房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx

《房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx（18页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师考试真题精选及答案9辑房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第1辑2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房

2、收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳（）。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的概念。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。参见教材P28。 工程造价控制的主要方法有（ ）。A价值工程B协议发包C合同管理D非限额设计E可行性研究正确答案：ACE （ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A因子推演法B趋势平滑法C加权平均法D回归分

3、析法正确答案：D回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。(2022真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。一份正式的可行性研究报告应包括（）等6个部分。A

4、、封面B、摘要C、结论D、正文E、附图答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第2辑某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性答案：B解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：正外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性，是某个经济行为个体的活动使他人

5、或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。 农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：依法设立的从事拍卖活动的企业法人是（）。A.竞买人 B.委托人 C.拍卖人 D.买受人答案：C解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人是指依法设立的从事拍卖活动的企业法人，即拍卖公司。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80% B.90% C.95% D.100%答案：D解析：本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资

6、产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64答案：B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。（1）土建工程费780（115%）（13.5%）928.4

7、0（元/m2），（2）安装工程费（4505075%）（13.5%）504.56（元/m2），（3）装饰装修工程费（9004572%）（13.5%）965.03（元/m2），（4）单位建筑安装工程费（1）（2）（3）2397.99（元/m2）。参见教材P307。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第3辑纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的； 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )正确答案：答案 在

8、市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断。 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：CB该宗房地产的收益价格计算如下：某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于房屋征收估价，下列说法错误的是（）。

9、A.房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担 B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘 C.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务 D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580答案：D解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值平滑指数前期实际销售

10、量（1平滑指数）前期预测值0.8600（10.8）500580。参见教材P116。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第4辑投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。A、 详细研究B、 粗略研究C、 特定项目的投资机会研究D、 建设项目的投资机会研究答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（）答案：错解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押

11、贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,B,C,E解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没

12、有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；

13、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。 A.城乡居民房屋保险 B.建筑工程一切险 C.企业财产保险 D.安居定期保险答案：D解析：该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第5辑在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。A、 商业物业B、 特殊物业C、 土地买卖D、 租赁E 抵押答案：C,D,E解析：此题属于掌握范畴。根据教材中，有关房地产市场中按交易形式细分的内容。刘某在

14、1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00答案：C解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）55%=3818.18（元）。房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A

15、.国有土地使用权出让市场 B.土地转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 E.一手房市场答案：B,C解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应

16、为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）正确答案：在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第6辑 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价

17、对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下不属于房地产市场专业顾问的是（ ）。A建筑师B精算师C工程师D律师正确答案：BB房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消

18、费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD答案 CD功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第7辑不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（）答案：对解析：登记簿是不动产物权的法律根据。物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予

19、登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致答案：D解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人

20、或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。 下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用正确答案：D本题主要考查土地使用权划拨的含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。A期望值相同、标

21、准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案正确答案：ACE答案 ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。(2022真题) 判断经济陷入通货紧缩的依据是（）。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足答案：B解析：本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧

22、缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第8辑 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）正确答案：职工工资应列为人工费。 经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房的资格者投票选择B公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定D招投标正确答案：D （ ）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。A保证B担保C保险D赔偿正确答案：C房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间

23、的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。“三项预测值”分析方法是( )中的一种。A、 单因素敏感性分析方法B、 多因素敏感性分析方法C、 概率分析方法D、 盈亏平衡分析方法答案：B解析：知识点 敏感性分析的“三项预测值”法房地产估价师考试真题精选及答

24、案9辑 第9辑住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供一般责任保证担保的行为。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。参见教材P210。某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A、10.0B、

25、12.5C、13.5D、40.0答案：C解析： 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A（n1） b0 ，有30（n1） 2.40， n13.5 年。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B房屋租赁合同约走的租赁期限依法不得超过（）年。A.5B.10C.15D.20答案：D解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P118. 请根据上述材料回答问题：A养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批B征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金C甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权D如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房正确答案：BD