地产MBA教例十大变革之某地产千亿之变996.docx

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1、20100地产MMBA教教例十大大变革之之：万科科千亿之之变20010年年12月月29日日111:199东东地产20010地地产MBBA教例例十大变变革【导导语】哈佛佛大学教教授卡尔尔 多伊伊奇有一一句名言言：“当今世世界唯一一最大的的力量是是变革的的力量”。在全全球经济济一体化化进程中中，大到到国家经经济、小小到公司司企业，都都无法把把自己置置身于静静止不变变的经济济状态中中。20010年年，数码码市场，IIPADD元年，一一片无比比广阔的的消费新新大陆(19.16,0.227,1.443%)被打开开；20010年年，网络络生活，微微博元年年，人们们竞相学学习并分分享新的的表达方方式；变则则

2、强，静静则弱。20010年年，上海海房地产产行业感感同身受受，也有有说不完完的故事事。升级级年、低低碳年、豪宅年年，由由概念到到行动，一一场场变变革有声声、有色色、有力力、有型型。【十十大变革革】1.万科：千亿之之变2.仁恒：恒变力力3.星河湾湾：111分精彩彩4.龙湖：大象起起舞5.万达：富与善善，快或或慢6.金地地：“天天”向上7.招商：低调先先行8.嘉华：攻与守守9.华侨城城：危与与机100.景瑞瑞：领跑跑长三角角20010地地产MBBA教例例十大变变革万科科：千亿亿之变变变革综述述1千千亿，这这个数零零能让人人数到眼眼花的销销售额，在在20110年还还没结束束的时候候，被万万科突破破。

3、万科科最新公公告显示示，截至至20110年112月11日，公公司累计计实现销销售面积积8300.7万万平方米米，销售售金额110000.6亿亿元。这这意味着着，万科科率先成成为全国国第一个个年销售售额超千千亿的房房地产公公司。这这个数字字，是一一个让同同行眼红红，让外外行震惊惊的数字字，相当当于美国国四大住住宅公司司高峰时时的总和和。仅仅仅在上海海一座城城市，第第四季度度，万科科推盘量量即高达达20万万平方米米，全年年销售金金额预计计将超过过90亿亿，接近近1000亿元。包括虹虹桥板块块的万科科锦源和和万科尚尚源、宝宝山美兰兰湖板块块琥珀系系列产品品、浦东东迪士尼尼板块的的清林径径项目以以及浦

4、东东的第五五园项目目，主题题各异，主主打市场场也不一一，万科科正在试试图延伸伸产品线线，重视视各种程程度的改改善性购购房需求求。20008年年，万科科在金融融危机以以及宏观观调控的的双重作作用下，业业绩未能能保持持持续增长长。罕见见的停滞滞令万科科迅速调调整，总总结经验验教训进进行自我我变革：忘记土土地的升升值，积积极合理理定价、坚持做做主流住住宅、资资金快速速周转。“20008年年让万科科知道回回到原点点的重要要性，知知道打基基础的重重要性，知知道了主主流市场场的重要要性。”万万科集团团总裁郁郁亮事后后表示。两年年之后，万万科一马马当先跨跨入千亿亿级，总总结经验验依然相相当重要要。千亿亿之上

5、的的征程，万万科将面面临更大大的挑战战。政府府导向的的转变、宏观经经济的走走势、行行业前进进的方向向，加上上万科自自身产品品、运营营体系在在发展中中的局限限，无一一不指向向了“变变革”。如何以以更加开开放的心心态、开开阔前瞻瞻的眼光光来面向向变革调调整期，将将在很大大程度上上影响着着这个目目前全球球第一大大房地产产公司的的进步。“万万科的220000亿，可可能会是是在20014年年。”郁郁亮说。因为为是“第第一人”，所所以千亿亿房企在在过河时时该怎样样安全地地摸到石石头，技技巧只有有万科自自己知道道。万科科要自己己摸石头头过河。前景预预期无限限好，但但是战略略的抉择择、未来来的方向向，万科科需

6、要不不断尝试试和总结结。变变论“万万科将面面临最大大的转型型。如果果不回归归到以消消费者为为导向的的设计诉诉求，当当万科达达到销售售额30000亿亿元以后后，就是是万科房房子被消消费者抛抛弃的时时刻。”万科集集团董事事长 王石“新新政策的的推出对对市场产产生明显显影响，市市场就是是一个清清晰的游游戏规则则，每个个企业应应该在这这个变化化面前做做相应的的调整适适应的举举动和改改变，因因为规则则的改变变都带来来一些机机会，谁谁适应了了，谁就就是在未未来机会会能够胜胜出，谁谁不适应应谁就会会被淘汰汰。”万科科集团总总裁 郁亮变变革背景景近日日，王石石公开表表示：“万万科要是是追求利利润最大大化，只只

