XX公寓全程营销策划方案6734.docx

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1、天沽公寓全程营销策划方案前言房地产全全程营销销思想是是在中国国房地产产从卖方方市场转转变为买买方市场场的过程程中，结结合市场场营销的的理论和和实践产产生的具具有实践践指导性性的一套套科学运运作方法法。不少少发展商商具有雄雄厚的实实力进行行房地产产的规模模开发，但但却不能能全面把把握项目目运作的的各个环环节。如如果只靠靠发展商商自己摸摸索项目目操作方方法，往往往费时时耗力，周周期太长长，机会会成本很很大，专专业房地地产营销销策略的的导入已已成为大大势所趋趋。房地产全全程营销销是从项项目用地地的初始始状态就就导入营营销的科科学方法法，结合合房地产产行业的的运作流流程，逐逐步完善善而形成成的理论论体

2、系。本案即是是利用富富可达置置业公司司的专业业眼光及及手段，通通过对天天津市河河北区天天沽公寓寓为中心心点的区区域周边边环境的的综合考考察和市市场调研研分析。然然后，以以项目为为核心，针针对当前前的经济济环境，当当地的房房地产市市场的供供求状况况，项目目所在区区域同类类楼盘的的现状及及客户的的购买行行为进行行调研分分析，再再结合项项目进行行SWOOT分析析。在此此基础上上，确立立天沽公公寓的市市场定位位和项目目的价值值，并就就规避开开发风险险进行策策略提示示，同时时对项目目开发节节奏提出出了专业业意见。全案共分分六部分分，其核核心内容容包括：一、 区域市场场个案调调查分析析二、 项目的投投资分

3、析析三、 项目规划划设计营营销四、 项目形象象营销五、 营销推广广策划六、 项目服务务营销目录录引子项目背景景第一部分分：区域域市场个个案调查查分析一、项目目邻近地地段住宅宅市场分分析（一）区区域内商商品房供供应量及及空置率率统计（二）商商品房销销售个案案分析二、项目目周边环环境分析析（一）本本项目土土地性质质调查（二）本本项目周周边环境境调查（三）本本案交通通条件调调查（四）周周边市政政配套设设施调查查（五）周周边人文文环境调调查第二部分分：项目目的投资资分析一、天沽沽公寓项项目的概概况二、项目目所在区区域市场场现状及及其趋势势判断（一）项项目所在在地的历历史状况况及规划划前景（二）项项目所

4、在在地房地地产市场场总体供供求现状状及价格格走势（三）项项目所在在地住宅宅客户的的构成及及购买心心态分析析三、本项项目的可可行性研研究四、项目目土地SSWOTT分析（一） 本案区位位的优势势（二） 本案区位位的劣势势（三） 本案区位位的机会会点（四） 本案区位位的威胁胁及困难难点五、本案案市场定定位六、本案案价值分分析第三部分分：项目目规划设设计营销销一、建筑筑风格定定位、色色彩计划划二、主力力户型选选择三、环艺艺设计定定位四、交通通组织定定位五、 智智能化物物业管理理和小区区配套非非常重要要第四部分分：项目目形象营营销一、项目目视觉识识别系统统核心部部分（一） 名称（二） 标志（三） 标准色

5、（四） 标准字体体二、延展展及运用用部分（一） 营销接待待中心包包装设计计（二） 工地环境境包装设设计（三） 公司及物物业管理理系统包包装设计计第五部分分：项目目推广策策划一、 项目主要要卖点设设计二、 物业强势势、弱势势分析及及对策三、 目标客户户群定位位分析四、 价格定位位及策略略五、 入市时机机规划六、 广告策略略七、 媒介策略略八、 推广费用用预算九、 营销推广广效果的的监控、评评估及修修订第六部分分：项目目服务营营销一、 前期资料料准备及及销售培培训二、 销售组织织及日常常管理三、 先期导入入物业管管理引子 早在19998年年，天津津市富可可达置业业有限公公司专门门从事房房地产全全程

6、营销销策划，并并在天津津、唐山山、河南南开封的的企业集集团及房房地产项项目实施施推广，屡屡创佳绩绩。在数数年的房房地产实实践操作作过程中中，积累累了相当当丰富的的行业经经验。如今，天天津富可可达置业业有限公公司已经经发展成成为全程程策划、销销售代理理、物业业管理多多元化的的企业。具具备房地地产开发发、物业业管理资资质，其其专业水水准得到到业内外外人士的的一致认认同，是是天津市市最早拥拥有房地地产销售售资质的的专业公公司之一一。在天津市市，富可可达与房房地产开开发企业业及政府府合作关关系良好好，并在在地产顾顾问、企企划、销销售代理理等范畴畴占据重重要的市市场占有有率。项目背景景 天沽公寓寓项目位

