北京市物业管理业纳税评估手册4157.docx

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1、行业评估 物业管理业2004年7月73前 言随着我国国经济体体制改革革的不断断深化和和房地产产市场的的日臻完完善及住住房商品品化的积积极推进进，为了了提高人人们的生生活质量量，创造造优美的的生活与与工作环环境，以以房屋及及其设备备、设施施、相关关场地等等为对象象的物业业管理越越来越受受到人们们的重视视。该行行业作为为房地产产开发与与经营业业的后期期工作，目目前已经经发展成成为一支支朝气蓬蓬勃的新新兴产业业。我市市地税系系统自220000年起至至今对物物业管理理企业实实施税务务检查，其其有问题题率高达达92%，这就就说明，该该行业在在税收管管理方面面仍存在在较多的的问题。如何加加强对物物业管理理

2、业的税税收管理理，有效效规范物物业管理理企业的的纳税行行为，是是我们工工作的重重点和研研究的课课题。为了加强强物业管管理业的的税收管管理，实实施有效效的纳税税评估，我我们在认认真研究究了物业业管理业业的经营营特点的的基础上上，全面面总结了了多年对对物业管管理业税税收管理理的经验验，编写写了纳纳税评估估手册（物物业管理理业）。本手册册的编写写，本着着“改善首首都经济济发展投投资环境境，营造造税务机机关与纳纳税人和和谐的新新型征纳纳关系”的原则则，对提提高税源源监控能能力、实实现税收收科学管管理具有有重要意意义。同同时，通通过有效效的机制制对行业业纳税评评估工作作进行规规范、约约束，使使之制度度化

3、、科科学化。本手册依依照现行行的物业业管理业业的行业业法规、会计计制度、会计计准则，结结合北京京市物业业管理业业现状及及纳税评评估工作作实际，本本着依法法评估、科学实实用、通通俗易懂懂的原则则编写。本手册内内容较为为全面，主主要分为为四章和和附录。详细介介绍了物物业管理理业的概概念、纳纳税评估估方法以以及评估估指标。手册以以物业管管理业税税务检查查案例为为依据，运运用会计计学、统统计学的的分析方方法，建建立纳税税评估指指标。希希望本手手册可以以帮助评评估人员员更好地地了解物物业管理理业的相相关知识识，更加加有针对对性的开开展该行行业的评评估工作作。由于我国国的物业业管理业业从产生生到发展展时间

4、不不长，还还处于探探索阶段段，无论论在企业业规范运运作、政政府相关关管理还还是学术术界的研研究方面面都还存存在不足足，制定定的指标标体系及及评估方方法，均均是探索索性的尝尝试。限限于作者者的理论论水平和和经验，此此手册中中的错误误在所难难免，欢欢迎大家家批评和和建议，以以便我们们对纳纳税评估估手册（物物业管理理业）进进行修改改和完善善。 纳税税评估处处20044年7月月20日日目 录录第一章物物业管理理概述11第一节物物业管理理概述11一、物业业管理的的概念11二、物业业管理的的业务划划分2三、物业业管理的的经营特特点3第二节物物业管理理收入确确认3一、收入入的概念念及种类类4二、物业业管理费

5、费的测算算5三、物业业管理企企业收入入的确认认5第二章物物业管理理业涉及及税种及及计算66第一节营营业税及及相关税税费的计计算7一、营业业税相关关规定77二、营业业税的计计算8三、城市市维护建建设税的的计算99四、教育育费附加加的计算算9第二节企企业所得得税的计计算9第三节个个人所得得税的计计算100第四节房房产税（城城市房地地产税）及及相关税税费的计计算100一、房产产税的计计算100二、城镇镇土地使使用税的的计算110三、城市市房地产产税的计计算111四、土地地使用费费的计算算11第五节其其他税种种的计算算11一、车船船使用税税的计算算11二、车船船使用牌牌照税的的计算112三、印花花税的

6、计计算122四、契税税的计算算12第三章物物业管理理业存在在的涉税税问题113第一节物物业管理理业税务务检查情情况133第二节营营业税涉涉税问题题14一、常见见问题114二、特殊殊问题117第三节个个人所得得税涉税税问题118一、常见见问题118二、特殊殊问题118第四节企企业所得得税涉税税问题119一、常见见问题119二、特殊殊问题119第五节房房产税（城城市房地地产税）涉涉税问题题20一、常见见问题220二、特殊殊问题220第四章物物业管理理业纳税税评估221第一节物物业管理理业财务务分析指指标211一、财务务分析概概述211二、偿债债能力224三、运营营能力227四、盈利利能力229第二