7、会葬送送自己，营营收到330000亿元的的时候，也也是消费费者抛弃弃你的时时候。我我们要回回到原点点消消费者诉诉求。这这也是万万科遇到到的最大大危机。”王石石曾经不不无得意意地表示示，只需需要六秒秒钟就能能把万科科的业务务、行业业地位、客户口口碑说得得一清二二楚：“中中国城市市住宅开开发商，上上市蓝筹筹，物业业服务好好。”而而在十几几年前，他他向人介介绍万科科，十分分钟也说说不完。在王石石看来，这这反映了了企业的的主营业业务和发发展战略略是否清清晰。郁亮亮曾以谨谨慎、稳稳健描述述万科的的企业性性格，刻刻画出了了严守财财务纪律律、重视视经营安安全的特特点。然然而，作作为一家家业绩目目标在千千亿之

8、上上的行业业大鳄，仅仅靠“简简单规范范、谨慎慎稳健”是远远远不够够的。万万科的影影响力，很很大程度度上是凭凭借它的的前瞻意意识以及及在行业业发展中中所扮演演的先行行者角色色。而今今，随着着行业发发展与进进步，政政府导向向的转变变，宏观观经济的的风向等等等，要要想持续续保有行行业“一一哥”的的地位，万万科唯有有突破自自我。变变革动机机1.为N个个千亿准准备平台台升级。2.向制造造业学习习、转型型。动机机一 平平台升级级在王王石看来来，今天天的万科科还只是是一个青青年，更更多的还还是要着着眼未来来。公司司总裁郁郁亮也曾曾在多个个场合将将万科比比作一个个“块头头虽然很很大了，但但心智还还需要磨磨炼和

9、成成熟”的的年轻人人。当年年，房地地产行业业在中国国属新兴兴行业，万万科在中中国没有有可借鉴鉴的对象象，只能能借鉴研研究美国国最大房房地产企企业帕尔尔迪的组组织管理理模式。经过多多年的快快速发展展，今日日的万科科甚至已已超越了了当年的的标杆对对象。万万科没有有经历从从小型企企业到中中型企业业的过渡渡阶段，而而是很快快地就成成为了一一个大型型企业，这这为万科科的管理理带来了了莫大的的挑战。如今今，千亿亿房企的的路，更更没有企企业走过过，万科科一切都都得摸索索。郁亮亮表示：“千亿亿之后，万万科已经经没有了了可以全全面学习习的标杆杆，但是是可学习习的标杆杆更多了了，我们们可以全全球范围围内找优优秀企

10、业业的某一一些方面面作为我我们标杆杆学习。”千亿亿之后，万万科要思思考N个个千亿的的平台问问题，管管理层怎怎么搭建建，员工工怎么培培训等等等。郁亮亮认为，支支持万科科成长到到今天，决决定万科科未来的的，是人人的因素素，人才才是支撑撑万科未未来不断断上升台台阶的最最重要因因素。动机机二 战战略转型型王石石表示，未未来100年，万万科面临临着两个个转型，一一个是从从传统的的营销向向技术科科研转型型，二是是从建房房卖房向向服务型型转型。郁亮亮把两个个转型说说得更加加简单易易懂，房房地产业业要向制制造业学学习。他他表示，万万科正在在向制造造业转型型，制造造业体现现了我们们技术进进步、管管理上的的创新，

11、也也包括服服务体制制的完善善。20008年年开始，房房地产行行业过去去的盈利利模式迫迫切需要要转型，依依靠高负负债周转转、依赖赖土地自自然增值值获利、依托通通货膨胀胀预期提提升销售售额，这这些办法法已行不不通。郁郁亮认为为，房地地产业将将变成一一个利润润平均化化的行业业，就像像制造业业一样，未未来的盈盈利将不不是那么么容易。此外外，随着着纯住宅宅用地可可开发面面积的日日益稀有有，进军军商业地地产领域域成为万万科势在在必行的的战略之之一。在在坚持主主要开发发住宅产产品的前前提下，将将20%的开发发量划为为持有型型商业物物业。“万万科现在在不排斥斥做商业业，但是是万科做做商业或或者非住住宅的部部分

12、，那那是为了了做好住住宅而做做商业，而而不是为为了商业业而做商商业。”郁郁亮解释释道。变革工工程一，220499万科馆馆，用故故事讲述述“尊重重”20010年年上海世世博会，万万科作为为唯一进进入世博博园区的的房地产产商，将将万科馆馆命名为为“20049”，220499年既可可意味着着一个人人的未来来，也可可意味着着一个城城市、一一个国家家甚至整整个地球球的未来来。还可可以象征征通往未未来的一一段旅程程，其中中蕴含着着无限可可能。七座座麦秸秆秆让全世世界前来来参观的的老幼妇妇孺印象象深刻。万科企企业馆的的主题是是“尊重重的可能能”，希希望通过过这一主主题来传传递万科科对美好好未来的的祈愿。在这

