律师办理土地法律业务操作指引15423.doc

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1、中华全国律师协会律师土地法律业务操作指引总那么110第一编律师土地权属登记业务操作指引112第一章一般规定112第二章土地权利设定登记过程中的律师业务113第一节一般规定113第二节划拨国有建立用地设定登记中的律师业务114第三节出让国有建立用地设定登记中的律师业务115第四节作价出资(入股)国有建立用地设定登记中的律师业务115第五节租赁国有建立用地设定登记中的律师业务116第六节受权经营国有建立用地设定登记中的律师业务116第七节集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务116第八节国有建立用地抵押权设定登记中的律师业务118第九节国有建立用地出租权设定登记中的律师业务119第三章土地变更

2、登记中的律师业务119第一节一般规定119第二节划拨国有建立用地使用权变更登记中的律师业务120第三节出让、作价出资(入股)、租赁和受权经营国有建立用地使用权变更登记中的律师业务120第四节集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务121第五节土地他项权利变更登记律师业务122第六节名称、和土地用处变更登记律师业务123第四章土地注销登记中的律师业务123第五章土地权属争议业务中的律师业务125第一节一般规定125第二节土地权属确实定125第三节土地权属争议中的律师业务128108中华全国律师协会律师业务操作指弓第二编律师土地征收业务操作指引128第一章一般规定128第二章土地征收的程序129

3、第三章征地的费用补偿和人员安置131第一节征地补偿费用131第二节被征地人口的安置132第三节征地补偿协议133第四章律师征地补偿安置听证法律业务134第五章律师土地补偿安置争议协调、裁决法律业务135第六章律师土地补偿争议行政复议法律业务137第七章律师征地补偿安置争议的诉讼138第一节征地补偿安置争议138第二节征地补偿费用分配纠纷139第三编律师土地储藏业务操作指引140第一章一般规定140第二章土地储藏的根本程序141第三章律师审核土地储藏合同应注意的问题143第四编律师建立用地使用权获得的业务操作指引145第一章一般规定145第二章律师建立用地使用权划拨业务操作指引146第三章律师建

4、立用地使用权协议出让业务操作指引149第四章律师建立用地使用权、拍卖、挂牌出让业务操作指引150第五章律师国有土地租赁业务操作指引154第六章律师建立用地使用权出让合同纠纷业务操作指引157第五编律师建立用地使用权流转业务操作指引161第一章一般规定161第二章律师建立用地使用权转让一般业务的操作指引162第一节对拟转让的建立用地使用权的调查与审核162第二节建立用地使用权转让合同1第三节建立用地使用权转让的风险监165律师土地法律业务操作指引109第四节建立用地使用权转让登记166第三章律师国有建立用地转让特殊业务的操作指引166第一节房地产工程转让(含在建工程转让)166第二节工程股权转让

5、174第四章律师建立用地使用权抵押业务的操作指引178第一节对拟设定抵押的建立用地使用权的调查与审核178第二节建立用地使用权抵押合同180第三节建立用地使用权抵押登记181第四节建立用地使用权抵押权的实现181第五章律师建立用地使用权出租业务的操作指引182第一节对拟设定出租的建立用地使用权的调查与审核182第二节建立用地使用权出租合同184第三节建立用地使用权出租登记185第六章律师建立用地使用权合作业务的操作指引185第一节对拟的建立用地使用权及合作工程的调查与审核185第二节建立用地使用权合作合同187第三节合作中建立用地使用权的流转188第四节建立用地使用权合作常见问题处理1第六编律

6、师涉外土地法律业务操作指引191第一章一般规定191第二章境外者以出让方式获得建立用地使用权193第一节外商参与建立用地使用权、拍卖、挂牌的特殊要求193第二节外商获得建立用地使用权设立房地产开发企业193第三章外资并购境内房地产开发企业195第一节境外者并购的一般要求195第二节外资股权并购境内房地产开发企业的审批196第三节外资资产并购境内房地产开发企业的审批197第四章其他涉外土地法律业务197第一节外商工程核准197第二节外商企业审批权限199第三节外商企业境内再的审批200第四节外商房地产企业备案201第七编律师农村集体土地使用权业务操作指引202第一章概述202l10中华全国律师协