7、节物物业管理理业评估估指标331一、营业业税评估估指标331二、个人人所得税税评估指指标344三、企业业所得税税评估指指标355第三节物物业管理理业评估估工作程程序366一、评估估工作337二、约谈谈工作337三、评估估工作程程序流程程图388附录一：物业管管理业常常见涉税税问题及及评估指指标对应应表400附录二：北京市市物业经经营税费费一览表表44附录三：相关法法律规定定45第一章 物业管理理概述第一节 物业管理理概述一、物业业管理的的概念（一）物物业的概概念“物业”一词由由英语“Esttatee”或“Prooperrty”引译而而来，其其含义为为“财产”、“资产”、“拥有物物”、“房地产产

8、”等，是是一个较较为广义义的范畴畴。而现现实生活活中，我我们所称称的“物业”是一种种狭义的的范畴。从物业业管理的的角度来来说，物物业是指指已建成成投入使使用的各各类建筑筑物，及及其相关关的设备备、设施施和场地地。（二）物物业的分分类 根据使使用功能能的不同同，物业业可以分分为以下下4类： 1、居居住物业业。包括括住宅小小区、单单体住宅宅楼、公公寓、别别墅、度度假村等等。 2、商商业物业业。包括括综合楼楼、写字字楼、商商业中心心、酒店店、商业业场所等等。 3、工工业物业业。包括括工业厂厂房、仓仓库等。 4、其其他用途途物业。包括车车站、机机场、医医院、学学校等。 以上是是国外通通用的分分类。在在

9、我国，有有人根据据实际情情况，从从商业物物业和其其他用途途物业中中，另外外再分出出一部分分特殊物物业，这这些物业业要经过过政府特特许经营营。不同同使用功功能的物物业，其其物业管管理有着着不同的的内容。（三）物物业管理理的概念念 物业管管理，是是指由专专门的机机构和人人员对已已竣工验验收并投投入使用用的各类类物业，以以经营的的方式进进行维护护、修缮缮，并为为产权使使用人提提供全方方位的综综合服务务。 物业管管理服务务，是指指物业管管理单位位受托对对房屋建建筑及其其设备、公用设设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境容貌貌等项目目开展的的日常维维护、修修缮、整整治服务务及提供供与物业业产权人人

10、、使用用人相关关的其他他服务。（参见见关于于对物业业管理服服务业务务征收营营业税问问题的通通知京京地税营营199973866号）物业管理理企业，通通常称为为物业管管理公司司。物业所有有人，即即产权人人，亦称称为业主主。业主主可以是是个人、集体、国家。（四）物物业管理理的性质质物业管理理是一种种与房地地产综合合开发的的现代化化生产方方式相配配套的综综合性管管理，是是随着住住房制度度改革的的推进而而出现的的产权多多元化格格局相衔衔接的统统一管理理，是与与建立社社会主义义市场经经济体制制相适应应的社会会化、专专业化、企业化化、经营营型的管管理。二、物业业管理的的业务划划分物业管理理的客体体是物业业，

11、服务务对象是是人，是是集管理理、经营营、服务务为一体体的有偿偿劳动。所以，物物业管理理属于第第三产业业，是一一种服务务性行业业。物业业管理的的性质也也比较明明确，主主要是“服务性性”的，寓寓管理、经营于于服务之之中。不同的物物业管理理公司所所服务的的对象不不尽相同同，因而而承担的的业务也也有差别别，但归归结起来来，大致致如图所所示：三、物业业管理的的经营特特点商业物业业与居住住物业是是日常税税务检查查工作中中检查最最多的两两个物业业类型，因因此，在在此仅对对商业物物业和居居住物业业从以下下四方面面做一个个介绍。商业物业业居住物业业特点、需要要良好的的商业氛氛围、使用用价值的的长期性性、追求求设