13、一一组震撼撼人心的的建筑中中，万科科26年年的道路路，对未未来的一一种态，显显露无遗遗。科技技化建筑筑导出万万科所处处房地产产行业未未来的发发展方向向住住宅产业业化的探探讨、摸摸索和实实践。20049作作为世博博会中房房地产企企业独立立建设的的场馆，展展现了万万科作为为中国地地产一哥哥的泱泱泱风范，也也成为万万科企业业史中的的一座骄骄人里程程碑。二，商商业地产产加速跑跑近日日，万科科以底价价29.63亿亿元人民民币竞投投得深圳圳盐田沙沙头角中中心区66幅地块块，包括括4块商商业服务务业用地地和两块块地下空空间，总总占地约约13.73万万平方米米，总建建筑面积积约344.533万平方方米，并并规

14、划为为10万万平方米米的写字字楼、110万平平方米的的商务公公寓、88万多平平方米的的商业楼楼，5.5万平平方米的的酒店及及1万平平方米的的艺术中中心。中国国的城市市化已经经发展到到了一个个新阶段段，土地地供应的的结构在在发生变变化，一一二线城城市纯住住宅用地地的供应应已经越越来越少少了，非非住宅用用地的比比例却在在持续增增加，占占到了330%以以上。去去年年底底，郁亮亮明确表表示，220100年万科科将进军军商业地地产，万万科除880%的的开发项项目为住住宅产品品外，其其余200%将开开发持有有型商业业物业。由此吹吹响了万万科商业业地产之之路的号号角。一声声令下，万万科20010年年商业地地

15、块的投投入据不不完全统统计已超超过2000亿元元，布局局区域不不仅有北北沪深，还还包括西西安、东东莞等地地，20010年年万科对对商业地地产的投投资密集集度堪称称史无前前例。万科科在住宅宅开发领领域无疑疑坐稳“一一哥”地地位，但但在商业业地产领领域，显显然是个个“新手手”。郁亮亮预计，在在未来三三年内万万科将建建成2220万平平方米的的住宅商商业配套套。按照照目前万万科商业业地产布布局，所所在的城城市包括括一线北北沪深，二二线杭州州、天津津、珠海海、重庆庆等地，其其中上海海商业地地产面积积就占据据了万科科集团商商业面积积的五分分之一，可可见上海海是万科科商业地地产项目目运作的的重点站站。而今今

16、年8月月，万科科集团执执行副总总裁，上上海区域域第一负负责人刘刘爱明曾曾在公开开场合表表示，到到目前为为止，万万科的商商业地产产土地储储备已有有3000万平方方米，其其中上海海约占660万平平方米。刘爱明明称，今今年年底底，除了了其上海海6万平平方米的的写字楼楼项目将将上市外外，万科科还将在在全国开开工155万平方方米的地地铁上盖盖商业物物业。事事实证明明，万科科在商业业地产的的动作远远远超越越“小打打小闹”程程度，万万科正在在以令人人咋舌的的速度进进入这一一领域，并并且尽力力做到悄悄无声息息。三，倡倡导同业业合作千亿亿销售业业绩的背背后，是是万科以以领军者者的心态态选择了了合作开开发模式式，

17、这不不仅让参参与合作作的其他他地产商商和投资资方感到到同分一一杯羹的的欣慰，更更让万科科能以整整合资源源、低成成本、分分散风险险、减少少金融依依赖的方方式实现现扩张。20010年年万科775%的的销售收收入来自自合作项项目。万万科现在在更加强强调社会会资源的的整合，强强调行业业合作，“以以做第一一的心态态去消灭灭其他企企业，迟迟早也会会被消灭灭掉。”王王石说。万科科最新公公告披露露了近期期新增的的7个项项目，分分别位于于深圳、广州、南京、北京、天津和和沈阳。有记者者观察到到，这77个项目目中，除除了广州州、南京京和沈阳阳的项目目外，其其余4个个项目万万科都只只拥有449%50%的权益益，而今今

18、年在上上海，万万科与招招商以117亿元元高价联联合拿下下上海广广富林22-4号号地块，两两大开发发商的联联手，引引人关注注。这也也从另一一个方面面证明了了合作开开发已成成为万科科实现扩扩张的主主要途径径。王石石表示，万万科正通通过项目目合作缓缓解资本本方面的的需求。今年合合作开发发的项目目占总量量的比例例已超过过40%，预计计后年的的合作率率将达到到80-85%。他还还称，随随着调控控深入，预预计明年年将会有有一些并并购机会会，万科科将积极极谋取，以以扩大土土地储备备。四，上上海产品品全线“小小清新”万科科为未来来的行业业变化做做好了技技术储备备，目前前万科正正在推动动一项颠颠覆性的的创新，万