7、会律师业务握!篁圭鳗第一节农村集体土地的法律制度202第二节耕地保护制度203第三节根本概念界定204第二章农村集体建立用地205第一节农村集体建立用地使用权205第二节农村集体建立用地使用权的流转207第三节非农建立用地209第三章农村宅基地212第四章农村土地承包经营权213第一节土地承包经营权214第二节农村土地承包经营权的详细流转215第三节土地承包经营权的纠纷及解决219第五章城中村改造的法律问题219第一节城中村改造中的法律关系220第二节城中村改造过程中的法律业务223附那么226总那么条制定目的为律师依法与土地相关的诉讼和非诉讼业务、进步律师承办土地法律业务的效劳质量根据?土地

8、理法?等法律、法规、规章和人民相关解释结合土地法律效劳实务特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。第2条主要概念2.1土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。2.2土地所有权是指或集体经济组织对土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.3土地使用权是指土地使用人依法对土地加以利用的权利。2.4划拨土地使用权是指经级以上人民依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后获得的国有土地使用权或者经级以上人民依法批准后无偿获得的国有土地使用权。25出让土地使用权是指以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者由土地使用者向支付相应出让金后获得的土地使

9、用权。26建立用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建立的权利。建立用地使用权分为国有土地建立用地使用权和集体土地建立用地使用权。27国有土地建立用地使用权是指公民、法人和其他经济组织进展非农业建立依法使用国有土地的权利。28集体土地建立用地使用权是指乡(镇)村建立用地由乡(镇)村集体经济组织和农村个人或集资进展各项非农业建立而使用土地的权利。集体土地建立用地主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地以及农村居民住宅用地。第3条律师土地法律业务的主要法律根据31?物权法?(以下简称?物权法?)(2007年3月16日第十届全国人民第五次会议通过2007年10月1日起施行)。32?

10、合同法?(以下简称?合同法?)(1999年3月15日第九届全国人民第二次会议通过1999年10月1日起施行)。33?民事诉讼法?(以下简称?民事诉讼法?)(第十届全国人民常务会第三十次会议修订2021年4月1日起施行)。34?行政诉讼法?(以下简称?行政诉讼法?)(第七届全国人民常务会第二次会议通过1990年10月1日起施行)。35?土地理法?(以下简称?土地理法?)(2004年8月28日第十届全国人民常务会第十一次会议第二次修正)。36?城房地产理法?(以下简称?城房地产理法?)(2007年8月30日第十届全国人民常务会第二十九次会议修正)。第4条律师土地法律业务的根本原那么41忠诚负责原那

11、么。律师土地法律业务应不受任何及其他组织和个人的干预依法维护法律的正确施行和委托人的合法权益。42专业精湛原那么。律师土地法律业务应具备相应的业务才能和程度以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质效劳。43勤勉敬业原那么。律师土地法律业务应勤于学习、勤于考虑恪尽职守根据委托人的要求完成各项受托法律业务。第5条律师土地法律业务的详细内容5.1拟制、审查、修改合同。5.2出具法律书、风险告知书。5.3筹划涉地工程的业务操作方案。5.4对涉地工程相关情况出具尽职调杏。5.5代表当事人参加会谈、签约、履约交割。5.6承受工程双方当事人的委托对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监(托)效劳。5.7为涉地

12、工程的工程法人担任专项法律参谋或全过程法律效劳。5.8对发生争端的涉地工程承受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。第6条本操作指引的适用范围律师从事土地法律实务的非诉讼法律效劳尽职调查、参与会谈、受托起草、修改有关合同以及有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时也可以参考本指引。第7条特别说明本指引旨在向律师提供土地法律业务方面的经历而非强迫性规定供律师在理中参考。第一编律师土地权属登记业务操作指引第一章一般规定第8条主要法律根据8.1?农村土地承包法?(以下简称?农村土地承包法?)。8.2?土地理法施行?(以下简称?土地理法施行?)。8.3?土地登记规那么?。8.4?土地