7、位于天津津市河北北区金钢钢桥北侧侧，与天天津历史史古迹大大悲禅院院遥遥相相望。该该项目用用地的初初始状态态是一片片1.886亩的的旧厂房房地。项目紧邻邻天纬路路，与大大悲禅院院、天津津美术学学院相连连，由于于佛烟缭缭绕，禅禅音不断断，开发发商天门门房地产产公司确确立了天天沽公寓寓的诉求求点为：“宁静书书香地，一一脉佛音音声”。天沽公寓寓周围建建筑多为为五、六六十年代代的民宅宅，平房房早已破破旧不堪堪，加之之此地块块位于河河北区与与红桥区区交界地地，这里里居民的的素质普普遍不高高，周边边生活配配套十分分落后。改改革开放放以后，政政府对宗宗教信仰仰的开放放政策，使使得此地地因闻名名遐尔、富富有神话

8、话色彩的的大悲禅禅院而变变得日益益繁华，似似乎天津津美院、工工艺美院院的文化化艺术氛氛围的影影响相对对弱了很很多。估估计天沽沽公寓目目前的市市场定位位基于此此原因。第一部分分：区域域市场个个案调查查分析一、项目目邻近地地段住宅宅市场分分析（一） 区域内商商品房供供应量及及空置率率统计天沽公寓寓位于中中山路北北侧，我我公司在在市场调调查过程程中，将将其所辐辐射到的的范围界界定在海海河以东东，新开开河以南南，律纬纬路和昆昆纬路以以西，狮狮子林大大街以北北之内。依依据区域域内物业业的商品品房售价价把市调调项目分分为两类类，以中中山路为为界，中中山路南南端物业业多为高高档商品品住宅，中中山路北北端划为

9、为中低档档商品住住宅。具具体数据据如下表表：高档物业业商品房房供应量量及空置置面积统统计表单位：平平方米元元/序号项目名称称坐落位置置总建筑面面积空置面积积起价均价工程进度度1裕田家园园中山路与与东河沿沿大街交交口12000003600002780031200现房2兴联小区区中山路与与金纬路路交口7600004180002680034000期房3美日阳光光金纬路与与狮子林林大街交交口7230005061102420032500期房4万福新苑苑中山路与与金纬路路交口3000002700002880033000期房5锦绣园中山路与与辰纬路路交口东东侧3200001920002680034000现房

10、6宇阳B座座中山路与与辰纬路路交口西西侧2000001400003100033000期房合计35033001886610中低档物物业商品品房供应应量及空空置面积积统计表表单位：平平方米元元/序号项目名称称坐落位置置总建筑面面积空置面积积起价均价工程进度度1金钟公寓寓海河东路路与金海海大道交交口11000004400002080026000期房2阳光河畔畔天纬路与与八马路路交口10000009000001998823000期房3月桂园五马路与与月纬路路交口7000005600002150026000期房4辰良里宿纬路与与四马路路、五马马路交口口处140000420001880023800现房5金

11、蕾花园园河北区金金钟路5100004080002000025000期房6金田公寓寓金纬路与与金田路路交口4500001125502360028322期房合计39000002462250从上表来来看，区区域内被被调查的的物业无无论是高高档楼盘盘，还是是中低档档楼盘大大多数是是期房，其其未被消消化面积积的总量量就已达达43万多多平方米米，这还还只限在在被调项项目的统统计数据据，如果果再加上上未被调调查的项项目，估估计市场场空置率率将占商商品住宅宅开发面面积的660%以以上。本本项目规规划总建建筑面积积为1770000平方米米，现仅仅处于设设计、规规划阶段段，从市市场现有有的商品品住宅空空置量来来看

12、，本本案已经经处在激激烈的市市场竞争争之中，面面临着非非常严酷酷的市场场考验。（二）商商品房销销售个案案分析根据天沽沽公寓总总体规划划、目前前认购期期商品房房的售价价，区域域内可与与本项目目形成竞竞争的项项目有：金钟公公寓、裕裕田家园园、阳光光河畔、月月桂园以以及巨腾腾公司正正在筹建建的项目目。【金钟公公寓】项目地点点：海河河东路与与金海大大道交口口开发企业业：天津津华政房房地产开开发有限限公司建筑面积积： 111万平平方米建筑结构构：主体体七层建建筑，临临街楼盘盘带底商商设计户数数：155幢楼约12000户特色配套套：主入入口西侧侧的住宅宅楼带底底商。主要卖点点：与众众不同的的特色技技术服务

