XXXX年一季度衢州市区房地产市场形势分析(客户版本)6417.docx

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1、20100年一季季度衢州州市区房房地产市市场形势势分析报报告衢城楼市市经历220099年的火火爆交易易后，受受该年末以来来国家连连续出台台各项调调控政策策影响，220100年1、22月市场场步入短暂暂的休整整期，33月中旬旬后二手手房交易易量突然然爆增；在新增房源源供应不不足、土土地市场场竞争依然然激烈以及及投资客客涌入等等多因素素作用下下，衢城房价价进一步步飞涨。一、一季季度市区区房地产产市场运运行情况况1、房地地产开发发情况（1）房房地产开开发投资资额大幅幅增长。20099年市区区楼市的的迅速回回暖使得得房开企企业拿地地信心大大增，仅主主城区全全年就成成交房地地产用地地3033.855亩。

2、同时房房屋交易易的持续续火爆也也使得开开发商抓抓紧时间间进行土土地的开开发建设设。据统计资资料显示示，今年年一季度度市区累累计完成成房地产产开发投投资额55.688亿元，同同比增长长87.46%。其其中住宅宅投资44.73亿元元，同比比增长993.06%；商业营营业用房房投资00.344亿元，同同比增长长13.33%。今年年一季度度市区用用于房地地产开发发投资的的资金大大幅增长长。（2）房房屋新开开工面积积同比呈呈增长势势头，而而竣工面面积减少少。一季度市市区房屋屋新开工工面积为为49.64万平平方米，同同比增长长49.20%；其中新新开工住住宅面积积38.77万平平方米，同同比增长长29.4

3、1%。一一季度市市区房屋屋竣工面面积为113.665万平平方米，同同比减少少15.11%。（3）商商品房空空置面积积持续缩减减。至3月底底，市区区商品房房空置面面积累计计为400.16万平平方米，同同比减少少15.27%。其中中商品住住宅的空空置面积积为166.55万平平方米，同同比减少少14.91%；商业业用房的的空置面面积为110.779万平平方米，同同比减少少29.71%。2、商品品房市场场情况（1）商商品房成成交量季季度同比比增加，但但环比下下降。在经历了了堪称史史上成交交最火爆爆的20009年年后，220100年一季季度衢城城一手房房市场受受房源紧紧缺等因因素影响响环比下下降明显显。

4、1月月至3月月市区共共销售备案商品品房17789件件（市本本级14495件件、柯城城1522件、衢衢江1442件），同比去年一季度增长32.62%，环比去年四季度减少20.45%；备案商品房面积为20.23万平方米（市本级15.35万平方米、柯城3.16万平方米、衢江1.72万平方米），同比去年一季度增长31.28%，环比去年四季度减少32.16%。其中商品住宅销售备案1426套，备案面积为17.18万平方米；商业用房销售备案363间，备案面积为3.04万平方米。20100年一季季度各月月市区商商品房销销售备案案情况一一览表商品房月份套数金额（元元）面积（平平方米）均价（元元/平方方米）1月7

5、4744033626639961330 45811 2月58426844083348533885 50288 3月45826555774416527337 50366 （2）商商品房销销售价格格持续攀攀高。在市区商商品房成成交量环环比下降降的同时时，销售售均价却却持续高高涨。一季度市市区商品品房销售售备案均价价为48817.50元/平方米米，同比比去年一一季度增增长377.13%，环比比去年四四季度增增长166.511%。其中中商品住住宅备案案均价为为47331.46元/平方米米，同比比去年一一季度增增长388.87%，环比比去年四四季度增增长177.17%；营业业用房备备案均价价为53303

6、.21元/平方米米，同比比去年一一季度增增长344.51%，环比比去年四四季度增增长5.12%。（3）多多因素促促使市区区商品房房出现“价涨量跌跌”的局面面。新增房房源供应应不足是是本季度市市区商品品房出现现“价涨量量跌”最直接接因素。据统计计，截至至今年33月底，市市区可供供销售的的商品住住宅面积积仅222.2万万平方米米，与去去年同期期相比商商品住宅宅面积减减少了65.22万平平方米。其其中本季季市区新新增可供供上市的的商品房房面积为为11.25万万平方米米，而新新增住宅宅面积仅仅8.113万平平方米。今今年一季季度新上上市的住住宅面积积明显低低于当季季所成交交的住宅宅面积（117.118