13、登记?。8.5?变更土地登记的假设干规定?。8.6?土地登记资料公开查询?。8.7?土地登记有关问题的?。8.8?变更土地登记的假设干规定?。8.9?确定土地所有权和使用权的假设干规定?。8.10?国有建立用地租赁假设干?。?国有建立用地抵押登记有关问题的?。?划拨国有建立用地抵押登记有关问题的?。?农村集体国有建立用地抵押登记的假设干规定?。?土地权属争议调查处理?。?人民能否将国有建立用地折价抵偿给抵押权人问题的批?人民同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复第9条律师土地权属登记业务的考前须知律师登记手续的要获得并向土地登记机构出具委托人的受权委托书并按有关规定受权委托书的手续。代理

14、境外人士申请土地登记的受权委托书和被代理人明应当依法经过或者认证；未成年人的土地权利应当由其监护人代为申请登记。第二章土地权利设定登记过程中的律师业务第一节一般规定0条概念界定土地设定登记是对新设定的土地权利的登记是在土地初始登记完毕后登记对一宗土地上新设定的国有建立用地使用权、所有权和土地他项权利进展的登记。1条登记的根本登记是以宗地为根本单元两宗以上土地的土地使用者应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的应分别申请；跨级行政区使用土地的应分别向土地所在地的级人民土地理部门申请。2条土地权利设定登记的分类12.1划拨国有建立用地的设定登记。12.2出让国有建立用地的设定登记。12.3作

15、价出资(人股)国有建立用地的设定登记。12.4租赁国有建立用地的设定登记。12.5受权经营国有建立用地设定登记。12.6集体土地所有权和集体建立用地设定登记。12.7国有建立用地抵押权设定登记。12.8国有建立用地出租权设定登记。3条申请土地权利登记的必备资料13.1?土地登记申请书?。13.2申请人明。13.3土地权属来源证明。13.4地上附着物权属证明。第二节划拨国有建立用地设定登记中的律师业务4条律师应当告知委托人申请条件及申请限14.1新开工的大中型建立工程使用划拨国有建立用地委托人应当持有级以上人民的建立用地批准书。在接到建立用地批准书之日起30日内申请建立工程开工验收后应当在开工验

16、收之日起30日内申请。14.2其他工程使用划拨国有建立用地委托人应当持有级以上人民的批准用地。在接到批准用地之日起30日内申请。划拨新征用农民集体所有土地的被征地应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。5条律师应提示委托人申请所需要的材料15.1建立用地批准书。15.2国有建立用地划拨书。15.3立项或相关批准属于划拨新征用农民集体所有土地的应提供：(1)农用地转用方案批准；(2)补充耕地方案批准；(3)征用土地批准；(4)原?集体土地所有权证?；(5)原?集体建立用地证?。15.4选址书。15.5规划答应证、规划红线图。15.6缴纳补偿安置费的证明。15.7地籍调查表、宗等地籍资料。

17、15.8属于新开工的大中型建立工程使用划拨国有建立用地的应提供：(1)土地预登记；(2)工程开工验收。15.9其他证明和资料。第三节出让国有建立用地设定登记中的律师业务6条律师应告知委托人申请条件及申请限16.1委托人应该有国有建立用地使用权出让合同和国有建立用地使用权出让金支付凭证。16.2以出让方式获得国有建立用地的应当在按出让合同约定支付全部国有建立用地使用权出让金后30H内申请。成片开发用地采取一次出让、分付款、分提供出让国有建立用地使用权的应当在每付款后30日内申请。7条律师应提示委托人申请所需材料17.1?建立用地批准书?。17.2规划答应证、规划红线图。17.3?国有建立用地使用