13、务外墙墙保温采采用绿色色环保的的胶粉聚聚苯颗粒粒。销售进度度：600%综合分析析：小区区总建筑筑面积为为11万平平方米，共共计155幢楼分分两期进进行建设设。现一一期工程程于20002年年1月份入入主，二二期将在在20002年的的年底可可办入主主手续。小小区楼宇宇有东西西、南北北各个朝朝向，角角度均偏偏斜了445度，小小区绿地地分布松松散，仅仅布置在在各楼之之间，集集中绿地地面积较较小，仅仅在一期期的2号楼前前建了一一片中心心绿地。小小区注重重特色技技术的引引进以丰丰富金钟钟公寓的的内涵，外外墙采用用绿色环环保的胶胶粉聚苯苯颗粒保保温技术术处理，户户墙增加加隔音层层，每户户独立采采暖，管管道隐

14、在在楼板后后的管槽槽内，室室内不见见明管；宽带网网入户、楼楼宇对讲讲门禁设设备等现现代住宅宅的基本本设施应应有尽有有，一应应俱全。小区紧邻邻车水马马龙、都都市繁华华的中山山路旁，其其西南端端就是连连接河北北区与红红桥、南南开三区区的金钢钢桥，东东面是拓拓宽不久久的金纬纬路，交交通发达达、十分分便利，有有20余条条公交车车线在小小区门前前停靠。金金钟公寓寓周边市市政建设设非常完完善，门门前有东东方中医医医院、天天津蔬菜菜批发市市场、第第二医院院、金钢钢花园和和假日饭饭店；与与其距离离不远的的还有学学校（天天津美术术学院、天天津工艺艺美院、天天美美高高、国际际商贸学学校、天天纬路小小学等）、医医院

15、（天天津中医医医院、第第二五四四医院等等）、十十月影院院、中山山公园、福福乐门大大酒店、大大天津食食品商厦厦、肯德德基、麦麦当劳、米米兰超市市、望海海楼等。小小区位于于中山路路以南，周周边规划划已形成成规模，加加之与河河北区政政府相邻邻，地价价升值潜潜力巨大大。金钟公寓寓与天沽沽公寓仅仅一路之之隔，却却占尽了了“天时”、“地利”，金钟钟公寓起起步价格格每平方方米是220800元，区区域内的的居民因因家庭收收入的限限制，金金钟公寓寓又抢夺夺了开发发项目最最需的“人气”。金钟钟公寓一一期工程程在明年年年初即即可交工工入住，成成为天沽沽公寓较较为强劲劲的竞争争对手之之一。【裕田家家园】项目地点点：中

16、山山路与东东河沿大大街交口口开发企业业：天津津新裕田田实业有有限公司司建筑面积积：122万平方方米建筑结构构：七层层砖混设计户数数：133幢楼 12000户特色配套套：主入入口东侧侧的住宅宅楼带底底商。主要卖点点：成熟熟社区，风风水宝地地。销售进度度：755%综合分析析：裕田田家园小小区由十十三座七七层砖楼楼排列而而成，小小区布局局呈平卧卧的鲤鱼鱼形状，鱼鱼尾部由由一座三三层业主主会馆点点缀，小小区内没没有集中中的健身身、娱乐乐场地，楼楼宇间由由绿地及及树木装装饰，区区内没有有集中的的车库。小区座落落在河北北区东河河沿大街街与中山山路交口口处，地地处河北北区中心心商业区区，如：假日饭饭店、大大

17、天津食食品商厦厦、麦当当劳快餐餐及元纬纬路市场场环绕其其侧。步步行5000米即即有中国国银行、商商业银行行、农行行等金融融网点，附附近有二二五四医医院、第第二医院院、中医医医院、铁铁路中心心医院等等市内综综合医院院，就医医方便。小小学和中中学有元元纬路小小学，中中山路小小学、铁铁路第六六小学、第第十中学学、五十十七中学学、铁一一中、二二中等，孩孩子可以以就近上上学。大大悲禅院院、望海海楼教堂堂等名胜胜古迹也也提升了了周边的的人文环环境。古古文化街街、海河河、金钢钢花园、中中山公园园、北宁宁公园为为业主的的休闲娱娱乐提供供了方便便场所。小小区靠近近内环线线及京津津公路入入口，交交通十分分便利。小