7、万平平方米），新增供应不足封阻了房价的下行空间。不断创创高的地地价和超超高的开开盘价助助长周边边楼盘快快速提价价。今年年一季度度进行的的两次土土地拍卖卖，开拍拍的土地地都被开开发商以以同地段段最高价价拍走：2月55日金都都房产集集团以110.775亿元元的高价价拿下位位于西区区面积为为18.24万万平方米米的一地块，成成为衢城城第一块块破“10亿亿”的新地王王；而3月月31日日新宏房房开经过过84次次轮番竞竞价，以以楼面地地价高达达30111.776元/平方米米的价格格拍走位位于市区区彩虹路路以西、艺艺苑路以以南的BB-466号商住住地块。另另外，近近期市区区新开及及将要开开盘的楼楼价每平平方

8、米都都已接近近万元，据悉华都都维多利利亚新开开盘价95000元/平方米米，祥华华中央郡郡和瑞宏宏阳光水水岸预计计开盘价价80000元/平方米米，万华华金河湾湾预计开开盘价992000元/平平方米等等，都促使使其周边边楼盘顺顺势涨价价变得更更加有恃恃无恐了了。宏观调调控政策策缺乏立立竿见影影的杀伤伤力。尽尽管中央央于09年年年末以来来密集出出台了各项调调控措施施，从“国111条”、“国4条条”、19条条土地新新政以及及调高存存款准备备金等，调调控政策策的密集集出台导导致市场场成交情情绪出现现剧烈波波动，但但由于政政策调控控对目前前市场出出现的楼楼市高温温现象短短期内缺缺乏杀伤伤力，加加上今年年一

9、季度度市区房房地产市市场仍较较为宽松松的信贷贷环境，致使房价得以继续顺利上行。不断现现身的投投资客成成为衢城城近期房价价快速上上涨的推推手。由由于受全全国房地地产市场场大环境境影响，自3月中旬以来投资炒房行为在衢城房地产市场上越来越明显：有来自外地的如广天建昌世纪锋尚约有40%的住宅被宁波人购走；瑞霖中央广场4月1日至15日销售的125件商品房中，宁波人约买了80件；也有来自周边县城的，如长河蓝保国际的购房者中有一半是来自江山的大量的投资客是推动房价上涨至关因素。从表“2010年1季度市本级商品住宅销售备案套数排行榜”可看出，名列今年一季度销售榜行前十楼盘几乎都被开发区与西区所垄断，最主要的原

10、因是以往开发区与西区的楼价相对老城区而言，房价较低，有较大的投资利润空间。但如今从销售均价上看该排行榜，除了世纪锋尚与世纪雅筑这两个楼盘在4000元/平方米左右，其余楼盘都在5000元/平方米以上，有的如瀚林绿洲府、三衢美林、幸福家园等楼盘均价都超过6000元/平方米。开发区与西区的楼盘一直是衢城房地产市场的价格洼地，如今也在飞速上涨，更别提房源稀少、价格一直占据高位的老城区了。20100年1季季度市本本级商品品住宅销销售备案案套数排排行榜排名楼盘名称称备案套数数备案面积积()均价(元元/)1广天建昌昌-世纪纪锋尚33735322440633 2长河-瀚瀚林绿洲洲府14213255861155

11、 3广源-世世纪雅筑筑11412533138355 4六联-通通荷名都都919761152111 5绍兴中房房-天和和家园625750053955 6上海农工工商-幸幸福家园园(排屋)216523373933 (普通住住宅)333245560677 7知海-君君临天下下522961158300 8金磐-衢衢州花园园(排屋)31242259144 (普通住住宅)244393358522 9民泰-三三衢美林林252609962422 10绿都-城城市假日日241221151299 3、二手手房市场场情况（1）二二手房成成交量季季度环比比减少，但但同比呈现现增长；季末量价价出现井井喷。据统计，今年一