18、权出让合同?。17.4出让金、契税缴纳凭证。17.5地籍调查表、宗等地籍资料。17.6其他证明和资料。第四节作价出资(人股)国有建立用地设定登记中的律师业务8条律师应告知委托人申请条件及申请限18.1律师应告知委托人申请条件及申请限申请人应为改组后的新设企业持有国有建立用地入股合同。18.2应当在签订入股合同之日起30日内申请。9条律师应提示委托人申请所需要的材料19.1企业改制方案及批准。19.2土地资产处置方案及批准。19.3土地估价备案材料。19.4国有建立用地作价出资(人股)合同。19.5土地行政主部门与国有股权持股签订的委托持股合同。19.6建立用地批准书。19.7原?国有土地使用证

19、?。19.8其他证明。第五节租赁国有建立用地设定登记中的律师业务第20条律师应告知委托人申请条件及申请限20.1申请人应该有国有建立用地使用权租赁合同。20.2申请人应当在签订租赁合同之日起30日内。第21条律师应提示委托人申请所需要的材料21.1国有建立用地租赁批准。21.2国有建立用地使用权租赁合同。21.3建立用地批准书。21.4原?国有土地使用证?。21.5其他证明。第六节受权经营国有建立用地设定登记中的律师业务第22条律师应告知委托人申请条件及申请限22.1申请人应当有国有建立用地经营理受权书。22.2应在获得国有建立用地经营理受权书后30日内申请。第23条律师应提示委托人申请所需要

20、的材料23.1企业改制方案及批准。23.2土地资产处置方案及批准。23.3土地估价备案材料。23.4?国有建立用地经营理受权书?。23.5被受权经营国有建立用地土地配置材料。23.6国有建立用地批准书。23.7原?国有土地使用证?。23.8其他证明。第七节集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务第24条律师应告知委托人申请条件及申请限24.1应当在作出申请登记或者接到相关和个人依法要求登记书面之日起30日内。24.2使用集体土地进展建立或者消费的应当在接到有批准权的地方人民批准用地或者签订农地使用合同之日起30日内。第25条律师应提示委托人申请所需要的材料25.1集体土地所有者向土地登记提交

21、的土地权属证明为：(1)时颁发的土地所有证；(2)人民和有关部门的批准；(3)权属界限协议书；(4)其他证明。25.2集体土地农业用地使用者向土地登记提交的土地权属证明为：(1)人民批准；(2)土地承包经营合同；(3)拍卖金支付凭证；(4)其他证明。25.3乡(镇)村企事业建立用地使用者向土地登记提交的土地权属证明文件为：(1)人民国有建立用地批准；(2)国有建立用地批准书；(3)联营合同；(4)原?集体土地使用证?；(5)其他证明。25.4农村居民宅基地使用者向土地登记提交的土地权属证明为：(1)人民的批准；(2)其他证明。25.5集体所有的“四荒地使用者向土地登记提交的土地权属证明：(1)

22、“四荒地承包(租赁)合同或“四荒地拍卖协议等；(2)拍卖金支付凭证；(3)其他证明。第26条律师本节法律业务的考前须知26.1土地承包经营合同的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是集体土地所有权人农村集体以外的和个人承包农业用地必须得到乡(镇)人民批准。26.2农业用地承包经营限为30年承包、租赁、拍卖“四荒地使用权最长不超过50年。26.3农村村民一户只能拥有一处宅基地。第八节国有建立用地抵押权设定登记中的律师业务第27条律师应告知委托人申请条件及申请限27.1申请人为抵押人(土地使用)和抵押权人。27.2应当在抵押合同签订后15日内申请。同一宗地屡次抵押时以收到抵押登记申请先后为序抵押登记

23、和实现抵押权。第28条律师应提示委托人申请所需材料28.1?国有土地使用证?。28.2主合同和抵押合同。28.3土地估价。28.4以下其他相关：(1)划拨国有建立用地使用权抵押的提交土地行政主部门批准抵押和处置时应交付的土地出让金数额；(2)集体建立用地使用权抵押的提交集体土地所有权人同意的抵押证明；(3)抵押人为股份制企业的提交同意的抵押证明；(4)以共有建立用地使用权抵押的提交其他共有人同意抵押证明。第29条律师应协助委托人进展权属审核29.1对合同主体的 抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。29.2对国有建立用地的 (1)假设为划拨国有建立用地那么应按照土地行政主部门确认的抵押宗地的国

