定

21、的其他权利。2022房地产估价师历年真题解析8章 第6章下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。(2022真题) 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转

22、移。 城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证正确答案：B城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，( )。A、 通过委

23、托评估确定B、 依照合同办理C、 遵循惯例处理D、 不予支付答案：A解析：被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 某家庭购买了一套90的商品住宅，售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和68%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第

24、4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）正确答案：城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（）。A.国家投资建 B.排队分配 C.低租金使用 D.住房商品化和社会化答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。2022房地产估价师历年真题解析8章 第7章 下列可作为市场法适用对象的是（ ）。A学校B写字楼C纪念馆D教堂正确答案：B市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商

25、品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）A.金融投资和实物投资 B.短期投资和长期投资 C.直接投资和间接投资 D.生产性投资和非生产性投资答案：A解析：本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务

26、E1：2000或1：500的地形图正确答案：BDE某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。A、 243B、 283C、 284D、 291答案：A解析：知识点 报酬资本化法的公式 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（）。A.房地产价格申报制度 B.房地产价格评估制度 C.房地产价格备案制度 D.房地产价格评估

27、人员资格认证制度答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。2022房地产估价师历年真题解析8章 第8章 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。A0.91B0.92C1.09D1.10正确答案：B受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）答案：错解析：考点:价值时点的确定。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下

28、，报酬率正好等于资本化率。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：RY（1Y）n/（1Y）n1。 以下不属于房地产市场专业顾问的是（ ）。A建筑师B精算师C工程师D律师正确答案：BB房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。参见教材P147。住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（）答案：对解析：商品住宅价格管理暂行办法第二章第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用。