2022年山西省房地产估价师评估题62.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 C2. 【问题】 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】 A3. 【问题】 某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）

2、元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B4. 【问题】 房地产的投资价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（）。A.不可移动性B.适应性C.寿命周期长D.各异性【答案】 A5. 【问题】 某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。A.903.46B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】 A6. 【问题】 （）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑

3、了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】 C7. 【问题】 (三)A.1500B.2000C.3500D.3800【答案】 C8. 【问题】 某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A.2401.45B.6217.15C.3112.42D.8737.15【答案】 B9. 【问题】 （2016年真题）下列企业或机构中，不属于房地产业的是（ ）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建

4、筑施工企业【答案】 D10. 【问题】 一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.24%B.25.1%C.25.36%D.36%【答案】 D11. 【问题】 希望与他人订立合同的意思表示是（）。A.要约B.承诺C.要约邀请D.新承诺【答案】 A12. 【问题】 关于城市规划的下列表述中，不正确的是（ ）。A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按

5、照城市规划进行行C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D.城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施【答案】 C13. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C14. 【问题】 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂

6、区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告【答案】 D15. 【问题】 下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D16. 【问题】 物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用（ ）。A.残值综合法B.残值平均法C.年限综合法D.年限平均

7、法【答案】 D17. 【问题】 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司【答案】 A18. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项

8、目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.B房地产开发公司B.刘某C.刘某与B房地产开

9、发公司D.委托房地产经纪公司【答案】 A19. 【问题】 某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】 D20. 【问题】 估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层

10、住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m2。A.6280B.6408C.688lD.702l【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用

11、关系【答案】 B2. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC3. 【问题】 物业管理条例确立的基本制度包括( )。A.业主大会制度B.业主公约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度【答案】 AB4. 【问题】 下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房【答案】 ABCD5. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C

12、.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润【答案】 ABC6. 【问题】 对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小【答案】 ABD7. 【问题】 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应

13、结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD8. 【问题】 关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】 ACD9. 【问题】 房地产是（）的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有

14、者E.房地产市场【答案】 ABC10. 【问题】 关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】 ABC11. 【问题】 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可以使用的动态盈利能力指标不

15、包括（）。A.销售利润率B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】 ABC12. 【问题】 收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】 ABD13. 【问题】 下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。A.担保公司资金B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金E.住房公积金【答案】 D14. 【问题】 下列房地产中，通常是用比较法估价的是（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工地【答案】 ACD15. 【问题】 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的

16、（）都能够较准确的预测。A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险【答案】 A16. 【问题】 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁【答案】 ABC17. 【问题】 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B18. 【问题】 二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15 名以上专职注册

17、房地产估价师B.专业技术人员达70C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师【答案】 CD19. 【问题】 对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】 BC20. 【问题】 广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 2015年6月1日某房地产估价机

18、构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【答案】1.建筑面积应为20500m2。转让是

19、整体转让而不仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012

20、（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）3. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商

21、业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押

22、、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；4. 房地产估价报告项目名称：XX市XX街XX号商业用房

23、及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：XX法院估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：XX2011第XX号目录(略）致估价委托人函XX法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公

24、司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元【答案】1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。6.

25、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。8.估价对象中缺是否有共有权的说明。9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。11.用市场法求租金时,所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收人等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些

26、是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。5. 某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参

27、考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。