2022房地产估价师考试真题及详解5篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解5篇2022房地产估价师考试真题及详解5篇 第1篇 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（）答案：错解析： 本题考查的是利息与利率。基础利率是投

2、资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D偿债备付率正确答案：B答案 B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项

3、目单位投资盈利能力的静态指标。某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。5021038年。根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（）。A特等B甲等C乙等D丙等答案：D解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分别为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般

4、居住建筑的建筑物重要性为丙等。 针对不同用途的收益性物业可分为( )。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理正确答案：A答案 A 物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值答案：D解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分

5、析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累积概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。2022房地产估价师考试真题及详解5篇 第2篇 下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维

6、修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料 B.签署房地产估价报告 C.收取委托单位的评估费 D.以个人名义承揽房地产估价业务 E.保证估价结果的客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释

7、和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A、 变现风险B、 比较风险C、 资本价值风险D、 时间风险答案：A解析：当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。A.估价委托人必须是估价利害关系人B.估价委托

8、人可能是估价报告使用者C.估价对象权利人一般是估价利害关系人D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人答案：A解析：本题考查的是的估价当事人。估价委托人，不一定是利害关系人，例如在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。参见教材P12

9、8。 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ）。A财产损失保险B职业责任保险C信用保险D第三者责任保险正确答案：B2022房地产估价师考试真题及详解5篇 第3篇关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是

10、相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要（ ）。A.

11、高 B.低C.同等 D.视情况而定答案：A解析：某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B解析：本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000（110%）

12、1.5-11200（110%）0.75-1242.61（万元），销售费用=30002%60（万元），销售税费=30005.5%165（万元），开发利润3000-1000-1200-242.61-60-165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。 以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）。A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底B供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平C空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个 令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下

13、调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降 到只能支付物业运营费用的水平E供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现正确答案：AEAE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。 在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是（ ）。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为正确答案：D在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。 房地产供给有限特

14、性的本质是（ ）A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大正确答案：B 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。 乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。A速动比率B资产负债率C资产报酬率D流动比率正确答案：AD2022房地产估价师考试真题及详解5篇 第4篇 被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：金融机构在向居民提供抵押贷款时

15、，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回报部分，借款人的付息部分就是其贷款的回收部分。（）答案：错解析：考点:投资回收与投资回报。金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款的回报部分。(2022真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行答案：B解析：本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最

16、典型的银行组织形式。 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE根据房地产广告发布暂行规定的规定，不得发布房地产广告的情形有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定的其他情形。受租赁合同租金水平影响的

17、房地产价值包括（）。A、无租约限制价值B、出租人权益价值C、承租人权益价值D、租赁权价值E、抵押权价值答案：B,C,D解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）

18、。A属于房地产开发企业B属于业主共有C属于物业服务企业D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定正确答案：D某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为523（年），承租人权益价值（6550）/7%11/（17%）339.36（万元）。P99。征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（）的行为。A所有权B使用权C承包经营权D地役权答案：A解析：

19、征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。2022房地产估价师考试真题及详解5篇 第5篇房地产投资的风险主要体现在( )。A、 投入资金的安全性B、 期望收益的可靠性C、 投资项目的变现性D、 资产评估E 投资项目的质量问题答案：A,B,C解析：根据房地产投资风险的有关内容。 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产市场细分E按地域细分正确答案：CD答案 CD 从识别和把握房地

20、产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式坐标准，对房地产市场进行细分。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A、开发建设成本B、资本化率的变化C、房屋空置率的变化D、物业转售收入E、房屋空置率的变化答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大

21、影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2

22、 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C解析：假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提，估价对象仍然由其业主开发完成；自愿转让开发前提，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成；被迫转让开发前提，估价对象要被迫转让给他人开发。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。本案例中，甲企业因经营不善，被迫转让该项目以偿还债务，在采用假设开发法进行估价时，应按照被迫转让前

23、提进行估价。某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A部门作出征收决定，2022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的答案：C,D解析：本题

24、考查的是国有土地房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。P5556。房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A、 独一无二和供给有限B、 独一无二和价值量大C、 流动性大和价值量大D、 不可移动和用途多样答案：B解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A、流动比率 B、偿债备付率 C、利息备付率 D、资产负债率答

25、案：D解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2022年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2022年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2022年11月至2022年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安

26、置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金

27、为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2022年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)答案：解析：(1) 土地重新购建价格

28、市场法比准价格A2200100/100(1-1-0.5%) 6100/972336.94(元/m2)比准价格B2050100/100(1+0.5%) 9100/922330.56(元/m2)比准价格C2380100/103(1+0.5%) 4100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.16(元/m2)V2304.16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.8

29、7(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)(2) 建筑物价格建筑物重置价格为：18004500810.00(万元)建筑物折旧a门窗损坏折旧10.00(万元)b装修折旧1402/556(万元)c设备折旧1002/1020(万元)d长寿命物质折旧810.00-10.00-140.00-100.002/4723.83(万元)e功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：(40450012X5%-3845001280%)(1-35%)19.44(万元)功能缺乏折旧：f功能过剩折旧：g经济折旧为20万元h该写字楼的折旧总额为：10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00407.93(万元)(3)该写字楼2022年9月30日的价值为：216.89+10.00-407.93618.96(万元)