19、万科在数数年前就就提出了了住宅产产业化的的战略。王石称称，万科科目前的的住宅产产业化率率已达到到15%，明年年准备达达到300%，到到20114年可可能全部部实现产产业化生生产。王王石坚信信住宅产产业化的的春天就就要到来来。在万万科住宅宅产业化化重镇上上海，今今年，万万科提出出的口号号是“让让理想生生活多一一点”，上上海万科科项目全全面进化化。万科科第五园园、琥珀珀系、尚尚源、锦锦源、清清林径五五盘联动动，以不不同的设设计风格格、相同同的高端端品质满满足不同同市场层层次的需需求。第五五园位于于浦东曹曹路商圈圈，是一一个占地地面积为为10万万方的大大型纯别别墅社区区，共规规划有3300席席现代中

20、中式庭院院别墅，以以中国古古典文化化韵脚与与现代建建筑结构构的交融融脱颖而而出。项项目于一一经面世世，立刻刻引来业业界满堂堂喝彩。两次推推盘均实实现开盘盘即售罄罄。持续续蝉联上上海别墅墅销售榜榜前列，更更是吸引引近千组组各地开开发商前前来参观观。舆论论普遍认认为，万万科第五五园，不不仅仅是是一个简简单的地地产项目目，而是是中式建建筑、文文化复兴兴的代表表。体现现着中国国建筑(3.552,0.001,0.228%)久违的的自信与与骄傲，展展现了中中国文化化的博大大与包容容。而位位于宝山山美兰湖湖的琥珀珀系，更更是打造造3G住住宅顶级级作品，稀稀缺的优优质自然然环境，独独具风韵韵的法式式庄园洋洋房

21、和英英伦公寓寓、联排排组合，为为北上海海优居家家庭提供供了多种种产品选选择，从从首次公公开至今今，一直直是北上上海最受受关注的的住宅项项目之一一。此外外，今年年继续推推出的翡翡翠别墅墅，在千千万量级级产品上上，一显显万科功功力。其其他如尚尚源、锦锦源、清清林径众众多全新新项目的的亮相，让让万科的的产品形形象、服服务升级级都掀起起新一轮轮的高潮潮。东东地产四四问1.万科的的快速周周转，使使产品流流水线式式产出，万万科是如如何调整整发展策策略？万科科规模和和资金的的增长，靠靠的是快快速周转转策略和和战略纵纵深策略略，以快快速开发发为主要要的经营营策略，通通过提高高周转率率来提升升净资产产收益率率，

22、通过过时间和和空间来来减少波波动性，郁郁亮也指指出，合合作开发发是万科科非常重重要的策策略。2.万科今今后的转转型方向向？向制制造业转转型这是是万科的的未来发发展方向向。制造造业体现现在技术术进步、管理上上的创新新，包括括服务体体系完善善。综合合制造业业的长处处，有几几个点，第第一，产产品质量量做得好好；第二二，性价价比在不不断提高高；第三三，服务务体系越越来越好好。郁亮亮指出，如如果房地地产行业业能够跟跟制造业业学习，向向制造业业靠拢，房房地产行行业就会会有巨大大的前景景，所以以万科提提倡跟制制造业学学起。3.帕尔迪迪曾一直直是万科科的偶像像。20010年年万科却却说要改改向汇丰丰看齐，最最

23、想学汇汇丰什么么？汇丰丰银行是是未来万万科学习习的目标标之一。汇丰的的内部管管理驱动动其成为为优秀的的银行。房地产产行业无无论是国国有还是是民间资资本占比比大，未未来融资资能力和和竞争力力都是关关键，因因为房地地产企业业自身的的财富积积累都不不足以支支持这个个行业的的发展，而而房地产产行业的的资金密密集型的的特点越越来越明明显。4.在上海海，过去去两年内内，精装装豪宅如如星河湾湾，绿色色科技如如朗诗等等新生代代优秀地地产商层层出不穷穷，万科科有没有有自己想想突出的的方面？万科科20110年对对自己的的产品有有新的理理解，首首先，追追求舒适适生活与与承担社社会责任任并举。对于产产品品质质提出持持

24、续改进进，不遗遗余力、不追求求表面及及片面奢奢华。比比如，万万科绿色色住宅领领域琥珀珀系在今今年推出出90平平米、1115平平米3GG公寓，就就成为今今年公寓寓产品亮亮点。并并在全年年销售上上得到客客户一直直认同；城花新新园，在在万科经经典生态态环保基基础上再再次突破破，成为为上海首首批绿色色3星住住宅。其其次，对对于改善善性市场场，万科科浦东第第五园项项目，用用现代风风格演绎绎骨子里里的中国国，令市市场持续续惊艳，并并蝉联别别墅榜销销售前列列；翡翠翠别墅也也塑造了了沪上城城市独栋栋别墅标标杆；220111年，上上海万科科更有一一批新项项目推出出市场。其中，据据设计业业界人士士介绍，位位于浦东