24、有建立用地使用权出让金额证明在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建立用地使用权出让金的款额。(2)假设为集体建立用地因涉及集体土地转为国有建立用地集体建立用地使用权抵押应获得集体土地所有权人同意。29.3对抵押贷款限的审核应小于土地使用限减去已使用限的剩余限。29.4对抵押贷款额的审核抵押贷款金额应小于土地评估价值抵押率应当符合金融部门的规定。29.5对宗地部抵押的审核必须征得有关部门同意。29.6对一宗地屡次抵押的审核抵押贷款金额的总和应小于国有建立用地使用权及地上建筑物价值。第30条律师本节法律业务的考前须知30.1为有效设立抵押权应及时抵押登记。未经土地理部

25、门抵押登记不能发生抵押权成立并生效的法律效果。30.2异地抵押的必须到土地所在地的原登记抵押登记。第九节国有建立用地出租权设定登记中的律师业务第31条律师应告知委托人申请条件及申请限31.1申请人为出租人(土地使用者)和承租人。31.2应当在租赁合同签订后15日内提出申请。第32条律师应提示委托人申请所需要的材料32.1土地权属来源证明?国有土地使用证?和?集体土地使用证?。32.2划拨国有建立用地出租批准。32.3国有建立用地出租合同。32.4有关部门认证的出租地块开发证明。32.5其他证明。第33条律师应协助委托人对权属进展审核33.1对申请人的审核33.2对土地情况的审核未按国有建立用地

26、使用权出让合同规定的限和条件开发、利用的土地不得出租。33.3对土地用处的审核应符合规定的国有建立用地的用处。33.4对租赁限的审核应小于国有建立用地使用权出让限减去已使用限的剩余限。第三章土地变更登记中的律师业务第一节一般规定第34条概念界定土地变更登记是指在初始土地登记后土地理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用处等事项发生变更而进展的土地登记。第35条土地变更登记的分类35.1划拨国有建立用地的变更登记。35.2出让、作价出资(人股)、租赁和受权经营国有建立用地变更登记。35.3集体土地所有权和国有建立用地变更登记。35.4土地他项权利变更登记。35.5名称、

27、和土地用处变更登记。第二节划拨国有建立用地使用权变更登记中的律师业务第36条律师应告知委托人申请条件及申请限36.1申请人为划拨国有建立用地使用者。因住房制度改革公有住房引起的变更登记申请人为售房和购房职工。36.2应当在缴纳国有建立用地使用权出让金后30日内申请；公有住房售房和购房职工应当在房产理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。第37条律师应提示委托人申请所需要的材料37.1划拨国有建立用地补办出让手续的变更登记需要的：(1)批准；(2)原?国有土地使用证?；(3)?国有建立用地使用权出让合同?；(4)国有建立用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；(5)其他证明。37.2公有住房引起的划

28、拨国有建立用地变更登记需要的：(1)公房批准；(2)原?国有土地使用证?；(3)权利人为购房职工的?房屋所有权证?；(4)售房与购房职工签订的售房合同；(5)其他证明。第三节出让、作价出资(人股)、租赁和受权经营国有建立用地使用权变更登记中的律师业务第38条律师应告知委托人申请条件及申请限38.1申请人为出让、作价出资(人股)、租赁和受权经营国有建立用地使用权的转让人和受让人其中因处分抵押财产涉及国有建立用地使用权转让的申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。38.2申请限。第39条律师应提示委托人申请所需要的材料39.1原?国有土地使用证?。39.2土地税费缴纳证明。39.3除了以上权属