12、季度市本级共成交二手房1579件，面积为15.87万平方米；其中二手房买卖1398件，拆迁安置、继承、离婚等其他交易181件。同比去年一季度，交易件数增长34.15%、面积增长30.30%；环比去年四季度，交易件数减少45.14%，面积减少42.06%。（2）“恐慌性性购房”情绪造造成季末末二手房房市场量量价异动动。衢城二手手房市场场经历了了年初两个个月的“冬冬歇期”后后，自33月中旬旬开始以以一种不不可思议议的速度度回暖，于于季末出出现一次次井喷，使使得3月月的市本本级二手手房交易易量迅速速放大，月成交交二手房房9311件，基基本接近近了去年年交易最最好月份份的水平平，高成成交量的的背后是是

13、购房者者对通胀胀预期心心理加重重及担心心调控失失效后，衢衢城楼市市还会像像20009年那那样疯狂狂火爆，恐恐如不及及时出手手房价会会进一步步疯涨。从从衢城各各中介公公司了解解到，自自3月中中下旬以以来衢城城二手房房房价涨涨得离谱谱，一天天涨价多多次的房房屋比比比皆是，但但仍有诸诸多购房房者在二二手房房房价不断断飙升的的状态下下仓惶入入市，这这种恐慌慌性购房房情绪在在近期二二手房市市场上表表现得尤尤为突出出。二、目前前存在的的主要问题题1、新增增房源供供应不足足已成为为制约商商品房交交易的瓶瓶颈。20099年市区区商品房房市场受受到多重重利好政政策影响响，交易易异常火火爆，不仅仅使当年年上市的的

14、新增房房源销售售所剩无无几，也也促使前前几年滞滞销的库库存迅速速释放，而而20009年至至今年11季度形形成的直直接供给给仅700.5万万平方米米，非常常有限（看看“20005年以以来市区区商品房房供销对对比图”），供供不应求求的矛盾盾随着各各种购房房需求的的不断放放大将进进一步加加剧，新新增房源源供应不不足已成成为制约约后续商商品房交交易的瓶瓶颈。2、房屋屋交易价价格短期期内上涨过过猛。一直以来来，衢城房价与与周边城城市相比比是一处处价格洼洼地，但但经过220099年以及及今年一一季度的的飞速补补涨，目目前房价价已处于于较高价价位，其其中以住住宅价格格上涨最最快。从从表“20005年以以来市

15、区区商品住住宅与商商业用房房销售均均价与同同比增幅幅一览表表”可以看看出，自自05年年以来衢衢城商业业用房基基本没有有上涨，特别是09年全年营业用房的均价在5000元/平方米之下。而一手住宅情况却截然不同，每年都在逐年上涨，其中2005年至2008年市区年增长幅度都控制在10%以内，较为理性。然这种情况到了去年出现了较大变化。由于该年受到多种利好因素影响，市区房地产市场短时间内出现巨变，新旧楼盘普遍热销，楼市迅速升温，土地市场也随之活跃，开发商踊跃拿地，助推了房价快速上涨，致使当年市区商品住宅同比上涨23.81%。到了今年一季度，受当前各种客观因素影响及不少投资客进入衢城，带动房价极其非理性上

16、涨，导致今年一季度市区商品住宅同比涨幅高达38.87%（每平方米上涨1324元）。同期，二手房市场的房价出现更为离谱的疯涨，打破市区二手房市场一直较为理性、平稳的交易格局。短期内房价增长过快，包含了大量的投资、投机因素，极其不利于房地产市场的发展。20055年以来来市区商商品住宅宅与商业业用房销销售均价价与同比比增幅一一览表时间商业用房房均价(元/)同比增幅幅(%)商品住宅宅均价(元/)同比增幅幅(%)20055年661338.2%252335.5%20066年57977-12.3%269776.9%20077年53699-7.44%281884.5%20088年544001.3%304998