25、东三林“五五街坊”地地块项目目，万科科诚邀数数名国际际建筑大大师担当当设计，将将以颠覆覆性产品品，刷新新上海市市场对于于千万级级豪宅的的印象。变变革应用用性探索索万科科视野也许许很多人人心中勾勾勒出对对万科的的第一印印象：一一家业务务简单、专业化化强、目目标明确确的公司司。然而而，业务务专一并并不意味味着经营营一成不不变，战战略明确确也并不不意味着着发展思思路单一一。实则则不然，万万科是个个榜样，万万科之所所以先进进，首先先是有一一套正确确的价值值观。谈到到万科的的制胜之之道，郁郁亮介绍绍道：首先先，万科科一直重重视“首首住首改改”(即即首套置置业和首首次改善善型)需需求，坚坚持做主主流住宅宅

26、；其次次，万科科强调资资金的快快速周转转，快速速开发、快速销销售是万万科经营营策略最最显著的的特征；另外外，万科科对于旗旗下地方方公司考考察的一一个重要要指标不不是毛利利率，而而是周转转率。按按照万科科内部的的指导线线，新推推盘项目目当月销销售率达达到600%才是是比较理理想的销销售速度度。万科科最值得得行业其其他企业业借鉴、学习之之处在于于其前瞻瞻性视野野。住宅宅产业化化、绿色色环保、合作开开发等等等，万科科都走在在同行的的前列，当当之无愧愧是行业业的“先先行者”。王石石近日表表示，对对于住建建部公布布的建110000万套廉廉租房+公租房房指标，万万科将积积极介入入，预计计20111年开开工

27、超过过2000万平方方米。但但即使是是廉租房房，万科科依然要要有自己己的标准准：1、精装；2、产产业化；3、万万科物业业管理。此外外，王石石估计三三年后万万科将具具备出击击海外市市场的实实力，届届时会考考虑俄罗罗斯、印印度、巴巴西、南南非等市市场。王石石的视野野很广，万万科的视视野理应应更广更更深。变变革启示示英国国 & 万科：帝国朝朝阳自从从蒸汽机机出现把把人类带带入现代代文明，英英国就一一直是全全球经济济强国中中的翘楚楚。直至至今日，英英国仍旧旧雄踞全全球第四四大贸易易国。但如如果你认认为一个个老牌发发达资本本主义国国家其对对应的标标签还有有暮气沉沉沉、因因循守旧旧，那就就走入了了偏见误误

28、区。挟挟全球最最强经济济体之气气势，英英国现在在已是全全球创新新设计领领域内的的领先国国家，世世界上最最知名的的设计学学府。创创意产业业使英国国从世界界制造工工厂转型型为世界界创意中中心，伦伦敦也由由此成为为世界的的设计中中心。还记记得世博博会中的的英国馆馆蒲蒲公英吗吗？千万万颗种子子被藏入入6万根根发光的的亚克力力管中，扎扎成一束束像蒲公公英毛球球一般的的建筑，奇奇幻、大大胆。种种子代表表着生命命的力量量与未来来的希望望。同在在世博园园建有展展馆的万万科，则则以七座座麦秸秆秆搭建的的建筑，展展示万科科对于地地球，对对于人类类未来命命运的思思考。一切切与万科科何其相相似。在上上世纪990年代代

29、涉足房房地产开开发之时时，万科科与中国国房地产产业同时时腾飞。十余年年过去了了，万科科仍旧站站在中国国地产一一哥队列列，在企企业规模模以及产产品研发发能力上上，综合合表现强强劲。刚刚刚跨入入销售额额千亿元元门槛的的万科，并并没有在在豪门之之内高枕枕无忧，王王石在中中国企业业领袖年年会中公公开声称称：尽管管销售额额过千亿亿，但万万科将面面临最大大的转型型。虽然然经过了了26年年万科的的建筑从从规划、品牌、影响力力、设计计理念上上都有所所提高，但但万科在在设计诉诉求上大大大地退退步了，从从以消费费者为导导向变为为以利润润规模为为导向。他认为为，如果果不回归归以消费费者为导导向的设设计诉求求，当万万

30、科达到到销售额额30000亿元元以后，就就是万科科房子被被消费者者抛弃的的时刻。并非非危言耸耸听，身身处高处处之人，对对冷暖变变化尤其其敏感。英国近近期政坛坛红人米米利班德德利在就就职演说说中也曾曾高呼“工工党必须须变革”，在在阴沉而而保守的的伦敦天天空下，变变革却是是无处不不在的力力量。另外外值得一一提的，是是万科刚刚刚竖立立的新企企业偶像像：汇丰丰银行，其其母公司司总部，也也恰在英英国伦敦敦。走过过的路越越长，越越明白直直线之外外将有无无数意外外的曲折折，保持持一颗时时刻应对对变化的的雄心，必必须的。专专家述评评如果果王石不不把客户户利益、股东利利益放最最前面，把把个人利利益放到到最前面面