29、证明外各类出让、作价出资(入股)、租赁和受权经营国有建立用地使用权变更登记还应提交以下证明：(1)以入股方式转让的提交入股合同。(2)国有建立用地使用权转让的提交转让合同、转让地块证明、商品房预售登记备案材料、税费缴纳凭证。(3)合并、分立和企业兼并的提交合同及上级主部门的批准。(4)处分抵押财产的提交处分抵押财产的证明。第40条律师本章法律业务的考前须知律师应特别提示受让人其国有建立用地使用权转让未经土地登记理部门转移登记不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等行为损害买受益应及时转移登记。第四节集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务第41条律师应告知委托人申请条件及申请限申请人为权属变更

30、前后的权利人。应在接到有关协议批准后30日内。第42条律师应提示委托人申请所需要的材料42.1集体土地所有权变更登记所需材料：(1)原?集体土地所有权证?；(2)农用地交换调整协议；(3)农用地交换调整批准；l22中华全国律师协会律师业务操作指弓(4)土地征用协议及批准；(5)其他证明。42.2集体建立用地使用权变更登记所需材料(1)原?集体土地使用证?；(2)集体建立用地使用权转移协议；(3)转移协议批准；(4)其他证明。第五节土地他项权利变更登记律师业务第43条律师应告知委托人申请条件及申请限43.1申请人是土地他项权利关系人。在国有建立用地使用权抵押间抵押合同的工程内容发生变更的申请人为

31、抵押人和抵押权人。应当在抵押合同发生变更之日起15日内申请。43.2经抵押权人同意抵押的国有建立用地使用权依法转让的申请人为抵押人、抵押权人和受让人。应当在申请国有建立用地使用权转让登记的同时申请。43.3抵押合同满续签抵押合同的申请人为抵押人和抵押权人。应当在满之日起15日内申请。43.4国有建立用地使用权出租间租赁合同的工程内容发生变更的申请人为出租人和承租人。应当在租赁合同发生变更之日起15日内申请。43.5国有建立用地使用权出租间依法转让的申请人为出租人、承租人和受让人。应在申请国有建立用地使用权转让登记的同时。43.6国有建立用地使用权出租满续签出租合同的申请人为出租人和承租人。应在

32、满之日起15日内申请。43.7依法继承土地他项权利的申请人为原土地他项权利关系人和继承人。应在继承手续之日起30日内申请。43.8其他形式土地他项权利变更的申请人为当事人。应当在变更发生之日起30日内申请。第44条律师应提示委托人申请所需材料44.1原抵押合同、租赁合同等。44.2原?国有土地使用证?、?集体土地使用证?、?土地他项权利证明书?。44.3变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。44.4有关批准。第六节名称、和土地用处变更登记律师业务第45条律师应告知委托人申请条件及申请限45.1名称、和土地用处变更登记的申请人应为土地权利人。45.2委托人申请的时限业构造调整后30日内申请。第46

33、条律师应提示委托人申请所需材料46.1?国有建立用地登记申请表?。46.2原?国有土地使用证?、?集体土地所有权证?等。46.3地上建筑物、附着物权属证明。46.4名称变更证明。46.5变更登记的需提交有关(地名办)批准的变更证明。46.6国有建立用地用处发生变更的申请人应提交城规划部门、土地行政主部门等部门批准用处改变的以出让方式获得国有建立用地的用处发生变更的土地使用者还应当提交签订的国有建立用地使用权出让合同变更协议或者重新签订的国有建立用地使用权出让合同。46.7农村集体所有土地进展农业构造调整涉及已登记地类变化的申请人应提交农业部门或其他有批准权部门的批准；集体土地建立用地的用处发生

34、变更的申请人应提交地方人民批准用处改变的。46.8宗。46.9其他证明。第四章土地注销登记中的律师业务第47条概念界定注销土地登记是指土地权利消灭或因其他原因致使原登记内容失去效力而由土地登记将已登记的内容进展注销的变更登记。第48条律师应告知委托人申请条件及申请限48.1集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的申请人为原集体土地所有权人。应当在集体土地被全部征用或者农转非的同时申请。48.2级以上人民依法收回国有建立用地使用权的申请人为原国有建立用地使用权人。应当在土地行政主部门收回国有建立用地使用权的同时申请。48.3国有建立用地使用权出让或者租赁届

