2022房地产估价师试题5章.docx

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1、2022房地产估价师试题5章2022房地产估价师试题5章 第1章对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。A.土地成本 B.建造成本 C.销售收入 D.经营费用 E.出租收入答案：A,B,D解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A、普通住宅B、公寓市场C、休闲旅游设施D、仓储用房市场E、工业写字楼答案：D,E解析：考点:房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如

2、工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。答案：对解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。下列费用中，应计入收益性物业

3、运营费用的有（）。A公用设施的维修费B人员的工资C抵押贷款还本付息额D房产税E保险费答案：A,B,D,E解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD2022房地产估价师试题5章 第2章敏感性分析的“三项预测值”法对房

4、地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（）。A、最乐观预测值 B、最悲观预测值 C、最可能预测值 D、最不可能的预测值 E、最接近的预测值答案：A,B,C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。 下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D

5、城市基本地形图的复测周期一般为510年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。 根据市场调查，获知某类房地产20222022年的价格逐年上涨，分别为：3500元/、3700元/、3950元/、4250元/、4550元/，运用平均发展速度法预测，该类房地产2022年的价格高于4800元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入答案：C解析：本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。 （ ）是运用预测

6、科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。A假设开发法B长期趋势法C成本法D市场法正确答案：B本题主要考查的是长期趋势法的概念。保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：A解析：本题考查的是保险可运用资金来源。保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的10%作为法定公积金。2022房地产估价师试题5章 第3章 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明

7、丘号正确答案：C某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。A.判断提问 B.多项选择 C.单向选择 D.书面提问答案：B解析：调查项目是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。设置调查项目必须注意以下几点：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；所问的问题应便于被调查者回答；备选项目必须互不相容；调查项目应当防止渗入

8、调查者的思想导向；问题的形式不宜太难和过于复杂；问题不宜太长。 房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底，2022年底至2022年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司2022年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花

9、费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2022年6月，该类办公用地地价已增值10%。设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。A、 2100B、 2110C、 小于2100D、 大于2110答案：C解析：此题应采用房地分估的方法，首先地价比2022年3月上涨10%，现为200050%(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的

10、价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。2022房地产估价师试题5章 第4章（）是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。A.总承包服务费 B.企业管理费 C.暂列金额 D.暂估价答案：A解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。总承包服务费是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。 ( )答案：对解析： 国家实

11、行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。A国有土地所有证B国有土地使用证C集体土地所有证D集体土地使用证正确答案：B根据国土资源听证规定的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 居住区合理的规模应符合功能、

12、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以115万人为宜。 （ ）正确答案： 中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题5章 第5章当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（）。A.深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。大气污染源的源高越高，源强越大，则污染越严重。（ ）答案：错解析：本题考查的是大气污染源。源强越大，

13、污染越严重；源高越高，可能扩散条件更好，污染反而会降低。P54。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据招标投标法，第六十六条规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。招标投标法实施条例第九条规定，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；（2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；（3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；（4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；（5）国家规定的其他特殊情形。 下列属于承担民事责任的方式有（ ）。A罚款B吊销证照C赔偿损失D赔礼道歉E停止侵害正确答案：CDE 重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 生产可能性曲线与等收益线相切的点上，边际转换率与等收益线的斜率不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：