17、.2%20099年47511-12.7%3774423.88%20100年1季季度5303311.66%4731138.99%3、炒房房现象愈愈演愈烈烈。自20008年年年末国家家出台了了一系列列利好房房地产市市场各项项政策后后，衢城城楼市于20099年3月月开始回回暖，之之后便一一发不可可收拾，当年一二手房交易量均创历史新高，与之相应的房价也节节上涨。一些投机者趁机纷纷入市，大炒房市。这种情况在2009年年末国家高调出台调控房市政策后稍有收敛，具体体现在今年1、2月份市区房屋交易量出现了明显回落。随着调控政策的逐步消化以及受全国房地产大环境影响，3月中旬以来投资炒房热度回升而且有加重的迹象，

18、大量涌入衢城的外来投资客推动衢城房价短期内飞速上扬，其中二手房市场上表现得尤为突出。从市房管处驻行政服务中心窗口了解到，近期二手房交易出现单日超百件，这是前所未有的日交易记录；更有一套房屋一个月内三易其主，其炒作行为异常明显。三、稳定定我市房房地产市市场健康康发展的的对策措措施（此此部分参参考相关关部门文文件）1、创新新土地供供应方式式，加大大土地供供应量，切切实加大大中小户户型、中中低价位位商品房房的有效效市场供供应。根据国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见（国国发220077244号）和和浙江江省人民民政府关关于加快快解决城城市低收收入家庭庭住房困困难的实实施意见

19、见（浙浙政发20007557号）规规定，借借鉴宁波波市的做做法，创创新土地地供应方方式，采采用“两竞二二限”的土地地供应办办法，推推出一部部分“限地价价、限房房价、限限户型”的土地地供应市市场，由由房开企企业通过过“竞地价价、竞房房价”方式拿拿地并进进行开发发建设，切切实增加加中小户户型、中中低价位位商品房房的有效效市场供供应，缓缓解城市市中低收收入家庭庭的购房房压力，以以平衡稳稳定房地地产市场场。适当加大大土地供供应量，并并向广大大市民公公布拟推推出土地地的区域域分布、推推出时序序、开发发类型等等，以稳稳定市民民消费预预期。2、加强强对已出出让房地地产项目目批后土土地行政政执法监监管，依依法

20、开展展闲置土土地的清清理。对未按土土地出让让合同约约定期限限支付出出让金的的房地产产开发企企业，要要追究违违约责任任，严格格按月利利率3%的标准准收取滞滞纳金，并并限制其其参与土土地出让让活动；对未按按土地出出让合同同约定期期限开发发而闲置置土地的的，坚决决依法由由政府收收回，重重新拍卖卖。3、进一一步加大大保障性性住房建建设力度度，切实实解决城城市中低低收入家家庭的住住房困难难。加大廉租租住房保保障扩面面工作力力度，全全年解决决廉租住住房保障障户10000户户，确保保全市全全年完成成廉租房房、经济济适用房房、公共共租赁房房等保障障性用房房26万万建设设任务。这这是当前前抑制房房价过快快上涨、

21、平平衡稳定定房地产产市场、解解决城市市中低收收入家庭庭住房困困难问题题一条很很有效的的政策措措施。4、加大大房地产产市场监监管力度度，确保保群众购购房安全全，全力力维护社社会和谐谐稳定。加大房地地产市场场行政执执法检查查力度，进进一步规规范市场场秩序，依依法打击击无证售售房、未未按规定定时限开开盘、捂捂盘惜售售、囤积积房源、散散发虚假假信息等等扰乱市市场秩序序的违法法违规行行为。加强房地地产市场场预警监监测分析析，建立立完善房房地产领领域突发发事件应应急处置置预案。5、加强强新闻舆舆论宣传传引导。鼓励自住住性和改改善性住住房消费费，加强强房地产产投资风风险提示示，抑制制投机、投投资性购购房过快快上涨，稳稳定市场场预期。以上为我我司对衢衢州市场场调研做做出的市市场调查查通报，供供公司内内部学习习分析之之用，仅仅代表我我司个方方观点；二一年五月十五日8