35、满未申请续或者续申请未获批准的申请人为原国有建立用地使用权人或原国有建立用地使用权承租人。应当在满之日前15日内申请。48.4因自然灾害等造成国有建立用地权利灭失的申请人为国有建立用地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的申请人为集体土地所有权人；权利灭失的土地为集体建立用地的申请人还应当包括集体建立用地使用权人。应当在土地权利灭失后申请。48.5土地他项权利终止包括国有建立用地使用权出租终止和国有建立用地使用权抵押终止。前者的申请人为出租人和承租人；后者的申请人为抵押人和抵押权人还可能包括因处分抵押国有建立用地使用权而产生的新的国有建立用地使用权人。应当在该土地他项权利终止之日起15日

36、内申请。第49条律师应提示委托人申请所需要的材料49.1注销土地登记申请书。49.2土地证书包括土地所有权证书或国有建立用地使用权证书或土地他项权利证书。49.3土地灭失或土地权利终止证明。第50条律师应特别提示委托人假如不按照规那么规定申请注销登记土地登记可直接注销土地登记并注销结果。第五章土地权属争议业务中的律师业务第一节一般规定第51条调查申请土地权属争议经协商不能解决的当事人可以依法向级以上人民或者乡级人民或者国土资源行政主部门提出调查处理申请。第52条调查处理级以上国土资源行政主部门负责土地权属争议案件(以下简称争议案件)的调查和调解工作；对需要依法作出处理的拟定处理报同级人民作出处

37、理。第二节土地权属确实定第53条土地所有权确实定53.1城区范围内的土地依法征收的土地。53.2铁道路路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地级以上(含级)公路铁路用地。53.3国有电力、通信设施用地但国有电力通信杆塔占用农民集体所有的土地未征收手续的除外级以上(含级)门直接收理的水库、渠道等水利工程用地。53.4其他依法应属于所有的土地。第54条集体土地所有权确实定54.1时分给农民并颁发了土地所有证的土地属于农民集体所有。54.2农村集体所有的土地按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界限确定所有权。54.3农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的应视为现使用者所有；连

38、续使用不满20年或者虽满20年但在20年满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的由级以上人民根据详细情况确定土地所有权。54.4乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并理的道路、水利设施用地分别属于乡(镇)或农民集体所有。54.5乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地按照有关规定进展补偿和安置的土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施公益事业使用的农民集体土地分别属于乡(镇)、村农民集体所有。54.6农民集体经依法批准以国有建立用地作为联营条件与其他或个人举办联营企业的或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价人股创办外商企业和内联乡镇企业的集体土地所有

39、权不变。第55条国有建立用地确实定55.1国有建立用地给直接使用土地的具有法人资格的或个人另有规定的除外。55.2因原房屋撤除、改建或自然坍塌等原因已经变更了实际土地使用者的经依法审核批准可将国有建立用地确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或撤除后两年以上仍未恢复使用的土地由当地级以上人民收回国有建立用地。55.3原团体、寺观教学等活动用地被其他占用原使用因恢复活动需要退还使用的应按有关规定予以退还确属无法退还或者国有建立用地有争议的经协商、处理后确定国有建立用地。55.4设施用地(含靶场、试验场、训练场)按照解放初土地接收和人民批准征用或划拨土地的确定国有建立用地。国有建立用地有争议的按照、

40、有关规定处理后再确定国有建立用地。55.5确定的保存或地方代的设施用地的国有建立用地确定给现由其他使用的可按照有关规定确定为他项权利。55.6经批准撤销的设施其国有建立用地按照有关规定由当地级以上人民收回并重新确定使用权。55.7依法接收、征用、划拨的铁道路路用地及其他铁路设施用地现仍由铁路使用的其使用权确定给铁路。铁道路路路基两侧依法获得使用权的保护用地使用权确定给铁路。55.8驻、企事业内的行政理和效劳性经批准使用的土地可以由土地理部门商被驻规定土地的用处和其他限制条件后分别确定实际土地使用者的国有建立用地但租用房屋的除外。55.9原铁路、公路、水利、电力、及其他和个人使用的土地1982年