18、区现已已成为现现房，起起步价是是27880元/平方米米，其最最高价也也不过334822元/平方米米，比之之天沽公公寓的期期房售价价要实惠惠得多。小小区与天天沽公寓寓隔路相相对，论论规模比比本项目目大，又又位于中中山路南南侧，天天沽公寓寓起步价价格虽为为期房却却已是226800元/平方米米（高层层起价），当当然，在在同等价价格的基基础上，区区域内居居民必将将倾向选选择现房房，使得得本案已已处劣势势。【阳光河河畔】项目地点点：天纬纬路与八八马路交交口开发企业业：环渤渤海集团团 / 鑫座房房产置业业有限公公司建筑面积积：100万平方方米建筑结构构：六层层砖混设计户数数：144幢楼一期期2166户特色

19、配套套：临街街为公建建楼。主要卖点点：河畔畔住宅，新新生活。销售进度度：100%综合分析析：小区区地处河河北区新新开河和和子牙河河的交汇汇处，同同时也位位于河北北区与红红桥区的的交界地地。距离离中山路路大胡同同较近，周周边多为为老式平平房，整整体环境境极差。阳阳光河畔畔项目距距离新开开河、海海河也很很近。新新开河现现未规划划，环境境脏乱，对对周边空空气指数数及环境境均有很很大程度度的影响响，随着着子牙河河未来的的规划，两两边退线线20米的的绿化带带，将对对此项目目有极大大的促进进作用。本本项目位位置较偏偏，交通通不便利利。小区区共有110万，一期期开发55.6万万。小小区具有有一定的的规模，在

20、在设计规规划中设设有休闲闲公园、雕雕塑及儿儿童娱乐乐设施等等，属于于当地生生活设施施完善，整整体规模模大，有有档次的的项目。小区与天天沽公寓寓在同一一区位，尽尽管位置置较天沽沽公寓偏偏僻一些些，但其其规模与与售价（阳阳光河畔畔起价为为：17798元元/平方米米，优惠惠率最高高可达66%-88%）将将是一大大劲敌。【月桂园园】项目地点点：河北北区五马马路与月月纬路交交口开发企业业：天津津市宝发发房地产产开发有有限公司司建筑面积积：7平方米米建筑结构构：六、七七层砖混混设计户数数：100幢楼 6366户特色配套套：部分分楼顶层层配露台台。主要卖点点：国营营开发。销售进度度：200%综合分析析：月桂

21、桂园小区区座落在在河北区区五马路路与月纬纬路、辰辰纬路之之间，紧紧邻中山山路，小小区属闹闹中取静静之地，小小区周边边配套较较为完善善。月桂园小小区，总总建筑面面积约为为7万平方方米，小小区内设设50000平方方米的中中心花园园、绿地地，楼间间距211米，户户户层高高2.88米。月月桂园仅仅与本案案相隔一一条街，但但其占据据了新开开河规划划前景的的政策优优势。小小区地处处闹中取取静之地地，风格格独特，六六、七层层赠露台台吸引了了大批周周边居民民。月桂桂园小区区的周围围也都是是旧楼房房，没有有可比性性。加之之，国营营开发的的响亮招招牌和与与众不同同的建筑筑风格，势势必占据据风头。相相比阳光光河畔和

22、和天沽公公寓，月月桂园占占“地利”优势。尽尽管都是是老居民民区，这这里的建建筑均是是清一色色的小砖砖楼，楼楼房的年年限也不不很长。日日盈里、日日方里、日日升里和和辰良里里小区一一层都有有底商，聚聚集了美美容、剪剪发、银银行、证证券交易易、通讯讯专卖、网网吧、饭饭店、医医疗、购购物超市市等各行行各业在在此服务务，本案案对面三三马路上上还建有有妇幼保保健院、四四马路菜菜市场，后后身有区区重点中中学（新新开中学学、河北北十中）、小小学（新新开小学学）和河河北六幼幼，使得得这里成成为购物物、居住住、求学学、娱乐乐的天堂堂。【巨腾拟拟建项目目】项目地点点：河北北区宿纬纬路与三三马路交交口北侧侧开发企业业

23、：天津津市巨腾腾房地产产开发有有限公司司建筑面积积： 55.5万万平方米米建筑结构构：七层层砖混带带电梯设计户数数：8幢楼约5600户特色配套套：带电电梯的花花园洋房房。主要卖点点：中山山路上的的花园洋洋房。开发进度度：20002年年年初开开盘综合分析析：此项项目与天天沽公寓寓相比，无无论是规规模、配配套、区区位、交交通、市市政设施施、项目目规划及及开盘时时间可归归属同质质楼盘之之列，但但巨腾公公司的市市场定位位较之本本案准确确，其入入市均价价仅为226000元/平方米米，其项项目一旦旦开盘即即刻成为为天沽公公寓对大大的竞争争对手。二、项目目周边环环境分析析（一） 本项目土土地性质质调查河北区