31、，他不不会关心心这些事事情。因因为王石石总在想想钱以外外的事情情，钱前前面的事事情，导导致万科科在每次次调控中中都走在在了市场场的前面面。万通集集团董事事长 冯冯仑万科科打破了了房地产产公司增增长靠股股权融资资的潜规规则。它它的快速速增长得得益于公公司快速速开发的的高周转转策略，一一、二、三线城城市均衡衡投资的的区域布布局策略略和以精精装修和和小户型型为主的的产品策策略。在在调控的的影响下下，地产产行业将将从完全全竞争逐逐渐演进进到寡头头竞争，万万科必将将是最大大的受益益者。国泰君君安报告告万科科转变商商业模式式的真正正原因，是是考虑如如何具备备持续的的低成本本融资和和低成本本拿地的的能力，而

32、而万科商商业模式式受制于于两个因因素，一一是成本本较合理理的土地地储备，二二是融资资。可以以判断的的是，拿拿地并非非万科强强项。所所幸，万万科具备备比较完完备强大大的融资资能力，使使其商业业模式能能高效运运行。长江证证劵分析析师 苏苏雪晶效效果评估估“44月宏观观调控之之前，万万科在全全国房地地产市场场所占的的份额为为3.99%，而而截至调调控后的的11月月，万科科的市场场份额已已经迅速速提高到到5.77%。”郁郁亮不无无骄傲地地表示，比比起千亿亿业绩，显显然他更更看重这这个数据据。地产产行业急急剧革新新的时代代，要持持续保持持“领跑跑者”的的姿态，显显然并非非易事，而而在万科科近几年年交出的

33、的答卷里里，明显显可以看看到战略略清晰、方向明明确的前前进步伐伐。万科科以成绩绩证明了了自己的的实力和和努力，用用产品和和理念征征服了市市场和大大众，践践行着作作为行业业“领跑跑者”应应有的自自我进步步与表率率作用。数数据解读读王石石在最近近的一场场论坛上上表示，万万科以往往20年年的复合合增长率率都在335%以以上。预预计未来来4年，按按20%复合增增长率推推算，到到20114年万万科的营营业收入入恰好超超过20000亿亿元，如如果按225%计计算就是是24000亿元元。而在在未来110年，即即延长到到20220年，假假定复合合增长率率从255%降到到10%，万科科的销售售额将超超30000

34、亿元元。毋庸庸置疑，这这样的销销售额不不仅将进进一步夯夯实万科科行业销销售冠军军的地位位，更是是万科在在用实际际数据向向市场证证明，不不论市场场条件如如何，万万科总有有其制胜胜之道、以保有有行业领领跑者地地位。东东地产手手记王石石转身万科科突破千千亿销售售大关之之后，创创始人王王石决定定淡出决决策层，游游学国外外。走过过许多许许多的路路，爬过过许多许许多的山山，看过过不同地地方的云云。王石石这一生生，值了了。对于于万科，王王石居功功至伟。他的敏敏感与宏宏观，帮帮万科渡渡过了太太多的难难关，让让万科走走上了以以产业化化住宅为为目标，绿绿色环保保、可持持续发展展为基础础的道路路，令万万科一直直以行

35、业业先行者者的姿态态领航。王石石之后，郁郁亮的态态度与大大计变得得愈发令令人关注注。郁亮亮谈到：“上千千亿之后后，你要要怎样定定位经营营模式？公司越越大，受受行业波波动的影影响越大大。”时代代在前进进，行业业在发展展，人到到中年的的万科，照照见镜子子中自己己庞大的的身躯，却却痛苦地地意识到到：魁梧梧虽好，但但也需要要变革。为此此，万科科走上了了一条和和大多数数房地产产公司不不一样的的道路。有两样样东西万万科从不不领跑：一是土土地储备备，只排排第十名名左右；还有一一样是利利润总额额，这是是因为万万科的发发展模式式和别人人不同。从220000年起，王王石就已已有意退退居幕后后。100年过去去了，这

36、这架庞大大的战车车仍隆隆隆向前，而而王石又又多征服服了许多多座高山山。事业业，游历历与学问问，一个个都没落落下。已已年届660的王王石，言言谈间似似乎也不不可避免免地流露露出对于于老去的的无奈与与思考，选选择游学学，或许许是时候候整理自自己的人人生了。王石石的身影影渐渐远远去，南南方的媒媒体以“一一个时代代也随之之远去”这这样高规规格的文文字礼赞赞其功绩绩。而对对于万科科，还有有2千亿亿元，33千亿元元的高山山，需要要一步步步去征服服。会有有那么一一天吗？如同摩摩根士丹丹利总部部的长廊廊内，从从创始人人到历任任高管的的油画挂挂满一路路。万科科的长廊廊会不会会有那么么长？仁恒：恒恒变力20010