41、5月?建立征用土地?公布之前已经转由其他或个人使用的除按照法律和政策应当退还的其国有建立用地可确定给实际土地使用者但严重影响上述部门的设施平安和正常使用的暂不确定国有建立用地按照有关规定处理后再确定国有建立用地。1982年5月以后转让的经依法处理后再确定使用权。55.10以国有建立用地为条件与其他或个人合建房屋的根据批准、合建协议或者数额确定国有建立用地但1982年?建立征用土地?公布后合建的应依法土地转让手续后再确定国有建立用地。55.11以出让方式获得国有建立用地或以划拨方式获得的国有建立用地补办出让手续后作为资产人股的国有建立用地确定给股份制企业。以国有建立用地作价入股的国有建立用地确定

42、给股份制企业。将国有建立用地租赁给股份制企业的国有建立用地确定给股份制企业。企业以出让方式获得的国有建立用地或以划拨方式获得的国有建立用地补办出让手续后出租给股份制企业的国有建立用地不变。5512法人之间合并依法属于应当以有偿方式获得国有建立用地的原国有建立用地人应当有关手续有偿获得国有建立用地；依法可以划拨形式获得国有建立用地的可以划拨土地权属变更登记获得国有建立用地。第56条集体土地建立用地使用权确实定561乡(镇)村办企业事业和个人依法使用农民集体土地进展非农业建立可依法确定使用者集体土地建立用地使用权。对多占少用、占而不用的其闲置部不予确定使用权并退还农民集体另行安排使用。56.219

43、82年2月发布?村镇建房用地理?之前农村居民建房占用的宅基地超过当地规定的面积在?村镇建房用地理?施行后未经拆迁、改建、翻建的可以暂时按照如今实现使用面积确定集体土地建立用地使用权。56.3自1982年2月?村镇建房用地理?发布时起至1987年1月?土地理法?开场施行时止农村居民建房占用的宅基地其面积超过当地规定的超过部按1986年3月、?加强土地理、制止乱占耕地的?及地方人民的有关规定处理后按处理后实际使用面积确定集体土地建立用地使用权。56.4符合当地分户建房规定而尚未分户的农村居民其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积的可按现有宅基地面积确定集体土地建立用地使用权。56.5非农业户口

44、居民(含华侨)原在农村的宅基地房屋产权没有变化的可依法确定其集体土地建立用地使用权。房屋撤除后没有批准重建的集体建立用地由集体收回。56.6承受转让、购置房屋获得的宅基地与原有宅基地合计面积超过当地规定按照有关规定处理后允许继续使用的可暂时确定其集体建立用地使用权。继承房屋获得的宅基地可确定集体建立用地使用权。56.7空闲或房屋坍塌、撤除两年以上未恢复使用的宅基地不确定集体建立用地使用权。已经确定使用权的由集体报经级人民批准注销其土地登记土地由集体收回。第三节土地权属争议中的律师业务第57条律师可以承受土地权属争议任一方委托代理行政和诉讼程序。第58条假设作为与土地理部门相对一方的代理人律师应

45、当提示委托人：(1)对土地理部门不予受理的不服的可以按照?行政复议法?或者?行政诉讼法?申请行政复议或者提起行政诉讼。(2)土地理部门受理后认为承办人员与案件处理有利害关系的有权恳求该承办人员回避。承办人员是否回避由受理案件的土地理部门。(3)在土地权属争议解决之前任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物不得影响消费和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的土地理部门有权责停顿施工。(4)土地理部门对受理的土地权属争议案件应当在查清、分清责任的根底上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原那么。调解达成协议的应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章调处人员署名并加盖土地理部门的后生效。律师应当提示当事人生效的调解书具有法律效力是土地登记的根据。(5)土地权属争议处理完后当事人应及时向土地理部门申请土地权属登记。第二编律师土地征收业务操作指弓第一章一般规定第59条概念界定59.1土地征收是指为了社会公共利益的需要按照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地并给被征地的农民集体