12、施的的先进性性、寿命命的差异异性、有很很高的租租赁比例例、居住住性、以出出租为主主的商业业物业价价值不、舒适适性能库存、安全全性、耐久久性分类、办公公物业、普通通住宅、酒店店物业、花园园洋房、商贸贸物业、公寓寓、娱乐乐休闲物物业、别墅墅管理模式式、自建建自营以委托经经营为主主、自营营与专业业物业管管理相结结合、委托托经营管理内容容、制定定管理计计划、企业业组织的的构建与与管理目目标、方方、签定定物业管管理委托托合同，启启动物针策略的的制定业管理工工作、管理理项目的的接管与与前期管管理、制定定租金收收取办法法、物业业管理的的各项日日常管理理、协调调与业主主和承租租人的关关系、投诉诉、纠纷纷与紧急

13、急事故的的处理、考核核、评估估与质量量管理、协助助政府进进行社区区管理，推推进全社会的的文明和和进步第二节物物业管理理收入确确认一、收入入的概念念及种类类（一） 营业收入入的概念念营业收入入，一般般是指企企业在生生产经营营过程中中，由于于销售商商品、产产品或提提供劳务务等收到到的收入入。物业业管理企企业的营营业收入入，是指指物业管管理企业业从事物物业管理理和其他他经营活活动所取取得的收收入。包包括主营营业务收收入、其其他业务务收入、营业外外收入和和投资收收益等。（二） 区分主营营业务收收入和其其他业务务收入的的原则根据物业业管理企企业的经经营特点点，我们们可按以以下原则则对物业业管理企企业的营

14、营业收入入进行分分类：凡凡是为物物业产权权人、使使用人提提供服务务，为保保持房屋屋建筑物物及其附附属设备备完好无无损而进进行的维维修、管管理所取取得的收收入，作作为主营营业务收收入；凡凡主营业业务收入入外，从从事交通通运输、餐饮服服务、商商业贸易易等活动动所取得得的收入入作为其其他业务务收入。1、主营营业务收收入包括括：物业业管理收收入、物物业经营营收入和和物业大大修收入入等。（1）物物业管理理收入，是是指企业业向物业业产权人人、使用用人收取取的公共共性服务务费收入入、公众众代办性性服务费费收入和和特约服服务收入入。（2）物物业经营营收入，是是指企业业经营业业主管理理委员会会或物业业产权人人、

15、使用用人提供供的房屋屋建筑物物和公共共设施取取得的收收入。如如房屋出出租收入入和经营营停车场场、游泳泳池、各各类球场场等公用用设施收收入。（3）物物业大修修收入，是是指企业业接受业业主委员员会或者者物业产产权人、使用人人的委托托对房屋屋共用部部位、共共用设施施设备进进行大修修取得的的收入。2、其他他业务收收入包括括：中介介代销手手续费收收入、材材料物资资销售收收入、废废品回收收收入、商业用用房经营营收入及及无形资资产转让让收入等等。（1）房房屋中介介代销手手续费收收入，是是指物业业管理企企业受房房地产开开发商的的委托，对对其开发发的房屋屋从事代代理销售售活动而而取得的的代销手手续费。 (2)

16、材料料物资销销售收入入，是指指物业管管理企业业将不需需用的材材料物资资对外销销售所取取得的收收入。 (3) 商业业用房经经营收入入，是指指物业管管理企业业利用业业主委员员会或者者物业产产权人、使用人人提供的的商业用用房，从从事经营营活动所所取得的的收入。如开办办商店、饮食店店、美容容美发、彩扩中中心、歌歌舞厅等等为物业业产权人人、使用用人提供供方便取取得的经经营收入入。(4) 无形资资产转让让收入形形式既有有所有权权转让，也也有使用用权转让让；有入入账的无无形资产产转让，也也有未入入账的无无形资产产转让，在在物业管管理会计计中为简简化核算算，均作作为其他他业务收收入处理理。二、物业业管理费费的

17、测算算物业管理理企业计计算物业业管理费费，计算算公式如如下：x = xi （i=11，2，3，nn）其中： x = 公共共性服务务收费标标准，单单位为 元/（月月m2）xi = 各分分项费用用收费标标准，单单位为元元/（月月m2） i = 分分项项数数 = 各项费费用算术术求和三、物业业管理企企业收入入的确认认营业收入入的确认认应遵循循实现原原则。所所谓实现现原则是是指企业业在出售售商品、产品或或提供劳劳务时确确认营业业收入实实现的原原则。以以权责发发生制为为基础，按按实现原原则确认认营业收收入必须须同时满满足两个个基本条条件：其其一，发发出商品品、产品品或提供供劳务，即即与营业业收入有有关的

