某项目开发业务管理方案.docx

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1、某项目开发业务管理方案AA 房地产生长股份有限公司项目开发业务管理办法提纲一、市场拓展 1、土地信息获得 （第四条，N 天）2、投资意向前期市场调研 （第五条，15 天）3、意向土地连续跟踪 （第六条，45 天）4、土地通告及竞买 （第七条，21 天）二、营销策划 1、项目可研前期市场调研 （第八条，15 天）2、土地购买前期深度市场调研 （第九条，15 天）3、项目启动前期市场深度探讨 （第十条，30 天）4、项目亮相前打算 （第十一条，192 天）5、项目亮相 （第十二条，60 天）6、项目公然期 （第十三条，30 天）7、项目开盘销售 （第十四条，15 天）8、项目日常销售 （第十五条，

2、N 天）9、项目清盘 （第十六条，90 天）三、工程建立 （一）修建安装工程 1、筹划方案设计及内部审批 （第十七二十一条，100 天）2、项目筹划方案政府报批 （其次十二二十四条，62 天）3、单体工程设计 （其次十五二十七条，43 天）4、单体工程预算与招投标 （其次十八三十条，102 天）5、单体工程施工 （第三十一三十四条，N 天）6、单体工程竣工、验收、存案、交房 （第三十五四十二条，N 天）（二）市政配套与园林景观工程 1、市政配套与园林景观方案设计 （第四十三四十六条，N 天）2、施工图设计 （第四十七四十九条，N 天）3、市政配套与园林景观工程预算体例与招投标 （第五十五十二条

3、，N 天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收 （第五十三五十四条，N 天）四、物业治理 1、物业招标 （第五十五条，N 天）2、单体工程施工 （第五十六五十七条，N 天）3、担当验收、入住打算 （第五十八五十九条，N 天）4、前期物业治理办事 （第六十六十一条，N 天）总论 第一条 制定本步伐的目的是为了使公司运营步伐化、范例化。在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学范例的流程和标准来指导事情的进行，以获得高效实时的事情结果。其次条 项目开发业务是指以项目为单位进行市场拓展、营销策划、工程建立、物业治理等事情。项目开发历程中所涉各项业务事情均有起先条件、标准时限、所涉单位、事情事项

4、等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。第三条 本步伐以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、治理入住为要害事情节点。事情流程及相关时间节点详见AA 生长项目开发流程时标网络图。本标准及网络图中所指的各项事情的开展时间均为最迟的时间，在实际事情中为了科学、公道的节约开发周期，可以凭据详细状况提前开展相关事情。 第一章 市场拓展 第四条 土地信息获得 一、起先条件：生长部（分子公司开发部）设立 二、标准时限：由公司每年年度筹划中土地购买筹划所列时限确定三、事情结果：获得切合公司生长战略的地块信息，包罗政府出让地块、相助型地块和其他类型土地信息。四、所涉单位：生长部、分子公司开

5、发部 五、事情事项：公司生长部、分子公司开发部：1、信息获得渠道建立 增加与政府职能部分（以土地、筹划部分为主）的干系建立，特殊注意与主管领导干系的创建； 加深与业内人士（包罗房地产开发企业市场前期人员、中介署理公司、媒体等）相同，以及增加其他种种社会资源干系（产权中心、清算中心、拍卖行等）的创建。2、土地信息获得 （1）政府职能部分拟出让土地 （2）其他开发商拟转让或寻求相助 （3）其他土地信息（拟清算可干脆开发或变动手续浅易且可用于房地产开发的土地）3、深化了解土地信息、土地项目开端推断和甄选、土地项目上市运作 （1）政府拟出让土地 通过土地职能部分具体了解拟出让土地根本状况，包罗土地现状

6、图（土地详细位置、四至以及周边状况）、土地筹划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、修建密度、限高等）、土地拟定上市筹划（土地上市时间、上市方法、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买包管金等）以及土地交付运用条件。 开端估算土地公道成交价，测算土地开发预料利润、开发周期和项目启动所需资金投入。 凭据中的初略测算，甄选适合公司生长战略的项目或短平快项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。 本地块项目适合公司生长，快速地与土地生意业务部分（特殊是主管土地上市事情的相关领导）联系，主动与土地相关部分相同、运作，重新拟定土地上市筹划（使得政府土地上市时间摆设最宜于公司

7、资金摆设），提高土地竞买人资质要求（国度一级开发资质）和履约包管金等。（2）其他开发商拟转让或寻求相助 与相助方取得联系，告竣开端相助意向，并具体了解拟出让土地根本状况，包罗土地现状图（土地详细位置、四至以及周边状况）、土地筹划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、修建密度、修建限高等）、相助方开端拟定土地价（土地转让价或相助开发折价）、以及土地开发转让资金支付方法。 通过土地、筹划职能部分核实相助方所供应土地全部权、筹划条件精确性，以及具体了解地块的其他限制性条件。 凭据相助方拟定土地价，预料开端地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。 凭据中的初略测算和公司资金现状及