24、天天纬路与与三马路路交口北北侧1.86亩亩土地，规规划建设设1.77万平方方米住宅宅。现地上物物已平，原原属厂房房地，基基本符合合七通一一平标准准。（二）本本项目周周边环境境调查本案远方方景观较较好，学学府、景景观公园园、佛教教圣地林林立，它它西邻子子牙河，紧紧靠铁索索桥；北北对大悲悲禅院；东面是是天津美美术学院院和天津津工艺美美术学院院；南面面有景观观秀丽的的金钢公公园。但是，本本案近景景不佳，周周围是待待拆改的的破旧平平房，为为数不多多的老楼楼也年久久失修；对面的的子牙河河脏乱无无人治理理；大悲悲禅院门门前的摊摊贩吆喝喝声以及及四马路路农贸市市场的生生活噪音音不断；本案门门前最为为宽敞的的

25、天纬路路还在修修整之中中。（三）本本案交通通条件调调查纵观，本本案交通通十分便便利，与与繁华的的中山路路和新拓拓宽的黄黄纬路仅仅有1里路的的距离，中中山路、黄黄纬路上上来往穿穿梭的公公交车线线有200余条，方方便了周周边居民民的出行行；本案案北面是是火车停停靠站北站站，南面面是我市市最大的的火车站站东站站；过了了金钢桥桥有东北北角长途途汽车站站；中环环线狮子林林大街贯贯穿东西西，连接接南北，使使得本案案交通十十分发达达。细看，本本案交通通环境还还有欠缺缺之处。天天沽公寓寓入口位位于三马马路，道道路狭窄窄，门前前没有公公交车停停靠站，需需步行至至中山路路和黄纬纬路上才才能乘坐坐到公交交车。小小区

26、虽三三面环路路，但均均不是主主干道；天纬路路上的摊摊贩对本本案的交交通有相相当大的的影响。（四）周周边市政政配套设设施调查查本案周边边市政配配套大环环境可谓谓完善、齐齐全。小小区业主主若想购购物可去去大天津津食品商商厦、大大胡同商商贸街、新新安购物物广场、古古文化街街、千禧禧综合市市场；生生活日常常消费去去蔬菜批批发市场场、四马马路农贸贸市场、米米兰超市市、三马马路宏发发超市。学学校有天天津美术术学院、工工艺美院院、美术术高中、天天纬路小小学；幼幼儿园有有河北六六幼、四四幼、五五幼等。求求医就近近可去天天康皮肤肤科门诊诊部、京京津医院院、津鸿鸿医院和和第二医医院；不不远处还还设有天天津甲级级医

27、院，天天津中医医医院、第第二五四四医院、二二中心医医院等。麦当劳、美美术书店店、浴池池、文化化馆、人人民法院院司法警警察大队队、河北北区人民民检察院院、农业业银行均均设在黄黄纬路上上；休闲闲去处有有中山公公园和金金钢公园园；附近近还有多多个天津津的名胜胜古迹大悲悲禅院、文文庙、鼓鼓楼、天天后宫、望望海楼以以及引滦滦纪念碑碑。但是，尽尽管天沽沽公寓周周边设施施非常完完善，由由于大悲悲禅院往往来拜佛佛的信徒徒们大多多属于文文化素质质不高的的老百姓姓，平时时大悲禅禅院还承承接亡灵灵超度的的殡葬仪仪式，使使得本案案受到很很大程度度的负面面影响；本案小小环境的的市政设设施较差差，附近近没有一一家超市市。

28、天沽沽公寓四四周多为为破旧的的民宅，环环境很差差，斜对对面就有有一个殡殡葬礼仪仪服务中中心和天天津乳胶胶厂，视视觉污染染、尾气气污染十十分严重重。（五）周周边人文文环境调调查众所周知知，河北北区在我我市的市市区印象象中位居居末位，仅仅比红桥桥区优越越一步。天天纬路是是天津市市老居民民区，地地处河北北区和红红桥区交交接地，长长期以来来受到区区域文化化影响，此此地居民民生活水水平相对对市区整整体较落落后、家家庭收入入普遍不不高、文文化素质质低、消消费观念念不成熟熟，所以以，天沽沽公寓没没有很好好的人文文环境的的基础支支持。第二部分分：项目目的投资资分析一、 天沽公寓寓项目的的概况1、 项目名称称：