18、交交易形式式已经发发生，实实现了商商品所有有权的转转移；其其二，收收到价款款或取得得收取价价款的凭凭证。只只有在同同时具备备上述两两个基本本条件时时，才能能确认营营业收入入的实现现。物业管理理企业依依据我国国企业业财务通通则和和企业业会计准准则，制制定了物物业管理理企业财财务管理理规定。在规定定中，将将物业管管理企业业经营收收入确认认原则规规定为“企业应应当在劳劳务已经经提供，同同时收讫讫价款或或取得收收取价款款的凭证证时确认认为营业业收入的的实现”。同时时，根据据物业管管理企业业的经营营特点，对对营业收收入的确确认原则则又作了了两方面面具体补补充规定定：（一）企企业与业业主管理理委员会会或者

19、物物业产权权人、使使用人双双方签订订付款合合同或协协议的，应应当根据据合同或或协议规规定的付付款日期期作为营营业收入入的实现现。在这这一日期期，无论论企业是是否实现现收到价价款，均均应作为为营业收收入处理理。如公公共性服服务费收收入和公公众代办办性服务务费收入入，平时时均采用用预收方方式，按按照这一一原则，必必须采用用权责发发生制原原则每期期结转收收入，不不能以收收付实现现制代替替权责发发生制。（二）物物业大修修收入，应应当根据据业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人签订订认可的的工程价价款结算算账单确确认营业业收入的的实现。物业管管理企业业接受业业主管理理委员会会或者物物业产权权人、使使

20、用人委委托，对对住宅小小区和商商业楼宇宇等进行行物业大大修理等等工程施施工活动动，由物物业管理理企业自自行出具具工程价价款结算算账单，但但必须经经委托方方签章认认可后，才才能作为为营业收收入处理理。 第二章 物业业管理业业涉及税税种及计计算物业管理理企业是是专门从从事地上上永久性性建筑物物、基础础设施及及周围环环境的科科学管理理，为业业主或用用户提供供良好的的生活或或工作环环境，具具有独立立法人地地位的经经济实体体。我国国目前物物业管理理企业所所涉及的的地方税税共133种，其其中主要要税种有有营业税税、企业业所得税税、个人人所得税税。第一节营营业税及及相关税税费的计计算一、营业业税相关关规定（

21、一）计计税依据据根据关关于对物物业管理理服务业业务征收收营业税税问题的的通知（京京地税营营199973866号）的的规定，物物业管理理单位代代有关部部门收取取的暖气气费、水水费、电电费、燃燃（煤）气气费、有有线电视视收视费费、维修修基金、房租的的行为，属属于营业业税“服务业业”税目中中的“代理”业务，因因此，对对物业管管理单位位代有关关部门收收取的暖暖气费、水费、电费、燃（煤煤）气费费、有线线电视费费、维修修基金、房租不不计征营营业税，对对其从事事此项代代理业务务取得的的手续费费收入应应当征收收营业税税。对其其从事物物业管理理服务取取得的其其他全部部收入（含含规定收收费标准准基础外外各种加加收

22、金额额），应应按照“服务业业”税目5%税率计计算征收收营业税税。（二）物物业管理理企业代代收费用用的相关关规定根据转转发国家家税务总总局关于于物业管管理企业业的代收收费用有有关营业业税问题题的通知知（京京地税营营2000059号号）的规规定： 1、对对物业管管理企业业不征营营业税的的代收基基金，系系指建设设部、财财政部关关于印发发住宅宅共用部部位共用用设施设设备维修修基金管管理办法法的通通知（建建住房199982213号号）中规规定的“住宅共共用部位位共用设设施设备备维修基基金”。 2、对对物业管管理企业业代收的的“住宅共共用部位位共用设设施设备备维修基基金”，凭其其持有的的北京市市财政局局统

