市场景气度高存问题需关注——近期金华市区房地产市场情况调研报告.docx

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1、市场景气度高存问题需关注近期金华市区房地产市场情况调研报告市场景气度高 存在问题需关注 近期金华市区房地产市场状况调研报告为了解近期金华市区房地产市场运行状况，做好房地产市场价格预警监测，近期金华调查队走访调研 5 家房地产开发企业和中介机构。调研显示，一季度金华市区房地产市场成交量增幅明显，成交均价处于历史高位，当前房地产市场存在五方面问题，平稳健康发展仍需加大调控力度。一、市场运行特点 （一）成交量明显放大。1-3 月，金华市区新建商品住宅分别成交3094、1584和2142套，比上年同期分别增长315.3%、949.0%和106.8%；二手住宅分别成交1955、1503和2797套，比上

2、年同期分别增长 178.1%、1242.0%和 253.6%，持续了去年年底市场火爆行情，存量房去化速度加快，部分区域可售商品房供应不足，肯定程度上推动成交量放大。（二）成交均价居历史高位。2 月份市区新建商品住宅成交均价为19415元/平方米，较1月份上涨1150元/平方米；二手住宅成交均价 12263 元/平方米，较 1 月上涨 755 元/平方米；3 月份新建商品住宅和二手住宅的成交均价为 18619元/平方米和 12088 元/平方米，环比小幅下降。一季度成交楼盘中位于一环内的占比较大，如天汇苑、海悦华府、三江 都荟苑均价均在 2.7 万元以上，拉高整体均价。二、成交价上涨因素分析 （

3、一）城市吸引力不断提升。一是金华市区的轨道交通、高铁新城、将来社区、城市有机更新等规划提升了城市影响力，一批百强房企看好金华发展前景，纷纷进入金华增加了市场的热度；二是在两集中（集中发布出让公告、集中组织出让拍卖）政策下，部分中小房企在一线城市拿地难度加大，选择下沉二三线城市；三是从住宅价格看，目前金华与杭州、宁波、温州相比还处于价格凹地，随着上述城市楼市调控措施加码，部分购房需求和资金转移至金华。（二）土拍市场火爆推高市场预期。进入 2021 年以来，土拍市场呈现三个特点：一是竞拍参加者数量较多，且均是实力较强的龙头房企；二是竞拍现场竞争激烈，竞拍持续时间较长；三是地块高溢价率、高楼面价成交

4、。如 1 月 7 日江北洪源地块以 14761 元/平方米的楼面价，76.1%溢价率成交，这是金华土拍史上参加竞拍房企数量最多（共 28 家）的一次；2 月 2 日位于多湖板块的人民医院东地块，以 18585 元/平方米楼面价，37.7%溢价率成交，成为目前市区最高的楼面价，土拍市场的火热推高了市场对房价预期。（三）供需冲突推高房价。从需求端看：一是疫情催生改善性需求。疫情过后部分居民居住需求升级，地段好、配套齐、品质高的改善型住宅得到更多购房者青睐；二是投资保值需求增加，在当前投资渠道有限的状况下，越来越多的 人选择投资房产实现资产保值。从供应端看：今年以来实施单个施工许可证批准的楼栋一次性

5、申办预售许可证，且不行分割办理，导致年初新居供应量较少，不少需求转向二手房和周边乡镇，市场需求增加，而供应有限，推动市区整体房价上涨。三、当前市场存在的问题 （一）中高端项目密集开盘推高市场预期。2020-2021 年市区核心片区出让宅地开发的项目接连上市，中高端项目密集开盘，目前在售的保利天汇苑、中海九樾、三江都荟苑等，整盘预售价格（含装修）均在 27000 元/平方米以上，大幅高于近期市区成交均价 18619 元/平方米的水平，强化了购房者房价上涨预期。（二）房企的自由定价空间对市场价格波动影响大。目前，很多房企的备案价格与正式销售价格之间存在自由定价空间（常见在 5%-10%），房企营销

6、先预报实惠折扣，再依据认筹和销售状况快速调整价格，可能会造成数日间价格快速上涨至备案价销售，价格改变幅度大、速度快，常令购房者措手不及，简单产生抢房状况，增加了区域房价波动性。（三）二手房市场乱象有所抬头。调研发觉，目前二手房市场乱象有所抬头。一是部分中介和平台发布失真信息，少数房源挂牌价格脱离市场合理区间，有意营造涨价恐慌气氛，扰乱市场秩序；二是二手房独家代理速销大幅增加卖方成本，一般的中介费根据成交价 1%收取，独家代理 速销根据 2%收取，在肯定程度上提高房屋成交价格，且速销模式违反初衷，卖家的权利和义务不对等，中介之间对房源存在恶性竞争。（四）二手房线上过户有利有弊。目前金华市二手房转

7、移登记已可实现全流程网上办理，申请人只需登陆浙江省政务服务网或浙里办APP 上传相关信息，审核完成后即可实现 2 小时拿证。网上办模式让买卖双方随时随地均可申请办理，提升办事效率。但是，全流程线上过户仍存在一些风险隐患：如手机及相关证件遗失、群众对线上过户流程不了解导致房屋在不知情的状况下被过户的风险。（五）购房门槛提高影响交易公允。2020 年 12 月 31 日，央行发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，该政策出台导致金华目前住房按揭贷款的放款时间从 1 个月拉长到 3 至 6 个月。在新居市场供需失衡的状况下，部分热门楼盘通过一些隐性手段，如规定全额付款优先摇号选房方

8、式变相抬高门槛；二手房市场也受到肯定影响，热门地块和学区房等也出现要求提高首付款比例的状况。四、后期走势预料 3 月份，金华市出台房地产市场调控政策，从优化土地供应、完善土地出让方式等方面综合施策，政策的出台显示出政府遏制房价上涨的决心，房地产市场观望心情有所增加，房价上涨预期起先减弱。2020 年 12 月至 2021 年 2 月，金华市区房地产市场量价齐升，消化了一批购房需求，经过走 访调研了解，5、6 月份起先入市的新建住宅项目数量将会明显增多，市场供应量增加，将会变更目前很多楼盘无房源可售的局面。预料，市场热度将会有所下降，房价整体趋于平稳。五、相关看法建议 （一）执行政策稳地价。一是

9、严格执行关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知，进一步加强住宅用地管控，实行有安排、有节奏、有重点的精准供地；二是细化落实责任主体，加强市场走访调研、驾驭政策反响、倾听多方看法，推动金华市区房地产市场健康、平稳发展。（二）加强监管稳房价。建议强化价格备案制度，对新建商品住宅销售全周期做好价格监管，可以借鉴杭州等地，探究对房企不同阶段执行的实惠政策开展备案登记，做好实惠政策公开，适当收紧自由定价权，避开房企利用快速价格调整造成短期房价波动。（三）多方发力稳预期。一是多部门联动建立健全网上舆情监测机制，网信、公安、建设、市场监管等相关部门要严厉打击利用煽动性较强的文章炒作房价上涨、漫步虚假信息等行为，刚好回应社会舆论关切的问题，稳定市场预期；二是接着整顿市场秩序，持续开展房地产市场专项整治行动，严厉打击开发商捂盘惜售、中介哄抬、自媒体炒作等行为。