房地产估价师历年真题5节.docx

《房地产估价师历年真题5节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师历年真题5节.docx（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师历年真题5节房地产估价师历年真题5节 第1节 房地产拍卖登记需提交的资料不包括( )。A.申请书B.登记表C.房地产权证D.拍卖公告正确答案：B房地产拍卖登记需提交的资料有：申请书;当事人身份证明或单位合法资格证明;委托书及代理人身份证明;房地产权证;拍卖成交确认书;房屋平面图及地籍图;出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;契税完税证及契税完税贴花;拍卖公告;其他有关文件。其中，自愿委托拍卖的，除需提交上述资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述项资料外，还需提交拍卖委托公函、生效的判决、裁定和调解书以及协助执行通知

2、书。 房地产价格评估机构一般由被征收人通过多数决定、随机选定的方式确定。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。参见教材P58。 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件

3、上，必须有( )签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师正确答案：C 下列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。 优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题5节 第2节在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件答案：A解

4、析：本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。城市房地产管理法属于法律。公告是房屋登记的必经程序。（）答案：错解析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。A可比实例B吻合案例C相似实例D求同案例正确答案：A答案 A可比实例(comparable

5、property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。 建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?正确答案：建筑物的雷新购律价格是伞新状况下的价格，未扣除折旧；而土地的增减价因素一般已考 虑在其重新购建价格中。 对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。A经济可行性B边际可行性C地方政策的支持D人员质量正确答案：A答案 A对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。建设阶段是指项

6、目从设计阶段开始到竣工验收所经过的过程。（）答案：错解析：考点:质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。房地产估价师历年真题5节 第3节房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期 B.销售期 C.经营期 D.经营准备期 E.预售期答案：A,C解析：本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性 B.决策参与性 C.流动性 D.安全性 E.收益性答案：A,C,D,E解析：一般来说，债券具有以下特征：偿还性。收益性。流动性。安全性。 某房地产在2022年3月的价格为2022元/ m2，

7、现在调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2022年9月的价格为（ ）元/ m2。A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7正确答案：D建筑体形和立面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。（）答案：错解析：本题考查的是建筑设计。建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。 由于房地产中介服务人员过

8、错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目的财务评价是房地产开发（）阶段的重要工作。A投资分析决策B施工准备C建设D租售答案：A解析：投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。房地产估价师历年真题5节 第4节在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价；在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。（）答案：错解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评

9、估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A、主动争取 B、主动接受 C、被动争取 D、被动接受答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。 实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3

10、，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。（）答案：错解析：计算过程如下：楼面地价=土地单价容积率，所以甲土地楼面地价=15004=375（元/m2）；乙土地楼面地价=11303=376.67（元/m2）。报酬率为6%，甲地块V=37511/(18%)50=396.53（元/m2）；乙地块V=376.6711(16%)60=388.45（元/）。甲地块V乙地块V，因此投资甲土地更经济。某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作

11、出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿

12、；其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。商品房买卖合同属于( )。A.单务合同 B.无名合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。房地产估价师历年真题5节 第5节某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。4.估价人员应根据（）用途对该两

13、幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价答案：A解析：本题考查的是估价对象用途的确定。估价人员应该根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押

14、可以不经登记即产生合同效力答案：B,D解析：本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。 根据下列内容，回答 811 题：省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢

15、厂房的用途为工业。第 8 题 估价人员应（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于1)A单利计息的利息少，复利计息的利息多B单利计息的利息多，复利计息的利息少C单利计息的利息与复利计息的利息一样多D无法知道正确答案：A答案 A复利计息是利息产生利息，即利滚利。现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A、财务盈利能力B、清偿能力C、资金平衡情况D

16、、营运能力答案：A解析：考点:基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A.抵押价值评估要遵循谨慎原则 B.抵押价值评估要遵循合法原则 C.严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则 D.投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