23、一监监制北北京市住住宅维修修基金专专用发票票或北北京市住住房资金金管理中中心（含含所属分分中心）为为其出据据的住住房维修修基金交交存书上上注明的的实际发发生额认认定。 3、对对物业管管理企业业不征收收营业税税的代收收房租，凭凭其与代代收房租租委托方方实际房房租转交交结算发发生额认认定。 4、对对物业管管理企业业超出上上述认定定范围的的代收款款项，一一律视同同其相关关业务收收入或价价外收入入，照章章征收营营业税。5、物业业管理企企业从事事物业管管理服务务取得收收入后，必必须向付付款方开开具由地地方税务务机关统统一印制制的服务务业专用用发票。二、营业业税的计计算（一）管管理性质质的收入入缴纳营营业

24、税的的计算1、物业业管理公公司以下下四项收收入，均均属于提提供劳务务而获得得的收入入，属于营业业税中“服务业业”税目，按按5%征征收营业业税。（1）物物业管理理公司为为业主提提供服务务而收取取的管理理费。 （2）物物业管理理公司为为业主提提供服务务而收取取的服务务费。如如：保洁洁费、停停车费、保安费费、公共共设施养养护费等等。 （3）收收取的维维修费用用，包括括维修材材料费及及人工费费。 （4）居居民租住住共有住住宅的租租金收入入。 2、物物业公司司收取业业主的装装修保证证金，如如果到期期退还给给业主及及租住户户的，不不征收营营业税；如果到到期不退退还或作作为业主主装修违违规行为为予以没没收的

25、，属属于物业业管理公公司管理理性收入入之外的的价外费费用收入入，均应应并入该该物业公公司营业业额，征征收5%的营业业税。3、物业业管理公公司向房房屋业主主收取的的公共维维修基金金，所有有权属于于业主管管理委员员会，物物业公司司仅是代代管使用用，专款款专用，按按时列支支，暂不不征收营营业税。如果物物业公司司从维修修基金中中以提供供维修劳劳务形式式提取劳劳务收入入，则应应征5%的营业业税。（二）代代办性质质的收入入缴纳营营业税的的计算以下两项项均属物物业公司司提供代代办服务务而取得得的服务务性收入入，按55%征收收营业税税。1、代办办购物手手续费。 2、代代办收费费取得的的收入。如：为为房屋业业主

26、代收收代缴水水、电、煤气、电话费费等各项项业务而而收取的的手续费费。（三）多多种经营营取得收收入缴纳纳营业税税的计算算1、物业业公司下下属的中中介咨询询机构的的咨询劳劳务收入入。2、物业业公司兼兼营的餐餐饮服务务收入。3、物业业公司举举办的娱娱乐业务务场所的的收入。4、物业业公司下下属的独独立核算算的商店店销售货货物取得得的收入入。上述1、2项收收入，属属于服务务业收入入，按55%征收收营业税税。3项项收入属属于娱乐乐业收入入按5%200%税率率征收营营业税。4项收收入属于于增值税税征收范范围，征征收增值值税。值得注意意的是，当当物业公公司兼有有不同税税目应税税行为时时，应分分别核算算不同税税

27、目的营营业额，未未分别核核算的，从从高适用用税率。 计算公公式:应纳税税额=营业额额税率。三、城市市维护建建设税的的计算根据中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例（国国发119855第19号）的的规定，城城市维护护建设税税的计税税依据是是纳税人人实际缴缴纳的营营业税税税额。税税率分别别为7%、5%、1%。计计算公式式：应纳纳税额=营业税税税额税率。不同地地区的纳纳税人实实行不同同档次的的税率。（一）纳纳税义务务人所在在地在东东城区、西城区区、崇文文区、宣宣武区范范围内的的和在朝朝阳区、海淀区区、丰台台区、石石景区、门头沟沟区、燕燕山六个个区所属属的街道道办事处处管理范范围内的的，税率

28、率为7%。（二）纳纳税义务务人所在在地在郊郊区各县县城、镇镇范围内内的，税税率为55%。（三）纳纳税义务务人所在在地不在在1、2项范围围内的，税税率为11%。四、教育育费附加加的计算算根据北北京市税税务局转转发北北京市人人民政府府转发国国务院关关于教育育费附加加征收问问题文件件的通知知的通通知（京京税三199942217号号）的规规定，教教育费附附加的计计税依据据是纳税税人实际际缴纳营营业税的的税额，附附加率为为3%。计计算公式式：应交交教育费费附加额额=营业税税税额附加率率。第二节 企业业所得税税的计算算根据中中华人民民共和国国企业所所得税暂暂行条例例实施细细则（财财法字19994第第3号发