29、天沽沽公寓2、 开发企业业：天津津天门开开发有限限公司承承建3、 项目地点点：天沽沽公寓位位于河北北区界内内，由天天纬路、三三马路和和李公祠祠东箭道道围合而而成，三三面环路路，一面面为规划划路，距距繁华的的中山路路仅1里路程程。4、 项目规模模：项目目占地面面积1.86亩亩，总建建筑面积积是1770000平方米米。5、 规划特征征：主体体4层、5层、6层、111层建筑筑，位临临三马路路一侧建建有二层层底商，高高层T型建筑筑两座带带电梯，4、5、6层为联体建筑，户型设计有平层、跃层两种，主力户型为：100多平方米。二、项目目所在区区域市场场现状及及其趋势势判断（一） 项目所在在地的历历史状况况及

30、规划划前景项目所所在区河北区占占地面积积27.86平平方公里里，全区区61.5万人人口。河河北区因因地处海海河以北北而符名名，如今今的狮子子林桥附附近的三三岔河口口是津门门最早的的居民聚聚落点之之一。河河北区在在近几年年的经济济建设和和发展过过程中，有有着突飞飞猛进的的变化，基基本建成成了以住住宅、商商贸相配配套的河河北区中中心的雏雏形。但但由于区区政府的的规划进进程，以以中山路路为界，商商品住宅宅形成了了高低两两档的格格局。中中山路以以南，以以美日阳阳光、嘉嘉海花园园、鸿基基恒业220088、爱琴琴海花园园等为首首的多为为高档楼楼盘；中中山路以以北如：月桂园园、阳光光河畔、辰辰良里小小区等，

31、均均属中低低档楼盘盘，自然然形成两两类，吸吸纳各个个阶层的的消费者者。这不不是人为为的产物物，而是是市场规规律的产产物。项目所所在地天沽公寓寓所在地地域可大大体归纳纳为书香香门第和和佛教圣圣地两大大门类。说说其是书书香门第第是因为为天沽公公寓对面面就是我我市最高高的艺术术学府天津津美术学学院和天天津工艺艺美术学学院。由由于它的的存在，这这里艺术术氛围浓浓郁，周周边相继继开办了了天美美美术高中中、天津津美院美美术附中中、天津津美术高高中；各各个小学学也办起起了美术术强化班班，就连连河北区区图书馆馆专门针针对有绘绘画艺术术特长的的学生开开办了苹苹果机电电脑绘画画软件培培训班；不仅如如此，本本区域内

32、内的重点点学校也也不少，市市重点中中学天津二二中、区区重点中中学新开中中学、天天津十中中、区重重点小学学新开开小学、实实验小学学距离本本案也不不远。谈起佛教教圣地，因因其对面面的另一一侧是大大悲禅院院，我市市政府规规划大悲悲禅院为为佛教圣圣地，并并对此地地已经开开始了整整修、建建设；本本案不远远处还有有富有传传奇色彩彩的望海海楼，至至今仍流流传着清清朝百姓姓火烧望望海楼的的故事；与大悲悲禅院和和望海楼楼隔着海海河而遥遥遥相望望的是历历史悠久久的文庙庙和天后后宫，据据说天后后宫内的的娘娘是是因漕运运而从千千里的福福建省迁迁徙来的的水神娘娘娘妈祖。天沽公寓寓的历史史、文化化背景基基深、雄雄厚。区域

33、房房产建设设展望预计明年年河北区区将陆续续推出较较往年档档次高、规规划面积积大的楼楼盘，明明年的竞竞争会大大大加强强；价格格仍然是是大部分分楼盘占占领市场场的突破破口；大大部分新新建楼盘盘注重社社区环境境的营造造，大多多数以绿绿地面积积大、绿绿化率高高为卖点点，比如如，巨腾腾新筹建建的项目目具有花花园洋房房的特征征，价格格定位不不高，预预计每平平方米在在26000元左左右；其其次，消消费者因因购房访访问楼盘盘次数的的增多，加加之报纸纸不断对对购房的的相关政政策和购购房技巧巧的报道道，他们们的地产产知识和和购房经经验已经经成熟，对对价格、环环境、交交通、景景观、朝朝向、户户型、升升值等多多方面因

34、因素考虑虑更加慎慎重。（二） 项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状及价格格走势区域内所所调项目目的销售售情况及及标售价价统计表表序号项目名称称规模万绿化率(%)建筑结构构楼体(幢)起售价元/均价元/销售率(%)1金钟公寓寓1130砖混152080026000602阳光河畔畔10 35砖混141998823000103月桂园7 35砖混102150026000204辰良里1.4 5砖混21880023800705金蕾花园园5.1 30砖混62000025000206金田公寓寓4.5 35砖混62360028322757裕田家园园1235砖混132780031200758兴联小区区7.630