37、年年12月月29日日111:199东东地产20010上上海地产产MBAA教例十大变变革仁恒恒：恒变变力变变革综述述三年年前，上上海仁恒恒高调拿拿下新江江湾地块块，同行行做壁上上观，“弹弹丸之地地，仁恒恒能做出出什么产产品”？三年年后，上上海仁恒恒掷地有有声，揭揭开新江江湾项目目仁仁恒怡庭庭的面纱纱，以精精装修类类别墅征征服市场场。市场场给出的的反馈是是，上海海限购令令出台后后的第三三天，也也就是110月110日，仁仁恒怡庭庭开盘日日，当天天当场售售出1440余套套，去化化八成。短短短三年时时间，上上海仁恒恒在“破破”、“立立”之间间变革前前行。破破传统、立新规规，上海海仁恒打打破的不不止是自自

38、身谙熟熟的流程程，同时时也打破破同行对对别墅风风格固有有的建造造思路。177年来，新新加坡背背景的上上海仁恒恒一以贯贯之，在在住宅领领域践行行着营造造高品质质、精装装修、国国际化社社区的理理念和信信条，成成就国际际化社区区营造的的标杆地地位。此番番变革，上上海仁恒恒又跨出出了新的的一步。用上海海仁恒副副总经理理姚伟示示的话说说，“仁仁恒怡庭庭的创新新和豪华华品质开开创了上上海高端端市场的的品质时时代。”由由精装公公寓向精精装叠加加别墅开开拓，这这是上海海仁恒220100年的变变革之一一，仁恒恒怡庭显显然是第第一个吃吃螃蟹的的。好在在一切都都相当顺顺利，这这与上海海仁恒本本土化运运营密不不可分。

39、“水土土不服、远征必必惫”，这这历来是是兵家大大忌。为进进军精装装修类别别墅市场场，上海海仁恒在在浦东三三甲港首首创沪上上别墅实实验基地地。上海海春秋短短、冬夏夏长，上上海地处处东海口口拿拿上海的的变化作作演练，上上海仁恒恒斥资上上千万，秘秘密建造造实验基基地，针针对仁恒恒怡庭每每一方面面进行长长达2年年，多达达1000多项的的试验，最最终创建建叠加别别墅管理理流程。选择择了向精精装类别别墅进军军，创建建类别墅墅管理流流程，上上海仁恒恒将产品品的优质质性扩大大到更广广产品面面上，也也将让业业主享受受到胜于于别墅的的居住体体验，无无怪乎仁仁恒业主主一直追追随仁恒恒而行“得得人心者者得天下下”，姚

40、姚伟示说说。变变论“我我希望百百年之后后，社会会上还能能够听到到一个企企业叫仁仁恒，而而且做得得很不错错。”仁恒置置地集团团主席 钟声声坚变变革背景景中国国财富人人群几何何式上涨涨，20010年年胡润百百富榜“110亿富富豪”已已达到113633人，“百百亿富豪豪”977人；110年前前“100亿富豪豪”仅224人，“百百亿富豪豪”仅11人。年轻轻富豪在在不断进进入百富富榜单，229岁的的姚明携携10亿亿身家跻跻身百富富榜，此此时中国国千万富富豪的平平均年龄龄仅为339岁，亿亿万富豪豪的平均均年龄为为43岁岁。为富富豪造房房子，为为不断新新晋的年年轻富豪豪造房子子，这是是一门好好生意，也也是一

41、门门难差事事。开发发商们使使出十八八般武艺艺，去研研究富豪豪买房兴兴奋点。有高高价拿地地，只为为获取稀稀缺地块块；有另另辟蹊径径，专研研产品特特质；也也有营造造社区文文化，用用社交笼笼络大批批富豪究竟竟怎样的的房子才才是财富富新贵们们的落脚脚点呢？变变革动机机1.做精装装修公寓寓还不够够，上海海仁恒要要做品质质引领者者。2.从公寓寓到叠加加别墅，上上海仁恒恒改变不不止一两两点。动机机一 品品质时代代20010年年楼市被被誉为“史史上最严严厉调控控年”，成成交受挫挫，零成成交楼盘盘见诸报报端。地地产行业业无可作作为？事实实是，在在政策调调控年，仍仍有楼盘盘热销。究其原原因，品品质的好好坏成为为购