29、布布）的规规定，企企业所得得税的征征税对象象是以物物业管理理以及代代理所取取得的收收入和其其他所得得，税率率为333%。基基本计算算公式：应纳税税所得额额=收入总总额一准准予扣除除项目金金额，应应纳税额额=应纳税税所得额额税率。企业所所得税还还设置两两档优惠惠税率，即即：年应应纳税所所得额在在3万元（含含3万元）以以下的，暂暂减按118%的的税率计计算缴纳纳所得税税；年应应纳税所所得额超超过3万元至至10万元元（含110 万万元）的的，暂减减按277%的税税率计算算缴纳所所得税。第三节 个人人所得税税的计算算物业管理理公司个个人所得得税的计计税依据据主要包包括工资资薪金所所得和劳劳务所得得。应

30、注注意物业业管理企企业将临临时工人人劳务所所得按工工资薪金金所得代代扣代缴缴个人所所得税问问题。第四节 房产产税（城城市房地地产税）及及相关税税费的计计算一、房产产税的计计算如果企业业拥有房房产产权权，需缴缴纳房产产税，如如果企业业拥有土土地使用用权，需需缴纳城城镇土地地使用税税。如果果单位属属于外商商投资企企业或外外国企业业，则应应相应缴缴纳城市市房地产产税和外外商投资资企业土土地使用用费。根据中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例（国国发119866900号）的的规定，房房产税是是在城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内，对对拥有房房屋产权权的内资资单位和和个人，按按照房产产原值或或租

31、金收收入征收收的一种种税。房房产税以以房产原原值（评评估值）减减除300%的余余值为计计税依据据，税率率为1.2%。计算公公式：年年应纳税税额=房产原原值（评评估值）*（1-30%）*1.2%。二、城镇镇土地使使用税的的计算根据中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第177号发布布）的规规定，城城镇土地地使用税税是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内，对拥拥有土地地使用权权的单位位和个人人，以实实际占用用的土地地面积为为计税依依据，按按规定税税额征收收的一种种税。计计算公式式：年应应纳税额额=（各级级土地面面积*相相应税额额）。北北京市城城镇土地地纳税等等级分

32、为为六级，各各级土地地税额标标准为：一级土土地每平平方米年年税额110元；二级土土地每平平方米年年税额88元；三三级土地地每平方方米年税税额6元；四四级土地地每平方方米年税税额4元；五五级土地地每平方方米年税税额1元；六六级土地地每平方方米年税税额0.5元。三、城市市房地产产税的计计算根据中中华人民民共和国国城市房房地产税税暂行条条例（中中央人民民政府政政务院政政财字第第1333号令公公布）规规定，城城市房地地产税是是对拥有有房屋产产权的外外商投资资企业、外国企企业及外外籍个人人、港澳澳台胞，按按照房产产原值征征收的一一税种。城市房房地产税税按房产产原值计计税，税税率为11.2%，对对其缴纳纳

33、的税款款给予减减征300%的照照顾。计计算公式式：年应应纳税额额=房产原原值*税率*（1-330%）。四、土地地使用费费的计算算根据北京京市人民民政府发发布北北京市征征收外商商投资企企业土地地使用费费规定的的通知（北北京市人人民政府府令19992年年第133号）规规定，外外商投资资企业土土地使用用费是对对本市行行政区域域内使用用土地的的外商投投资企业业（出让让方式取取得土地地使用权权者除外外），按按企业所所处地理理位置和和偏远程程度、地地段的繁繁华程度度、基础础设施完完善程度度等，征征收的一一项费用用。需要要说明的的是，外外资企业业使用“未经出出让”的土地地应征收收土地使使用费，外外资企业业以

34、各种种方式使使用已经经出让程程序的土土地不缴缴纳土地地使用费费。按照外商商投资企企业的实实际占用用土地面面积，以以及所适适用的土土地使用用费的单单位标准准确定，计计算公式式：应纳纳土地使使用费额额=占用用土地面面积*适用的的单位标标准。第五节 其他他税种的的计算一、车船船使用税税的计算算如果拥有有汽车、自行车车等机动动车、非非机动车车交通工工具的内内资单位位和个人人还需缴缴纳相应应的车船船使用税税。根据中中华人民民共和国国车船使使用税暂暂行条例例（国国发119866900号）规规定，车车船使用用税是对对行驶于于公共道道路的车车辆和航航行于国国内河流流、湖泊泊或领海海口岸的的船舶，按按照座位位、