8、摆设，同时结合公司生长战略，开端推断该相助项目是否适合公司开发（含相助开发）。 当中的开端推断项目适合公司开发（含相助开发）时，一方面通过种种渠道了解相助方（包罗实力、配景、信誉等），阐发相助方拟转让或相助开发项目深条理目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发供应有效支持（特指项目转让）。 凭据市场调研数据，重新评估阐发相助项目，拟定土地心理底价、项目相助方法、款项支付方法等，与相助方进行深化相同，制定谈判本事战略，最终告竣项目相助。第五条 投资意向前期市场调研 一、起先条件：土地信息的获得 二、标准时限：15 天 三、事情结果：土地开端推断 四、所涉单位：生长部、分子公司开发部、工

9、程部 五、事情事项：（一）生长部、分子公司开发部：1、地块现场踏勘 对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素具体了解。2、了解地块周边配套 了解地块周边商业、训诲、卫生、交通、消遣等配套设施状况。3、了解地块区域将来筹划具体了解地块所属区域的将来 35 年的筹划，并阐发区域将来筹划对项目以后开发的影响和支撑作用。4、项目本钱开端测算 了解本地的建安本钱、政府收费项目和详细状况。5、本地房地产市场状况 产物形式、市场代价、市场格式、生长趋势及前景、开发周期摆设。6、获得地块现状图（四至电子文件），供应给前期筹划部 （二）工程治理部 1、修建行业调研

10、（10 天，土地信息获得后起先执行）了解本地修建行业企业根本状况（包罗修建企业的经济实力、技能水平、产物质量、信誉等）、种种结构修建（砖混、框架、剪力墙等）的建安本钱、修建质料（钢筋、水泥、砂石料等）代价水平。2、工程本钱初算（5 天，上一项事情完成后起先执行）结合本地修建市场根本状况和项目自身状况，开端测算项目的工程建立本钱。第六条意向土地连续跟踪 一、起先条件：投资意向前期市场调研完成 二、标准时限：应大于 45 天，投资意向前期市场调研完成后起先执行,土地通告宣布前完成。三、事情结果：项目投资意向书、项目可行性探讨陈诉、项目投资决策四、所涉单位：战略委员会、生长部、分子公司开发部、工程部

11、、营销策划部、前期筹划部 五、事情事项 （一）生长部、分子公司开发部 1、土地开端推断并出具具体结果（5 天，投资意向前期市场调研完成后起先执行） 宗地具体状况 项目主要经济技能指标阐发等 获得意向地块预料底价、履约包管金要求和上市时间筹划等信息。 潜在竞争敌手的开端了解。2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10 天，土地开端推断完成后起先执行） 宏观市场根本状况（购买力、消费特征、同业水平、竞争水平）； 微观状况（位置优势、代价水平）； 项目开端经济测算阐发； 项目投资的理由和项目前景阐发； 项目主要障碍和根本风险阐发； 项目立项前期用度等。3、向战略委员会提交项目投资意向

12、书草案。4、如项目立项，进行区域市场深度调研。（10 天）5、在调研的底子上，草拟项目可行性探讨陈诉（可行性研究陈诉模板见附件二）（项目投资立项确定后 15 天内完成） 项目区域配景阐发：区域内宏观经济、微观经济以及生长前景平阐发。 区域市场深度阐发：项目周边及辐射范畴内的客户阐发、产物阐发、市场竞争阐发等。 项目在区域房地产市场的根本定位和生长，以及项目所在都市地理位置阐发。 可研根本定位：项目可行性探讨的根本定位一般包罗项目定位、客户定位、产物定位等。 拟定项目开发进度筹划（主要是项目开发建立和销售进度筹划）。 项目经济指标测算：本钱利润测算（针对多个方案进行开端本钱测算、利润阐发及比选）

13、、敏感性阐发、现金流量阐发、项目资金来源与支出阐发（包罗付款筹划）等。6、向战略委员会提交项目可行性探讨陈诉草案。7、如项目获准投资，打算项目土地竞买。（二）战略委员会 1、项目投资审批 项目投资意向书的审批（便是项目投资立项审批）。（15天，收到生长部提交项目投资意向书后执行） 项目可行性探讨（项目投资审批）审批。（15 天，收到生长部提交项目可研陈诉后执行）（三）工程治理部1、供应涉及项目工程类的本钱底子数据（5 天，投资意向前期市场调研完成后起先执行）2、帮助生长部（分子公司开发部）对多套项目筹划方案进行精确的本钱测算（10 天，项目投资立项确定后起先执行）3、凭据项目地块现状和开工条件，帮助生长部（分子公司开发部）拟定项目开发进度筹划（5 天，上一项事情完成后执行）（四）营销策划部 1、市场阐发（10 天，项目投资立项批准后起先执行）参与市场调研，帮助生长部对地块周边及辐射范畴内的客户、产物、市场阐发等进行阐发。2、项目可研定位（5 天，上一项事情完成后起先执行）凭据调研结果以及阅历数据进行客户和产物阐发，帮助生长部（分子公司开发部）完成项目定位、客户定位和产物定位。3、凭据项目地块现状和.