42、房者者选择的的关键。不难难发现，220100年已有有不少开开发商在在调整开开发模式式。部分分处于中中端的企企业开始始走向高高端化，部部分大规规模企业业进军商商业地产产，部分分高端品品牌企业业在走高高品质产产品系路路线。品质质时代已已经到来来，财富富新贵要要求与日日俱增。上海仁仁恒由此此受益，117年来来只做精精装修的的上海仁仁恒掌握握主动。操盘盘者姚伟伟示对品品质两字字体会颇颇深：“220100年，我我们以仁仁恒怡庭庭的创新新和豪华华品质开开创了上上海高端端市场的的品质时时代，在在理念和和产品品品质上做做到了双双重领先先。”20011年年，上海海仁恒还还在前行行，其位位于森兰兰国际社社区的仁仁

43、恒森兰兰雅苑，在在仁恒怡怡庭的基基础上，又又将以别别墅级国国际化社社区的品品质，引引导国际际化社区区生活的的全面提提高。动机机二 产产品升级级也许许不能仅仅靠单一一优势去去吸引财财富新贵贵来买房房。上海海仁恒想想要做到到全能型型，于是是这一幕幕就始于于20007年。3年前前，上海海仁恒高高价拿下下上海最最大湿地地聚集区区新江湾湾地块；2年时时间内，上上海仁恒恒秘密实实验上百百次，投投资上千千万，“定定制”仁仁恒怡庭庭。177年来专专注公寓寓精装的的仁恒，从从仁恒公公寓、仁仁恒滨江江园、仁仁恒河滨滨花园到到仁恒滨滨城，公公寓住宅宅受到了了市场及及业主的的一致认认可。上海海仁恒的的“流程程管理”，

44、从从选材、施工、工程设设计，到到后期的的销售、物业管管理，每每一个环环节都一一丝不苟苟，精益益求精。新江湾湾城仁恒恒怡庭的的出现，在在上海仁仁恒一直直以来引引以为傲傲的公寓寓流程管管理模式式基础上上，又摸摸索出这这一套全全新的叠叠加别墅墅流程模模型。上海海仁恒，想想要突破破，需要要新的推推动力。上海仁仁恒，正正在思变变。变变革工程程一，进进军精装装修叠加加别墅市市场简单单粗暴的的开发模模式，在在20110年受受尽坎坷坷，与其其说这一一年是政政策最为为密集出出台的一一年，不不如说这这一年的的开发商商优胜劣劣汰最为为明显。品质质当道，即即便是市市场不好好，也能能受到拥拥戴。得得益于117年来来对品

45、质质锲而不不舍的专专注，上上海仁恒恒是受益益者。姚伟伟示不惮惮于显露露自己对对政策的的解读：“政府府的楼市市调控只只是顺应应和帮助助市场发发展的催催化剂，而而整个市市场今后后的发展展趋势是是一种回回归。”在在他看来来，未来来的趋势势是，市市场回归归理性，产产品回归归居住属属性，消消费者回回归对居居住舒适适度的追追求。三重重回归之之下，正正是开发发商展开开竞争的的着力点点。“对对于房地地产企业业来说，关关注的重重点不在在于政府府的调控控，而在在于能否否把握市市场未来来的发展展趋势。”姚伟伟示认为为上海仁仁恒选择择进军精精装修叠叠加别墅墅市场，所所基于的的正是对对居住舒舒适度的的考量，更更是引领领

46、居住改改革潮流流的良机机。新江江湾地块块正是上上海仁恒恒选中的的缘由，此此处占地地面积约约5.442万平平方米，容容积率为为1.22，并不不允许上上海仁恒恒继续按按部就班班地打造造国际大大型精装装公寓，如如果墨守守成规，那那结果也也会流于于平常的的“花园园洋房”、“联排排别墅”。上海海仁恒在在迫使自自己做出出改变，不不满足于于别墅，而而是超越越别墅，对对新江湾湾地块未未来业主主，上海海仁恒决决定找到到他们的的居住本本源，定定制“仁仁恒怡庭庭”计划划应运而而生。这样样的规划划并不是是没有道道理，可可以看到到的是，新新江湾本本身所拥拥有的高高规格配配套，生生态宜居居、上海海最大湿湿地、国国际游艇艇码头、高校环环绕仁恒怡怡庭所具具备的先先天优势势也注定定该项目目不可能能是一个个平庸之之作。不仅仅是进军军叠加别别墅市场场，上海海仁恒要要做的更更多，要要做精装装修叠加加别墅。值得得注意的的是，在在上海仁仁恒177年历史史上，历历代作品品始终坚坚持以精精装修亮亮相，从从仁恒滨滨江园、仁恒河河滨花园园到仁恒恒河滨城城，仁恒恒的前三三代公寓寓住宅均均以精装装修亮相相，受到到了市场场及业主主的一致致认可。即便是是仁恒第第一代的的仁恒滨滨江园、第二代代的仁恒恒河滨花花园，时时至今