35、吨位位和规定定的税额额征收的的一种财财产行为为税。计计算公式式：乘人汽车车应纳税税额=应应税车辆辆数量*单位税税额载货汽车车应纳税税额=车辆的的载重或或净吨位位数量*单位税税额摩托车应应纳税额额=应税车车辆数量量*单位税税额二、车船船使用牌牌照税的的计算根据中中华人民民共和国国车船使使用牌照照税暂行行条例（政政密字第第7144号令公公布）的的规定，车车船使用用牌照税税是对行行驶于公公共道路路的车辆辆和航行行于国内内河流、湖泊或或领海口口岸的船船舶，按按照种类类、吨位位和规定定的税额额，向外外商投资资企业或或外国企企业及其其他经济济组织、驻京代代表机构构和外籍籍个人、港、澳澳、台胞胞征收的的一种

36、财财产行为为税。计计算公式式：乘人汽车车应纳税税额=应税车车辆数量量*单位税税额载货汽车车应纳税税额=车辆的的载重或或净吨位位数量*单位税税额三、印花花税的计计算根据中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例（中中华人民民共和国国国务院院令第111号）的的规定，印印花税是是对在经经济活动动和经济济交往中中书立、领受印印花税暂暂行条例例所列举举的各种种应税凭凭证所征征收的一一种兼有有行为性性质的凭凭证税。分为从从价计税税和从量量计税两两种。计计算公式式：应纳税额额=计税金金额*税率,应纳税额额=凭证数数量*单位税税额。四、契税税的计算算企业承受受房地产产时还需需及时缴缴纳契税税。根据据中华华人民共共

37、和国契契税暂行行条例（国国务院令令第2224号）的的规定，契契税是对对在中华华人民共共和国境境内转移移土地、房屋权权属时向向承受土土地使用用权、房房屋所有有权的单单位和个个人征收收的一种种税。北北京市契契税税率率自20002年年7月1日起，由由原4%调整为为3%。计计算公式式：应纳纳税额=计税依依据税率。第三章 物物业管理理业存在在的涉税税问题第一节 物业业管理业业税务检检查情况况为了增强强纳税评评估工作作的有效效性和针针对性，从从20003年我我市地税税系统实实施税务务检查的的物业管管理公司司中，随随机抽取取了500个案例例进行统统计分析析。在被被抽取的的50个个案例中中，有问问题466户，

38、有有问题率率达到992%，如如图3-1所示示。在检检查有问问题的446户中中，最高高查补税税款1114万元元，最低低查补税税款34400元元，平均均查补税税款155万元。从查补补税款分分布看，营营业税占占71.32%，企业业所得税税占177.666%，个个人所得得税占66.577%，其其他税种种合计占占4.445%，如如图3-2所示示。由此此看出，物物业管理理企业主主要涉税税问题集集中在营营业税和和企业所所得税上上。第二节 营业业税涉税税问题上一节所所述查补补税款中中营业税税占到771.332%，下下面我们们进一步步对营业业税涉税税问题进进行分析析。首先先，按照照营业税税涉税问问题发生生频率，

39、分分为常见见问题和和特殊问问题，其其中常见见问题占占81.41%，特殊殊问题占占18.59%，如图图3-44所示。一、常见见问题（一） 未按规定定结转营营业收入入 全部或或部分营营业收入入、应税税代收款款项计入入“预收账账款”、“应付账账款” 、“其他应应付款”、“长期应应付款”、“应收账账款”、“其他应应收款”往来科科目，不不结转“营业收收入”，少缴缴营业税税。在这类问问题中，物物业管理理公司将将收入计计入“预收账账款”造成少少缴税款款的占336.44%，计计入“其他应应付款”的占442.44%，计计入“应付账账款”和“长期应应付款”的占112.115%，计计入“应收账账款”及“其他应应收款

40、”的占115.22%。如如图3-3所示示。图 3-3案例1：某物业业管理公公司替业业主北京京某某大大厦代收收餐费、车位费费、租线线费、电电话占线线费288487702.25元元（其中中20000年11月至112月代代收222719986.25元元，20001年年1月至至12月月代收55767716元元），计计入“其他应应付款”科目，未未缴纳营营业税。违反了了中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例第一一条：“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转让无无形资产产或者销销售不动动产的单单位和个个人，为为营业税税的纳税税义务人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。”及第五五条：“纳税