35、砖混102680034000659美日阳光光7.23330框架324200325003010万福新苑苑330框架22880033000511锦绣园3.230框架126800340004012宇阳B座座230框架2310003300030在日益激激烈的市市场竞争争中，河河北区界界内的房房地产广广告战更更是血红红献阵，如如果项目目自身没没有独到到的卖点点，势必必淹没在在强大的的广告攻攻势之下下。天沽沽公寓现现处于内内部认购购期阶段段，如此此高的入入市价格格，超大大户型设设计就预预示着本本案已经经失败了了50%。所以以“知己知知彼，才才能百战战不殆”，我们们在充分分了解到到竞争对对手的优优、劣势势之

36、后，还还要更加加明确自自己的销销售目标标，根据据自身的的优势制制定一系系列符合合市场规规律的营营销方案案，同时时扬长避避短，把把握住市市场的脉脉搏、抓抓住消费费心理，使使本案获获取更大大利润。（三） 项目所在在地住宅宅客户的的构成及及购买心心态分析析 1、区区域客户户职业预预估目标客户范围公务员设计院教师企业白领领其它合计人民检查查院司法警察察大队其它航天八三三五七所所造纸研究究所检测技术术研究所所其它学院普校其它百分比%2025152020100%2、区域域范围预预估区域河北区其它区外地人合计天沽公寓寓附近居居民中山路以以北居民民中山路以以南居民民百分比50%30%10%5%5%100%3、

37、客户户年龄预预估年龄22-2526-3031-3536-4041-5050以上上合计百分比10%20%25%25%10%10%100%4、总价价反应预预估价别（万万元）13万元元以下14-1819-2425-3435万元元以上合计百分比10%45%30%10%5%100%5、面积积反应预预估面积（平平方米）75以下下76-8990-1000100以以上合计百分比5%50%30%15%100%三、本项项目的可可行性研研究为了深入入细致地地对该项项目的市市场可行行性进行行研究，我我们重点点访问了了一些有有代表性性的项目目以及目目标客户户组织和和人士。在在调研过过程中，重重点调研研了成功功项目和和同

38、质项项目的经经验，通通过调研研得出结结论：1、只要要项目“环境靓靓、配套套全、智智能化、有有特色”，市场场销售就就会很好好。2、市场场需求是是可以用用胆识和和策划创创造的。四、项目目土地SSWOTT分析（一） 本案区位位的优势势外部优优势学府门门第：天天津美院院（高院院）、工工艺美院院、天美美美高、美美术高中中、天津津二中（市市重点）、国国际商务务学校、五五十七中中、新开开中学（区区重点）、天天津十中中、新开开小学（区区重点）、实实验小学学、天纬纬路小学学；还有有一级幼幼儿园等等。佛教圣圣地：大大悲禅院院购物天天堂：食品消费费大天天津食品品商厦、麦麦当劳、肯肯德基、中中山路食食品街、米米兰超市

39、、四四马路宏宏发超市市等；衣物消费费新安安购物广广场、大大胡同商商贸街、千千禧综合合市场；休闲品消消费文化街街、大悲悲禅院门门前的佛佛文化街街；日用品消消费四马路路农贸市市场、蔬蔬菜批发发市场。求医问问药方便便：甲级医院院第二二医院、二二中心医医院、第第二五四四医院、中中医医院院；中型医院院东方方中医医医院、河河北妇幼幼保健院院、铁三三院职工工医院；小型医院院京津津医院、鸿鸿津医院院、天康康皮肤科科门诊、春春雨牙科科医院。药店中医医医院昼夜夜药店、宙宙宇药店店、中新新药店、天天康药店店；本案斜对对面还有有一家宠宠物医院院。交通发发达：金金钢桥、狮狮子林桥桥、中山山路、天天纬路、黄黄纬路、金金纬

40、路、狮狮子林大大街（中中环线）四四通八达达，交通通快捷；本案东东南两侧侧有天津津火车站站和北站站，距离离均不足足2、3公里；过河还还有东北北角长途途汽车站站，为附附近居民民外出远远行提供供便利。景观公公园、三三河围绕绕：北宁宁公园、中中山公园园、金钢钢公园、子子牙河、新新开河、海海河。历史古古迹众多多：文庙庙、天后后宫、鼓鼓楼、望望海楼、大大悲禅院院、引滦滦纪念碑碑、觉悟悟社、李李叔桐书书法碑林林馆、三三条石博博物馆等等。生活便便利：银银行、邮邮局、证证券公司司林立；农贸市市场、大大型蔬菜菜批发市市场、超超市；东东北角书书店、十十月影院院等金融融、消费费、休闲闲、就餐餐场所一一应俱全全。紧依河