41、人人的营业业额为纳纳税人提提供应税税劳务、转让无无形资产产或者销销售不动动产向对对方收取取的全部部价款和和价外费费用。”的规定定，造成成少缴营营业税11424435.11元元。案例2：检查人人员在对对一家物物业管理理公司实实施税务务检查时时，发现现该单位位一直以以来，将将预收的的物业综综合管理理费记入入“预收账账款”科目，未未及时计计算缴纳纳营业税税。截止止20002年99月，该该帐户贷贷方余额额为79949447.008元。该行为为违反了了中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例第一一条“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务（以以下简称称应税劳劳务）、转让无无形资产产或者销销售

42、不动动产的单单位和个个人，为为营业税税的纳税税义务人人（以下下简称纳纳税人），应应当按照照本条例例缴纳营营业税。”，第五五条纳纳税人的的营业额额为纳税税人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产向对方方收取的的全部价价款和价价外费用用，和和第九条条营业业税的纳纳税义务务发生时时间，为为纳税人人收讫营营业收入入款项或或取得索索取营业业收入款款项凭证证的当天天的规规定，造造成少缴缴纳营业业税3997477.355元，城城建税227822.311元，教教育费附附加11192.42元元。案例3：经检查查发现，（11）某物物业管理理公司分分别于220011年3月月6日、7日收收取东航航物业

43、管管理中心心物业管管理费收收入4990177.611元和777366.244元，计计入“应收帐帐款”科目，未未计营业业收入,未申报报缴纳营营业税。（2）该该单位220011年5月月17日日收取房房屋出租租收入2200000元，计计入“应收帐帐款”科目，未未计应税税收入，未未申报缴缴纳营业业税。上上述行为为违反了了中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例第一一条“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转让无无形资产产或者销销售不动动产的单单位和个个人，为为营业税税的纳税税义务人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。”第四条条“纳税人人提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不

44、动产，按按照营业业税规定定的税率率计算应应纳税额额。应纳纳税额=营业额额税率。”第九条条“营业税税的纳税税义务发发生时间间，为纳纳税人收收讫营业业收入款款项或取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天。”及营业业税税目目税率表表规定“服务业业”税率为为5%。另据中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例第第二条：“凡缴纳纳产品税税、增值值税、营营业税的的单位和和个人，都都是城市市维护建建设税的的纳税义义务人。”征收收教育费费附加的的暂行规规定第第二条：“凡缴纳纳产品税税、增值值税、营营业税的的单位和和个人，应应当依照照本规定定缴纳教教育费附附加。”鉴于以以上规定定，造成成应缴未未缴营业业税

45、38837.69元元，及城城建税2268.64元元和教育育费附加加1155.133元。（二） 收入直接接冲减支支出类科科目 物业管管理公司司取得应应税收入入全部或或部分冲冲减有关关成本、费用、支出类类科目，逃逃避纳税税。案例4： 某物物业公司司20000年和和20001年支支付给供供电局的的公共区区域的电电费分别别为111447773.28元元和144055543.3元，冲冲减了物物业管理理费收入入，违反反了中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第第一条规规定：“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务（以以下简称称应税劳劳务）、转让无无形资产产或者销销售不动动产的单单位和个个人，

46、为为营业税税的纳税税义务人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。”和国税税发1199882117号国国家税务务总局关关于物业业管理企企业的代代收费用用有关营营业税问问题的通通知规规定：“物业管管理企业业代有关关部门收收取水费费、电费费、燃（煤煤）气费费、维修修基金、房租的的行为，属属于营业业税服务业业税目中中的代理业务，因因此，对对物业管管理企业业代有关关部门收收取水费费、电费费、燃（煤煤）气费费、维修修基金、房租不不计征营营业税，对对其从事事此项代代理业务务取得的的手续费费收入应应当征收收营业税税。”造成少少缴纳营营业税11275515.83元元。二、特殊殊问题（一） 价外费用用未作计计税依据据 物业管管理公司司向其他他公司收收取的手手续费、基金、集资费费、代收收款项、代垫款款项及其