41、河北区政政府，位位于河北北区中心心繁华地地带内在优优势小区自自带底商商，可定定项吸纳纳诸如美美容美发发、银行行、邮局局、快餐餐店、网网吧、家家装行等等商店服服务于天天沽公寓寓的业主主。 880多平平方米小小跃层，格格局新颖颖、时尚尚。 44、5、6层联体体设计，错错落有秩秩，新颖颖独特。（二） 本案区位位的劣势势外部劣劣势距重点点小学太太远，唯唯一较近近的小学学天纬纬路小学学，校舍舍仍为平平房建筑筑，设施施简陋，孩孩子就学学环境极极差。本案紧紧邻殡葬葬礼仪服服务中心心，视觉觉污染严严重。大悲禅禅院虽然然香火不不断，但但对业主主的宁静静生活形形成一种种精神污污染，将将住宅建建在此地地，违背背了现

42、代代人对现现代居住住环境的的生态、康康健的要要求。四周景景观不佳佳：前方方（东面面）是销销售佛教教用具的的商业门门脸，迷迷信色彩彩浓重，与与现代建建筑极其其的不协协调，前前面还有有生活噪噪音十分分嘈杂的的四马路路农贸市市场；左左方和后后方（西西北面）均均是破旧旧平房及及楼房，乳乳胶厂、造造纸研究究所污染染严重；右方（南南面）景景观相对对好一些些，有美美术学院院等新的的建筑，远远处就是是金钢公公园。子牙河河、新开开河仍待待改造，环环境脏乱乱、设施施极差。区域内内人文素素质落后后，严重重影响项项目的市市场定位位及地价价升值潜潜力。内部劣劣势天沽公公寓整体体规划不不合理。售楼处处位置不不明显，主主要

43、干道道上没有有指示性性路牌、灯灯箱。前期准准备工作作不充分分，广告告宣传缺缺少计划划性、目目标性、系系统性、整整体性；宣传不不到位。楼间距距过小，两两楼之间间仅有115米宽宽，严重重影响CC单元的的室内采采光，（备备注：AA座为111层高的的高层建建筑，CC单元为为4、5层高的的低矮建建筑，两两楼相距距仅有115米。）小区绿绿化率低低，低层层联体楼楼窗外景景观不佳佳，南面面是简陋陋二层五五、六十十年代的的旧住宅宅，北面面被两座座高层阻阻挡视线线，可见见绿地少少。户型面面积偏大大，1000平方方米的房房型数量量过多，严严重超出出现阶段段居民购购屋的承承受能力力。入市均均价过高高，高出出同质楼楼盘

44、足足足三、四四百元。门前道道路不宽宽，距中中山路仍仍有一段段距离，坐坐公交车车出行不不便。区内没没有业主主会所，与与物业价价位不符符。销售人人员专业业素质不不高，不不具亲和和力。市场定定位与价价格定位位偏离目目标市场场，整体体包装不不鲜明。管理不不到位、管管理资料料零散不不规范。广告宣宣传资料料的设计计缺乏专专业水准准，宣传传不到位位。小结归纳的小小区外部部优势同同样也是是周边楼楼盘的优优势，小小区内在在优势仅仅占三条条。总结结本案的的劣势大大大多于于自身的的优势，其其规划方方面的不不足，粗粗略算来来竟有113处。所所以，本本案在对对外公开开之前，必必须深挖挖内涵，扬己之长避己之短（原规划设计

45、方案已不能更改，本案严重不合理之处表现在：15米超标小距离的楼间距、偏大户型、空间布局的不合理），不然，天沽公寓到销售中期必将出现滞销问题。（三） 本案区位位的机会会点本案最最有力的的支撑点点是地段段：河北北区政府府附近繁繁华地段段。交通便便利，中中山路上上的闹中中取静之之地。周边市市政配套套齐全，属属生活、购购物的天天堂。地处学学府区，艺艺术天才才的摇篮篮。强有力力的、优优越的策策划、推推广和现现场销售售管理以以及销售售力量，会会将劣势势、威胁胁化解至至最小限限度。北运河河（子牙牙河占一一段）生生态园林林景观规规划前景景为本案案带来了了市场契契机。（四） 本案区位位的威胁胁及困难难点威胁来自自紧邻的的中低档档项目：如阳光光